（2021）辽01民终13207号

裁判日期: 2021-10-08

公开日期: 2021-10-10

案件名称

张虹、唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

张虹；唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2021）辽01民终13207号上诉人（原审原告）：张虹，女，1982年10月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：褚欣，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福丰，男，1978年8月26日出生，汉族，系上诉人丈夫，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区胜利南街409-5号（1-8-2）。负责人：杜占盛，该公司经理。委托诉讼代理人：任雪娇，辽宁希光律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡春阳，男，1996年4月30日出生，汉族，系该公司员工，户籍地河北省唐山市丰润区，现住沈阳市和平区。上诉人张虹因与被上诉人唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“润达物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张虹上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清，遗漏主要事实。上诉人起诉本案被上诉人物业公司，是因为被上诉人擅自打开房门，将上诉人的房屋作为仓库堆放建材，侵犯了上诉人的合法物权，因而起诉要求排除妨害并赔偿损失。1.本案的争议焦点应是：建材是怎样放进上诉人的房屋中?房门是被谁打开的?是否经过许可?显然只能是持有钥匙的被上诉人打开的房门，而且是未经许可的非法侵入!非法堆放!2.建材是在上诉人交付钥匙后，由被上诉人用钥匙擅自打开房门放入的，且被要求搬走后拒不彻底搬走。交钥匙前，已验房确认房屋内各项设施良好，此时房内绝不可能堆放有建材，更不可能在此种情形下“未提异议”。3.无论建材实际所有人是谁，被上诉人都是直接、共同致害人，擅自开门，占用上诉人的房屋，侵害了上诉人作为房屋所有权人的合法权利。上诉人起诉要求其排除妨害、赔偿损失，合法合理。4.涉案地下室的墙、门都是在买房之前由开发商、建设单位直接建好、安好的，钥匙和锁都是交房时交付的原装。地下室虽然属于赠送部分，购房时也明确约定了赠送，其所有权就归属于上诉人。5.上诉人发现房内被堆放建材并多次要求被上诉人搬走后，被上诉人曾自己开门搬走了大部分建材，但留下了一部分反复推诿，拒不搬走。其后，上诉人就同其总公司联系，并收回了钥匙。6.上诉人因无法正常装修入住已经产生实际损失，但无法确切计算。被上诉人违法占用房屋作仓库获得了不法利益，如租赁园区同类房屋进行仓储则要支出相应房租。因而上诉人以房屋租金计算经济损失，合法合理；二、一审适用法律错误，对本案权利基础、法律关系的判断也均错误。1.本案应以排除妨害纠纷为案由，并以《民法典》物权、侵权的相关规定作为依据。一审审理方向、法律适用完全错误。2.本案不存在留置权，上诉人无法通过其他方式维护合法权利。建筑材料堆放并非基于保管、仓储合同关系，不能形成留置权关系。3.一审法院对举证责任、证据情况的审查错误。4.物业费用应该由被上诉人承担。综上，本案事实认定、法律适用均存在明显错误，且判决明显不公平，请求二审法院查清本案事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持上诉人的诉讼请求。润达物业公司辩称，一、一审认定“上诉人未提供证据证明占用涉案房屋负一层的建筑材料的所有权人以及实际堆放人是被上诉人进而驳回上诉人主张的房屋占用期间的租金损失和停止侵害、排除妨害及要求被上诉人承担物业费问题”认定事实正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。上诉人的“被上诉人擅自打开房门，将上诉人的房屋作为仓库堆放建材”说法错误，不存在此种情况，真实的事情经过是：根据证据材料显示：2017年10月22日双方签订商品房买卖合同，2017年12月22日交付房屋，双方签订前期物业服务协议,上诉人收房。第一、上诉人在诉状中所述2017年10月时即发现有建筑材料，此即为交付之前便有该建筑材料，但上诉人在收房时未提出异议。第二、负一层是赠送的面积，是建筑材料放在此地在先，之后业主收的房，（交房时负一层是没有门的，通过我方一审时提交的照片证据可以证实，“交付后上诉人自己封的门”此点在一审开庭时上诉人认可）收房后上诉人自行封上的负一层的门将材料封到里边了。而非被上诉人擅自开门，在上诉人房屋堆放材料，因上诉人常年在外地，故上诉人收房后基于：请求被上诉人帮忙核实材料所有权人的原因，将钥匙交与被上诉人，而非上诉人所述的“为便于其管理”，但在2018年时上诉人就将钥匙收回。第三、上诉人所述的“王思远经理承认物业有关系和责任”的说法存在以下问题：1.王思远非被上诉人公司工作人员，是唐山市润达物业服务有限公司（以下简称总公司）的工作人员，总公司与被上诉人是不同的主体。第二，王思远未来沈阳查看过现场，不了解情况。只是听上诉人单方陈述，其表述不能代表被上诉人。2.之后因上诉人一直在外地不回来，被上诉人看不到存放在负一层的材料，也无法帮忙核实。后直到2020年8月时上诉人才从外地回来，上诉人先找到唐山市润达物业服务有限公司（以下简称总公司）王思远经理，王思远经理又联系被上诉人，被上诉人联系的沈阳中冶时代置业有限公司（以下简称地产公司）、消防部门人员一同到上诉人家现场查看，消防部门人员当场表示现场的建筑材料为消防的桥架，是其在施工之后用剩余的材料，消防人员当场想把材料拉走，上诉人以消防部门得交付其费用否则不同意消防人员将材料拉走。而且该消防材料存放在负一层仅占用四、五平方米左右，地上一层均为上诉人自己的货柜、展架等，而且上诉人长期在外地，也能看出其并无装修打算。以上便是整个事实经过，负一层的材料与被上诉人无关，上诉人在明确得知是消防材料，所有权归消防部门后自然应该向材料所有权人主张，与被上诉人无关。上诉人所谓的“被上诉人擅自开门，占用其房屋，要求排除防害、赔偿损失”的诉求没有事实依据。3.存放在上诉人负一层的建筑材料占地面积约4、5平方米左右，有现场照片为证，法官可现场核实。4.上诉人主张的房屋租金并非实际损失且未发生，也无证据证明系被上诉人占用房屋，更谈不上被上诉人因此不当得利一说；二、一审适用法律正确，一审法院以原告立案时的诉请“赔偿房屋被占用期间的损失和物业费”列案由为物业服务合同纠纷完全正确，至于上诉人的“排除妨害”的诉请是上诉人在一审开庭时当庭增加的，一审未支持上诉人的诉讼请求是基于上诉人并无证据证明诉争材料所有权人是被上诉人，与案由无关；三、消防材料的所有权人，在2020年8月多方共同查看现场时上诉人早已知晓，上诉人也是基于索要费用没让所有权人拉走，故上诉人若主张存在房屋占用的费用自然应向所有权人主张。一审判决认定的上诉人可基于已经持续行使的留置权另行主张权利完全正确，此处非狭义的留置权，而是广义上的留置权，须留置债务人财产不违反公共秩序或善良风俗即可，即除法律规定不得留置或者当事人约定不得留置外，均可留置；四、一审法院对举证责任的分摊正确，上诉人不能提交被上诉人是真实的材料所有权人及实际堆放人的证据予以证明其诉讼请求，法院依据此点驳回其诉讼请求没有任何问题；五、上诉人的要求“物业费由被上诉人承担”的上诉请求毫无依据，故请求二审法院依法驳回其上诉请求。根据相关法律规定和前期物业服务合同，自交房后，业主就有向物业公司缴纳物业费的义务，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故上诉人的推脱缴纳物业费的理由不能成立，对此被上诉人对上诉人的欠缴的物业费保留诉权。综上所述，通过双方举证，足以证明被上诉人所述属实，一审认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉、维持原判。张虹向一审法院起诉请求：1.判令被告唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司赔偿原告张虹房屋被占用期间的损失暂计72,000元，按园区内同类房屋租金标准计算，自2017年10月起，暂计至2020年10月止，共计36个月；2.房屋被占用期间的物业费8,010元，应由被告沈阳润达物业管理有限公司承担（2,670元/年）（诉状原文如此）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告张虹增加一项诉讼请求为：判令被告排除妨害将其违法放置在原告涉案房屋中的建筑材料搬走。一审法院审理查明:原告张虹系位于沈阳市和平区岛南路39-6号（1-1-2），建筑面积92.94平方米房产的所有权人，被告唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司系原告房产所在园区的物业服务公司。庭审中，原告主张涉案房产购买时带地下室，被告主张负一层地下室系赠送面积。2017年10月22日，原告张虹（买受人）与沈阳中冶时代置业有限公司（出卖人）（以下简称地产公司）就原告购买位于沈阳市和平区仙岛南路39-6号1-1-2，建筑面积92.94平方米的房产签订《商品房买卖合同》。后，原告于2017年对涉案房产进行收房。2017年12月22日，原告张虹与被告唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司签订《中冶上河郡前期物业服务协议》及《承诺书》，被告依据前述前期物业服务协议为涉案房产提供物业管理服务。原告于2017年购买涉案房产并收房后将涉案房产钥匙交予被告，并于2018年将涉案房产钥匙收回。2019年原告与被告原经理王思远沟通相关问题。2020年8月，原告、被告、地产公司及其它部门前往诉争建筑材料所在地点查看。涉案房产的负一层地下室堆放有若干建筑材料，该建筑材料的所有权人不明确。一审法院认为，首先，虽然现有事实双方皆缺乏证据且争议较大，但基于双方无异议的事实已可做出确切裁判；关于原告主张的涉案房产占用期间的租金损失和关于原告主张的停止侵害排除妨害的问题。首先，庭审中，原告未提供证据证明占用涉案房屋负一层的建筑材料的所有权人以及实际堆放人系本案被告；其次，原告主张的房屋租金并非实际损失；再次，关于房屋占用产生的损失，原告可基于已经持续行使的留置权另行主张权利。综上，对于原告主张的涉案房产占用期间的租金损失和停止侵害排除妨害的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的涉案房产被占用期间的物业费用应由被告承担的问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款之规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”，即负有缴纳物业费义务的主体应为业主，依原告的该项诉讼请求，本院无法判令被告向其本身承担缴纳物业费的义务，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下：驳回原告张虹的全部诉讼请求。案件受理费900元（已减半收取），由原告张虹负担。二审中，张虹向法庭提供上诉人父母与案涉房屋邻居谈话的录音一份，证明案涉房屋验收时是清水没有案涉建材，邻居对此也清楚。在2018年左右邻居装潢时发现自家地下室堆放的案涉建材就要求被上诉人清走，其后建材就被被上诉人堆放到了上诉人房屋。润达物业公司对上述证据的质证意见：真实性、合法性、关联性都有异议，证明目的也有异议，第一：不能证明材料是被上诉人放的，而且与上诉人一审中说法“2017年10月时地下一层就有材料，在没清走的情况下，双方是在2017年12月22日交付房屋”表明上诉人对交付时负一层有建筑材料的现状是认可的。第二即便录音是真实的，也只能证明邻居的东西被搬走了，搬到哪了是不确定的，更不能证明物业公司将邻居家的建筑材料搬到了上诉人家。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人要求被上诉人承担房屋占有期间的损失费问题。庭审中，虽上诉人未提供证据证明占用涉案房屋负一层的建筑材料的所有权人以及实际堆放人是被上诉人，但通过本案庭审调查以及上诉人提供的其父母与邻居之间的通话录音等证据显示，上诉人在接收案涉房屋时负一层并未堆放建筑材料，而直至2018年上诉人从被上诉人处将案涉房屋的钥匙取回后欲装修时才发现负一层堆放有建筑材料，因此，被上诉人对上诉人的托管行为存在管理不当等责任。纵观本案，被上诉人自上诉人向其反映负一层房屋堆放建筑材料之后，本应积极联系建筑材料的所有权人或实际堆放人将上述材料尽快挪走，以保证上诉人的正常使用，但因被上诉人的消极懈怠，导致上诉人在向其反映该情况后直至2020年8月有关单位要求将该建筑材料拉走的长时间内，上诉人不能正常使用负一层房屋，该项损失被上诉人应当予以赔偿。同时，鉴于负一层房屋不能正常使用不必然导致整个案涉房屋的正常使用，故上诉人主张的损失仅限于负一层不能使用的损失，即上诉人要求被上诉人按照月租金2,000元的标准赔偿损失本院不予支持。综上，根据本案的实际情况并结合案涉建筑材料所占有的房屋面积等因素，本院酌定占有使用费的标准为每月500元为宜，时间从2018年4月至2020年8月。据此计算，该项损失的数额应为14,500元（29个月*500元）。一审法院对此认定有误，应予以纠正，本院对上诉人的该项上诉主张部分予以支持。关于上诉人要求被上诉人承担占有期间的物业费损失问题。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款之规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”，即负有缴纳物业费义务的主体应为业主。现被上诉人已对占有期间的占有使用费予以相应赔偿，故上诉人无权要求被上诉人承担占有期间的物业费损失，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人排除妨害将其违法放置在负一层房屋中的建筑材料搬走的上诉主张，本院认为，如前所述，因被上诉人对上诉人的托管行为存在管理不当等责任，故上诉人的该项主张符合法律规定，本院应予以支持。综上所述，张虹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初3354号民事判决；二、被上诉人唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内将放置在负一层房屋中的建筑材料搬走，上诉人张虹应予以配合；三、被上诉人唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿上诉人张虹房屋占有使用费人民币14,500元；如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费900元，由上诉人张虹负担450元，由被上诉人唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司承担450元；二审案件受理费1,800元，由上诉人张虹负担900元；由被上诉人唐山市润达物业服务有限公司沈阳分公司承担900元。本判决为终审判决。审判长　　姜会军审判员　　金　鑫审判员　　赵　智二〇二一年十月八日书记员　　赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。更多数据：