（2021）辽14民终2149号
裁判日期: 2021-10-08
公开日期: 2021-10-12
案件名称
李健、李秀娟等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
李健；李秀娟；杜成红；李淑金
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终2149号上诉人（原审被告）：李健，男，1951年5月29日出生，汉族，农民，住绥中县。上诉人（原审被告）：李秀娟，女，1971年9月21日生，汉族，个体，现住绥中县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张继龙，河北秦海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜成红，男，1968年3月11日出生，汉族，农民，住绥中县。被上诉人（原审原告）：李淑金，女，1970年7月17日生，汉族，个体，现住绥中县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王晓绥，辽宁群声律师事务所律师。上诉人李健、李秀娟因与被上诉人杜成红、李淑金房屋买卖合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2020）辽1421民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李健、李秀娟及李健、李秀娟共同委托诉讼代理人张继龙、被上诉人杜成红及杜成红、李淑金共同委托诉讼代理人王晓绥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李健、李秀娟上诉请求：1、撤销一审判决，驳回杜成红、李淑金的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由杜成红、李淑金负担。事实和理由：1、杜成红、李淑金自己提供并认可的2012年7月26日《协议书》约定月利率百分之二十，是以非法高利贷、套路贷作为本案房屋买卖价款的证据。2、因为双方约定借款月利20%过高，无法承担高利贷，李健、李秀娟于2014年1月26日还款40万元，有杜成红签字的收据为证。3、2016年6月1日的定金《收条》证明李健、李秀娟又偿还杜成红、李淑金10万元，双方借款已结清。4、一审判决认定杜成红、李淑金给付李健、李秀娟购房款104万元错误。如果按照杜成红、李淑金庭审中主张的利息月利2%计算，杜成红、李淑金只给付了18个月50万元的利息18万元及23个月10万元的利息4.6万元，一审判决李健、李秀娟多返还购房款81.4万元，并且已超出了我国法律规定年利24%的三倍。5、杜成红、李淑金一审两次庭审陈述自相矛盾。第一次开庭时，杜成红陈述“就给10万元现金”，第二次开庭时，杜成红又陈述签订房屋买卖合同前后又分两次给李健6至7万元。对于还款40万元的陈述亦前后矛盾。第一次开庭时杜成红不承认收到还款40万元，经鉴定后第二次开庭杜成红又不得已承认收到还款40万元。杜成红、李淑金陈述与李健2015年借款合同条款是重新补的，无凭无据。杜成红、李淑金答辩称：一审判决正确，李健、李秀娟上诉无理，请二审法院维持原判。杜成红、李淑金向一审法院提出诉讼请求：1、判令李健、李秀娟承担违约责任退还购房款104万元，并从签订房屋买卖合同之日2016年10月26日起至实际返还购房款之日止按照人民银行同期贷款利率支付利息；2、判令李健、李秀娟赔偿房屋差价损失36万元即购房时房屋价值与现在房屋价值的差价损失，按每平方米升值1500元计算；3、判令李健、李秀娟赔偿门市房装修损失15万元；4、判令李健、李秀娟承担本案诉讼费用。诉讼过程中变更诉讼请求，请求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，李健、李秀娟返还购房款104万元，李健、李秀娟按照合同约定赔偿原告损失99.84万元（按照年利率24%计算），赔偿房屋装修损失15万元，房屋出租取得利益减少7万元，总计2118440元。一审法院查明：杜成红、李淑金系夫妻，李健、李秀娟系夫妻，均系绥中县高岭镇人。2012年7月26日杜成红、李淑金同李健、李秀娟签订协议书，内容是杜成红、李淑金借给李健、李秀娟50万元，借款期限一年，约定了利息，李健用自己所有的高岭镇四处房产抵押，2014年1月26日，杜成红收到李健40万元，并出具收据，2015年3月19日杜成红、李淑金同李健、李秀娟又签订一次2012年7月26日协议书，注明2015年3月19日重新履行合同条款。2016年6月1日，李健收到杜成红交付卖房款定金10万元，2016年10月26日杜成红、李淑金同李健签订房屋买卖合同，内容是产权人为李健的原长城灯具厂北数第三、第四间房屋建筑面积240平米，以每平方米4300元价格卖给杜成红夫妻。总价款104万元，李健在合同上签字，并在收款收据上签字按印。房屋交付后，杜成红、李淑金对此房屋进行装修，并出租给他人使用。2019年9月绥中长丰村镇银行因二被告拖欠借款起诉到法院，法院审理查明李健、李秀娟曾在2017年用卖给杜成红的房屋进行抵押贷款，最终法院判决李健、李秀娟还款，并查封了抵押房屋。在审理过程中，对李健、李秀娟提交的收据上的签字进行了笔迹鉴定，鉴定结论为李健、李秀娟在庭审中提交的收据上（检材1）的字迹不是杜成红所写，格式样式的收据（检材2）的字迹是杜成红所写。一审法院认为，本案中首要问题是房屋买卖是否成立有效。从现有证据形式上看，双方签订了买卖合同，有收款收据，且实践中也交付了房屋，杜成红、李淑金已经占有使用并出租。该合同生效并履行。从对证据的分析及实质关系来看，被告辩解主要理由认为杜成红、李淑金没有给付房款。本案中杜成红、李淑金确实不是在签订买卖合同时一次性支付的房款，杜成红、李淑金同李健、李秀娟先期存在借贷关系，2012年7月26日的协议书可以证明，双方之间存在50万元的借款事实，李健、李秀娟并不否认，且有约定利息，虽然约定过高，但符合法律规定的部分仍然有效。2014年1月26日杜成红收到过李健40万元，对此款，杜成红、李淑金的解释是双方在2010年还有经济往来，偿还的不是2012年7月26日的借款，李健、李秀娟认为该款项偿还的系2012年7月26日的借款，但结合2015年3月19日双方重新履行2012年7月26日的合同来分析，李健、李秀娟系完全行为能力人，如果此款已经偿还40万元，再重新签订协议应更改借款金额，否则不会在重新履行合同的协议上签字，因为签订协议书的借款金额为50万元，且没有证据证明不是李健、李秀娟真实意思表示，李健、李秀娟对此时签订协议的内容是明知的。由此认定2014年1月26日的收据系偿还2012年7月26日的借款不符合常理及习惯。即2012年7月26日的借款50万元李健、李秀娟尚未偿还本息，该借款的利息应从2012年7月26日起算，协议书上的月利率20%，明显超过法律规定，但杜成红、李淑金诉讼中主张年利率20%符合法律规定，于法有据。关于2016年6月1日购房款定金10万元一事，杜成红、李淑金陈述是现金交付，因签订买卖合同及李健出具收据，将定金收条返还李健、李秀娟。李健、李秀娟因手持该收条，认为杜成红、李淑金没有交付现金10万元，是用李健还有10万元没偿还的借款折抵的，无论收条在谁手里，关键是能够认定双方之间有买卖房屋的意思，如不是买卖房屋的前提，而是李健偿还杜成红借款，应是杜成红出具10万元的收据更符合常理和习惯，因此认定该10万元系杜成红交付定金更具有证明力。杜成红、李淑金陈述后期陆续两次给付李健6、7万元，与50万元的借款本金及2012年7月26日起的利息，10万元定金合计共计106万元，李健还给其出具欠条2万元，房款即为104万元。这种借款本金及利息转化为购房款并不违反法律规定，且双方也有部分现金给付。而且房屋买卖合同也是在李健不能偿还借款本息之后签订的，符合交易习惯。特别是交付房屋后，杜成红、李淑金对房屋占用并实际使用，到杜成红、李淑金诉讼法院有三年之久，李健、李秀娟均未提出异议，后期李健、李秀娟隐瞒事实，将该房屋办理抵押贷款，造成杜成红、李淑金无法继续实现合同目的。双方之间的合同应予解除，李健、李秀娟应返还购房款，并赔偿杜成红、李淑金的相应损失，利息按照银行贷款利率计算，杜成红、李淑金请求装修费用和租金损失未提供有利证据证明，不予支持。综上所述，杜成红、李淑金的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除杜成红与李健于2016年10月26日签订的《房屋买卖合同》；二、李健于本判决生效后五日内返还杜成红购房款104万元，并自2016年10月26日起按照中国人民银行同期贷款利率给付利息至实际返还之日止；三、驳回杜成红、李淑金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18750元（杜成红、李淑金预交），减半收取9350元，鉴定费9000元（被告预交），共计19350元，杜成红、李淑金负担2270元，李健负担16080元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院二审认定如下：2016年10月26日，李健为杜成红出具借条一张，载明：从杜成红手借人民币贰万元整。其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为,杜成红、李淑金凭借落款日期为2012年7月26日的50万元借款协议书、2016年10月26日房屋买卖合同、104万元房款收据及2万元借条诉至法院，主张解除房屋买卖合同并要求李健、李秀娟返还购房款104万元，杜成红、李淑金主张房款包括借款本金50万、利息40万、房屋定金10万元、现金借款6万元。李健、李秀娟则辩称，关于50万元借款已于2014年1月26日及2016年6月1日分别偿还了40万元、10万元，杜成红、李淑金并未支付104万元房款。关于李健、李秀娟所提还款问题，杜成红、李淑金的解释是，2014年1月26日的40万元还款系双方之前的其他经济往来，与本案无关。最初50万元借款确系发生在2012年7月26日，但因李健、李秀娟未按期还款，双方重新签订合同，案涉借款协议系双方于2015年3月19日重新签订而形成；而另外的10万元系购房款定金。经审查，李健、李秀娟虽然否认曾于2015年3月19日重新签订借款协议，但作为完全民事行为能力人，其二人对于为何在协议书尾部注明“本合同于2015年3月19日重新履行合同条款”未能作出合理解释，结合本案50万元借款系现金交付的实际情况，杜成红、李淑金所述除案涉借款之外，与李健、李秀娟存在其他现金经济往来符合交易习惯。李健与杜成红、李淑金于2016年10月26日签订了房屋买卖合同，并于同日为杜成红出具了104万房款收据及2万元借条，之后杜成红、李淑金对房屋占用并实际使用三年之久，李健、李秀娟未提出异议，综合分析本案的证据及客观实际情况，40万元还款不应在本案50万元借款中扣除，另10万元收条已明确载明系买房款定金，亦不应在50万元借款中扣除。综前所述，在诉争房屋买卖合同签订前，李健与杜成红之间确实存在借款合同关系，在李健未能偿还借款本息的情况之下，双方经重新协商并对账，签订了相应的房屋买卖合同，双方此时已达成将借款抵扣购房款的合意,双方之间的民间借贷法律关系因此转化为房屋买卖合同法律关系。关于双方之间借款利息的计算方法，经审查，未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，本院依法予以确认，故原审认定杜成红、李淑金已足额支付了合同约定的购房款104万元并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18750元，由李健、李秀娟负担。本判决为终审判决。审判长 于 洋审判员 葛 飞审判员 侯秀菲二〇二一年十月八日书记员 刘佳欣本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；