（2021）辽09民终1412号
裁判日期: 2021-10-09
公开日期: 2021-10-10
案件名称
尹平、阜新市和谐物业有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
法院
辽宁省阜新市中级人民法院
所属地区
辽宁省阜新市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
尹平；阜新市和谐物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项
全文
辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终1412号上诉人（原审被告）：尹平，男，1981年2月24日出生，汉族，住阜新市细河区。委托诉讼代理人：步雨珊，女，1987年3月1日出生，汉族，现住阜新市。系尹平妻子。被上诉人（原审原告）：阜新市和谐物业有限公司，住所地阜新市海州区经纬路14-104号。法定代表人：胡成宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍艳，女，该公司员工。上诉人尹平因与阜新市和谐物业有限公司（以下简称和谐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2021）辽0911民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人尹平及其委托诉讼代理人步雨珊、被上诉人阜新市和谐物业有限公司的委托诉讼代理人霍艳到庭接受了询问。本案已审理终结。尹平上诉请求：1．一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，依法改判；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人未能按照《物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务1．根据《物业服务合同》第二章第十一条及第五章第四条1和2的相关规定，24小时巡逻、门岗执勤、交接班制度完善、安全巡逻记录等服务内容均未按《物业服务合同》要求执行。2．根据《物业服务合同》第五章第十九条一款中的4、7、10、11及二款中1、2、3的相关规定，道路路面维修、楼梯间（公用走廊）有缺损及时修补、共用楼道定期保洁、停车场或车棚定期保洁等服务均未按《物业服务合同》要求执行。3．根据《物业管理条例》第四章第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本小区物业服务，物业公司资质为三级，可收取的费用标准却按二级标准收费；并且存在乱收费的情况，上诉人2018年物业费是按0.5元/平方米收取582.24元，但在缴纳2019及2021年物业费时，被上述人又要求按照0.7元/平方米收取。在一审诉讼过程中，上诉人曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此置之不理，并判令上诉人按照每平米0.7元从2019年5月至2021年5月的物业管理费人民币1630元的金额支付相关费用，对此，上诉人不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《物业服务合同》第十一条中有关违约责任的约定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任。亦正因如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。和谐物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。我公司与上诉人的小区签定了3年物业服务合同，合同约定物业费是0.7元/平米。收取尹平家第一年物业费是按照0.5元/平米收的，是对其优惠了。2019年2020年这两年就都按照0.7元/平米标准收取了。和谐物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告尹平支付原告物业管理费人民币1630元。二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：因都城园小区未成立业主委员会，暂由新都社区指导管理，原告阜新市和谐物业有限公司与开发区西苑街道办事处新都社区居民委员会签订委托物业服务合同，主要内容：物业服务期限自2018年5月1日至2021年5月1日止，服务区域都城园小区，约定多层物业费0.7元/月/平方米。被告尹平系坐落于阜新市开发区的业主，该房屋建筑面积97.04平方米，自2019年5月1日起至2021年5月1日止被告欠物业费1630元。一审法院认为：原告阜新市和谐物业有限公司与开发区西苑街道办事处新都社区居民委员会签订委托物业服务合同合法有效，对都城园小区全体业主均具有约束力。被告尹平系坐落于阜新市开发区的业主，原告从2018年5月1日起至2021年5月1日为都城园小区提供物业服务，但被告未按约定交纳物业费系违约，应承担给付物业费的违约责任，故原告的诉请本院予以支持。关于被告辩称物业服务质量不合格等应属于小区公共区域管理问题，对于小区公共区域管理应由代表小区半数以上的业主或者由业主委员会主张权利，其个人意见不能代表小区全体业主。即使物业公司服务存在瑕疵，也不是业主拒缴物业费的理由，业主应向业主委员会或所在社区居委会提出意见和建议，由业主委员会或社区居委会代表全体业主行使权利督促物业公司提供优质合格的服务。故对被告的主张，本院不予支持。一审法院判决：被告尹平于本判决发生法律效力后十日内给付原告阜新市和谐物业有限公司自2019年5月1日起至2021年5月1日止的物业费1630元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告尹平负担。（原告已预付）本院二审期间，和谐物业公司向本院提交了一组照片，用以证实该公司履行了物业服务合同约定的服务事项。本院组织当事人进行了证据交换和质证，尹平质证对照片的真实性有异议，本院认为，该组照片即无没有拍摄时间，亦无法确定拍摄地点，真实性无法确定，故达不到举证目的，因此对该证据不予采信。根据双方当事人的当庭陈述及在案证据，本院对本案争议事实认定如下：确认一审法院查明事实属实。本院认为，本案案涉小区的物业服务合同系新都社区与和谐物业公司签订的，合法有效，对小区内所有业主均具有约束力。合同中对该小区的物业费收费标准明确约定为0.7/平米，因此，业主应当按照该标准缴纳物业费，尹平上诉称和谐物业小区乱收费、擅自提高收费标准，无事实依据；依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，和谐物业公司的服务在某些方面可能存在一定的瑕疵，不能达到全体业主的满意，但尹平上诉提出和谐物业公司存在的小区没有设立门岗、没有巡逻人员等公共区域管理问题不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。其应当通过正常途径向管理该小区的社区反映问题，寻求救济措施，因此而不缴纳物业费是缺乏法律依据的。综上所述，尹平的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尹平负担。本判决为终审判决。审判长 于 丽审判员 吴晓东审判员 乔丹青二〇二一年十月九日书记员 贾奥宇 更多数据：搜索“”来源：