西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初8772号
原告：范军乾，男，1982年2月28日出生，汉族，住陕西省合阳县。
原告：马静，女，1988年4月25日出生，汉族，住陕西省合阳县。 共同
委托诉讼代理人：李琴琴，陕西众致律师事务所律师。 共同
委托诉讼代理人：张妮，陕西众致律师事务所实习律师。
被告：陕西宝天房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区科技七路**国宾中央区。
法定代表人:刘鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王奇，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚梦竹，陕西海普睿诚律师事务所律师。 原告范军乾、马静与被告陕西宝天房地产开发有限公司（以下简称“宝天公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琴琴及被告的委托诉讼代理人王奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范军乾、马静诉称，2016年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区丈八北路南段西侧国宾中央区XX幢XX单元XX层XX号房屋，约定交房时间为2016年12月31日前,被告应当在商品房交付使用后540日内负责办理房屋产权证。原告如需要使用地下车库,由被告于原告协商,通过购买或者租赁的方式取得。合同签订后，原告支付了首付款，余款按照银行按揭的方式支付。2017年5月1日被告才将涉案商品房交付给原告，逾期121天，并且至今未为原告办理房产证，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，被告违反《物权法》规定，致使涉案小区，包括原告在内众多业主根本无法、无处停车，根本上损害了涉案小区广大业主的合法权益，故原告请求根据物权法等法律规定，保证原告对地下车库的购买权或者租赁权。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金1571.55元及逾期办理房产证违约金129.8元；2、请求根据物权法等法律规定，保证原告对地下车库的购买权或租赁权；3、被告承担本案诉讼费用。 被告宝天公司辩称，对原告主张的逾期违约金有异议，具体如下：1、原告未履行合同约定和法律规定的收房前交纳专项维修基金的义务，在其未按期交纳上述款项的情况下，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。2、涉案工程于2017年3月27日完工，并经五方验收，工程质量符合技术规范和标准，综合验收合格，符合合同约定的交房条件。且涉案房屋已于2017年4月29日公告交付。3、合同履行过程中，因政府、政策和非被告所能控制的原因造成工程竣工迟延，具备交房条件的时间晚于合同约定的交付房屋时间，但依照合同约定应当据实延期271.5天，被告不构成违约，不应当承担违约责任。4、选择银行商业贷款付款方式的原告，其计算逾期违约金的基数应当符合《商品房买卖合同》第十二条第二款的规定。5、如上所述，因为客观原因导致交房时间迟延，故办理房产证的时间也相应顺延。截止原告起诉时，部分原告办理房产证的期限尚未超过合同约定540天，故被告不存在逾期办证，不应当承担违约责任；6、原告起诉的违约金计算方式被告不予认可，即使被告存在逾期交房应当承担违约责任，但是违约截止时间应该是交房之日，但交房之后，违约情形已经终止，不应当作为基数计算。
经审理查明，2016年1月14日，原告与被告宝天公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宝天公司开发的位于西安市高新区丈八北路南段西侧国宾中央区XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积89.48平方米，房屋总价款为509880元。合同约定的付款方式商业贷款。买受人应当于2016年1月11日前支付首期房价款人民币129880元。余款人民币380000元向与出卖人合作的银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付，竣工验收备案证明不作为交付必备条件，但出卖人有义务在取得该证明文件后立即告知买受人或向买受人公示；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前60日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在西安市房产资讯网查询、下载、打印，自行前往专户银行交存。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。买受人未按照出卖人书面通知的日期办理房屋验收交接手续的,自出卖人登报公告及书面通知的验收交接日第十日起视为该房屋已经交付,该房屋的风险责任转移由买受人承担,该房屋的物业管理费用及其他相关费用也由买受人承担。对按合同未付清房款的买受人，出卖人有权拒绝交房，相关责任均由买受人承担。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。2、买受人按本合同第七条第一款第（二）项约定的第3种方式支付房价款的，本条约定的“全部房价款”系指买受人支付的购房首付款与买受人累计向按揭银行已偿还的房屋贷款本金之和。合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件十二补充协议第一条关于房屋交付的补充协议约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因国家政策调整或政府行为造成工程延期或者遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期（以监理公司工地记录和出具的证明文件为依据）；因买受人提出经出卖人同意的工程设计变更引起的延期交付或者因买受人未按约定支付购房款或违约金，出卖人据其逾期支付的时间同等期顺延。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款129880元，剩余款项被告办理了银行按揭贷款。2017年3月15日，被告在西安日报发布了交房公示，载明：关于国宾中央区商品房未按合同约定的时间交房，针对推迟交房我公司将按照合同约定履约；陕西宝天房地产开发有限公司承诺本项目1号楼（原销售楼栋25号楼）交房日期为2017年4月30日。 另查明，涉案房屋开工日期为2014年6月1日，完工日期为2017年3月27日，后涉经设计、勘察、施工、监理、建设5单位验收合格。2017年5月，涉案房屋取得房屋面积测量报告。原告主张其于2017年5月1日收房。截止庭审之日即2019年4月22日，涉案楼盘仍未取得初始备案登记。 本案在审理过程中，经询问，原告现主张逾期交房及办证违约金以首付款为基数计算。被告对原告主张的逾期违约金有异议，具体为：被告就其辩称的交房时间应当顺延271.5天，提供了永明项目管理公司出具的情况说明，载明自2015年1月至2016年9月，因冬防期政府减雾治霾造成半停工43天，停工109天，因政府召开会议及会见外宾等停工34天，因停电导致停工5天、2015年及2016年5月至6月因政府对高考期间噪音管理共停工8天、半停工62天。并附2015年及2016年停工统计表及监理日志。就造成上述停工的原因，被告提供了1、西安市城市管理局于2015年11月19日下发的《关于印发全市城市管理系统今冬明春大气污染防治工作实施方案的通知》，载明今年12月1日至明年2月底，城六区、开发区全境及长安区、临潼区、阎良区、高陵区、蓝田县、户县、周至县建成区内，除抢修抢险、、地铁施工及地铁**工程作业外停止出土工地审批和拆迁工地拆除作业，工地现场未及时清运的建筑垃圾要密闭覆盖。2、陕西省政协十一届四次会议、政协西安市第十三届委员会第五次会议、陕西省十二届人大四次会议在陕西宾馆召开的相关新闻报道。3、西安市环境保护局、西安市城乡建设委员会、西安市公安局、西安市城市管理局、西安市教育局于2016年5月20日下发的关于加强2016年高中考期间环境噪声管理的通告，要求2016年6月7日、8日、25日、26日考试期间，考点周围500米范围内所有建筑工地全天停止施工。城市管理部门停止高、中考期间（5月23日至6月27日）渣土车辆夜间运营审批。4、2016年西安暴雨的相关新闻。5、西安市人民政府办公厅关于印发西安市今冬明春大气污染防治行动方案的通知，载明：今冬明春，我市大气污染防治工作自2016年11月15日开始，至2017年3月15日结束（冬防期），共121天。冬防期，全市除地铁、抢修抢险、市政应急工程及市政府批准的重大民生项目外，严格执行“禁土令”，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土方作业，城管部门暂停渣土清运审批。确需进行涉土作业的，由所在区县政府、开发区管委会或实际主管部门根据施工性质，分别向市建委、市城管局提出申请，经市领导同意后方可准许施工，并报市治污减霾办备案。6、陕西省政协十一届五次会议、中国人民政治协商会议第十一届陕西省委员会第五次会议、政协西安市第十三届委员会第五次会议、陕西省十二届人大六次会议、西安市第十三次党代会在陕西宾馆召开的相关新闻报道、西安市十六届人大一次会议。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、借款凭证、还款凭证、房屋交接单、房屋面积测算报告、工程质量竣工验收记录表、新闻信息、情况说明等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告范军乾、马静与被告宝天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于交房标准问题,《商品房买卖合同》第九条所约定的交付条件第1、2项是合同范本中的固有内容，而第3项系原、被告双方在签订合同时对涉案房屋交付标准的补充约定，补充约定的内容与合同固有内容相矛盾，合同以当事人自愿为原则，故涉案房屋交付标准应以当事人合意为准，即第3项商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付。涉案房屋完工日期为2017年3月27日，后涉经设计、勘察、施工、监理、建设5单位验收合格。2017年5月，涉案房屋亦取得房屋面积测量报告，故涉案房屋于2017年5月具备了合同约定的交付条件。关于房屋交付方式问题,合同约定出卖人应当在交付日期届满前60日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。买受人未按照出卖人书面通知的日期办理房屋验收交接手续的,自出卖人登报公告及书面通知的验收交接日第十日起视为该房屋已经交付。本案中，合同约定的交房期限为2016年12月31日，被告仅提交了证据证明其于2017年3月15日登报公告交房，但并未提交证据证明其按合同约定书面通知原告交房，应视为其未按合同约定的方式向原告履行房屋交接义务，故被告应当承担逾期交房的违约责任，至原告主张的2017年5月1日收房之日止。关于违约天数的计算问题，被告辩称涉案房屋交付应据实延期271.5天，按照合同约定因国家政策调整或政府行为造成工程延期或者遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期。近几年北方城市进入冬季供暖季后雾霾污染严重，为了保障绝大多数人的利益，政府部门会出台多个治污减霾的措施，尤其是限制污染性较为严重的行业、企业的生产。原告提供了相关的政府文件及监理日志，且文件内容要求2015年12月1日至2016年2月底及自2016年11月15日至2017年3月15日期间，停止出土工地审批和拆迁工地拆除作业。对于2015年12月1日至2016年2月底的冬防期，双方合同虽于2016年1月14日签订，因涉案工程是统一开发建设，停工因素存在于项目整体，本院酌情认定因治污减霾造成的被告停工期限为3个月，被告可据此顺延交房至2017年3月31日。对于2016年11月15日至2017年3月15日的冬防期，因涉案项目于2014年6月1日开工，于2017年3月27日完工，项目后期基本不涉及开挖、出土、拆迁、倒土等土方作业，在此期间已不存在因政策造成的工程延期情形，被告以此抗辩工期延期缺乏合理性，故本院依法不予采信。关于被告辩称因政府会议、中高考降噪管理是多年来均存在的常态化情形，被告在签订涉案合同前就应明确知晓，被告未能提交外事、政府接待需停工的文件，故被告以此作为交房时间顺延的理由，本院不予采信。综上，被告宝天公司逾期交房期间为2017年4月1日至2017年5月1日。关于逾期办证问题，合同约定，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，本案中，原告主张其已于2017年5月1日收房，而截至2019年4月22日，涉案楼盘仍未取得初始备案登记，被告的行为已违反合同约定，故应承担逾期办证的违约责任。关于逾期交房及办证的违约金的计算标准问题，因被告迟迟不能向原告履行交房义务，已经严重影响了原告对涉案房屋的占有及使用，损害了原告物权价值的实现，被告已经收到了全部的购房款，对其合同利益没有造成任何损害。原告已向被告支付首付款为129880元，现原告要求被告以购房首付款为基数向原告支付违约金，有事实和法律依据，本院依法予以支持，故被告宝天公司应当向原告支付逾期交房违约金402.69元。关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金问题，截止庭审之日，被告仍未取得涉案楼盘的初始备案登记，已违反了合同第十九条的约定，故应当向原告支付逾期办证违约金,原告主张逾期办证违约金129.8元,本院予以支持。关于原告主张根据物权法等法律规定，保证原告对地下车库的购买权或租赁权一节，因本案属于商品房预售合同纠纷,原告对地下车库的租售权与本案不属于同一个法律关系，故本院不宜一并处理，原告可与被告另行协商或另案予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、被告陕西宝天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告范军乾、马静支付逾期交房违约金402.69元、逾期办理房屋产权证违约金129.8元； 二、驳回原告范军乾、马静的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其负担的案件受理费一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 赵琳君
审判员 秦 冰
审判员 李多萌
二〇一九年六月二十三日
书记员 陈 静 打印：相丽华校对：陈静2019年月日送达 1 微信公众号“”