第8版(视点·统一战线)
专栏：人民日报评论部主办视点（二十一）
物业管理面面观
本报记者赖仁琼
编者按：住了很多年房子，大多数人却并不晓得何为物业管理。尽管物业管理姗姗来迟，但是它作为一种服务，一种产业，一门科学，正快速进入我们的生活。本期“视点”，对我国物业管理的发展及其目前存在的问题进行了探讨。随着住房制度改革的深化，物业管理会越来越多地和我们的居住环境联系在一起。我们应该对这项服务、这个产业和这门科学有更多的了解。
伴随着城市和郊区一座座高楼拔地而起，一幢幢风格各异的别墅、公寓的出现，物业管理成为人们谈论得越来越多的话题。何为物业管理？我国的物业管理现状如何？发展方向是什么？无论是住私宅还是住公房的人们，对这些问题都十分关心。
传统的房管所举步维艰，新生的物业管理公司却如雨后春笋。物业管理这一“舶来品”不仅使小区的业主享受到全方位的优质服务，而且使人们的住房观念发生了根本转变。
从住低租金公房到购买商品房，在居住条件大为改善的同时，人们也对生活质量的提高有了更多更新的要求。而要满足这些要求，又是传统的福利分房体制下收取低租金的房管部门无论如何也难以胜任的，于是，对物业进行管理便成为一个时代要求。
物业管理发源于英国。随着工业化的进程，大量农业人口涌入城市，缺乏管理的出租房屋里拥挤不堪。美国建筑业的发展，也使得许多高层建筑的维护保养以及电梯等设备急需专人管理。英国的希尔女士目睹这一现状，便萌生了管理出租屋的想法并付诸行动，这便是物业管理的雏形。
尽管物业管理在世界上已有100多年的历史，但对于我国绝大多数几十年住公房的人们来说，却对此十分陌生。何为物业管理呢？它是指物业经营人受物业所有人、使用人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
建设部政策研究中心房地产与住宅研究所所长助理文林峰认为，物业管理是一个国家、一个城市经济发展水平、居民生活状况和文明素质高低的综合体现。物业管理在房地产开发、住宅建设中发挥着越来越大的作用，它是对物业这种特殊商品的一项长期售后服务，是房地产保值增值的重要保证。
我国物业管理从80年代初期开始起步，虽然历史较短，但发展速度却很快。改革开放以来，房地产业的迅速发展和大规模的住宅建设，使房地产开发企业对不断开发建成的房屋管理越来越感到力不从心。随着近几年住房商品化进程的加快和城镇住房制度改革中大量公有住房的出售，形成了住宅产权多元化，也对传统的开发商自管房和以福利形式为主的单位自管房等房屋管理方式提出了严峻的挑战。1981年3月10日，深圳市成立了全国第一家专业物业管理公司，标志着传统的福利型、行政型房屋管理体制由此向专业化、经营型的物业管理体制转轨。目前，全国已有物业管理企业7000多家。到去年年初，经建设部认定的“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”已达700多个，其中普通住宅小区超过85％，全国已有10％的住宅小区实行了物业管理。
物业管理是伴随着社会生产力的发展和现代市场经济体制的确立而产生并发展起来的一个行业。在我国物业管理的产生、发展过程中，各级政府起着举足轻重的引导和推动作用。
物业管理从无到有，从小到大；人们也从租房到买房，从享受政府的福利到自己花钱买服务。亲历这种变化的人们对此有何感受？从业者又是如何看待、评价我国物业管理的呢？
全国的物业管理水平参差不齐，南北差异十分明显。同在一个城市，又同是优秀示范小区的北京恩济里与万科城市花园，却为我们展现了两种不同的管理理念和管理方式。
物业管理在我国起步较晚，加之各地经济发展不平衡，因而全国的物业管理水平参差不齐。据建设部政策研究中心房地产与住宅研究所所长秦虹介绍，住房制度改革先行一步的沿海地区，较早引进香港等地的管理模式，有的城市已有90％的住宅小区实现了物业管理。而北方城市和中西部地区由于思想观念的滞后和经济发展水平的制约，不仅起步较慢，而且推行起来困难重重，故南北差异十分明显。
北京恩济里小区是第二批全国城市建设试点单位，曾先后荣获全国城市物业管理“优秀住宅小区”、北京市规范化服务“示范单位”等称号。走进恩济里封闭式管理的小区，“安苑”、“定苑”、“幸苑”和“福苑”四个“扩大四合院”的命名，寓意着居住在小区的人们安定幸福。初春时节花红柳绿，小区里错落有致的楼台亭阁，独具匠心的中心花园以及宽阔的道路，布局合理的商业网点，令居住者处处感受到舒适方便。
管理恩济里、法华寺等多个小区的北宇物业管理公司是北京最早成立、实力较雄厚的物业管理企业。谈起小区管理强项，公司经理刁会坛自信地说：“只有老百姓想不到的，没有我们做不到的。”问及面临的困难，他说：“当务之急是人们要提高素质、转变观念。我们管理的小区内，有少数搬迁户几年拒不交费，长此以往，物业管理公司在激烈的竞争中将难以生存发展。”
由北京万科物业管理有限公司管理的万科城市花园远在京郊顺义，但许多买房人偏偏不怕路途遥远。他们说，买万科的房子，主要是它的物业管理好。想想也是，买了再好的房子，如果没有好的维护保养，几年或十几年后，必然破旧坏损，你置业的大笔血汗钱岂不花得冤枉？正在负责第三期工程开发的北京万科企业有限公司总经理林少洲是个住宅郊区化的积极鼓吹者，针对国外买房的流行说法：“位置，位置，还是位置”，林少洲说，位置固然重要，但对开发商和业主来说，市场比位置重要，品质比价格重要。他认为，“服务，服务，还是服务”应当是物业管理公司和业主的共同追求。
万科不愧为城市花园，漫步其间，紫竹园、玉兰园、玫瑰园、梨花园、梅花园和桃花园布局合理，小区以回归自然的低层公寓式住宅为主，外加少量多层公寓和联排式别墅配置组合，令花园景观颇为独特。问及万科物业管理的特色，北京万科物业管理有限公司总经理黄会青说，衡量物业管理人的水平如何，重要的是看社区文化搞得怎样。我们万科物业寓管理于服务，但又绝不服务过剩。曾到香港、新加坡和欧洲参观、学习物业管理的黄会青，在数年的管理中渐渐悟出了这一行的真谛。他说，房产售出后，就一寸土地也不归我们所有了。这里真正的主人是业主，我们是受他们之托，为他们服务的。在这里，业主感到万科的服务不仅优质，而且文明。黄会青说，保洁保安好，维护修理好，这些方面许多物业管理公司都不难做到。难的是对业主的充分理解和尊重，在环境优美的小区内营造一种温馨、和睦、友善、宁静的大家庭氛围。万科物业管理的最终目标是什么呢？黄会青脱口而出：“无人管理。”见我不明白，他补充道，所谓无人管理，就是让业主看不见你在为他做事，但却又无处不感受到你的服务。
与北宇公司相比，万科物业的理念更超前，服务更到位。但黄会青说，与深圳万科集团公司的物业相比，北京万科还有一定的差距。早在三年前，深圳万科物业管理公司就荣获全国同行业中第一张第三方国际认证的物业管理ISO9002证书，万科集团开发并管理的上海、天津、青岛、石家庄等多个城市的物业小区屡屡获奖。据业内人士观察，万科的物业管理已与香港、新加坡等地的水平接近。
房屋的建成是一次性的，而建成后的保养却是永久性的。尽管目前这一行业存在不少问题，但随着我国住房制度改革的深入和房地产业的迅猛发展，必将带来物业管理的进一步规范和物业市场的兴旺繁荣。
1996年初，建设部制定了《城市住宅与房地产业“九五”计划和2010年规划》，明确提出房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。“九五”期间，我国将建设住宅12亿平方米，年均建设2．4亿平方米。21世纪“十年规划”建设住宅33．5亿平方米。到2010年，人均居住面积达10至12平方米。此外，住宅商品化，大量原有公房出售给单位职工。房屋的建成是一次性的，而建成后的保养却是永久性的。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。
实践证明，房地产开发企业不仅要用一流的施工质量向社会提供高标准的物业，还要采用现代科学管理手段进行管理。有良好的物业管理作保证，是商品房顺利销售的重要因素。沿海发达地区和物业管理开展得比较好的城市，良好管理带来的居住质量的改变，使花钱买服务越来越成为人们的共识。
毫无疑问，以北京万科、深圳中海等公司为代表的物业管理企业已成为这一新兴行业的佼佼者，他们代表着中国物业管理的发展方向。但一个不可忽视的现实是，原房管部门能否尽快转制，以改革来摆脱管理经费靠财政补贴的旧轨而走上自负盈亏、自我发展的新路？众多工薪阶层和企业转轨中的下岗工人，能否接受旧住宅小区和公房售后的物业管理？这些都是物业管理行业面临的难题。
物业管理是一项系统的管理工作，而其中最为敏感的就是收费问题。近几年来，一些物业管理企业不按国家出台的收费标准擅自收费，有的甚至只收费不服务，物业管理不仅有名无实，还加重了居民的经济负担。还有的地方政府对物业管理服务收费缺乏管理力度，以至物业管理收费问题成为群众投诉的热点，使各级政府为推广物业管理所做的大量宣传工作因收费问题的困扰而前功尽弃，刚刚在群众中树立的物业管理理念也因收费脱离经济承受能力而无法得到认同。
专业人材奇缺是制约物业管理发展的又一个不可忽视的问题。相当一部分从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理的从业人员，不仅专业知识欠缺，而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集性行业，管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化，物业管理的难度必然越来越大，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。遗憾的是，我国物业管理人材的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度，远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。
房地产市场为购买房产的人们提供了档次不同、价格也不尽相同的商品，更为物业管理企业提供了施展才能的广阔舞台。虽然普通住宅与公寓、别墅、写字楼管理的收费标准不一，但物业管理人员的服务精神应当相同。物业管理作为物业的后期管理，是确保物业保值增值的必要手段。我们相信，随着我国住房制度改革的深入和房地产业的迅猛发展，必将带来物业管理的进一步规范和物业市场的兴旺繁荣。（附图片）
压题照片：现代化建筑与优美的自然风光融为一体的厦门白鹭小区。本报记者张悦摄
第8版(视点·统一战线)
专栏：
服务大局做好政协工作
刘希林
我是从省政府转到政协战线上的一名新兵。通过一段时间的工作，对怎样做好政协工作有了一点粗浅体会，在此提出来，愿与同志们一起研究。
一、关于定位问题
做好政协工作的前提条件是找准自己在全局中所处的位置。政协组织是一个具有特殊性的重要机构。特殊性表现在两点：其一，政协不是领导机关，而是协商机构，横向与同级党政领导机关进行政治协商，纵向上下级组织之间进行指导或接受指导。其二，政协不是决策机关和权力机关，而是参政议政的重要场所，它通过组织参加政协的各民主党派、各人民团体和各族各界代表人士调查研究和提出建议来参与决策，协助决策的贯彻落实。政协工作要立足于自身固有的这两个特点，具体搞好四个定位：
一是思想认识定位。一方面，不能因为政协不是领导机关和权力机关就自我轻视，认为政协可有可无，还没等做工作就感到矮人一截，直不起腰来。有人说“党委是点戏的，政府是唱戏的，人大是评戏的，政协是看戏的”，这种认识不符合政协的性质、地位和作用，是错误的、消极的。另一方面，我们也不能因为政协具有不可替代的作用，政协工作很重要，就把自己的地位摆到不适当的位置，强调要说了算，要发挥决策机关作用，要制约权力机关，这样就改变了政协的性质，同样也是错误的。李瑞环主席曾指出政协工作“尽职而不越位，帮忙而不添乱，切实而不表面”，这是做好政协工作的重要指导原则。
二是工作内容定位。政协工作的内容就是政治协商、民主监督、参政议政，主要是帮助党委、政府出主意，想办法，提建议，为党政领导机关当好参谋。具体说，就是把各行各业有识之士的真知灼见有目的、有组织、有计划地加以收集和整理，利用政协的特殊渠道送达领导机关研究，使之进入决策过程。同时，对发展科技教育、繁荣文化艺术、扩大海外联谊、促进祖国统一等工作，政协可以协助、配合，参与办一些实事。政协的老同志及兼职同志比较多，有些事情并非力所能及，不能勉强去做政协不该做也做不好的事情。江泽民总书记指出：“人民政协工作涉及范围很广，但主题是两个，这就是团结和民主。这两方面工作做好了，政协工作就做出了成绩。”我们在履行职能的过程中，始终都要突出这两个主题。
三是工作方法定位。政协不是权力机关，开展工作不能靠权力、靠职位、靠指挥命令，而只能靠调查研究，掌握真实的情况，提出正确的意见和建议；靠协商讨论，平等地与人家交换意见，以理服人，在共识的基础上达成一致；靠建言立论，为解决当前和今后若干重大问题提供有价值的观点和建议。政协工作应求说得对，不求说了算；应求广开言路，求同存异，不求异口同声，千篇一律。这个工作方法要贯彻到政协一切工作和活动之中去。
四是工作标准定位。检验政协工作的标准，要看政协提出的意见和建议被党政领导机关采纳了多少，有多少意见和建议进入了决策程序，有多少意见和建议产生了经济效益和社会效益。政协工作成果必须经过党委和政府“变压”才能输送出去，发挥作用。没有经党委、政府“授粉”，再好的花也结不了果。因此，我们开展政协工作要更加注重效果，注重在实际工作中被采纳、被转化、产生实效的情况。政协履行职能要抓大事，议大事，做到大事协商好，小事不干扰。
二、关于怎样履行职能问题
一是坚持党的领导。政协作为统一战线组织已有近半个世纪的历史。几十年来，虽然各方面的情况发生了很大变化，但坚持党的领导这一条始终没有变，也不能变。共产党的领导是政协在我国政治生活中正确发挥作用的根本保证，也是我们所实行的社会主义民主区别于西方议会民主的主要标志。政协强调发扬民主，让人讲话，鼓励人讲话，允许有不同声音的存在，但前提是要坚持共同的政治基础，体现党的领导，维护党的领导。不论是建言献策还是批评监督，都要从有利于加强和改善党的领导出发。政协的领导成员有很多是从党政领导岗位转过来的，在这方面，要特别注意维护党委的领导，支持协助党委和政府的工作。
二是坚持服务大局。政协汇集了各方面的代表人物，要把各方面人才的积极性调动起来，把大家的聪明才智发挥出来，共同为大局服务。为大局服务，就要围绕党委和政府的中心工作制定参政议政的工作计划，选择调查研究的重点课题，做到同党政领导机关同唱一台戏，多补台，不拆台。因此，政协在履行职能的过程中，应主动加强与各职能部门的沟通协商，设身处地地理解和体谅实际工作部门的困难。政协中的老同志要做到不发牢骚，不吹毛求疵，不指手画脚，要对领导机关和行政机关多一些理解，多给予支持和配合。
三是坚持实事求是。政协位置超脱，不受部门利益局限，能够比较客观地反映各种情况和问题。然而，我们不能被局部的、虚假的、琐碎的事情所蒙蔽，要加以研究，做到慧眼识珠，这就有个实事求是的问题。实事求是就要讲真话、实话，不要看领导脸色行事，也不要光看文件和书本。对要研究的问题，首先要深入第一线，把情况搞准，还要多找一些人分析讨论，多研究一下有关的资料，这样才能提出符合实际、有前瞻性、有价值的意见。
四是坚持发挥桥梁作用。政协是党政领导机关联系各民主党派、政协委员和各界群众的桥梁。这对于党政领导机关掌握真实情况、体察群众情绪、了解社会动态、科学制定政策都具有重要意义。而了解和反映社情民意正是发挥政协桥梁作用的有效途径。
（本文作者为吉林省政协副主席）
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专栏：光彩事业
高原上的“光彩”
中国光彩事业促进会
1995年7月，中央统战部和全国工商联组织的“中国光彩事业赴藏考察团”，在西藏自治区参观考察了16天。一行人有广东珠海市的私营企业家张少华。
1995年9月，张少华用文成公主把农耕、纺织技术带进西藏，促进民族团结的典故，说服家人，再次到西藏考察，并确定了在拉木滩投资兴办“光彩示范农场”。他决心把万亩荒滩开发成现代化的新农村，将国内外的先进技术，应用到农场的生产经营中来，使当地群众不出西藏，就能够学习到种养业新技术，传播科技和现代文明。为了办好“示范农场”，他放弃了江西南昌的事业和广东珠海舒适的家庭生活，告别父母妻儿，到西藏实施光彩事业，踏上了艰苦创业的道路。
在西藏实施光彩事业，要长期生活在高寒、干燥、低气压缺氧的环境中，还要面对劳累、疾病、误解和挫折，他几度死里逃生。艰苦的程度是难以想象的，更有历史遗留的偏见，需要用真情去化解，“先富帮后富，走共同富裕之路”成了张少华的达孜光彩示范农场的宗旨。
拉木滩，位于拉萨市东50公里的达孜县境内拉萨河上游，海拔3750米，风沙大，气候寒冷干燥。六七十年代，部队曾开发过；80年代，联合国三三五七的十号分项目，又开发了11年，最终宣告失败。留下的约30公里长的灌溉渠，流不进一滴水，数百亩草场不见一根牧草，两座桥梁也被洪水冲垮。几十年的人类开发，不但没留下一分农田，相反遭到大自然更疯狂的报复，河滩的泥土被狂风刮尽，遍地砾石连牛马都难以行走。
张少华冷静地分析总结了前人几次开发失败的经验和教训，制定了利用自然改造自然的开发方案，在河滩上筑起一路一堤七条坝，引拉萨河泥水入滩淤地、灌溉、养鱼，栽树防风，降低风速，留沙造田。目前，已建成人工湖5000亩，造林1500亩，开垦农田2000亩，架起了高压电线路，办起了面粉、饲料、油脂、食品综合加工厂。这些项目，都已经开始产生经济效益，特别值得一提的是小麦良种研究，取得了令人鼓舞的成就，1998年8月小麦试验基地测产，每亩达到1118公斤。3年来，为当地农牧民安排了20多万个劳动日，支付劳务费300多万元。他实施的“一人就业，全家脱贫”的扶贫计划，使当地1000多人因此受益，并为项目区附近的农户安装了电灯，打了12口水井。他走出了一条在西藏搞农业开发，实行一次投入，长期收益，可持续发展的成功之路。
党和人民给了张少华很多荣誉。回想1995年8月，考察团刚结束考察，李瑞环主席和王兆国副主席就亲赴北戴河看望他们，之后又多次接见和鼓励。前年11月又授予张少华中国光彩事业奖章，去年5月他又被推选为西藏自治区政协委员，前不久由中国光彩事业促进会推荐，他又荣获第五届全国“扶贫状元”称号。张少华感慨地说：“回想我所走过的每一步，如果没有改革开放的富民政策，就造就不出我们这些先富裕起来的人；没有中央统战部和全国工商联的引导和帮助，就没有光彩扶贫事业。在实施光彩事业过程中，我深深体会到，人的一生是短暂的，能做的事也很少很少，如果由于光彩事业的降福和我的介入，能为藏民谋些福利，我的生活也将变得更加充实。”
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专栏：
认真协商积极调研主动参与
烟台政协为科技进步做贡献
本报讯“科教兴烟”是山东烟台市委、市政府的一项重大战略决策，烟台市政协围绕这一决策的制定和实施，充分发挥自身优势，参政议政，献计出力，为促进全市的科技进步和经济发展做了一些实实在在的工作。
———认真搞好“科教兴烟”重大决策的协商。近年来，市政协对“科教兴烟”的有关政策和措施进行协商讨论，所提出意见和建议，对科教兴烟战略的制定和实施发挥了重要的参考作用。今年，市政协又把科技工作列入全年工作的重要议事日程，提出了“重视科技人才的引进和培养、加大科研经费投入、健全技术创新机制、加强可持续发展观念普及教育”等具有较强针对性和较高参考价值的建议。
———积极抓好“科教兴烟”重点问题的调研。市政协把调查研究作为促进科技进步的重要途径，抓住全市科技发展方面存在的一些突出问题，围绕振兴科技、人才开发以及科教兴工、兴农、兴海、兴社会等诸方面的问题以及中小学素质教育等，认真开展调查研究，先后提出了关于加快发展烟台高新技术开发区、加强水污染防治、抓好教育改革发展规划的实施等多份调查报告和建议案，均得到市委、市政府的高度重视。市里据此出台了《关于加快烟台高新区发展的意见》，并正在制定一项进一步扶持高新技术产业发展的政策规定。
———主动参与“科教兴烟”战略的实施。针对中小学普遍存在的校舍陈旧、活动场地不足等问题，市政协多方面筹资，帮助改善办学条件；积极引导海外侨胞捐资助教，兴建、扩建中小学和幼儿园21处，捐资额达5000多万元。市政协主席、副主席分别联系了一个县乡村和一厂一校，经常帮助解决在科技发展和成果转化方面遇到的实际问题。经市政协领导牵线搭桥，先后促成了烟台东方电子集团公司与台湾众金公司合作生产计算机键盘、香港华夏现代农业发展基金会与莱州市农科院合作开展“航天育种”研究等高科技项目。（董陶）
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私营企业经营管理者到“老、少、边、穷”地区开展扶贫工作的光彩事业，五年来成绩显著，引起了国际社会的关注。图为联合国经济社会部，主任经济专员赖尚龙先生（左二）与专家（左三）在海南省考察永青扶贫基地。本报记者陈晓钟摄