第12版(市场专题)
专栏：
在人们的殷切期望中，北京有19个经济适用房小区日前一齐亮相，供消费者认购。对于即将踏入住房新制度中的北京市居民来说，这真是一个喜讯。虽然它们在诸多方面都还不能令人满意，但毕竟是一个开端。
北京经济适用房——浮出水面
蔡鸿岩
近日，北京首批经济适用房认购会在北京房地产交易中心举办。基本分布在四环路以外的19个被冠以“经济适用房”的小区，在该认购会上公开展示，并接待人们认购。
经济适用房是向城市中低收入家庭出售的房屋，将来在新建住宅供应总量中会占很大的比例。经济适用住房销售对象为具有本市城镇常住户口的中低收入家庭的居民，重点是公务员、教师、科技人员和国有企、事业单位职工。
由于经济适用房开发享受地价和部分收费项目减免的政策优惠，政府要求开发商利润需控制在3％以内，因而从理论上说，经济适用房售价应较市场可比类型商品房低600元／平方米左右。北京此次认购会所展出的19个项目其价格基本在每平方米2000元至4500元之间。
等待解答的新问题
经济适用房为许多人所关注，加之此认购会前一些媒体已有信息披露，因此认购会第一天即有近千人到会参观洽谈。记者通过采访购房人及参展商，发现目前居民对经济适用房有诸多疑问，有待权威方面给出答案。
首先是经济适用房的产权问题。笔者粗略统计，约有90％与参展商交谈的参观者，交谈时要问及产权问题。昌平境内某项目的工作人员解答说，经济适用房肯定有产权。但其相邻的另一展位工作人员则向询问者解释，经济适用房是不含地价的，所以肯定不会有完全产权。
笔者问：“如果没有完全产权，是否还会考虑买这样的房屋？”多一半的被询问者回答是“要再考虑考虑”。没有一人回答肯定会买。
与会洽谈者所关心的第二个问题，是经济适用住房及社区建设配套问题。笔者在现场听到，与会洽谈者在交谈中，大多都要问及房屋的建设配套标准这一问题。参展商在回答此问题时，多数称经济适用房标准和配套与其它商品房没什么两样。但一位开发商私下同笔者讲，由于经济适用房要实行限价，建设和配套标准都要降低，因为让开发商赔着干不现实。
另外，笔者在采访中也听到一些与会洽谈者向参展商询问，将来小区入住之后如何交纳物业管理费用等问题。笔者所听到的几乎所有参展商工作人员都回答是：此问题待定。某一展位的工作人员更是直截了当地向围拢询问的人讲，我们这儿除3950元的定价以外，以下的事儿（指产权、物业管理收费等问题）都得听建委的安排，现在全都未定呢。
等待研究的市场冲击力
在认购会上，笔者随机采访了几位发展商和前来参观的买房人，请他们谈谈经济适用房会对商品房市场带来什么样的冲击。
开发商：经济适用房会部分影响商品房市场价格。
某房地产公司负责人认为，依照已知的方案，北京市将开发建设总量达300万平方米的经济适用房。这样大的供应规模将肯定会影响现有以及近期将要开发的商品房项目销售。而且由于经济适用房要比商品房低600元左右，因而市场商品房总体的价位也会受到影响。
另一位开发外销房项目的开发商在认购会现场环顾一圈之后却发表了不同的见解。他认为，经济适用房的出现并不会马上对市场构成大的影响。原因之一是经济适用房相对位置偏远，而且全是向普通工薪阶层出售，与市内高档次的项目不构成竞争；原因之二是根据现有的政策分析，买经济适用房还得不到与商品房一样的房产权，这将大大影响经济适用房的销售；原因之三是，至少属于从开发商手中拿出来的经济适用房，开发商会想尽一切办法使之与相邻的商品房区分开来，以保障商品房部分利润的回收。
购房人：不确定因素太多，买不买还要看看再说。
从认购会现场可以看出，参展商方面的工作人员由于事先准备会有大量的单位前来认购，因而对蜂拥而至的个人购买者显然缺乏必要的思想准备。当一个个老百姓急火火地询问经济适用房产权获得、建筑配套标准、物业管理等诸多问题时，这些工作人员多数都无从答对。因此笔者现场问及的购房者几乎都表示，要等这些房子的具体情况落实以后，再决定买不买经济适用房。
另外也有购房人认为，此次拿出来的经济适用房房价还是没有达到他们所预期的标准。这样的话，商品房有价格与位置的互补，只要位置相对偏远一点，这点差价就可补救出来，而不用非得等着买经济适用房。
业内专家：实实在在地完善，经济适用房才能为百姓所接受。
此次在认购会上展出的首批经济适用房，相当于让消费者进行了一次面试。其“面试”效果当然会影响经济适用房未来的命运。就此问题，展会之后笔者采访了有关方面的专家。
从事房地产市场研究的张先生认为，政府实施经济适用房开发的动机是好的，但在具体实施政策方面显然还有许多不尽完善之处。由于经济适用房将来是住房供应的主导产品，因此它的出现，必须要配以完善的政策法规。否则的话，不但自己找不到市场定位，其它相关产品乃至整个行业都有可能会受到干扰。
?图为北京经济适用房认购会现场。钱厚琦摄（附图片）
第12版(市场专题)
专栏：
可承受的住宅价格与可接受的居住地段
柴强
最近为朋友参谋买房，颇有感触。有位朋友一直无房，经过多年的积蓄已有了一定的购房能力，想买房，特请我们帮助看看。在选择购买对象之前，我们讨论确定了两个最基本的问题：一是能够承受的价格为多少，二是能够接受的居住地段在哪一带。
之后我们一起跑了京城的许多住宅小区，结果给我们印象最深的一点是：看中了的居住地段，住宅价格太高，承受不起；而那些价格能够承受的住宅，居住地段却太偏远，由于每天要上下班而无法接受。这就使我们感到在解决目前普通商品住宅价格过高的问题时，除了要解决普通居民可承受的价格之外，还应创造普通居民可接受的居住地段，即价格和居住地段要兼顾，不能只看到一头。最关键的是要在普通居民可以接受的居住地段上有可以承受的住宅价格，而不是简单地通过把住宅建在偏远的地段来降低其价格，如果是这样的话，实际上并未真正解决问题。因为住宅这种商品具有位置固定、不可移动性，它在哪里生产就得在哪里消费，所以在不同地段其价格本身就差异很大。
例如，目前北京市普通商品住宅价格水平按区域划分，二环路以内在7500—12000元／平方米之间，二环路以外至三环路周边地区在6000—7500元／平方米之间，三环路以外至四环路周边地区在4500—6500元／平方米之间，远郊区在3500元／平方米以下，个别区县在1600元／平方米左右，有的甚至低于1000元／平方米。由此可见，目前北京市低价位的普通商品住宅不是完全没有，问题是对于一般城市居民来说，在可以接受的居住地段，例如三环或四环附近，没有可以承受的价格；而在可以承受的价格范围内，没有可以接受的居住地段，所以地段差、价位低的普通商品住宅的销售情况反而不好、空置率较高。
至于什么是可接受的居住地段？我们认为，可接受的居住地段既不是让普通居民奢望居住在市中心区，但也不是让他们住到远郊区县去，而应是对于一般城市居民、特别是对于那些上班族、工薪族而言，居住其内可以忍受的“边际地带”。例如北京，不可奢望住在二环或三环以内，但是三环至四环一带可以视为是可接受的居住地段，再远了，一般可视为不可接受。
当然，可接受的居住地段也不完全是自然地理位置的概念，还有交通是否便捷、公共配套设施是否完备、环境是否优美等。后几个条件优越，则离市区可以更远。
另外，可接受的居住地段还随着人们生活水平的提高、经济的发展，以及住房消费观念的变化而变化。例如在西方，当城市发展到一定阶段后曾出现过郊外化现象。这是由于城内环境污染和交通拥挤严重，而随着人们生活水平的提高和小汽车、快速路的发展，富裕家庭纷纷迁往郊区居住。在我国的一些大城市，随着城市地铁及其他公共交通的延伸和发展，也将会有许多人们原来认为不可居住的地段，变成可居住的，甚至是抢手的地段。
造成目前一些地方普通居民可接受的居住地段上的普通商品住宅价格过高的原因，一是过去房地产热时期的需求拉动的遗留，二是开发成本过高。这样，要解决目前普通商品住宅价格过高的问题，就要下功夫把住宅的开发成本降下来，同时适当扩大住宅建设规模，增加住宅有效供给。许多城市现在开始加大建设微利的经济适用住房，应该说，这对于增加住房有效供给、解决城市居民住房困难，有积极的作用。但是，经济适用住房的建设也一定要尊重市场，尊重消费者。如果只为了降低房价，把经济适用住房都建在偏远的地方，老百姓得不到实惠，也不会掏腰包去购买。
总之，要使普通居民真正能够买得起房、愿意买房，必须在可接受的居住地段上创造出可以承受的住宅价格，或是在可承受的住宅价格范围内创造出可以接受的居住地段。因为住房消费不只是一时的购房价格问题，还有一个更为直接、天天都会遇到的上下班、出行的交通成本和需要耗费时间的问题。
第12版(市场专题)
专栏：
经济适用住房：要按市场规律运作
宋春华
经济适用住房与市场价商品房都属于商品房的范畴，所不同的只是政府是否给予优惠，是否限定价格，是否控制销售对象等。经济适用住房既然是商品房，就应按市场规律去运作，用市场经济的方法组织建设，通过竞争，通过招投标，降低成本、提高质量、提高效益。
有些地方由政府的职能部门进行经济适用住房的运作，也取得了一定的成效。但这里有一些难以解决的问题，一是政府职能部门不是经济实体，不具备承担经济责任的条件，一旦出现经济纠纷，无法承担相应的经济责任和法律责任。二是政府职能部门不符合商业银行信贷要求的条件。商业银行对经济适用住房放贷，要求承贷方必须是法人实体，必须有一定数量的自有资金，并有与贷款数额相当的担保品，这些条件政府职能部门有的不具备，有的很难达到。此外，按新的住房供应体系，大部分地区经济适用住房的比重要逐步提高，单靠政府职能部门直接运作是不可能的。因此，政府职能部门应当从具体事务中解脱出来，主要从事经济适用住房的组织协调工作，具体操作应当鼓励经济实力强、管理水平高、社会信誉好的房地产企业参与。通过政府扶持、平等竞争，培育一批开发建设经济适用住房的骨干企业，发挥他们的技术优势和规模优势，降低开发成本，提高开发质量，为社会提供名副其实的既经济又适用的大众住房。
今年，国家已分三批下达了经济适用住房建设投资计划，在这个基础上我们研究增加经济适用住房建设规模，一定要注重市场调查，一定要落实好开工建设条件，要把安排了的资金用出去。同时，要组织好预售预定，把建成的住房卖出去。所谓要搞好总量调控，就是既要有充足的总量供应，又不要造成不合理的空置滞销。要保证新增项目确有市场前景，确有销路，特别是空置量较大的城市，一定要把握好新增规模的可行性，防止造成新的积压。
（作者为建设部副部长）
第12版(市场专题)
专栏：
赶快研究
阿朱
眼下关于住房需要研究的问题特多，但我以为，住房实物分配马上就要停止，得赶紧谋划一下经济适用房的问题。
说了多少年要实行住房“商品化”、“社会化”，这回是动真格了。分房的根儿一断，单位不分房了，不管你愿意不愿意，都得面向市场去考虑租房或买房了。按照目前城镇居民的收入水平，再加上房改后国家给的补贴，大部分人只能买得起经济适用房。那么，真的被推向市场后，上哪儿去买我们买得起的住房呢？搞房改，目的是要建立一种和社会主义市场经济相适应的住房制度，在这个新体制里，目前最紧缺的商品，可以说就是涉及面广的经济适用房了。
虽然有些地方从安居工程开始，搞了一些面向中低收入者的商品房，但用什么样的机制来大规模生产这种比较特殊的商品，还是新事物。从按什么方式生产，到怎样决定价格，以至怎么个买卖法儿，都没有现成路子可走。国家给予经济适用住房的政策是明确的：“建设用地实行行政划拨、享受政府扶持政策、以微利价格向中低收入家庭出售。”这些优惠政策，是为了保证价格能够为中低收入家庭所承受。对此，有的学者担心如果不建立规范机制，会不会形成新的寻租领域？会不会出现低价拿地、高价卖房的现象？
明年，住房建设还将在国民经济的持续增长中充当重要角色，这就需要研究有效供给的问题。如果可劲儿盖了房子又空置着，不仅不是贡献，反而是麻烦了。所以，怎么样生产老百姓欢迎、又承受得了的经济适用房，从哪个方面看，都得赶快研究啦！
第12版(市场专题)
专栏：
既要转观念
也要给实惠
——徐州安居工程采访侧记
本报记者 朱剑红
徐州市安居工程前后4年，建了4期，总面积在110万平方米以上，销售的火爆着实出乎意料！第一期销售时，售房处门口挤了4000多人，把市领导吓出一身汗，赶紧调了100多名警察来维持秩序。以后几期安居工程，干脆把销售处搬到宽敞的体育场去了。
这几年，我们的市场上已很少见到排几天长队抢购东西的场面了。为什么普普通通的居民这么踊跃地去买价值不菲的房屋呢？徐州市委书记王希龙的解释是，既要让人们转变住房观念，也要给居民住房的实惠。他说：“我们搞安居也想培育住房成为消费热点，这么多年住房消费不热，还是因为有钱的不缺房，没房的买不起。低收入的人不可能比高收入的人观念更超前，所以，观念问题和实际问题一定要同时解决。老百姓如果买不起，得不到实惠，决不可能去排队买房。”
徐州市4期安居房，价格从700元／平方米到850元／平方米不等，市房改办认为，这完全符合该市住房困难户的经济、心理承受能力。据他们的调查，第一期和第二期安居房的购买者中，没有一个科级以上干部。
为了保证在价格上给购房者实惠，徐州安居工程的建设是政府行为，由市房改办负责工程的申报、立项、规划、设计、建设、资金筹措、成本核算、销售和管理。政府操作保证了各项政策到位，如安居房建设用地为行政划拨，小区外的主干道、给排水管道、煤气管道等配套工程统一由政府负担。工程造价按国家定额下浮5％，减免30多种税费，使安居房每平方米价格比同地段、同类商品房低300多元。
在销售上实行了一些优惠政策：一是鼓励单位给适当补助，补助额为控购面积的30％以内；二是利用公积金建立个人购房政策性抵押贷款，贷款期限为15年，贷款额度为70％，如果购房者首付3万元左右，再贷5万元，15年内月均还款约400元；三是一次性付清房款给2％的折扣。
当然，价格实惠，付款方式优惠，并不能保证居民就能得到实惠的住房。虽然花钱少，但老百姓对居住的质量要求并不低。所以，在如何控制工程质量、创造良好的居住环境以及提供物业管理等方面，一点也不能省心。因为是从自己兜里掏钱，所以购房的居民没事就自己上工地看看。安居工程工地就特地为这些“业余质量监督员”准备了100个安全帽。
徐州市市长于广洲说：“居民关心住房，政府关心经济，企业关心就业，安居工程满足了三方面，可以说是一举三得。”徐州的老百姓花了钱买房，还感动得掉眼泪，上电视台给政府点歌表示感谢。政府虽然让利于民，但不仅没有增加财政负担，反而由于带动了住宅业及其相关产业的发展，增加了财政收入。今明两年，徐州将投资9亿元，建设100万平方米安居房。按照徐州市自己的测算，这笔资金运作起来会带动70多亿元的经济总量，形成住房投资、生产和消费互相促进的良性循环。
第12版(市场专题)
专栏：小资料
经济适用住房与安居工程
经济适用住房、安居工程都是为解决中低收入职工住房建设的普通住宅，所不同的是，安居工程以成本价出售，重点是解决中低收入家庭中的住房困难户；经济适用住房以微利价出售给广大的中低收入家庭。按照新的房改精神，要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房；中低收入家庭购买经济适用住房；最低收入家庭租赁廉租房。这样安居工程将与经济适用住房并轨，今年已按“国家安居工程”（经济适用住房）名称下达了三批建设投资计划。