第5版(理论)
专栏：探索与争鸣
关于发展我国房地产业的探讨
马骠
随着我国经济发展战略和经济体制模式的转换，一个长期不被人们重视的行业——房地产业，正在迅速崛起。如何从住房制度改革的实际需要出发，按照社会主义有计划的商品经济的原则，发展我国的房地产业，使之成为国民经济的支柱产业，是迫切需要认真研究和探索的重要问题。
发展房地产业的重要意义
房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋买卖、租赁，以及由此形成的房地产市场。在我国，发展房地产业，使房地产巨额财富进入流通领域，实现投入产出的良性循环，是保证住房制度改革得以顺利实施的必要条件。
长期以来，我国城镇住房资金不是作为消费基金包含在工资总额之中，而是作为积累基金对城镇住房实行统建统配，收取的房租很低。这种非商品化的福利式住房制度，存在着严重的弊端，突出表现在缺乏住房资金的自我循环机制和住房需求的自我约束机制，不仅造成了住房的紧缺和分配的不合理，而且给消费结构和产业结构的调整带来困难。
现在，住房制度改革已经提到经济体制改革的重要议程上来。住房制度改革的目标，就是推行住房商品化，即按照社会主义商品经济的要求，使住房成为商品进入消费品市场，由住户通过商品交换购买或租用住房，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条解决城镇住房问题的新路子。实现这个转换，既有它的重要性和紧迫性，又有它的艰巨性和复杂性。 住房商品化实质上是一项重大的价格改革。当前，制约住房商品化付诸实施的最大障碍，就是新建住房售价过高。据统计，自1984年以来，城市商品住房价格平均每年上涨15％左右。现在，中等城市住房价格每平方米建筑面积一般都在500元以上，高的1000元以上，大城市更高。商品住房价格猛涨，已经大大超越了城市职工的承受能力，阻碍了住房商品化进程。
造成这种状况的主要原因，是住房价格构成极不合理，额外投资分摊过多。现在的住房价格称“住房建设综合开发价格”，又称“综合造价”，它是把一些本该由城市政府或各部门投资建设的项目，如市政设施，文化、教育、卫生、体育设施，直至商业网点，以及公安、行政（街道办事处）、福利设施等，以配套费的形式计入了商品房成本。由于配套项目不断增加，建房标准不断提高以及原材料提价等原因，致使商品房价格猛涨。这种以“综合造价”作为住房售价的办法是不合理的。
根据社会主义国民收入分配理论，在对职工个人消费分配以外，还对物质生产部门新创造的价值进行了必要的扣除，用于发展经济、文化、教育、卫生、体育等项事业，以及行政管理、社会福利费用等项。既然这样，在职工以其工资收入购买住房这种生活必需品时，就不应该再支付购买配套设施的建设费用。特别是把有经营收入的商业网点等建设费用纳入商品住房成本，更是没有道理的。
严格地讲，住房价格只应反映住房建筑的价值，包括建筑安装工程造价、征地补偿费，以及经营单位的贷款利息、管理费和利润等项因素。考虑到城镇职工的经济承受能力，目前出售给职工个人的商品住房价格，只能以成本定价，包括住房建筑安装工程造价和拆迁补偿费。其它公共设施建设费用和建筑税、能源交通重点建设基金等，不应摊入住房售价之内。此外，旧房售价要与新房售价适当拉开差距，可按重置价的成新折扣计价。同时，要对职工买房采取优惠措施。前提条件是给城市基础设施解决资金来源。
城市基础设施是城市经济运行的基础，也是城市住房建设的先导。我国现在城市基础设施，包括供水、供电、供热、煤气、防洪、道路、桥梁、公共交通、园林绿化和环境卫生等方面的设施，一般都由国家投资，统筹进行。由于长期实行低价政策，特别是城市土地无偿使用的政策，这笔投资得不到应有的补偿，国家需要逐年加大对城市基础设施的投资，以适应城市不断发展的需要。然而，在当前不太宽松的经济条件下，国家不可能大幅度增加城市基础设施的专项拨款。根本的出路就是在土地问题上做文章，实行城市土地的有偿使用，即国家作为城市土地所有者，通过招标或协议向企业或个人批租土地使用期限，并相应地向土地使用者征收土地使用费（地租），让土地投资自行循环，真正做到以地养地。这是解决城市基础设施资金来源的有效途径。
总之，要把房产和地产结合起来，把住房资金循环机制同土地资金循环机制结合起来，发展我国房地产业，使之自我积累，自我发展，逐步形成房地产资金投入产出的良性循环。
发展房地产业的有利条件
发展我国房地产业具有许多有利条件。
随着我国社会主义商品经济的蓬勃发展，各行各业和居民对房地产的需求急剧增加。据测算，实现本世纪末我国经济和社会发展的宏伟目标，使人民生活达到小康水平，城镇需要新建和改建住房30多亿平方米，工业交通、商业服务、文教卫生以及办公用房20多亿平方米。就是说，平均每年需要建造各类房屋4亿平方米左右。同时，随着城市化进程的加速以及城市中心作用的发挥，对于城市供水、供电、供热、煤气、排水、排污、道路、桥梁、公共交通、园林绿化、环境卫生等方面的基础设施，也提出了新的更高的要求。预计到本世纪末，共需新开发和再开发城市用地约1万平方公里。在这种情况下，房地产的开发和经营有着巨大的稳定增长的社会需求，市场广阔。
城市建设综合开发的普遍实行，使房地产业有了较大规模的推进。目前，全国已有各类房地产开发企业2400多个，几乎遍及所有的城市，并向单位、个人出售了大量商品房屋。住房制度改革的突破性进展，推动了房屋商品化的进程。不同层次的土地有偿使用，为土地使用权正式进入市场创造了条件。全国已有100多个城市全面或部分征收了土地使用费，深圳等特区、沿海开放城市已获准试行土地使用权的有偿划拨和转让，国家对土地的所有权正在逐步从经济上得到确认和实现。房地产经营业务不断扩大，由过去单纯的私房买卖登记，发展成为包括土地开发经营，商品房屋出售、预售，旧房买卖、租赁，房屋信托交换，房屋装饰、修缮服务等多项综合业务。同时，全国已有167个城市设立了房地产交易所或交易中心，多数城市房地产交易呈上升趋势，成交额大幅度地持续增长。
更重要的是，经过30多年的建设，我国城镇房地产已经具备了相当的规模。据不完全统计，目前，全国城镇共有住房建筑面积24亿多平方米。同时，全国城市市区中建成区土地面积已达1万多平方公里。这是一笔数额巨大的固定资产，为我国发展房地产业提供了比较坚实的阵地。
发展房地产业的总体构想
基于上述分析，对于发展我国房地产业的总体构想，概括地说，就是：从我国现阶段的经济发展状况出发，适应社会主义商品经济的要求，实行房地产的综合开发，促进房地产业从非商品经济向商品经济转变，使之自我积累、自我发展，逐步形成房地产资金投入产出的良性循环，为居民和企事业单位提供经济、适用、美观的住房和生产、工作用房，以及良好的生活环境和投资环境。主要政策措施是：
（一）建立房地产基金，保证房地产开发有稳定的资金来源。房地产业同其他产业一样，要实现投入产出的良性循环，需要相应的投资来启动。现在，国家和全民企业、事业单位每年用于住房建设、维修、管理以及房租补贴等的资金，总数约200多亿元，需要“疏导、转换、理顺”，使其中相当部分能够做到合理化、固定化、规范化。此外，全国城镇现有公房24亿多平方米，按每平方米现值平均120元计算，总值约达2900亿元。扣除一时不宜出售的部分，如果分批售出，一年至少能够收回一二百亿元。同时，在城市土地国有的基础上，实行城市土地的有偿使用，全面开征城市土地使用费，即地租，每年约可征收数十亿元。以上资金，应作为城市建设和土地开发、整治、管理所需的费用提供来源，包括房地产的开发和经营，不得挪作他用。要作为专项资金，由相应的金融机构集中管理，控制使用。
（二）组建国家房地产投资开发公司，实行房地产的综合开发。房地产业是当今世界上一项具有较高产出收益的产业。许多比较发达的国家和地区都把它当作重要的经济支柱，由政府组织或扶植进行投资开发。在我国，组建国家房地产投资开发公司，有利于疏导、转换、理顺来自各种渠道的原有住房资金，并且管好、用好每年出售住房回收的巨额资金，以及用于城市基础设施建设的资金，搞好房地产的开发和经营。同时，组建国家房地产投资开发公司，可以通过竞争，实现国家对房地产开发的正确引导和间接控制，把它真正纳入有计划的商品经济的轨道，实行房地产的综合开发，为改革城市住房制度和土地制度，提供可靠的保证和依托。
（三）开拓和建立房地产市场，使之成为社会主义市场体系的有机组成部分。完整的房地产市场是房产市场和地产市场的总和，包括土地使用权的有偿划拨、转让，房屋的租赁、买卖和房地产的抵押，这是使房地产巨额财富进入流通领域，通过“投入——产出——投入”的循环，实现保值和增值的关键。在社会主义有计划的商品经济条件下，土地使用权可以有偿划拨、转让，房屋可以出租、买卖；有条件的地方，特别是经济特区、经济技术开发区、沿海开放城市，还可以开展房地产抵押贷款业务。城市政府除通过制订房地产市场管理办法、政策、规定进行管理外，还应根据整个房地产市场情况，制订价格等级标准，并且通过收税或按成交额的一定比例累进收费等方式，对房地产交易活动进行控制，严禁非法买卖、投机倒把、牟取暴利。
（四）设立房地产银行，使之成为房地产业的结算中心和信贷中心。房地产业投资额大，周转期长，从土地的开发到房屋的建造、出租或出售，都离不开金融业的配合和支持。现行的金融体制是各专业银行实行纵向管理，利润逐级上缴。但是，房地产资金绝大部分来自于地方，用之于地方，若被各专业银行分割占用或与其他资金混用，难以保证房地产资金的循环和周转。因此，有必要专门设立房地产银行，使之成为房地产业的结算中心和信贷中心，自主经营，独立核算，资金自求平衡，利差自行消化。其业务范围包括：城市土地和房屋的投资开发业务；经营商品房屋生产、流通领域的存贷业务；个人买房的专项基金存款和长期低息抵押贷款；发行住房债券；还可以兼营房地产信托投资业务。这样，房地产业将会得到很大的促进，而整个房地产市场也会被带动而开展更多的交易活动。同时，房地产银行的设立，有利于国家运用金融手段，实现对房地产开发和经营的宏观控制、管理和监督。
（五）加强房地产法规建设，保证房地产业沿着健康的轨道运行。房地产业的崛起和发展，要求把房地产经济活动的准则用法律的形式固定下来，使法律成为管理调节房地产经济活动的重要手段。因此，要加快制定和完善房地产交易、价格、租赁、管理等方面的法规，以保障合法交易。有条件的城市可设立房地产仲裁法庭，使房地产纠纷案件的调解、仲裁工作逐步纳入法制体系。对过去没有按照合法程序进行的房地产交易，应区别不同情况予以处理。
第5版(理论)
专栏：学术动态
进一步深化建筑业用工制度改革
由建设部劳动工资局和《建设报》联合召开的建筑业用工制度改革理论与实践研讨会，3月中旬在山东省桓台县举行。与会同志回顾和总结了自1982年以来全国建筑业用工制度改革的经验，并就如何进一步深化和完善这一改革，进行了论证和探讨。
新的用工制度展现出生命力
现阶段建筑业用工制度改革的基本内容，就是打破建筑业长期以来的单一固定工的用工模式，改为以固定工为骨干，以农民合同制工人为基本力量，以农村建筑队为补充的富有弹性的城乡结合的用工体系。与会人士认为，这项改革是成功的，新的用工制度展现出旺盛的生命力：一是打破了建筑业劳动力更新多年来一直从城镇补充的老办法，改为按照合同制从农村招用劳动力，从而解决了建筑业从城市招工难、留不住和体质差的“老大难”问题。二是缓解了企业办社会的压力，减轻了国家和企业的负担。因为农民合同工是单一劳动力进城，家在农村，对企业没有过多依托的需求。据有的单位测算，用一名农民工比用一名固定工人，国家和企业每年可节省各项开支700至1000元，而生产效率可提高30％。三是为农村多余劳动力的转移和贫困地区脱贫致富提供了途径。据测算，现在已有800余万农民合同制工人和农村建筑队成员活跃在城乡建筑市场，人均收入1500元左右，总计可为农村增加上百亿元收入。
改革的目标模式
建筑业用工制度改革的目标模式是什么？有的同志提出：城市建筑企业使用农民合同工有较多的优越性，在现有基础上，要进一步加快农民合同工对固定工的转换，争取到本世纪末，把城市建筑企业的全部固定工，都转换为农民合同工。多数意见认为：当前已确定的新的用工制度，就是改革的目标模式，下一步发展是如何进一步完善。以后农民合同工和农村建筑队的使用量还可以加大，但一定数量的固定工不可缺少，这是建筑施工企业的基本骨架和重要依托。还有的同志主张：用工制度改革要和整个建筑业的改革结合起来，为了进一步适应市场机制和提高经济效益的需要，以后建筑施工企业应该实行管理层和作业层的分离。管理层也就是“架子公司”，专管承包和经营建筑设计、施工任务，本身不带施工队伍；作业层负责向“架子公司”提供施工劳务，它可以是城市国营或集体施工队伍，也可以是农村建筑队，也可以是城乡结合的施工队伍。
培育和发展建筑劳务市场
据预测，到本世纪末，我国建筑业可容纳2500万劳动力，它为农村多余劳动力的转移，提供了一个重要的场地。与会人士认为，为了从数量和质量上解决建筑业劳动力的供求关系，必须大力培育和发展建筑劳务市场。这就需要：（1）培育和开拓劳动力资源基地，尽可能优先选择老、少、边、穷地区进行开发，让他们与大中型国营建筑企业建立稳定的劳务协作关系，从而形成“养在农村，服务城镇，城乡结合，互为依托”的建筑施工队伍网络。（2）发展城乡联合的农民工培训基地，实行“先培训，后上岗”的原则，努力培养中、高级技术工人，提高农民工的技术素质和应变能力。（3）加强对进城农民工的管理和培养，使他们与固定工一样，都成为企业的主人，以切实解决当前农民工“流失率”高、不稳定和技术素质低等问题。（4）培育竞争机制，搞活现有固定工队伍。实行层层招聘制、任期制和择优汰劣、自由组合等新型组合制；推行承包经营责任制，建立高效益的用工结构，真正拉开收入差距，激发职工的内在动力。（萧体焕）
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专栏：
《履霜集》
戴逸 著
中国人民大学出版社出版
这本文集是从作者30年来（1955—1985）所写的论文中选录的，凡38篇。主要是作者对清史的研究成果，还有一些史学理论、方法和思想倾向的评论。（青史）
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专栏：
《大教育家孔子》
吕涛编著
辽宁教育出版社出版
本书对孔子及其教育思想作了夹叙夹议的述评。在描述人物时，采用问对的方式，行文生动活泼，可读性较强。
（史丁）