（2021）辽02民终7834号
裁判日期: 2021-10-08
公开日期: 2021-10-09
案件名称
李莹、大连金地物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
李莹；大连金地物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7834号上诉人（原审被告）：李莹，女，1979年5月23日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连金地物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号，统一社会信用代码：912102115944472713。法定代表人：杜爽，该公司集团总监。委托诉讼代理人：方正，男，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：于俊界，男，该公司员工，住辽宁省东港市。上诉人李莹因与被上诉人大连金地物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初7359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李莹上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。主要事实和理由：一、上诉人在一审时以照片、视频、录音等多种形式证明被上诉人未按照合同约定以及相关规定提供服务，一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《民法典》的规定判令上诉人交纳物业费错误。二、一审关于不同服务对象感受不同，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益的论述是错误的，原因如下：第一，上诉人是按照《前期物业服务协议》关于服务质量标准的界定对被上诉人未履行义务提出的异议，并为此提供了照片、视频、电话录音等多份证据，并非是上诉人个人的抽象感受。而且一审法院提到的“大多数”业主交费了，据上诉人了解，业主交费的原因是被上诉人逐个打电话或上门催交，催交时对业主谎称其他业主都交了，只剩他们家了或者只剩几户没交了等等，很多业主有从众心理就交了费，并非因为认为被上诉人提供了合格的服务而交费。第二，被上诉人足额收取了已交费业主的物业费，却不提供相应的五星级物业服务，这种只收钱不提供合格服务的做法才是对交费业主利益的损害，所以不履行协议约定的服务标准、损害交费业主权益的是被上诉人，而非不交费业主。三、关于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，上诉人认为这条规定的出发点是好的，但是不适用于本案具体情况。被上诉人不履行服务义务的事实已存在良久，业主多次请求其履行义务，其也承诺改进，于是上诉人才交纳了以往年度的物业费，但因交费后被上诉人并未履行承诺，故2020年后上诉人不再继续交纳物业费。上诉人对此是提出过请求的。四、被上诉人不履行协议义务的情形包括：绿化问题、公共卫生问题、消防安全问题、对小区公共部分如围墙等出现的断裂不及时维修、对大面积违建情形视而不见没有及时制止、小区内蚊虫消杀不及时、对于洋房北侧护坡可能产生的滑塌危险敷衍处理甩锅给开发商、出具虚假的《物业服务报告》等。被上诉人大连金地物业管理有限公司不同意上诉人李莹的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：物业服务是具有连续性、综合性的动态管理过程，无论从司法实践还是从生活情理都不能仅仅因为某一处、某一刻的服务瑕疵就否定我方全部的工作成果。即使某一时刻某一空间存在瑕疵也不足以否定物业服务的整体质量，某个环节某项服务存在的误差更不足以认定合同整体履约存在重大违约状况。大连金地物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即向原告缴纳拖欠的物业费人民币5194.95元，违约金1038.99元，两项合计6233.94元；2、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年9月18日，大连金玺房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务协议，约定：甲方选聘乙方对（金地·墅苑风华·金荣路42地块）提供前期物业管理服务事宜。洋房住宅物业费3.5元/月/平方米。业主应于每季度首月15日之前交纳物业服务费。业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以《交付通知书》时间为准。逾期交纳物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为违约金。本合同期限自2018年9月30日起至业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另查，被告系大连市甘井子区金荣西街65号1单元5层1号房屋的买受人，房屋面积98.95平方米。被告欠付原告2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律司法解释的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告主张被告欠付物业费的法律事实既包括民法典实施前，也包括民法典实施后，故根据上述规定，分段适用。对于2020年1月1日至2020年12月31日期间欠付物业费部分，应当适用当时的法律。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告按照前期物业服务协议的约定对案涉小区提供了物业服务，被告应当向原告支付自2020年1月1日至2020年12月31日的物业费4155.90元（3.5元/月/平方米×98.95平方米×12个月）。对于2021年1月1日至2021年3月31日期间欠付物业费部分，应当适用民法典的相关规定，根据《民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。根据《民法典》第九百四十四条之规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。原告按照前期物业服务协议的约定对案涉小区提供了物业服务，被告应当向原告支付自2021年1月1日至2021年3月31日的物业费1038.98元（3.5元/月/平方米×98.95平方米×3个月）。综上，被告应当给付原告2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费5194.88元。原告起诉合理部分，予以支持。至于被告辩称的原告在物业服务方面存在的问题，第一，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本案为物业服务合同纠纷，被告现为案涉小区房屋买受人，原告仍继续向被告买受的房屋提供服务。虽然案涉前期物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决如下：一、被告李莹自判决生效之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司自2020年1月1日至2021年3月31日的物业费5194.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预付，已减半收取），由被告李莹负担，并自判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，上诉人提交一组视频和图片作为新证据，拟共同证明小区物业服务不达标的情形，包括绿化、公共卫生、消防问题、承接查验等内容。被上诉人对新证据真实性不持异议，但对证明内容有异议。关于消防，地产开发商已取得了消防验收备案手续，园区消防设施设备齐全。关于绿化，园区在2020年12月31以前由原绿化施工养护单位在质保期间实施养护，被上诉人履行了监督职责。2021年春季和秋季，被上诉人都进行了绿化补植和养护工作，不能因为某一处或某一刻的服务瑕疵否定了被上诉人全部的工作成果。被上诉人未提交新证据。本院认为，上诉人的新证据形成于一审判决之后，不能反映案涉争议期间的物业服务情形，故与本案缺乏关联性，不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人是案涉小区的业主，被上诉人是开发商选聘的物业服务单位，双方成立物业服务合同关系。按照前期物业服务协议的约定，被上诉人应当按协议标准为小区提供物业服务，上诉人则应当按时足额交纳物业费。现上诉人拖欠2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费5194.88元是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人拒绝交纳物业费的主要理由是被上诉人在绿化、卫生、消防等多个方面均未能按约履行物业服务职责。对此，本院认为，首先，物业服务范围包括公共设施的养护与维修，排污、卫生、消防、绿化、安保等多方面内容，单项服务在某时段出现的瑕疵不足以否定物业服务企业为维护小区建设和为业主提供舒适生活环境所付出的努力。其次，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，不利于小区物业服务良性发展。第三，前期物业服务协议对物业服务质量与收费标准进行了明确约定，被上诉人应当严格按照合同约定履职，加强与业主的沟通，对于业主提出的问题应积极解决，尽到勤勉义务；业主对于发现的问题应及时向物业服务企业反映，对于物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定依法主张权利，其以被上诉人提供服务不达标为由拒交物业费行为于法无据，不能得到支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李莹负担。本判决为终审判决。审判长 王慧莹审判员 王 迪审判员 毕春燕二〇二一年十月八日书记员 曲 娇 来源：百度“”