呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5092号
原告：内蒙古海洋物业服务有限公司。住所地呼和浩特市金桥开发区景观花园**商铺。
法定代表人：薛荣祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭志芳，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：白露，女，该公司职员。
被告：赵国珍，女，住呼和浩特市。
原告内蒙古海洋物业服务有限公司（以下简称海洋物业公司）与被告赵国珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告海洋物业公司的法定代表人薛荣祥、委托诉讼代理人白露，被告赵国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海洋物业公司向本院提出诉讼请求：判令赵国珍向海洋物业公司支付物业服务费7221元、二次垃圾清运费433元、违约金2237元，共计9891元。事实与理由：2011年11月15日，海洋物业公司与内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司签订《秀水佳园小区前期物业服务合同》，开始按照合同约定的物业标准提供规范的物业服务。合同第四章第七条本物业服务管理区域物业服务费用标准双方约定如下：多层住宅0.78元/月/平方米，高层住宅1.68元/月/平方米，商业物业2.6元/月/平方米。第四章第八条业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年首月前十日内履行交费义务。第九章第二十六条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用在三个月以上，海洋物业公司可对违约方提起诉讼。赵国珍的物业使用面积为107.03㎡。拖欠物业费的时间为2012年8月30日至2019年11月15日，期间海洋物业公司多次催费，赵国珍仍然拒绝交费。赵国珍多年不交物业费的行为已给小区造成恶劣影响。为了维护海洋物业公司的合法权益，特向贵院提起诉讼。赵国珍辩称，海洋物业公司未按合同约定提供物业服务，存在以下问题：未按约定对小区内化粪池进行一年两次清掏；二次供水水箱未定期清洗，不能保证居民的用水安全；小区内曾多次发生停水、水房被淹、水管爆裂等事件，给海洋物业公司打电话，总是无人值守；海洋物业公司存放物品堵塞小区消防通道；小区内堆放大量废品不清理，曾引发火灾；小区内存在安全隐患，业主财物遭受损失，海洋物业公司对小区监控设备维护不到位，致其报废，无法提供监控及相关信息，以查证原因；居民被流浪狗咬伤，无人负责；防盗门损坏物业公司拒绝修理，海洋物业公司让业主自己集资换门；车位管理费收费不合理；楼顶漏雨问题，物业公司不管。
经审理认定事实如下：赵国珍系呼和浩特市赛罕区秀水佳园小区10号楼1单元5楼东户业主，房屋建筑面积为107.03㎡。海洋物业公司（乙方）与内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司（甲方）分别于2011年11月15日、2014年11月15日、2016年11月16日、2017年11月16日、2018年11月16日签订《前期物业服务合同》及四份《秀水佳园物业服务合同》，合同约定由海洋物业公司为秀水佳园提供服务，服务期限自2011年11月15日起逐份接续至2019年11月15日。五份合同约定物业服务费采取包干制，标准为多层住宅每月每平方米0.78元。合同签订后，海洋物业公司为秀水家园小区提供物业服务至今。按物业服务合同约定，赵国珍未交纳2012年8月30日至2019年6月30日的物业费计6845.64元（0.78元×107.03平方米×82月）、二次垃圾清运费410元（5元×82月）。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”，本案中，海洋物业公司与内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及《秀水佳园物业服务合同》，对业主具有约束力，海洋物业公司与业主存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。海洋物业公司为赵国珍所居住的秀水佳园小区提供物业服务，赵国珍应向海洋物业公司交纳物业服务费。对于海洋物业公司主张赵国珍支付2012年8月30日至2019年11月15日物业费的诉讼请求，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，赵国珍提供的照片及被起诉业主所反映的小区内化粪池未清掏、二次供水水箱未定期清洗，打电话无人接听、监控设备维护不到位等诸多问题可反映出海洋物业公司在物业服务方面存在瑕疵，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，综合考虑物业服务合同约定、海洋物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本及海洋物业公司多次起诉后物业服务水平改善不明显等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的75%支持海洋物业公司对于物业服务费的主张，即赵国珍应向海洋物业公司交纳2012年8月30日至2019年6月30日期间的物业服务费5134.23元（6845.64×75%）。对于海洋物业公司主张赵国珍支付违约金的诉讼请求，鉴于海洋物业公司物业服务存在瑕疵，对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于海洋物业公司主张赵国珍支付2012年8月30日至2019年6月30日期间的二次垃圾清运费的诉讼请求，海洋物业公司举证证明其与赛罕区环卫所存在垃圾清运委托合同关系，系海洋物业公司代收代交的费用，业主应当给付，故赵国珍应向海洋物业公司交纳垃圾清运费410元（5元×82月）；对海洋物业公司主张的2019年7月1日至2019年11月15日期间的物业服务费、二次垃圾清运费，因本判决作出时尚未发生，故本院暂不支持，待实际发生后双方可另行协商交纳，协商不成，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，
判决如下：
一、赵国珍于本判决生效之日起十日内支付内蒙古海洋物业服务有限公司物业服务费5134.23元垃圾清运费410元；
二、驳回内蒙古海洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由赵国珍负担。本判决为终审判决。
审判员 高晓英
二〇一九年六月三十日
书记员 支 敏 关注公众号“”