内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0625民初772号
原告：杭锦旗馨悦物业服务有限责任公司。
法定代表人：杨某，执行董事。
委托诉讼代理人：高某。
被告：吕某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告杭锦旗馨悦物业服务有限责任公司（以下简称馨悦物业公司）与被告吕某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告馨悦物业公司委托诉讼代理人高某、被告吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告吕某给付原告2015年10月至2016年9月物业管理费983元、供热费3370元；2.判决被告吕某给付原告2016年10月至2017年9月物业管理费983元、供热费337元；3.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：被告吕某系原告所管理的杭锦旗锡尼镇景致花园小区的业主，原告与杭锦旗景致花园业主委员会依《物业管理条例》、《内蒙古自治区城镇供热条例》的相关规定签订了2015年度至2016年度《物业管理和供暖委托合同书》，2015年度至2016年度约定按建筑面积7元/平米/年收取物业管理费、24元/平米/年收取供暖费。2016年9月，景致花园小区业主委员会大多数成员相继辞职，故无法代表业主大会对外签约。原告与景致花园业主委员会签订的2015至2016年度《物业管理和供暖委托合同书》也已到期。为了维护全体业主的权益，杭锦旗锡尼镇新华社区居委会于2016年10月1日将该小区的物业、供暖委托原告继续管理且54.1%的业主同意留用原告。故原告依2015年至2016年度《物业管理和供暖委托合同书》管理该小区2016年至2017年度物业、供暖，管理期间业主接受原告服务。被告住宅建筑面积为140.42平米，应交物业费1966元，热费3707元。原告向被告主张物业费和热费，被告无正当理由拒绝交纳。 被告辩称，首先，2015年至2016年原告与业主委员会签订的《物业管理和供暖委托合同书》是无效的合同，是一份假合同；其次，2016年至2017年期间原告没有与业委会签订物业管理合同，也没有给被告进行服务，被告不同意交纳物业费；第三，被告在2015年至2016年期间自己使用天然气壁挂，自己供暖，没有使用原告公司供暖系统进行供热，所以被告不同意交纳供热费；最后，对2016年至2017年新华社区出具的委托书不认可，当时被告小区业主委员会存在，在此期间内被告小区业主委员会同鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司签订了《物业管理和供暖委托合同书》，此期间不应由原告继续提供服务。 原告为证明其主张提供证据一：2015年原告和景致花园小区业主委员会签订的《物业管理和供暖委托合同书》一份，拟证明原告和景致花园小区签订了物业服务合同，并且约定了为该小区服务的内容，签订合同后原告公司为该小区提供了服务，且景致花园小区和神华小区是同一个小区。
被告质证称，对景致花园小区和神华小区是同一个小区认可，对原告出具的证据的真实性和所要证明的问题均不认可，原告出具的合同与被告所持有的合同不是同一份合同。经审查，《物业管理和供暖委托合同书》客观真实，可以证明原告为景致花园小区提供物业和供暖服务的事实，故本院予以采信。 原告提供证据二：锡尼镇新华社区出具的《物业管理服务委托书》一份，拟证明景致花园小区新的一届业主委员会没有产生，经旗政府协调，由锡尼镇新华社区出面委托原告公司继续为该小区提供物业和供暖服务。被告质证称，对原告出具的证据的真实性和所要证明的问题均不认可，锡尼镇新华社区不能在无合同情况下让原告公司继续为被告小区提供服务。经审查，《物业管理服务委托书》客观真实，可以证明景致花园小区业主委员会在2016年10月23日被终止资格后，为维护景致花园小区业主利益，锡尼镇新华社区居委会出面委托原告继续为景致花园小区提供物业管理和供暖服务的事实，故本院予以采信。 原告提供证据三：锡尼镇新华社区出具的《终止神华小区第二届业主委员会资格的通知》一份，拟证明2016年10月23日景致花园小区召开书面业主大会，终止了第二届业主委员会资格。被告质证称，对原告出具的证据的真实性和所要证明的问题均不认可，当时被告小区业主委员会还继续存在。经审查，《终止神华小区第二届业主委员会资格的通知》客观真实，可以证明2016年景致花园小区召开书面业主大会，终止了第二届业主委员会资格的事实，故本院予以采信。 原告提供证据四：锡尼镇新华社区《对神华小区书面业主大会结果进行公示》一份，拟证明新华社区入户调查景致花园小区54.1%的业主同意由原告公司继续服务。被告质证称，对原告出具的证据的真实性和所要证明的问题均不认可，该证据与本案无关。经审查，《对神华小区书面业主大会结果进行公示》客观真实，可以证明经新华社区入户调查景致花园小区54.1%的业主同意由原告公司继续提供物业管理和供暖服务的事实，故本院予以采信。 被告提供证据一：原告公司与景致花园小区业主委员会于2014年签订的《物业管理和供暖委托合同书》一份，拟证明被告提供的合同是真实的，原告提供的2015年合同和被告提供的2014年是两份合同，2014年的合同第一页加盖业主委员会和公司的章子，但2015年的合同没有加盖。原告质证称，对被告出具合同认可，但是该合同是2014年签订的，和本案无关，应当以2015年签订的合同为依据。经审查，《物业管理和供暖委托合同书》只能证明原告在2014年10月1日与景致花园小区签订《物业管理和供暖委托合同书》，约定原告在2014年10月15日至2015年10月15日为景致花园小区提供物业和供暖服务的事实。因原告诉求是2015年10月至2017年9月的物业管理费和供热费，与本案无关，故本院不予采信。 被告提供证据二：证明材料一份，拟证明原告公司没有认真履行合同为被告小区提供服务。原告质证称对被告出具的证据不认可。经审查，原告在为景致花园小区提供物业服务期间，存在路灯破坏、栏杆坍塌、卫生清理不及时等物业服务存在瑕疵情况，故本院予以采信。 被告提供证据三：《解除物业合同通知》一份、《告知书》一份、《解除馨悦物业公司管理合同》一份，拟证明在2016年，景致花园小区业主委员会书面通知原告公司解除物业服务合同。原告质证称对被告出具的证据不认可，原告公司没有收到。经审查，锡尼镇新华社区于出具的《物业管理服务委托书》，由锡尼镇新华社区出面委托原告公司继续为该小区提供物业和供暖服务，且原告在2016年10月至2017年9月一直为景致花园小区提供物业管理和供暖服务，故本院不予采信。 被告提供证据四：《神华小区业主委员会成员》一份，拟证明在2016年9月23日，锡尼镇新华社区证明景致花园小区业主委员会仍然存在。原告质证称对被告出具的证据不认可。经审查，杭锦旗锡尼镇新华社区居委会于2016年9月23日出示证明景致花园小区业主委员会成员为那某、王爱荣、刘和平、梁恒、巴雅尔、吕某、郝云喜，而杭锦旗锡尼镇新华社区居委会于2016年10月9日召开书面业主大会终止了第二届业主委员会委员资格，故本院不予采信。 被告提供证据五：征求业主意见材料一份，拟证明景致花园小区业主不同意留任杭锦旗馨悦物业管理有限责任公司继续为景致花园小区提供物业管理和供暖服务。原告质证称对被告出具的证据不认可。经审查，该意见材料签名人员未到庭作证，法院不能确认其真实性，故本院不予采信。 被告提供证据六：证明一份，拟证明2016年10月至2017年10月景致花园小区存在业主委员会。原告质证对被告出具的证据不认可。经审查，杭锦旗锡尼镇新华社区居委会于2016年10月9日召开书面业主大会终止了第二届业主委员会委员资格，故本院不予采信。 被告提供证据七：《物业管理和供暖委托合同书》一份，拟证明在2016年9月，景致花园小区业主委员会与鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司签订物业服务合同，由鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司为该小区提供服务，不由原告继续提供服务。原告质证称对被告出具的证据不认可，因为景致花园小区业主没有给鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司交纳过物业费，也没有为景致花园小区提供过服务。经审查，2016年10月至2017年9月景致花园小区由原告提供物业管理和供暖服务，而鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司没有为景致花园小区提供物业管理和供暖服务，故本院不予采信。 被告提供证据八：购买天然气壁炉收据一份、照片七张，拟证明被告在2015年购买了天然气壁炉并安装使用。原告质证称对被告出具的证据不认可。经审查，收据只能证明被于2015年购买了天然气壁挂炉，该证据不能够证明被告在2015年使用及安装天然气壁挂炉，也不能证明被告在2015年向原告报停供暖，故本院不予采信。 被告提供证据九：证明一份，拟证明新的一届业主委员会对原告物业公司服务的评价。原告质证称对被告出具的证据不认可。经审查，该证据仅有景致花园小区业主委员会公章，而并无证明人签名，故本院不予采信。 被告申请证人那某出庭证言内容为，我是景致花园小区业主委员会主任，原告公司于2015年和业主委员会签订的合同是假的，因为在合同首页加盖印章全体业主委员会委员签字后方可生效，合同最后一页签字盖章是真实的，前面的内容是原告公司自己编写的。2016年业主委员会和鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司签订了物业服务合同，鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司进到该小区后，原告公司不让鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司履行物业服务，所以鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司没有为该小区服务。原告物业公司提供物业服务存在瑕疵，如管道冻烂不维修。原告质证称对证人那某的证言不认可，因为合同上有业主委员会签名捺印，是双方真实意思表示。被告质证称对证人那某的证言认可。
本院认为，2016年景致花园小区召开书面业主大会，终止了第二届业主委员会资格，鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司与景致花园小区签订的《物业管理和供暖委托合同书》并未实际履行，故本院不予采信。 本院
经审理认定的事实如下：景致花园小区和神华小区是同一个小区，被告吕某系杭锦旗景致花园小区7号楼2单元302室业主，该房屋建筑面积为140.42平米。原告于2015年10月1日与景致花园小区业主委员会签订《物业委托和供暖委托合同书》，合同约定物业管理期限为2015年11月1日起至2016年9月30日止，约定物业费按每平米每年7元收取，供热费按每平米每年24元收取。2016年经杭锦旗锡尼镇新华社区居委会召开书面业主大会，终止景致花园小区第二届业主委员会委员资格，因景致花园小区无业主委员会，同时经书面业主大会54.1%的业主同意继续留用馨悦物业公司，锡尼镇新华社区居委会委托馨悦物业合同继续为景致花园小区提供物业管理和供热服务，鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司于2016年9月27日与业委会签订《物业委托和供暖委托合同书》，鄂尔多斯市万邺物业管理服务有限责任公司实际未向景致花园小区提供物业管理和供暖服务。
本院认为，馨悦物业公司与杭锦旗景致花园小区业主委员会于2015年10月1日签订的《物业委托和供暖委托合同书》均系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，此合同对该小区全体业主具有约束力。馨悦物业公司依照合同约定向景致花园小区7号楼2单元302室的业主吕某提供了物业服务，则吕某应按照合同约定按时足额交纳物业服务费和供暖费。本案中被告吕某房屋建筑面积为140.42平方米，欠费日期为2015年10月1日至2016年9月30日，物业服务费为140.42平方米×1年×7元/年﹦982.94元，供热费140.42平米×24元/年×1年﹦3370元。2016年10月9日景致花园小区召开书面业主大会，终止了景致花园第二届业主委员会资格，杭锦旗锡尼镇新华社区委托馨悦物业公司继续为景致花园小区提供物业管理和供暖服务。根据《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，居委会虽然可以在一定条件下代为行使业主委员会职责，但是选聘物业公司仍是业主大会的权利，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，后居委会才经书面业主大会过半数业主同意继续留用馨悦物业公司服务，杭锦旗锡尼镇新华社区居委会的该行为属于程序上履行瑕疵，被告吕某的抗辩意见具有一定的合理性。但是杭锦旗锡尼镇新华社区居委会虽是基层群众性自治组织，其工作职能亦包括了办理本居住地区居民的公共事务以及协助人民政府办理涉及居民生活利益的有关工作，承担了一部分行政主体的职能，其在本案中委托馨悦物业公司继续为景致花园小区提供物业和供暖服务是为了小区整体利益考虑，且景致花园小区全体业主亦享受了馨悦物业公司提供的2016年至2017年期间的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。被告吕某并不能因为馨悦物业公司与景致花园小区之间物业服务合同的形式存在瑕疵而拒绝缴纳物业费。故本院对被告吕某的抗辩意见不予采纳。关于2016年度至2017年度期间的物业费的收取标准因无新的合同进行约定，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。则按照交易习惯2015年度至2016年度期间的《物业管理和供暖委托合同书》约定的标准较为适宜，即7元/平米/年收取物业管理费、24元/平米/年收取供暖费。被告吕某的房屋建筑面积为140.42㎡，2016年度至2017年度的物业管理费计算为140.42平方米×1年×7元/年﹦982.94元，供热费140.42平米×24元/年×1年×10%﹦337元。关于景致花园小区物业管理存在瑕疵等问题，应当酌情扣减原告10%的物业管理费为宜，以此促进馨悦物业公司不断提高物业管理服务质量，积极采取措施，满足广大业主的合理要求，与业主共同创造文明和谐的小区生活环境。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十一条，《物业管理条例》第七条第五项、第十一条第一项、第十二条第三项、第三十五条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下： 一、被告吕某于本判决生效之日起三日内给付原告杭锦旗馨悦物业服务有限责任公司2015年10月至2016年9月物业管理费884.7元（983元×90％）、供热费3370元； 二、被告吕某于本判决生效之日起三日内给付原告杭锦旗馨悦物业服务有限责任公司2016年10月至2017年9月物业管理费884.7元（983元×90％）、供热费337元； 三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告吕某负担。 本判决为终审判决。
审判员 张礼
二〇一九年六月三十日
书记员 方鑫 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 二、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 百度搜索“”