第15版(国际周刊)
专栏：主持人语
居在海外
居者有其屋，一直就是人类共有的梦想。然而，这并不是件容易的事。一套住宅，一个家，它甚至可能意味着一个人一生的心血，也倾注着人们对生活的全部热情。
近年来，随着我国住房制度改革，选购、租用、装修住房成了百姓生活中需要特别“上心”的事情。对不少人来说，在住房条件得到改善的同时，由于这样那样的原因，其“安居历程”可谓酸甜苦辣，欲说还休。
本期《国际周刊》请几位驻外记者说说他们“居在海外”的经历，一来，可以帮助读者朋友了解外面世界的相关情况，二来，或许能够给我们以启发和借鉴。
第15版(国际周刊)
专栏：
德国：买房盖房都有法
本报驻德国记者 江建国
建筑住房在德国的最高法律是《建筑法》，此外，有相应的涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例，几乎没有什么漏洞
?建筑公司的售房计划书，是必须提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件
在德国出售住宅，没有“建筑面积”的概念，只有“居住面积”
建筑商必须对一切不动产继续保修五年，对电梯、地下停车库门等动产，则由生产厂家保修两年
在德国买房子是一件大事。又是一件相当复杂的事，绝不像在超级市场拎起一口袋土豆交钱走人那么简单。本报记者站在从波恩迁往柏林时，在柏林买了房子，经历了一次买房子的全过程，跟公证人、建筑公司、房产经纪人、建筑监理、政府房地产部门、税务局打了无数交道，签署了一厚沓文件，才算住进了房子。最近，记者又采访了这家建筑公司销售部门的人士，详细了解了一番这个以法网严密而著称的国家在建设和销售私有住宅方面的规定。限于篇幅，记者仅就与购房者有关的方面略作介绍。
建筑住房在德国的最高法律是《建筑法》，在此之下，有相应的涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例，几乎没有什么漏洞，重要事项一目了然。建筑公司面对购房者的第一步，也是最重要的是售房计划书。这可不是一般的宣传品，而是必须提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件。如果建筑公司在建设过程中违背诺言，它是要吃官司的。
记者至今保留的这份建筑计划书包括些什么内容呢？除了对地点、环境的说明外，重点是各住户的居住面积、户型分割、地下停车库及地下储藏室的面积及分割，以及室内设备的标准的说明。附带说一句，德国在出售住宅时，从来没有“建筑面积”这个概念，只有“居住面积”。给记者印象深刻的是多达35条，包括从外墙的质地、颜色直到浴室水管材料的详细说明。试举一例。“浴室浴盆约为170厘米长，质材为上釉钢板，安装在保暖的支架上……洗手盆质地为洁具专用陶瓷，宽约63厘米，排水管及水龙头组件为镀铬金属，厕所水箱安装在墙内……”又如电气系统的安装，“厨房灯头一只，电炉接头一只，洗碗机插头一个，冰箱插头一个，吸油烟机插头一个，备餐台插头两个……”又如对地面用材的说明，“卧室、客厅、走廊和储藏室地面为合成纤维地毡，价格为40马克一平方米，厕所和厨房为瓷砖，材料价格为50马克一平方米。居住房间和过道可依用户要求改铺地板，费用增加部分自负”等等。对用户的特殊要求可以在何等条件下满足，也都有说明。这是因为，所有的设备都包括在以面积为单位的售价之中。
住宅开始动工后，建筑公司就通过广告、房产经纪人等开始出售房屋。购房者在洽购时可以提出自己的改建要求，例如打通非承重墙，或修改原定设备。同时，在同等价格下，建筑公司提供几种颜色不同的瓷砖、地砖、地板供顾客选择。如果顾客中有亲戚朋友擅长室内装修，也可以自己干，购房价格当然会低一些。但这毕竟是极少数。此外，改建的范围也是有限制的，不能以为这是自己的住房就可以随心所欲。例如，记者当时希望在厨房的外墙上打洞，接上排油烟管。建筑公司告诉记者，外墙属于本住宅楼的集体财产，任何改动都必须经住户大会决议通过，因此不能满足记者的要求。又例如，中国国内常见的各家各户装防盗门，在德国是不允许的，但可以从自己的住宅内为门加防盗锁。
理由是，公用面积部分必须一致，材料和样式都一样。在这方面，德国另有法律管着。
对于购房者来说，价格和住宅标准之间的保证是《房产经纪人及住宅承建人条例》。这个规定确定了购房者在各个不同建筑阶段的付款比例，以防建筑商在收款之后以次充好，或其他损害购房者的行为。按规定，土方工程开始之后，付首批房款（全部购房价的20％），此后分12个阶段付清。例如毛坯建设完成后，付40％；房顶和排雨槽管完成后付8％，暖气管道安装完毕后付3％，窗户及玻璃装好后付10％……最后一笔3.5％的款项则存在公证人处，购房者在确认一切缺陷都排除后，才付给承建人。在此期间，购房者可以聘请独立的建筑监理人审查各项目，提出改善清单，要求承建人改进，排除缺陷。而所有这些程序，都写在购房者和承建人谈妥的由国家公证人制定并签字的购房合同中。因此，在德国，按图纸出售住房是允许的，也是常见的，好地段的售房广告一见报，经常是短期内就已经销售一空。能保证最终得到满意的住房的关键是上述对承建人强制的法定义务的规定及监督机制。
就监督来说，在各个阶段都有技术监督协会派专家审查，房子盖好后，政府建筑局要来验收。政府监督的内容主要是按照国家的工业标准和相应的法律，如保暖法、隔音法、噪音法等，审查是否合格。
同样，在住宅交工、住户已经入住后，建筑商必须对一切不动产继续保修五年，对诸如电梯、地下停车库门等动产，则由生产厂家保修两年。在我们这座六层住宅楼中也确出现公用走廊上一块地毡有缺陷的事情。经房主大会议决，要求建筑公司更换。但因同样花色的地毡现在市场上已经脱销，所以建筑公司答应在将来地毡磨损陈旧后全部更换，对此缺陷给予赔偿。
在德国当然也有个别骗子或皮包公司行骗，收取了购房者购房款后宣布“破产”，或建筑质量低劣，不符合要求等事实。因此，报纸、电视等媒介经常以典型案例提醒购房者在购房前，向消费保护者组织咨询，了解承建人的义务和自己的权利，谨防上当。
第15版(国际周刊)
专栏：
南非：不用为装修伤脑筋
本报驻南非记者 李新烽
在西方国家价格高得让人望而却步的豪宅大院，南非的中产阶级就可拥有
对建筑质量认可与批准是要签字盖章负法律责任的
消费者享受的服务是从建筑设计开始的?齐全的社区设施和有效的社区管理，使小区内的居民普遍感到宽心满意
南非不出售毛坯房，购房者无须大事装修
与世界其他大洲的国家相比，南非房地产的价格可谓便宜。在西方国家价格高得让人望而却步的豪宅大院，南非的中产阶级就可拥有。便宜并不意味着质量差和服务劣，事实是这里的房子从设计水平到建筑质量、从服务配套到社区设施，皆让人刮目相看。这是因为“物美价廉”中渗透着严把质量关、服务一条龙的经营理念。
南非的民居很少有高楼大厦，即使是全国经济最发达的商业都市约翰内斯堡亦是如此。南非民居突出贴近大自然、与大自然融为一体，同时又强调个性突出、避免雷同。这样，蓝天白云下，绿树映衬中的红瓦屋顶就成为南非民居建筑的一大特色。在这一特色中，“三足鼎立”的是别墅、花园公寓和双层公寓。别墅一般是独门独户的豪宅大院，花园公寓是自家带一个前后花园的公寓，双层公寓则不带前后花园。
在这里，消费者享受的服务是从建筑设计开始的。政府管理部门规定：就整个小区和建筑群而言，必须留有足够的绿地和空间，让建筑物融入大自然之中，不能为了多盖房而破坏整体环境，更不能见缝插针搞建筑，为一时一己之利而损坏整体和长远利益；在外观上，哪怕是两处民宅间都不能雷同重复，“千人一面”更不可能。消费者选择房子时，房子外观和周围环境是非常重要的两环。建筑，包括民居建筑物在内，在南非已上升为一种艺术，建筑设计必须是专业人员，其设计的图纸在政府部门审批后方可动工；建筑商必须是国家建筑协会的成员，否则无权参与建筑；无论哪种民居建筑，在完成地基、楼板和屋顶这三个步骤时，每一步都必须经过持证专业人员的验收，如验收不合格则不能进行下一步骤；整个工程竣工后，政府电力管理部门的专业人员要入室检查室内电路，达不到安全要求不发放入住证。
民居建筑的质量就是这样一环套一环、环环相扣来予以保证的。这里的质量保证，首先是设计人员和建筑单位是国家认证的专业人员；其次是各阶段的验收者也是经过核准的专业工作者；更重要的是，他们对建筑质量认可与批准是要签字盖章负法律责任的。如果在验收过程中马虎不认真，或是徇私情谋私利，致使建筑质量不达标，除建筑商难以出售房屋外，各个阶段的验收者，哪一环出了问题就由哪一位验收者负责。公章和签字明白无误，无须也无法进行狡赖。在他们每人心中，法律意识高于一切。
如果说从建筑设计开始、环环紧扣严把质量关是消费者享受服务的“龙头”的话，尽管这“龙头”由政府部门牵头和控制、对消费者来说是隐形的或时隐时现的，那么，配套一致、质量可靠的整体建筑物就是这条龙的“龙身”。由于严把质量关，房子的总体结构有了质量保证，使“龙身”坚固稳定。配套一致是指，房子的设施齐全，特别是车库，如是双层公寓至少是车位，不可或缺；房屋在完成室内装修后才可上市，即南非的民居建筑不出售毛坯房。房屋装修包括配齐这样三大件：厨房做饭用的电炉、吸油烟机、放置炊具的整体厨柜和柜台；卧室内的大型组合衣柜；卫生间内所有洁具，如马桶、洗脸盆、毛巾杆、沐浴间和大浴盆。一句话，消费者购买房子后，增添窗帘和家具即可开始正常生活，不需要为房子装修再脱一层皮，为装修质量再伤一次脑筋。建筑与装修是二位一体的，盖房子而不装修在这里才是真正的新鲜事物。
建筑物的内外协调、舒心悦目是服务这条龙的“龙尾”。它的主要内容是，室内的设施与房室的大小协调一致，室内与室外的颜色搭配协调一致，整座建筑与花园布局协调一致。在每座建筑物各自协调、风格迥异的基础上，整片建筑群和居民小区统一规划，色彩鲜明，错落有致，建筑物无一雷同且重视与大自然相融合，无不让人赏心悦目。走进南非的高档住宅区，如同进入一个现代建筑艺术博物馆，令人目不暇接，感叹不已。
如何使美丽的“龙尾”摆动起来呢？齐全的社区设施和有效的社区管理，使小区内的居民普遍感到舒心满意。以约翰内斯堡最高档的居住小区丹纷为例，由于南非的社会治安状况恶化，小区大门口昼夜有保安值班，小区内夜间有警察巡逻，解除了人们对社会治安的普遍担忧；小区有游泳池、高尔夫球场、排球场和网球场，还有孩子们玩耍的沙坑、秋千、滑板和木屋；为组织人们锻炼和从事有益活动，小区成立了文体活动俱乐部。在管理方面，不但对各种设施及时进行维修更换，而且凡住户家中有困难，他们都乐于帮助解决。有效的管理使人感到有“人情味”，体育锻炼又增加了居民之间的相互了解。
运用多种手段促销、使服务这条“龙”舞起来是房地产公司和经纪商们的营销策略。报纸广告是最主要的一种，各大日报的广告栏中，几乎每天都有大量的售房信息，《星期六星报》每周出版的《房地产指南》可说是南非房地产信息的集大成者。该指南一般在300版左右，如今年7月19日出版的指南是272版，固定地分为区域、价格和经纪商三大类，各占约100版，按26个英文字母的先后顺序排列，各取所需，查找方便。各类广告图文并茂，突出特点，标明价格，说清布局。第二类是街头广告，房地产公司或经纪人将印制精美的彩色广告在街头十字路口免费向行人发放，或随当日报纸免费赠送。这类广告常在住宅的附近区域发放，且因印制精美，一般而言效果较好，能形成一定的冲击力。第三类是房地产公司或经纪人在现场促销，提前打出广告，招揽人们在周末前来观看房子，向他们介绍房子的各种优点，以期打动人心。消费者一旦拿定主意购房，他们便热情帮助你办理购房手续。南非的民居建筑一条龙服务，使消费者买得放心，住得舒心。当这条龙“飞舞”之时，消费者脸上便漾出发自内心的微笑。
第15版(国际周刊)
专栏：
纽约：租房挺放心
本报驻联合国记者 何洪泽
纽约有2万多房地产中间商，持专业执照，可以提供租房买房的各种服务。他们收取一个月至一个半月的房租额作为佣金
房屋一般由房地产公司开发建造，归房地产公司所有，但完全交给房产管理公司来经营管理
纽约的房租合同是统一的，无论如何租房，都必须用政府制定的合同。合同明确规定了房东和房客的权利义务
房客、房东和管理公司之间遇纠纷，一可通过房东委员会；二可通过一个专门处理3000美元以下的住房纠纷的法庭，一般不用请律师
万里迢迢来到纽约曼哈顿工作，第一件事就是租房子。人们常说，纽约居，大不易。这是就它的房租而言。纽约的房租是美国最高的，特别是靠近中央公园的第五大道、大公司云集的花园大道以及上东城地区。本报记者站在联合国附近，不算最贵的区域，租一套两室一厅，120平方米左右的公寓，房租每月也要4000美元。所以没有一定的收入，是难以在曼哈顿居住的。
不过，如果你有足够的稳定收入，在曼哈顿租房却是十分方便的。曼哈顿房源很充足，能供出租的房屋有58万套。翻开《纽约时报》房屋专版，就能看到密密麻麻的房屋出租广告，分不同的区域排列。地址、不同房型的租金、附属健身、游泳设施、联系电话等都写得清清楚楚，找起来十分方便。你如果初来乍到，对纽约的租房市场不熟悉，可以找房地产中间商。他们对房源了如指掌，可以根据你的要求提供合适的房子，并带你去看房。纽约有2万多房地产中间商，他们都经过专业培训考试，取得专业执照，可以提供租房买房的各种服务。不过，成交之后，他们要收取一个月至一个半月的房租额作为佣金。为了免掉中间商的费用，有的房屋出租就采取供需直接见面的办法。许多规模稍大一点的公寓大楼里都有一个租房办公室，找房的人可以直接到那里去问。里面的工作人员随即带你看空房，并负责所有租房事宜。还有的个人房屋出租，则采取更方便的办法。在联合国底层大厅里，就有一个橱窗贴满了雇员之间出租出让房屋的广告，只要合适，相互就可以见面，直接商谈租房买房。甚至在中国城的一些超市，也有这些相互租让房屋的小广告。虽然不规范，却也不违法。在纽约，买房是一定要通过律师的，租房则不用。这是由于买房金额大，涉及所有权等法律问题，而租房则比较简单，并且已规范化的缘故。
曼哈顿寸土寸金，几乎没有独立带花园的房子，绝大多数是高楼公寓，也有一些楼挨楼的多层房屋。这些房屋一般由房地产公司开发建造，归房地产公司所有，但完全交给房产管理公司来经营管理。租房子主要与这些房产管理公司打交道。也有直接与房主打交道的，这一般是经过朋友介绍，或像前面所说供需直接见面的情况。记者两次在纽约租房，正好分别属于这两种情况。
1992年，记者第一次去纽约工作，找房子首要条件就是离联合国近，其次是房租要便宜。起先通过中间商看了几家，感到并不满意。一天经过联合国附近的46街，看到一个大楼门口有“空房出租”的牌子，进去一问，刚好有空出的房子。这个大楼离联合国只有200多米，位置很好。虽然只有一室一厅，但布局不错。更重要的是房租只要2200美元，而且优惠免交第一个月的房租，记者便立即决定租此公寓。
这是一种由公司所有，只租不卖的大楼，但由房产管理公司管理，十分严格。在正式合同签字之前，需要对房客进行严格审查。一是要提供护照、绿卡、身份证等合法居留证明；二是要有雇主出示的职业和收入证明。通常要求家庭年收入不能低于月房租的47倍。这是保证房客能按时付房租的基本条件。有了这些还不算，房客还要预交一至三个月的房租押金，以防房客欠交房租。因此，在纽约只要看你名片上的地址所在的区域，就可以大致判断出一个人的家庭收入。在这方面是“物以类聚，人以群分”，贫富非常分明的。
纽约的房租合同是统一的，无论如何租房，都必须用政府制定的合同，规规矩矩，决无诈骗。合同上面房东和房客的权利义务都写得很清楚，基本的条款是房东提供保安、厨房设备和煤气、冷热水，以及日常维修服务，房客则遵守公寓管理规则，不能损坏、改装公寓等。最重要的要算双方不能随意终止合同，否则罚款。交房租很方便，管理公司月底前准时寄来房租通知，你只要给公司寄一张支票即可。一般合同只签两年，在前一个合同到期前三个月，管理公司会寄来新的合同，上面写明新的房租价格。如果房客愿意续租，只要在合同上签字寄回就可以。如不再续租，也签字告诉管理公司，此房将重新上市，房客也有时间在三个月里重新找房。
去年底，记者重新租的公寓与第一次租的公寓不同。这是一种共有公寓，房子属于个人，但也可以再出租。它虽然也由房产管理公司管理，也要对房客进行同样的审查，但房租可以谈判商量。由于是朋友介绍，相互比较了解，结果用以前公寓同样的房租，租到了二房一厅的房子。这完全看房主本人的意愿和考虑，是市场化的供求关系。
应当说，美国的房屋管理公司是非常周到尽职的。本报记者站现在租住的公寓大楼有24小时门卫，访客必须通报并得到本人同意后才能上楼，安全有足够保障。需要修理服务，只要打电话给管理人员，很快能来人上门服务。楼内还有健身、游泳、洗衣等设施，而且各种服务态度相当好。据说，该大楼的管理公司曾被评为纽约服务最佳的十家公司之一。因而，虽然房租不菲，却也物有所值。
当然，房客、房东和管理公司之间难免会有矛盾起纠纷。解决这些纠纷的办法，一是公寓内设有房东组成的委员会，可以进行调解。如果调解不成，纽约还有一个专门处理3000美元以下住房纠纷的法庭，一般不用请律师，只要当事人双方到法庭，很快就能判决。如果纠纷超过3000美元，那就必须请律师打官司了。不管是哪一种情况，都有一定之规。因此，在纽约租房是可以放心的。
第15版(国际周刊)
专栏：
堪培拉：房市火而不燥
本报驻澳大利亚记者 李景卫
在堪培拉，新房、旧房、在建房，一旦入市，不日落槌。整个住房市场相当火爆！
因工作需要，记者最近也加入了购房者的队伍。在堪培拉的远北郊，见到这样一所房子：18年空置，房脊被倒下的树砸得塌陷一块，房顶、墙壁尘垢满布，门窗破漏，水管锈蚀，梁上老鼠成群，地面旧衣烂纸发霉泛臭。要价20万澳元往上，换句话说，最低价为20万澳元（1澳元约合5.5元人民币）。首次开放就引来70拨人。有人为圆住房梦，午夜还到那里单独“考察”。这样一所房子，如此高的要价，没过两天就顺利拍卖出去了。
住房市场炒得火热主要是由于股市长期不振、“9·11”之后人们不愿把资金投向摸不着看不见的行业，以及人们追求生活城市化等原因。投资者们看准了这一切，把目标锁定城市房地产业。地处幽谷，颇具田园风光的堪培拉越发成为投资者们争相追逐之地。仅1999年6月到2003年6月的4年时间里，堪培拉的房地产价格就上升了44％，其上涨幅度居澳全国之首。澳大利亚建筑业权威机构——房业协会在专业报告中介绍，除1992—1999年一段时间上升势头有所减弱外，30年来，堪培拉的房价一直在快速上升。现在，堪培拉的房地产市场被炒得“过热”。房业协会提醒，堪培拉的住房市场已供大于求，房价上涨势头很快会戏剧性地减缓，3年后房价增幅将下降到4.3％左右。
然而，记者接触到的各大房地产公司和主要开发商简直要向房业协会挥拳。有的说，家庭住房的市场需求很高，根本就没有那么多房源来满足。很多新建住房尚未完工就销售一空。住房市场不是供过于求，而仍然是供不应求；有的说，如果现在有50所房子要卖，可能在一天之内全部卖出。很多房子根本不需要做广告就早早出手；有的说，房地产的价格涨势在短期内不会有明显减弱。鉴于目前的股市状况，房地产仍是具有更好回报的投资市场。带着这些自信，开发商和经营者们继续把堪培拉的房地产市场炒得热火朝天，新建住宅如雨后春笋。
尽管开发商和经营者们对房地产信心百倍，堪培拉的住房建设审批率从5月份开始已经出现下降趋势。澳大利亚国家统计局的数字显示，与4月份相比，堪培拉5月份新建住宅和单元房的审批率分别下降12.4％和13.1％。在现房市场上，通常每月有2200—2400所房子上市，而5
月份以来，每月只有1650所房屋上市。数字表明，持续高热的房地产业终将移离沸点。原因有多种，主要有三点：
其一，一部分获利颇丰的开发商欣喜之余不乏应有的冷静。他们已意识到，如此炒下去，供大于求的事实终究要到来。到时候吞苦果的自然是他们自己。他们追求的是高投资回报率，而不是开发量。因此，深谋远虑者已经从堪培拉房地产市场上撤资，开始寻求新的投资热点。
其二，联邦和地方两级政府对房地产业始终进行宏观调控和政策指导。今年以来，联邦政府已多次向堪培拉等地的房地产行业发出警告，指出根据市场反馈，房地产业短期内已没多大投资空间。政府警告投资者在市场的大潮中，不要逆流而动。
其三，为了避免盲目投资和产生房地产泡沫，银行发挥着关键的制约作用。银行在审批每一笔房地产贷款时，要求开发商必须拥有40％以上自由资金，否则不予审批，禁止用他人的钱去投机和冒险。与此同时，银行还要管好开发商自己的钱。所有售房款项都得死死地放在银行里。在用户入住之前，这些钱不得进入投资市场，用于新的开发。
大概是由于这些原因吧，堪培拉，乃至整个澳大利亚的房地产市场攀升中呈现平稳，狂潮中却少发泡沫。（附图片）
堪培拉的房地产热度不减。 李景卫摄