第16版(法律与生活)
专栏：法眼观察
房屋中介——
呼唤立法完善
杜文娟
深不可测的“中介陷阱”让消费者防不胜防
房屋中介诚信缺失，与立法不完善不无关系
从一起租房诈骗案说起
日前，北京市第一中级人民法院审结一起“黑中介”利用虚假租房广告诈骗的案件，主犯吴仕斌被判处有期徒刑两年，罚金人民币两万元。
去年5月，吴仕斌以月租的形式取得北京亚太中联房地产经纪有限公司的经营权。随后，他在报纸上刊登多条虚假房屋出租广告。求租人来询问，公司一律说有满足条件的房源，先收取看房押金，然后由公司业务员陪同看房；快到出租房时，业务员会打电话给“房主”，这时由公司业务员扮演的那位“房主”总是以出差、堵车、公务忙等理由一拖再拖，直至超过双方约定的看房期限，求租人仍无法看到房子。于是，公司便顺理成章拿走看房押金。当求租人上门讨说法时，“黑中介”反而会指责他违约，推说：“你看的房子已经租出去了。”靠这种手法，短短几个月，吴仕斌的“黑中介”骗取了44名求租人共34150元。
该案中，实际上根本没有房子，也没有房东，一切都是业务员在自导自演。
中介问题五花八门
但凡有过租房经历的朋友都有一个共同的感受：深不可测的“中介陷阱”让消费者防不胜防。
——合同不规范。一些房屋中介公司的合同极不规范，连必要的条款，诸如中介服务项目的要求和标准，违约责任和纠纷解决方式等也未列入。有的则利用自己订立格式合同的机会，在订立条款时写出“霸王合同”，导致签约双方的权利义务不对等，对中介公司的权利保护有加，对消费者，则多规定义务少规定权利。
——信息虚假。一些房屋中介公司其实根本没有那么多的房源，却运用“房托”来假冒房主，诱使消费者上钩。事后，则利用种种借口使租房者无法签约，把违约责任推到消费者身上。一些房屋中介公司则利用虚假广告来骗人。例如，中介为了强调租房者的单位与房源距离近，会把本一个小时的路程一下子“压缩”到10分钟。
——暗箱操作。中介公司利用消费者不了解行情，两头通吃，既收出租者的代理费，又收租赁者的代理费；还有的则故意抬高价格，在赚取中介费的基础上又一次赚取差价。
——管理混乱。有的中介公司没有固定场所、设备，骗一把就跑；有的中介公司对所代租、代售房屋没有实施登记审核程序，租售的房屋产权不清晰，给消费者留下隐患；还有的中介公司滥收费用，编造各种理由追收信息费、手续代办费、押金等等。
房屋中介市场问题多多，与中介市场资质的不规范有很大关系。据业内人士透露，一些地方从事房屋中介的公司有数千家，而在当地工商部门领取营业执照和在房屋管理部门获取房屋中介资质的仅有1／3。
房屋中介的不规范，也大大影响了市场的发展。在租售房时，“中介免谈”或者“不是中介”等成为消费者的前提条件。
相关法律有待完善
“房屋中介问题自它诞生就已经存在，只是当房屋其他问题不断解决后，这一问题才凸现。”广州仲裁委员会仲裁员、著名律师刘涛认为：“中介行业的发展速度较快，法律的介入较慢，二者的错位造成消费者的权益难以得到保障。”
据了解，关于房屋中介的法律规定在《民法通则》和《合同法》中都有涉及，建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，成为规范房屋中介市场最直接的依据。但随着城市房屋建设的飞速发展，现有法律已跟不上形势的发展，导致中介市场难以得到有效管理。
比如没有规定“行业禁入”。一些中介公司投资小，即使被管理部门查封，损失也不大，另开一家照样“红火”经营。而前不久实施的《浙江省社会中介机构管理办法》则规定了“行业禁入”：“中介机构故意提供虚假信息、资料，出具虚假验资报告、评估报告、证明文件及其他文件，中介机构采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段，损害委托人或其他人利益的，今后一律不得从事中介执业活动。”这项制度对于遏止中介混乱有着积极意义。
比如违规赔偿不明确。《房地产中介服务管理办法》第二十三条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。”可是，该办法对于什么才算“服务人员过失”、“经济损失”，却没有予以明确。
立法的不完善，也影响了执法的效率和有序。刘涛说：“房屋中介条块分割、权责不明、相互推诿，出现了管理的‘真空带’。对于房屋中介机构，工商、税务、公安和国土资源与房屋管理等部门均享有管理职责。而受部门利益驱动，某些部门往往该管的少管甚至不管，不该管的因为有利可图争着管，让消费者不知向什么部门投诉，也使不法分子有机可乘。”
希望相关部门对房屋“黑中介”现象予以足够重视，加大执法力度，完善相关法律，切实维护消费者的合法权益。（附图片）
第16版(法律与生活)
专栏：百家之言
谁来管管“黑中介”
吴兢
这似乎是一个房屋“黑中介”异常猖獗的时期。身边的朋友但凡租房的绝大多数都遭遇过“黑中介”。
一位美国朋友在北京租房，结果房屋银行“突然消失”。预付租金与押金，白白打了水漂……
我的一位师妹也遇到了骗子房屋银行。房主收不到房租，上门赶她走甚至威胁要撬门。幸亏她沾了学法律的光，据法力争，房主才没敢乱来。不过，她已付的押金却讨不回来了。
混乱的房屋中介市场，不但是近年来一个持续不断的投诉热点，而且有大幅攀升之势。据北京市12315消费者投诉中心发布的信息，今年上半年房屋中介服务投诉量已位居第一。这不禁令人不解：房屋“黑中介”究竟该谁来管？
记者向建设部要求采访，结果却被拒绝。于是，我只好“自学”法律规定寻找答案。
将房屋“黑中介”细细端详，发现这样的公司大体分为两类：一类是不具备房地产中介资格，就擅自从事房地产中介业务；一类则是虽然具有合法的房屋中介资格，但却违章违法经营。
第一类公司，由于先天不足，赚钱心切，极易违规经营，被消费者投诉的几率也较多。一旦被消费者投诉，结果会怎么样？依照2001年8月修订的《城市房地产中介服务管理规定》的规定，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
如果这条规定严格执行的话，第一类的房屋“黑中介”根本没有太多的生存空间，就已经被相关执法部门“叫停”。可是，据有关媒体报道，这一类的“黑中介”在有的城市甚至超过了半数。
再来看看第二类房屋“黑中介”。
这一类“黑中介”表面合法，但其经营却常常违规。一旦消费者投诉，他们也同样会受到严格处罚。举个例子。“黑中介”惯用“信息不实”的伎俩，有的向消费者提供虚假房源，诱使消费者掏出信息费；有的则与房主串通一气，甚至不惜自己扮演“房托儿”，不但轻松赚到中介费用，而且还把违约的责任推给消费者，让消费者“有苦说不出”……我仔细查阅法条，发现这属于《消费者权益保护法》所规定的“对商品或者服务作引人误解的虚假宣传”，依法应由工商行政管理部门责令改正，可视情节，处以警告、没收违法所得、罚款，直至停业整顿、吊销营业执照。而对于责任人员，也要依据《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条规定，由房地产管理部门会同有关部门给予处罚：“收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。”
无论对哪一类“黑中介”，如果诈骗数额较大，达到了刑法规定的犯罪标准，还构成诈骗罪，由公安部门立案侦查。像我朋友遇到的房屋银行欺诈，自然也属此类。
照理说，对房屋“黑中介”的处罚也很严格，可是，为何投诉率却越来越高？如此高的投诉率，被有关部门“禁赛”的又有多少？
面对愈演愈烈的房屋“黑中介”现象，我们还是要认真地问一句：“究竟谁来管管‘黑中介’？”我们相信，这种严重侵害消费者合法权益的“黑中介”，这种影响房屋中介市场健康有序发展的“黑中介”，绝不应没有人管，也绝不能没有人认认真真地管！
第16版(法律与生活)
专栏：多棱镜
我的租房经历
小文
我是到北京来实习的一名外地大学生。一个月前，因租房问题与房屋中介有了第一次“亲密接触”。这第一次接触，便让我饱尝中介的“黑”。
7月初，我查找租房信息，联系上一家设在惠亚大厦里的房地产经纪公司。公司说有房源，条件好，可与房东联系马上看房，但之前得签合同交300元中介费。“业界规定看房前交押金，以防‘跳单’；我们是有信誉的公司，保您租到满意的房子。”公司人员态度很诚恳。
交钱，给了房东的联系方法，一切正常。但是，我按照约定到了看房地，房主在电话里却说：“临时出差！”此后一次又一次“堵车”、“忙公事”等等不断推迟看房时间，最后他竟然成天关机了。我去找中介公司，他们则态度冷淡：“已经下班了，以后再说。”隔日再问，公司表示：“房租出去了，你得再等……”
向周围的朋友熟人一打听，很多人都有类似经历，被骗走300元到700元不等。凑巧的是，我实习单位的一位同事与这家中介也打过交道，我们的遭遇几乎一模一样。我就此询问法学界专家，他认为所签合同“从合同来看完美无缺”，关键在于“房托”——公司提供的房主很可能是他们自己的业务员！
我到中介公司去理论，负责人当场承诺：“没给您找到房子，退钱天经地义！两天以内我亲自送钱给您。”但之后就没有音讯了。我联系工商部门，他们与该公司协商后，公司再次答应归还中介费，让我自己去拿。我在朋友的陪同下按照他说的地方，东奔西走来到公司的财务处，却得到答复：“没有现金可还！”一个公司没有300元现金？这真令人匪夷所思。公司打下欠条，答应第二天把钱送到我单位。然而，又一次空等。
值得一提的是，我在该公司财务处的一刻钟里，竟先后有3位消费者因各种原因要求退款。我发现，公司的营业执照签发日期是今年7月8日，上面指明公司地点在和平西街。可我7月15日、同事6月13日到的中介公司都在另一处。我就这些疑点询问工商部门，他们只是说：“这家问题挺多……”
我的300元中介费仍在追讨中。为这事已折腾了一个多月，我已经精疲力尽，算起来误工费、交通费等也远远超过了200元。希望我的经历能够提醒租房的人们：小心“黑中介”！
第16版(法律与生活)
专栏：决策参谋
在基层农村，少数乡村干部过去简单、粗暴的工作方法越来越难以开展工作。不少基层干部感叹：“都是普法惹的祸”。难道工作难做——
真是普法惹的祸？
章文
近年来，随着“四五”普法的推进，农民离法律和政策也越来越近了。这本是一件好事，然而，笔者在工作中发现，不少乡村干部却在埋怨，都是普法惹的祸，让工作越来越难做。
干部的三大理由
理由一：行政命令行不通了。
今年60岁的黄圣万是江西赣县江口镇小均村的支部书记。谈起农民懂法这一话题，他告诉笔者，随着群众对法律和政策越来越熟悉，行政命令也越来越行不通。他说，2001年冬村民邹某上山砍柴，砍了2枝松树枝被村干部发现，按照规定村里决定对其罚款50元。明知有错的邹某却搬出《森林法》，说村委会没有执法权，要罚得由林业部门决定。一直延续了几十年的规定，突然间就行不通了？如果群众不懂法，村里的规定就能顺利执行，如今却不能生效了。
理由二：“杀手锏”不灵了。
不少干部说，过去工作难做时，还经常用违反法律法规等来“吓唬”人。不少群众不明就里，也就只好就范。如今群众也懂法了，法律从干部的“杀手锏”变为群众的“挡箭牌”。石芫乡沙洲村支部书记王高告诉记者，过去该村只要开个动员大会，规定时间用车进村拉粮，“三提五统”和其他费用很快就能完成。对于有能力拒不完成的则靠行政手段来解决，甚至用判刑坐牢来威吓。如今农村税费改革，加大农业税法的宣传，村里为赶进度催交农业税，农民都会搬出法律来理论一番，最终还得由村民自愿到纳税大厅交。
理由三：“刁民”越来越多了。“刁民”，是过去对那些蛮不讲理的村民的一种蔑称，在一些地方也被用来指那些有意与政府为难的村民。不少干部说，在工作中就怕遇到“刁民”，有一个就会影响一群，阻挠工作的正常开展。过去每个村一般只有一两个“刁民”，如今可是越来越多了。这些人动不动就拿法律来衡量干部的工作是否合法，甚至状告干部和政府，导致干部在工作中生怕越雷池半步。
群众的两条辩护
干部认为群众懂法了，给工作造成了一定难度和困扰。可村民却不这样看。
辩护一：讲法人不是“刁民”。
黄志华是该县南塘镇麂滩村的村民，高中毕业后回家务农。他平时就对法律有兴趣，多次参加法律培训班，对法律法规比较熟悉，经常帮助村民解决一些法律问题和纠纷，被称为村里的“土律师”。因此黄志华对于乡村干部的工作，经常会从法律角度来衡量；对于与法律法规相抵触的行为，他就会站出来纠正。久而久之，他就成了村干部眼中的“刁民”。他满脸委屈地告诉记者，跟干部讲法，咱怎么就成了“刁民”呢？
辩护二：懂法了就会更守法。
在采访中，不少群众向记者反映，过去不懂法，所以在生产、生活中违反了法律法规都不知道。现在对法律熟悉了，为人做事，大家都会先看符不符合法律规定，从而自觉地遵守法律。这在一定程度上也促进了农村工作的开展。吉埠镇建节村过去有不少村民不愿交纳“三提五统”，实行税费改革后，农民知道了农业税是必须交的，所以大家都非常自觉自愿地到农税大厅交纳农业税，再也不用干部上门催了。
依法行政是关键
普法真的像一些干部所说的那样，农民懂法后就成了“刁民”吗？在采访中，也有许多干部对此持不同看法。
看法一：只要坚持依法行政，工作就能变被动为主动。
白鹭乡党委书记潘少平原先在机关工作，经常听到乡镇的同志讲，这些群众懂法知法后工作很难开展。后来他下到乡里，凡事都讲究依法行政，结果事事办得都很顺利。他深有感触地说，不是群众故意为难干部，而是干部的工作确实不依法。
看法二：法律知识普及得不健全，也会造成断章取义。
吉埠镇党委书记朱建华说，农民懂法知法是好事，这对政府开展各项工作来说都非常有利。但有一些农民，他们对法律一知半解，经常断章取义。譬如说同样涉及拆迁问题，铁路拆迁和公路拆迁的补偿标准就不一样，公路拆迁补偿明显低于铁路拆迁补偿。许多群众就拿着《城市规划法》、《土地法》等法律法规来跟干部理论，认为补偿标准太低，是政府和干部贪污了拆迁户的钱。他们没有看到《公路法》和铁路建设规定等，所以无论干部怎样做工作，他们就是不肯拆。最后政府依据有关法律强制拆除，村民就集体上访，造成工作上的被动。
因此，对于如何解决农村普法后的涉法问题，不少群众和干部建议：一是要加强党员、干部“三个代表”重要思想的学习贯彻力度，从思想上真正打牢“为人民服务”的意识；二是要进一步加强对干部的法制教育，使每一个干部自觉地提高依法行政水平；三是要加强干部作风转变，从过去的命令型、指挥型干部转变为如今的服务型、创新型干部；四是要继续加大对农村法律宣传力度，使群众能够较为全面地掌握法律法规，从而避免断章取义的现象。（附图片）
河南省杞县公安交警大队积极推行“流动车管所”等便民举措，受到群众好评。图为车管所民警在街头为群众的摩托车上牌。
时广建摄
北京丰台区人民法院从今年开始在全市首次设立盲、聋、哑人接待窗口，已接待残疾人来访3件，立案1件。图为会打手语、并懂哑语的孙茹贤法官日前正在耐心接待盲人魏先生。 王炳光 李力摄影报道
第16版(法律与生活)
专栏：新案导读
人虽已故 欠债当还
叶勇
导读：公民死后，其生前所欠债务是否偿还？由谁偿还？这个问题，或许很多人都不知道答案。依照《合同法》及《继承法》的有关规定，公民生前所欠债务并不因其生命的终结而消失。继承人享有继承遗产的权利，但继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。本案中，继承人应当以其所继承的遗产为限偿还债务。
日前，福建省永定县法院审理了一起涉及继承的民间借款案，判决死者张某的继承人以其所继承的遗产为限，偿还死者生前所欠债务。
死者张某生前因购车向荣某借了1.8万余元，至今分文未还。张某因病死亡，其摩托车、彩电等价值2700余元的遗产由其父母妻子等6人共同继承。法院认为依照《合同法》及《继承法》的有关规定，其继承人应当以其所继承的遗产为限额偿还这笔债务。
第16版(法律与生活)
专栏：新案导读
销售“三无”食用油 抗拒处罚被拘留
陈默
导读：我国《产品质量法》第二十七条规定，限期使用的产品，应当在显著位置清晰地标明生产日期和安全使用期或者失效日期。为千家万户日常食用的食用油，正属于应限期使用的重要商品。本案中，经营者杨季帆大肆销售无食品标签、无合格证、无出厂日期的食用油，威胁着广大消费者的生命健康，当然逃脱不了法律的制裁。
日前，江西省石城县人民法院成功执结一起因经营者销售“三无”食用油而引起的非诉质量技术监督行政处罚案。2002年12月，石城县质量技术监督局在市场检查中，发现杨季帆销售“三无”食用油多达1620公斤，价值人民币10548元。石城县技监局依法对其作出了责令停止销售和罚款的处罚决定。决定书送达以后，被处罚人杨季帆未在法定期间履行义务。石城县技监局向县人民法院申请执行。法院依法受理后，向被处罚人杨季帆发出执行裁定书，并多次耐心向其做法律宣传解释工作，但其仍执迷不悟，拒不履行处罚义务。石城县人民法院从保护广大消费者合法权益，支持行政机关依法行政出发，果断地对杨季帆采取司法拘留措施。
至此，杨季帆幡然醒悟，认识到自己销售“三无”食用油的行为既是一种违法行为，更是损害消费者利益的行为。他积极履行了处罚义务，并表示今后一定做遵纪守法的经营者。
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专栏：新案导读
优抚金不能抵农业税 拒不执行裁决被拘留
赖昭万 刘明
导读：本案中的刘某，以其子在部队服役期间的优抚金未发放为由多次拒缴农业税。这个理由成立吗？当然不。农业税和优抚金是两个不同的概念。依法纳税是每个公民应尽的义务。没有得到优抚金，刘某可以与相关部门交涉要求落实，但这不能成为他拒税的理由。希望各级农业税费管理部门在农村有针对性地加大法律法规宣传的力度，让农民群众认识到必须依法纳税，依法纳税光荣。
家住江西省于都县黄麟乡沙塘村的刘某，在2002年该乡实行费改税后，一直欠缴农业税200余元。面对财政所发出的限期纳税通知书，刘某以其子在部队服役期间的优抚金未发放为由拒不缴纳。为此，县财政局委托乡财政所于今年4月份做出《农税处理决定书》，对刘某处以罚款。
处理决定书送达后，刘某仍不缴纳。县财政局依法申请法院执行。经审查，法院做出准予执行的裁定，并限刘某于2003年8月1日前履行处理决定书规定的义务。但接到行政裁定书的刘某仍不履行。
法院认为：刘某拒绝缴纳农业税费的理由不属法律法规规定的免缴范围，且拒不履行法院已生效的裁判文书确定的义务，其行为属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条第一款第（六）项规定的情形，故对其拘留十五天。刘某认识到错误，托家人缴清了所欠税款及罚款。法院提前解除对他的拘留。