四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1703民初1433号
原告：刘明,男,汉族,生于1974年8月4日,住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：李行明,达州市达川区南外法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：何莹莹,达州市达川区南外法律服务所法律工作者。
被告：杨梓菱，女，汉族，生于1978年7月12日，住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：朱华,四川绥定律师事务所律师。 原告刘明与被告杨梓菱合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员陈昊独任审判，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告刘明的委托诉讼代理人何莹莹、李行明，被告杨梓菱的委托诉讼代理人朱华到庭参加了诉讼。现已审理终结。 刘明向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘明与杨梓菱2019年6月6日签订的《房屋出租合同》；2.判令杨梓菱退还刘明房屋租金10833元(从2020年4月6日至2020年6月6日)，及已支付租赁房屋押金5000元；3.判令杨梓菱退还刘明租赁期间的设备，并赔偿刘明的损失及违约金；4.案件受理费由杨梓菱承担。刘明在法庭辩论终结前变更第3项诉讼请求为赔偿刘明15000元空调费和设施设备转让费35000元及违约金1万元。事实与理由：刘明与杨梓菱2019年6月6日签订了达川区南外镇西环路764号二楼房屋租赁合同，约定租赁期限5年，租赁期限从2019年6月7日至2024年6月6日，房屋租金每年65000元，租金每年支付，如违约由违约方向另一方支付10000元违约金。同日刘明向杨梓菱支付租金65000元及押金5000元。杨梓菱及亲属在刘明经营过程中，无端干涉刘明正常经营，致使刘明租赁期间无法从事经营活动，严重构成违约。 杨梓菱辩称，1.《房屋出租合同》合法有效；2.诉称杨梓菱及亲属无端干涉刘明正常经营，导致刘明租赁期间无法从事经营活动的事实不实，事实是刘明在杨梓菱不同意提前解除合同，未经杨梓菱同意擅自处分、变卖杨梓菱出租房内的桌子、板凳、空调等财产，造成杨梓菱巨大经济损失；3.杨梓菱在合同履行过程中没有干涉刘明正常经营的违约行为，合同应当继续履行；4.诉求赔偿设备损失没有事实依据，承租房屋内的桌椅板凳及空调等财产均是杨梓菱所有，杨梓菱不应承担相应的民事责任，请求驳回刘明的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织双方当事人进行了证据举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 刘明为支持其诉讼主张提供证据：1.刘明与杨长富签订的《房屋出租合同》、刘明与杨梓菱签订的《房屋出租合同》和房权证、《收条》及建行转账凭证，拟证明2019年6月6日，杨长富与刘明签订房屋租赁合同将其女杨梓菱所有位于达县××镇××路××号××楼房屋租赁给刘明。由于房屋所有人非杨长富，导致刘明办理工商营业执照不能。后由杨梓菱重新与刘明签订租赁合同，约定租赁期限5年，从2019年6月7日至2024年6月6日。同日，刘明通过现金方式向杨长富支付5万元，通过手机银行向杨长富转账35000元，共计85000元，其中按约支付一年的房屋租金65000元和押金5000元，另15000元系支付空调费；2.个体工商户登记信息，拟证明刘明租赁前述房屋用于经营达州市达川区梯梯火锅店；3.达州市达川区情满山城火锅店的营业执照登记信息及经营者何丹身份证复印件、购买设备用具的《销货清单》、刘明与李芳的微信记录截图及何丹之妻詹秀书立欠李芳酒水货款的《欠条》复印件、刘明与詹秀微信转账截图、达州市达川区方频食品经营部营业执照及《情况说明》、刘明的委托诉讼代理人2020年5月21日调查李芳的调查笔录，拟证明案涉租赁房前期租赁户何丹、詹秀夫妇从事经营达州市达川区情满山城火锅店。刘明租赁后以35000元从何丹处购买了其经营火锅店添置的设备用具桌椅16套、冰柜2台、消毒柜1台、火锅灶16台、不锈钢桶6个、餐具16套、汤勺16个，并通过微信转账代詹秀向经营达州市达川区方频食品经营部的李芳偿付欠款方式支付了对价款以及向杨长富支付了15000元空调费；4.达川区公安局仙鹤路派出所情况说明、2020年4月9日达州财经联播视频资料及廖前涛与杨长富2020年5月3日的通话录音、出租火锅店告示的照片，拟证明杨梓菱及其亲属在刘明经营过程中无端干涉，杨长富将刘明推出租赁房，并在2020年4月9日前将门市大门上锁，且再次对外招租，致刘明在租赁期间无法从事经营活动，已构成违约。 杨梓菱未举证。针对刘明提供的上述证据的质证意见：1.证据1的真实性无异议，证明目的有异议。杨梓菱委托父亲杨长富与刘明2019年6月6日签订的租赁合同，仅收到租金65000元；2.证据2的真实性无异议；3.证据3的真实性没有异议，其中：①对《销货清单》的关联性有异议，该份清单系达州市达川区远城酒店用品经营部开具，没有载明买受人，不存在买卖行为，②对《欠条》的真实性、关联性有异议，③对刘明分别与李芳、詹秀的微信截图的真实性无异议，关联性有异议。刘明与李芳、詹秀之间的交易与本案无关联，不能达到举证目的，④方频食品经营部出具的《情况说明》没有经办人签名，也不能证明租赁房屋内的设备并由刘明购买，⑤对李芳的调查笔录有异议，证人没出庭作证，且证明内容与客观事实不符；4.证据4中：①派出所的《情况说明》的证明目的有异议，②视频资料真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告干扰刘明正常经营，③通话录音的关联性有异议，杨梓菱对廖前涛与杨长富之间的通话不知情，也不认识廖前涛，同时该录音不能证明杨梓菱将案涉租赁房已出租给第三人占用，④照片的真实性无异议，只是张贴的火锅店出租广告电话，且没有落款时间，不能证明被告有违约行为。 针对杨梓菱的质证意见，对刘明举示上述证据的真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据刘明、杨梓菱的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：杨梓菱是达县××镇××路××号××楼房屋的所有权人，系杨长富之女，自认委托了杨长富对其所有前述房屋进行处置出租并收取租金。 何丹于2018年5月29日在达川区工商行政管理局注册登记经营“达州市达川区情满山城火锅店”，经营场所达川区三里坪街道西环路**，经营范围热食类食品制售。 2019年6月6日，杨长富（甲方）与刘明（乙方）签订《房屋出租合同》。该合同约定主要内容：由乙方租赁属甲方所有位于达县××路××楼房屋，租赁期限五年，从2019年6月7日至2024年6月6日止；2019年6月7日一次性支付第一年房屋租金65000元和押金5000元；违约金10000元。该合同背面书立有“收到：1.刘明房租费（65000元）大写陆万伍仟元正，2.押金5000元（伍仟元正）。收款人杨长富，2019年6月6日”。同日，刘明通过手机银行向杨长富建设银行账户转账35000元。 刘明租赁案涉房屋用于经营食品制售，由于杨长富不是房屋所有人，办理工商登记营业执照不能，尔后与杨梓菱重新签订《房屋出租合同》，并落款时间为2019年6月6日。该合同约定内容与杨长富和刘明签订的《房屋出租合同》内容一致。 刘明申请个体工商户登记，于2019年6月10日经达川区市场监督管理局核准登记经营达州市达川区梯梯火锅店，经，经营场所达川区三里坪街道达川大道一段**营范围热食类食品制售、销售预包装食品。2019年12月31日，达州市达川区梯梯火锅店因停止经营被注销。 2020年4月初，杨梓菱因前期租户何丹留置在案涉房屋的财产归属与刘明产生纠纷，且在刘明处置财产时将租赁房屋加锁锁门。2020年4月9日，达州财经联播节目对双方当事人的前述纠纷进行了播报。同日，杨长富在刘明持有的与杨梓菱签订《房屋出租合同》上书立“此合同做废，杨长富，2020年4.9”的字样。杨梓菱在庭审中自认2020年4月9日刘明将租赁房屋钥匙交给了杨长富。 另查明，案涉房屋窗玻璃上张贴有出租告示。2020年5月3日，案外人廖前涛与杨长富电话联系了解案涉房屋租赁事宜。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”规定，刘明与杨梓菱签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立。双方当事人在履行《房屋出租合同》过程中，因前期租户留置财产归属产生争议，继而发生杨梓菱的委托代理人锁门事件。2020年4月9日刘明交还租房钥匙、杨长富签注合同作废，应系双方当事人协商一致自愿解除合同，本院予以确认。刘明要求解除《房屋出租合同》的诉求，符合法律规定，予以支持。杨梓菱主张要求继续履行合同，与查明事实不符，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，刘明按照合同约定履行给付了杨梓菱一年房屋租金65000元和押金5000元，因合同解除，有权要求杨梓菱退还自合同解除2020年4月9日至一年期满2020年6月6日期间租金和押金5000元。因刘明提供了杨长富书立的收据收到押金5000元，杨梓菱在庭审中辩解未收到押金5000元的事实，不予采信。刘明要求杨梓菱退还押金5000元的诉求，符合法律规定，予以支持；要求退还2020年4月6日至2020年6月6日期间租金10833元，因计算期间与合同解除日不符，不予支持，应当依法支持2020年4月9日至2020年6月6日期间59天租金为10507元(65000元÷365天×59天)。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，刘明未能提供与前期租户何丹的转让合同及与何丹对留置财产的移交清单，导致不能查清具体的留置财产。刘明提供《销货清单》和李芳的证言及其经营的方频食品经营部出具的《情况说明》系孤证，不能充分证明刘明支付了转让费35000元从前期租户购买了留置财产及具体的留置财产，未能提供证据证明向杨梓菱的代理人杨长富支付15000元空调费，应当承担举证不能的不利法律后果，要求赔偿15000元空调费和设施设备转让费35000元，不予支持。双方当事人系自愿解除合同，刘明要求赔偿违约金1万元，不符合法律规定，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，
判决如下： 一、解除刘明与杨梓菱2019年6月6日签订的《房屋出租合同》； 二、由杨梓菱于本判决发生法律效力后十日内退还刘明房屋租金10507元、押金5000元； 三、驳回刘明的其他诉讼请求。 如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98元，由杨梓菱承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 陈昊
二〇二〇年六月三十日
书记员 王睿 来自：