第9版(经济周刊)
专栏：
6月15日至17日召开的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议透露：下半年，实行了近50年的福利分房制度将结束。这意味着，今后人们买房将更多地倚仗银行的个人住房贷款，购房者热切地盼望它能——
相伴到安居
本报记者 田俊荣
天津市35岁的职工陈礼强结婚8年了。一走进那间租来的14平方米的家，就心酸：狭小的空间被冰箱、洗衣机和家具分割一光，竟搁不下一张女儿写作业的书桌！东跑西颠，他看中了一套50平方米、10万元的新房。单位建了公积金，于是他首期付款3万元，余下的7万元向银行申请公积金贷款，分10年还清，每月还750元左右，以新居作抵押。
假如陈礼强单位没建公积金，他只能申请商业性贷款，月利率约为公积金贷款的2倍，每月得还900多元。假如陈礼强能申请到的公积金贷款最高额度为5万元，余下的2万元就须使用商业性贷款，利率各按各的算，这叫组合贷款。
公积金贷款、商业性贷款、组合贷款，这便是个人住房贷款的3种常见形式，它正向我们悄然走来。
小荷已露尖尖角
“放大器”——有专家这样赞许个人住房贷款。它实现和放大了人们的住房需求，圆了“陈礼强”们的安居梦；它扩大了住房消费，从而拉动建材、冶金等数十个行业的投资，成为经济的新增长点；它割断了人们对单位的住房依附，放大了就业自由度，于企业改革不无裨益。
银行界则以两句话来概括其功效。
“贴砖头不如贴人头。”中国建设银行10年探索得出这样一组数字：个人住房贷款逾期率不到2％，利息实收率近100％，期限在3至10年的贷款回收率保持在50％左右，是建行最优良的一块资产，远比投到住房开发环节划算。况且，贴了“人头”后，低迷的“砖头”们也纷纷售出，前几年沉淀在房地产的贷款满盘皆活。
“银行从对公批发业务向对私零售业务大转变的序曲。”建行房贷部总经理李庆振感慨：发放个人住房贷款，不啻于抓住了一批打几年交道的客户群，银行可以借机将其他业务，比如汽车信贷等，推销给他们。在居民存款已占存款总量50％以上的今天，谁的这种零售业务多，谁就能长盛不衰！
但也许是应了“好事多磨”的古话，个人住房贷款在我国还不成气候。放眼海外，个人住房贷款占银行贷款总量的比例，美国为20％—40％，加拿大为50％，马来西亚为13．1％，香港为30％左右。而最新统计表明，截至今年4月底，工、农、中、建四大国有商业银行个人住房贷款余额为346亿元，占贷款总量的0．76％。连占有国内64．5％个贷份额的建行，这一比例也仅为2．02％。但起步较早的上海、厦门、广州等城市，住房贷款已成绩卓然。最可称道的是上海，截至5月底，建行上海市分行个人住房贷款已冲破100亿元大关，占其贷款总额20％，在全国建行系统的个贷“盘子”中已占据四成天下。
贷款者的期盼
在厦门，记者随机抽取了10份公积金贷款申请书和10份商业性贷款申请书，作了一番统计。结果显示，公积金贷款的使用者职业分布为机关干部3人，国有企业干部3人，教师2人，工人2人。其家庭月总收入最高3408元，最低637元，平均为2028．9元，而2000元恰恰是厦门家庭月薪的中等水平。商业性贷款的使用者职业分布为私营企业经理6人，合资企业管理人员3人，设计师1人。其家庭月总收入最高8060元，最低3000元，平均为5137．8元，当属厦门的高收入者。厦门的房价每平方米在1000元至3000元左右，在全国中小城市中可算典型。看来，个人住房贷款的确帮一部分中高收入者圆了安居梦。
建行上海市分行房贷部副主任胡胜林告诉记者，上海作为特大城市，房价每平方米低至1000元，高的达1万多元，使用个人住房贷款的家庭月收入一般在3000元以上，这在上海也大致属于中等收入水平。
那么，贷款者有些什么样的想法和希望呢？
贷款手续更简便些。上海仲阳咨询有限公司的陆先生抱怨，去银行贷款，跑了不下10次，每次像看专家门诊，排半小时队。单位发工资用中行长城卡，还贷款用建行龙卡，无法联通，于是每过几个月就要做“搬现钞”的游戏。
利率首期付款再低些，还款期限再长一些。大部分人有这样的看法：公积金贷款利率不算高，商业性贷款利率太高。记者在厦门的统计表明，公积金贷款使用者每月还款数占月收入的24．5％，而商业性贷款，这一比例竟飙升至72．4％。另外，这20人平均还款期限为4．9年，远远低于“最长可达20年”的规定。
业内人士指出，海外的还款期限一般较长，美国、新加坡、丹麦最长可达30年，马来西亚为20—25年；首付款成数一般较低，多在20％左右，而我国为30％以上。个人住房贷款在这两个环节还可相机挖潜。
金融界厉兵秣马
银行的贷款手续已出现简便化趋势。建行上海市分行行长张恩照打比方说，银行应推行“傻瓜机式服务”，个人住房贷款的内部环节如同傻瓜机的聚焦、光圈装置，一个不能少，以防范金融风险；但外部手续要让顾客感觉像“傻瓜机”一样方便，一摁快门就行。徐汇区支行的“一门三步”式操作删繁就简。以前，顾客需奔波十来趟、花两个月才能贷出款子，如今，只需进银行3次，最短的在13天后就能遂愿。
还款方式灵活化。个人住房贷款利率法定，但如果在还款方式上开动脑筋，照样能让购房人减轻负担。建行厦门市分行将在今年7月亮出“递增还款”等新方式。新婚不久的夫妇，买房后往往资金吃紧，但其家庭收入通常是逐年递增的。选择“递增还款”，头几年少还，后几年多还点，能安度婚后用钱的“瓶颈”期。
经办银行多元化。建行上海市分行占有沪上个贷市场98％的份额，但随着其他银行获准经办公积金贷款，个贷市场上也烽烟四起，新招迭出。工行上海市分行的“网上购房”别具情趣。记者在电脑中键入欲购房子的区属、价格、面积，十几条房源信息齐刷刷列在屏幕上，样板房的房型平面图、立体写真照、周围的社区图片，依次闪现。据了解，已有7家开发商近100个楼盘加盟该网络。
呼唤社会配套环境
“光靠银行推进住房金融可谓孤掌难鸣。政府和社会应该在降低房价、促进住房贷款证券化、方便银行处置抵押物等方面为住房金融创造良好的配套环境。”建行厦门市分行副行长杨绍萍这番话道出了众多金融界人士的心声。
世界银行统计显示，房价与家庭年收入比例在6倍之内，才会有买房需求，其中这一比例在3倍到6倍之间才会发生贷款需求。而当前我国不少城市房价平均为家庭年收入的20倍，即便贷款，也无力归还。
个人住房贷款的证券化已成国际流行趋势。在美国，商业银行发放个人住房贷款后，转手将债权卖给美国联邦国家抵押贷款协会——“房利美”，“房利美”则靠发行住房贷款债券来融通资金。据统计，全美尚存未付的住房贷款40％以上已证券化。如此，商业银行能有充裕的资金将个人住房贷款的“蛋糕”做大，并有实力提供更低的还款利率、更长的还款期限。
住房不同于一般商品，拥有住房是生存权的重要体现。因而，当贷款人还不出款时，银行处理抵押的房子便会左右为难，亟待政府建一批廉租住房以供周转。
题图为厦门市康乐新村，房价仅为每平方米1250元。
本报记者 田俊荣摄（附图片）
第9版(经济周刊)
专栏：观点
基础产业融资须分餐
国家发展计划委员会投资研究所副研究员王元京
目前，我国基础产业的发展仍然滞后于整个国民经济发展的需要。因此，调整优化产业结构，离不开拓宽基础产业的融资渠道。但需要指出的是，一方面基础产业属于投资回收较为稳定的战略产业，它的筹资方式既不同于社会基础设施又不同于制造业；另一方面，基础产业内部的投融资效益差别又很大。因此，不能对基础产业实行单一化的筹资政策，而应当在对其进行产业细分之后，根据不同类型的基础产业项目确定不同的筹资渠道。
完全或基本上由市场定价的基础产业融资
目前，我国钢铁、建材、化工等原材料产业的生产能力扩张很快，近年来出现了供过于求的状况，已经不再属于国民经济的“瓶颈”部门。国家因此放开了原材料产业的产品定价。这样，这些原材料产业的投入产出活动就基本上纳入了市场调节的范围，其融资活动就应当完全通过进入资本市场来实现。企业既可以通过银行信贷渠道进行间接融资，也可以通过证券市场进行直接融资。当然，上述筹资活动应当由资本市场的供求双方自主选择，不应当输入更多的政府意志。
由国家定价或部分由国家定价的基础产业融资
目前，由于我国石油、电力等基础产业部门和社会基础设施仍然属于国民经济的“瓶颈”部门，其产销活动关系着国民经济的宏观平衡。因此，上述产业部门的价格仍然由国家计划制定。为了保证上述“瓶颈”产业部门生产能力的扩张，应当采取特殊的融资政策。
应当使国家定价的“瓶颈”部门的融资活动更加市场化、国际化。对于国家定价的基础产业来说，在难以通过国内资本市场筹措巨额建设资金的情况下，可以通过在境外上市发行股票及项目融资等方式吸引外资流入。近年来，我国在电力建设上大胆引入BOT（建设—经营—移交）等项目融资方式，使得几十亿元的外资流入到大型电厂项目。
应当使国家定价的“瓶颈”部门的融资纳入重点产业投资基金范围。近年来，国家与地方为了增强基础产业与基础设施的投资积累能力与资金配套能力，开始建立了国家与地方两级基础产业与基础设施发展基金。现在的问题是，应当创造条件把两级专项产业建设基金捆起来使用，为需要重点支持的“瓶颈”产业的发展提供定向投入。随着基础设施与基础产业融资规模的扩大，依靠行政手段筹集基础设施与基础产业国家基金的做法越来越困难，应当根据国家重点及优先发展的需要，设立封闭式的中国石油、电力、交通、农业等产业投资基金，除吸引企业法人资金及个人资金外，也可吸收社团法人资金，如养老基金、待业基金、保险基金等。
第9版(经济周刊)
专栏：
山东临沂华能瓷厂向社会招收了15名下岗职工，而他们上岗后不到半月，却全部悄然离去。
为啥离开新岗位
谢文哲
近日，被山东临沂华能瓷厂招收的15名原国有企业的下岗职工，在该厂工作了不到半月全部不辞而别，原因很简单，嫌单位制度太严，工作太累，岗位太脏。
山东临沂华能瓷厂是一家乡镇企业，利税连续4年递增10．5％。今年4月份，公司为了向下岗职工奉献一片爱心，挤出15个工作条件较好的岗位，向社会招收了15名下岗职工。华能瓷厂刘厂长说：“我们这个企业，能有今天，靠的是科学、严格的管理。在制度上，上至厂长下至职工都一视同仁。要说活累，我们是计件工资，干的多，工资就高。全厂平均工资680元。至于脏，第一道工序是脏了些，而给这15个下岗工人安排的都是质检、点数、贴花，是较轻松、干净的工序。”有的下岗工人说：“厂子制度太严格了。我迟到才一分钟，硬罚了我20元，并在黑板上通报了，让我的脸往哪里搁！我工作20年了，没有像现在这样丢人。再说在乡镇企业干活，谁看得起咱？”还有人这样说：“给我安排的是质检，一天要检4000多个碗和3000多个碟子，胳膊疼得抬不起来了，受不了。”对工作环境，有12位下岗职工异口同声说“比较脏”。笔者去车间看了一下，该公司每个车间一天有专人打扫4次，窑炉烧的是煤气，无污染。据了解，这家厂的生产工艺、设备在全国同行是比较先进的。
为了安置下岗职工，当地政府出台了一系列优惠措施，鼓励下岗职工到乡镇企业、私人企业就业。而真正愿到这些企业就业者却不多。有关人士说，下岗职工的再就业问题除了社会各界给予大力支持外，下岗职工也应切实转变就业观念。
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专栏：经济茶座
工商是一家
冬文
有济南商场拒售长虹彩电，著名的红苹果连锁店倒闭之类的工厂和商场间的纷争，也有买断经营，开办专卖店这样的工商携手。工商企业间的戏一出接一出。
求本溯源，工商本是一家。随着生产的发展和流通的扩大，商业从工业中分离出来，工商本是分工协作的关系，但二者也会有矛盾。如今面对买方市场，生意难做，工商企业这对伙伴间的矛盾更加凸现，这是很正常的，关键在于如何处理。好者，一荣俱荣；反之，恶性循环。
工商之间的矛盾，表现不外乎这样几个方面：
商业企业职能退化与厂家的矛盾。不少商场不专心于商品经营，而热衷于引厂进店、出租柜台，甚至让厂家装修店堂、派营业员，某种程度更像是房地产商。事实上，多数厂家并不情愿把大量的时间和精力投在销售商品上。矛盾由此而生。解决的思路在于商业企业充分发挥商品经营的职能，改善自身管理。
工商之间的信用矛盾，商家拖欠厂家货款是工商矛盾的又一表现。厂家为什么纷纷去找信誉好的商场做生意，道理不言自明。解决信用危机，一要提高商德，倡导“诚”、“信”之风；同时，要健全法规，严格执法，依法治市。
工商之间在售后服务上的矛盾也时有所见。双方都不承担维修义务，对一些没有保修单的商品，相互推诿或维修质量差，收费高。目前，承担维修工作的机构主要有两种形式：一是厂家自己设立的维修机构；一是社会上的维修机构。解决矛盾的思路要立足于承担责任，恪守诚信，维修社会化。
工商谁也离不开谁。毕竟，“三年做一次，一次做三年”的暴利时代不复返了，双方应坦然正视这一现实，平等互利，树立工商一家的大局意识，将供大于求的现实作为调整双边关系的契机，共同着力降低销售成本，打破行业和地方保护主义，共渡难关，建立长远的互惠互利的协作关系，摒弃短视和做一锤子买卖的想法。
别忘了，我国有句老话叫“和气生财”；别忘了，国际竞争就在家门口；别忘了，消费者的眼睛是雪亮的。
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专栏：
对眼下一些调查公司的调查结果，有的笃信不疑，有的嗤之以鼻——
调查“调查业”
本报记者 白天亮
数据往往比描述更具有说服力。运用数理统计的方法，以严格的抽样调查、精密的分析判断见长的调查业近年开始介入人们的生活。据统计，我国目前有调查公司870多家，其中北京就集中了70多家。这些调查公司或为企业的决策提供信息，或为研究机构提供参考数据，或针对社会问题为人们提供一把了解社会、校正自己行为的标尺，因而受到了市场的欢迎。
据了解，现在国内大部分调查公司每年会接到多于自己处理能力一倍的业务。有的大的调查公司的年营业额已达上亿元。在这种供不应求的情况下，两三个人攒一台电脑组成的调查公司也混迹其中。有人说我国的调查业自90年代初以来一直处于一种“跑马占地”的数量覆盖阶段。
记者在采访中发现一个有趣的现象，就是有的企业对调查公司的调查结果笃信不疑，有的则嗤之以鼻。
陕西太阳集团委托零点调查公司做了一次产品前期销路调查后，发现每个地方该上多少货能销多少瓶与调查结果不谋而合，其老总连称佩服，此后多次进行合作。
而北京的一家消费类报纸在请某调查机构做读者评价调查后却十分失望。该报一位姓王的编辑认为白花钱了，调查数据不可靠。
据了解，一般调查的程序是从客户的委托开始，根据客户需要设计调查方案，确定调查方法，编写问卷，培训调查员，实际操作获取资料后整理分析、撰写调查报告。一般说来，要想对情况有个真实全面的了解，一项调查通常采取随机抽样的方法，误差在3％—5％之内，置信度95％以上。
在这一系列过程中，只要有一步不规范，都会影响到调查结果的准确性，而其中最容易出问题的环节就是调查员责任心差、培训不充分致使在调查过程中采集虚假样本。北京某高校一位姓严的大学生在做过一次民意调查员后说，她再也不信这类调查报告了。她与她的同学临时受聘做一项调查，因为问卷填答时间长且难度大，不少学生只是入户调查年龄等基本情况，在确保不易被查出是做假后对真正要调查的问题一律自己包办。据了解，有相当一部分调查公司为了降低成本，在保证调查准确性上不能充分投入，表现为问卷设计不精心，采集样本不规范，无法聘请专业的调查员以及对调查员进行监督等。
对于调查公司这类中介机构，国际上通行的做法是成立行业协会以促使其走上良性循环的道路。我国的调查业经过约10年的摸索徘徊，也于去年建立了同业机构参加的定期联席会议制度，并在今年4月24日由14个成员单位签署了《中国调查业同业机构公约（试行）》。据了解，这样做一方面可以制定行业最低技术规范和执业标准来要求、监督签署公约的调查机构，另一方面可以制定一个平均价格水准，避免同业间的不正当竞争，最终以品牌效应取得社会效果，对内严要求，对外做示范，规范整个调查业，并为日后行业协会的正式成立打基础。
作为联席会议制度的发起者之一，中国人民大学舆论研究所喻国明教授告诉记者，这样做的另一个好处就是有可能做到资料共享。目前国内调查机构之间是彼此封闭的，几乎每接一个项目都得从零开始，这实际上是一种浪费。成立协会后可以使各机构的调查结果在一定时间后公开共享，有利于调查业的发展。我国的调查业要想在未来的竞争中站住脚，应该坚持高水准，注意引入国际一流规范来从事调查运作，宁可少些，但要好些，以建立起品牌的社会美誉度和权威性。
第9版(经济周刊)
专栏：
上海：花旗乔迁庆新喜
日前，花旗银行上海分行从浦西迁址浦东，银行中国区总代表江毅文（左三）与同事们切乳猪，共庆乔迁之喜。花旗银行是中国人民银行批准的九家在中国经营人民币业务的境外银行之一。新华社记者张明摄
第9版(经济周刊)
专栏：
西安：波音投产有佳绩
西安飞机工业公司已成为美国波音公司的重要合作伙伴。从80年代开始，西飞与波音公司合作，为该公司生产波音737—300水平尾翼，至今已累计交付250架份。新华社记者 陶明摄
第9版(经济周刊)
专栏：沟通你和我
推荐者当负责
一周来，重庆陈启兵、山西寿阳张国栋、山东章丘申吉忠等几十位读者给周刊来信来稿，这里刊登安徽读者朱贤三的来稿——
推荐者当负责
近年来，出于各种动机，一些企业主管部门、行业协会纷纷向消费者推荐产品。但其中少数产品质量低劣，坑害群众，广大消费者购买后叫苦不迭。在严词指责生产厂家不仁之举同时，也对这些劣质产品的推荐单位极为不满。
推荐产品是件严肃认真的事，不能随意为之。而且，产品质量也不是一成不变的，只有对其进行动态管理、监督，才能确保所推荐产品的质量。