第10版(财税金融)
专栏：金海观潮
开拓住房金融新思路
李琨
当前，我国住房制度即将面临重大改革，商业银行也相继开办了住房贷款业务，而城市居民的消费热点则正在由一般耐用消费品向住房方面转移。这一切说明我国住房的商品化进程将大大加快，一个潜力巨大的住房市场即将出现，与此相应，必然增加对相关金融服务的需求。这就要求我们开拓新思路，按照市场化的原则规范有序地发展住房金融。
首先，要将住房金融作为金融改革和发展的一部分统筹安排。目前金融改革的重点之一是减人增效，目的在于解决传统体制形成的机构臃肿和效率低下等长期积累的问题，使国有银行真正实现商业化。但同时我们也看到，我国金融服务尚待开拓的领域还很多。
住房金融的建立一方面包含着对原有金融体系框架的改革，另一方面也酝酿着新的金融市场的开拓。因此，一旦这类机构获得市场准入并得到政府的支持，金融改革中下岗人员的问题就会得到缓解。因为在原有机构减人增效的同时，新增的住房金融机构还会对金融从业人员提出大量需求，从而吸纳现有金融机构中分流出的人员。住房金融市场是一个大市场，在我国住房制度即将实行重大改革之际，将住房金融纳入金融改革和发展的一部分来统筹安排，总的来看，金融从业人员不是减少了，而是增加了，但这种增加是同市场的开拓和效益的增加相联系的。毕竟金融机构的从业人员都是具备一定专业技术知识的，分流出的人员得以在新的金融领域工作，不但缓解了就业压力，也有利于人力资源的利用和合理配置。
其次，逐步探讨多样化的住房资金融通方式。住房贷款是一种大宗消费性贷款，在调动消费者需求方面有着非常重要的作用，但由于期限较长，并且要承受利率变动的风险，因而有些时候资金的融通只靠单纯的存贷业务就有些困难。这一点从发达国家住房金融发展的过程中可以明显地看出。为解决这些困难，出现了一些金融创新。在美国，由政府出面，创立了一种叫做抵押贷款的债券，这种债券将不同期限的贷款进行组合，使其在每一时点上都能形成一定的利息流，对投资者来说，这种证券在流动性方面与一般证券没有什么区别，购买证券所得利息可以免税；对出售证券的住房金融机构来说，证券售出即意味着贷款来源有了保证。为增强债券的流动性和融资功能，政府允许这种债券在二级市场上流通。90年代初期，美国抵押市场上的住房抵押债券已占到全部抵押贷款证券的80％，总额达2．5万亿美元左右。英国的办法是提供多种偿还抵押贷款。其中一种将抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合，等人寿保险到期时，借款人就用到期的保险收入来偿还抵押贷款，借款者既买了房屋，又享受了人寿保险，因而很受欢迎。此外，政府还允许房屋贷款协会在货币传递、个人投资咨询、股票经纪、信托与保险方面广泛地开拓金融服务业务，使住房金融机构的资产趋于多样化。这些方法都为我国住房金融的商业化运营提供了借鉴，说明住房资金的融通完全可以在政府的规范和协调下采用市场化的方式进行以营利为目的的运作，这也是保证住房金融健康发展的必要条件。当然，根据我国国情，这些做法中哪些是可以很快采用的，哪些是要加以改进或具备了一定条件才能采用的，还要在今后住房金融的发展过程中不断地做出具体研究。
第10版(财税金融)
专栏：
贷款开启新居门
为了上海屋檐下的欢笑
——建行上海市分行个贷便利百姓纪实
累计发放100亿元个人住房贷款，个贷占贷款总量的20％。这是两个什么样的概念呢？前者相当于在全国个贷“蛋糕”中占有将近30％的份额；后者已接近个人住房贷款兴盛的西方发达国家水平。这两个数字，出自建行上海市分行5月底的统计表。
“推广个贷的关键之一，在银行界的观念转变。”分行行长张恩照有这么一句口头禅。他扳着指头给记者算了一笔账：上海有470万职工公积金存款在建行，若一人发一张龙卡，既可查公积金余额，又可还公积金贷款，还可储蓄、结算，那么这将是多庞大的一支客户群啊，将来推销银行的零售业务又是多么得天独厚啊。另一方面，个贷的资产质量之优良令人吃惊：长宁区支行企业贷款中，不良贷款达12％，而累计发放的7亿元个人住房贷款，不良贷款仅占万分之二！
观念一变，建行上海市分行自然能追踪百姓贷款需求的枝枝节节，不断“投其所好”。
一幢楼住“七十二家房客”，几家人合用煤卫，这是上海屋檐下特有的风景，也是新华物业有限公司王女士的烦恼。今年6月1日起，上海市允许这种“不可售公房”上市交换。王女士寻思着将自家这19平方米的使用权房补上差价，置换成位于天山西路的64．77平方米的使用权房。一掐算，差价为5万元，便向建行长宁区支行申请“置换房个人贷款”。6年还清，每月还800元。天山西路的使用权房没有产权，无法抵押，遂由专门从事公房售后再上市、空置房交换等业务的新长宁置业服务公司提供担保。除了王女士这种贷款形式外，“置换房个人贷款”还包括为产权房以小换大、以旧换新、以差换好、以远换近提供贷款支持。这是上海市分行不断开发个人住房贷款品种的一个缩影。事实上，如今金融界耳熟能详的“个人住房组合贷款”，便是上海市分行在1995年首创的。
以中介服务便利百姓也是建行上海市分行的一大创举。上海建筑装饰集团总公司的周先生是个大忙人，琢磨着贷10万元住房贷款，面对十几份严谨的表格直犯怵，最后掏出400元，委托千家置业服务有限公司代办，一个月后，轻轻松松搬入新居。这“千家置业”，便是建行上海市分行联合市公积金管理中心、市房管局创办的，自去年11月展开业务以来，已为1000多户办成了贷款。而这400元收费，刨除工资、水电、房租、交通费用，“千家置业”在其中的赢利并不多。
一枝一叶众关心
——小记厦门建行推广个贷的社会配套环境
6月的鹭岛，溽热蒸人，浓云欲雨。来建行厦门市分行个人住房信贷服务中心的贷款者也黑压压的如浓云会聚。目睹此景，分行副行长杨绍萍感慨系之：“今年1至4月，厦门建行商业性贷款占今年新增贷款的63％，远高于人行15％的要求。个人住房贷款人气旺，离不开社会各界的配合呵！”
记者看到，20米长的弧形大理石柜台上，依次挂着“按揭受理”、“抵押登记”、“保险”等玻璃牌。原来，厦门作为中等城市，个人住房贷款已实现“一门两步”。购房者只须踏进中心一个门，跑两次，便可大功告成。第一次，递交申请材料；第二次，一条龙办理抵押登记、保险等手续。房贷部高级副经理陈秋泉汗津津一脸，向记者“诉苦”：“中心今年4月20日成立，市民听说建行手续方便，闻风而来，如今，每天贷出200多笔款子，手腕因为抄贷款合同一直酸沉酸沉的！”保险柜台上一位男士告诉记者，他们是中保财险厦门市分公司的，天天来建行办的这个中心办理房屋保险手续。保险单比较琐细，有时就60元，让客户再多跑一趟公司，于心不忍。况且保险市场群雄逐鹿，中保愿意树立一个好形象。一旁的厦门市房地产交易中心主任常宪亚则说：“交易中心负责办抵押登记，抵押科抽出一半人手天天来这儿。个人住房贷款是新生事物，我们政府部门支持它责无旁贷。另外，中心一般每天办理一个楼盘，我们可以集中地熟悉，有利于提高工作效率！”
厦门市个人住房贷款红火，还与市政府力降房价密切相关。其中一招是用“三三制”将安居工程住房分为优惠价、成本价、微利价三类，价格分别为每平方米1300元、1500元和1800元。分别针对经济效益不同的企事业单位，这样，财政没掏一分钱，又使大部分人享受到低价住房。另一招是大砍不合理税费，契税减半，抵押登记费先减40％又减30％，交易登记费全免。如今，收费仅占住房成本的5％。这样，厦门安居工程的房价一直控制在普通家庭年收入的3倍左右，个人住房贷款当然出现供不应求的状况。
压题照片为建行厦门市分行个人住房信贷服务中心为购房者提供贷款“一门两步”服务。
房利美 大庇寒士俱欢颜
本报记者 施明慎
6月20日，中国银行行长经济顾问朱民博士与美国房利美公司国际房屋融资服务部经理马丁·莱温先生在北京中苑宾馆相遇。朱民博士问道：“这些年来你最骄傲的是什么？”莱温回答：“我最骄傲的是一直为低收入者获得住房在努力。”
不错，多年来房利美一直致力于帮助低收入者购买住房。1994年该公司宣布了一项“万亿美元承诺”，具体内容是要在本世纪末之前提供1万亿美元的融资，帮助最需要房屋的家庭和社区购买1000万套以上房屋。这项房屋融资计划的对象包括：收入低于当地收入中点值的家庭；少数族裔和新移民；居住在城市中心区和穷困社区的家庭；有特殊房屋需求的人士。
在美国，政府鼓励人们拥有自己的住宅，对购房者采取了一系列税收优惠政策。此外，美国政府还建立并赞助与房屋有关的机构。房利美就是这类得到政府支持的机构之一。
1938年房利美根据美国国会一项旨在提高住房市场稳定性的法案组建，1968年改组成为私营公司，在纽约证券交易所挂牌上市。法律规定，房利美只可经营房屋抵押贷款（主要是向低收入和偏低收入家庭提供的抵押贷款）。
经营买卖房屋抵押贷款，对中国人来说是一个新概念，而在美国早已实行多年。大多数美国家庭都有向商业银行求贷购房的经历。这些住房贷款一般期限长达30年。如果银行单纯依靠吸收存款来发放贷款，就会面临流动性和持久性不足的困难。因而十分需要有人来购买这些贷款，融出资金，以支持商业银行向购房者发放更多贷款。长期以来房利美就是起着这种关键性的作用。简言之，这一过程实际上是把银行的贷款资产在资本市场上转化为再流动资金，又被称为抵押贷款证券化。多年来，房利美大量向商业银行等金融机构购买住房抵押贷款，补充这些机构的信贷资金。由于绝大多数美国家庭都能按期还款，住房抵押贷款风险极小，即使在低收入人群中，毁约率也不到2％，且房利美信用良好，又有美国政府支持的背景，所以公司能够顺利地将所购买的贷款转化为抵押担保证券，并提供担保出售给投资者，或者将这些贷款留在公司的投资组合内。目前，房利美已买下了全美1／5的住房抵押贷款。
为购买这些贷款，向美国房屋业提供更多的可用资金，房利美凭借自己良好的信誉，以低廉的成本直接在美国和其他国家资本市场上举债。迄今，该公司共为2500多万美国家庭提供了住房融资，已成为美国最大的住房抵押贷款投资者。（附图片）
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专栏：
三种贷款谁合算
我国目前的个人住房贷款主要包括个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款三种。
个人住房委托贷款也叫公积金贷款。如果您已参加交纳住房公积金，那么贷款购房时，应该首选住房公积金贷款。在北京市，公积金汇交单位的离退休职工也能享受公积金贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，仅为商业性住房贷款利率的一半，而且要低于同期商业银行存款利率。故而，您应该在政策规定的范围内，尽量申请自己可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。
申请住房公积金贷款的个人，首先必须备齐购房所需资金30％以上的购房首付款，您可以用公积金存款抵充。同时，按照人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，公积金贷款最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。但在实际运作中，各地对公积金贷款往往规定了一个最高限额，如北京市为30万元，上海市为10万元。还贷款期限一般不超过20年。申请公积金贷款，须经所在单位同意、所在城市住房公积金管理中心审查合格、受托银行审查合格，一般以所购房产作为抵押。
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也叫商业性贷款。未缴存公积金的职工可以积极申请商业性贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30％，并以此作为购房首期付款，一般以所购的住房作为抵押，您就可申请使用。每笔贷款额度不超过所购房价款的70％，贷款最长期限20年。不少地方对商业性贷款也有最高限额，如上海市为50万元。
但是在使用商业性贷款时，必须仔细斟酌。商业性贷款期限越长，还款总额中利息比例就越大，如果超过10年，利息和本金的比例就将近8∶10，而超过14年，利息就大于本金。
如果购房资金需要量太大，公积金贷款不足以支付，不足部分可申请商业性贷款，这两种贷款合并起来，就叫组合贷款，可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款中，公积金部分和商业性部分各按各的利率算，还款期限不超过20年。
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进出口银行加强与商业银行合作
本报讯 近日，中国进出口银行在北京召开委托代理业务座谈会，中国银行、中国工商银行、中国农业银行、交通银行等商业银行总行及部分分支机构的代表参加了座谈。与会代表们准备进一步在以下两个方面开展合作：一是进出口银行与商业银行共同优选符合国家产业政策、外贸政策的出口项目，提供联合贷款等；二是进出口银行为商业银行支持出口的贷款提供保险或担保。（心真）
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专栏：
俄罗斯联合进出口银行在华开展业务
本报讯 俄罗斯联合进出口银行董事长普罗霍罗夫，6月18日在该银行北京代表处成立仪式上表示，俄罗斯联合进出口银行及其客户计划在许多领域发展与中国的合作，这些领域包括造船业、动力机械制造、石油天然气项目、基础设施建设以及远距离通信项目等。此外，俄罗斯联合进出口银行还将加强与中国银行之间的合作。（李丽辉）
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镇平国税局税源管理“户籍化”
本报讯 河南省镇平县国税局根据辖区内个体专业户较多的实际情况，采取对全县个体工商户实行户籍模式的税源管理，将各中心税务所、分局辖区内所有个体纳税户按段、片进行科学划分并登记造册，及时掌握纳税户税务登记变化情况，有效地堵住了偷税漏税事件的发生。年初以来对全县个体工商户实行分级规范，文明管理，稳定了全县私营经济的发展势头。（傅雷杰）
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潜江市地税收入进度领先荆楚
本报讯 湖北省潜江市地税局采取抓小补大、以零补整的办法，强化税源管理，开展专项检查，落实代扣缴制度。截至5月底，入库税款3600万元，比上年同期增长24．74％，占年计划的42．24％。该局年初从地税系统抽调38人，对企业所得税、个体税收、行政事业单位税收进行专项检查，查出三项税收626万元。
（何承俊 郑国华 聂传俊）