山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0391民初987号
原告：姬长旺，男，1980年10月11日生，汉族，住山东省平阴县。
原告：靳文文，女，1982年8月22日生，汉族，住山东省平阴县。 以上二原告共同
委托诉讼代理人：刘坤，山东远信律师事务所律师。
被告：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司，住所地淄博高新区鲁泰大道以北西五路以西。
法定代表人：杜胜，董事长。
委托诉讼代理人：李中钢，浙江路成律师事务所律师。 原告姬长旺、靳文文与被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司（以下简称“名尚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姬长旺及姬长旺、靳文文共同委托的诉讼代理人刘坤、被告名尚公司委托诉讼代理人李中钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姬长旺、靳文文向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令名尚公司返还购房款572357元、办证费用21718元及其他费用（包括办理房产证中介机构的代理费200元、担保费2520元、代收权属登记费550元）并支付自2014年8月26日至实际退款之日的资金占用损失（以597345元为基数，按同期银行贷款利率7%计算）；3.判令名尚公司支付违约金5724元；4.诉讼费由名尚公司承担。诉讼中，姬长旺、靳文文将第1项诉求变更为“判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并判令名尚公司协助姬长旺、靳文文办理撤销该房产的网签备案登记。”，并申请撤回请求判令名尚公司返还办理房产证中介机构的代理费200元、担保费2520元、代收权属登记费550元的诉讼请求，本院依法予以准许。事实与理由：姬长旺、靳文文与名尚公司于2014年7月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定姬长旺、靳文文从名尚公司处购买房屋一套，面积为33.87平方米，用途为商业服务，房屋总价为572357元。姬长旺、靳文文依约向名尚公司支付了全部购房款，并按名尚公司的要求支付了办证费等各项费用24988元。但截止起诉日，名尚公司依然未为姬长旺、靳文文办理房屋产权登记。对此，名尚公司工作人员以消防不达标，集团内部部门调整为由，拒不履行办理房屋权属证书的义务，致使姬长旺、靳文文无法取得涉案房屋产权，合同目的无法实现。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 名尚公司辩称，首先，名尚公司不能按约办理涉案房屋的所有权证的转移登记系委托租赁经营需要以及行政机关要求等原因，且双方关于房屋登记的约定及补充约定中也没有约定可以退房，故姬长旺、靳文文诉请解除合同的理由不能成立；其次，双方还签有《委托租赁管理经营合同》，资金占用损失没有事实和法律依据；最后，没有约定违约金,故不应支付。为此，请求依法驳回姬长旺、靳文文的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：姬长旺、靳文文与名尚公司于2014年7月18日签订《商品房买卖合同》（备案编号：201407183E4TVLHLCFIX），约定由姬长旺、靳文文购买名尚公司开发的名尚城市广场1单元010240号房产一套，建筑面积为33.87平方米，总价款为572357元；名尚公司应当在2016年6月30日之前为姬长旺、靳文文办理完房屋权属登记，如因名尚公司的责任，姬长旺、靳文文不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下约定处理，即“由于出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付已付房价款百分之一的违约金”。姬长旺、靳文文于2014年9月25日向名尚公司支付完购房款572357元，于2015年2月7日交纳办证费用21718元。截止2019年5月23日，名尚公司未向淄博市国土资源局高新分局递交涉案房产的产权转移登记申请资料及登记费用，至今仍未为姬长旺、靳文文办理房屋权属登记。庭审中，名尚公司称能办理涉案房产证书的具体时间现无法确定。姬长旺、靳文文称名尚公司侵害了其合法权益，遂诉至本院，提出了上述诉称中的诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点问题是约定逾期办证不退房的合同约定条款能否排除姬长旺、靳文文的法定解除权的问题。首先，房屋产权证是公民依法享有房屋所有权的法定证件，公民只有依法获得产权证，才能行使对所拥有的房屋转让、出租、赠与等自由行使的权利，本案双方签订的合同中虽有逾期办证姬长旺、靳文文不退房的约定，但该约定系名尚公司提供合同中的格式条款，该条款剥夺了姬长旺、靳文文作为买受人享有的主要权利，同时减轻甚至免除了名尚公司作为房地产商所应当承担的法定义务和责任，且名尚公司未提供证据证明已履行了合理的提示注意义务，故应当认定该格式条款无效；其次，名尚公司承诺办理权属登记的日期距今已三年，且在庭审中仍表示无法确定具体办证时间，即名尚公司迟延履行主要义务，已构成严重违约，致使合同目的不能实现；最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，姬长旺、靳文文依据该司法解释的规定享有法定解除权。综上，名尚公司的违约行为导致姬长旺、靳文文无法办理房屋所有权登记，故姬长旺、靳文文要求解除合同并请求名尚公司协助办理撤销涉案房产的网签备案登记、返还购房款572357元、办证费用21718元的诉讼请求，均符合法律规定，本院依法予以支持。名尚公司主张其违约系因委托租赁经营需要及行政机关要求，但未提供任何证据证实其主张，姬长旺、靳文文亦不予认可，故该抗辩理由不能对抗守约方姬长旺、靳文文的合理诉讼请求，对此，本院依法不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在姬长旺、靳文文已按约定交纳房款及办证费用的情况下，姬长旺、靳文文主张名尚公司支付资金占用损失，于法有据，本院依法应予以支持，姬长旺、靳文文交纳完购房款与办证费用的时间分别为2014年9月25日与2015年2月7日，故占用购房款的损失应以572357元为基数，自2014年9月25日起至实际退款之日按银行同期贷款利率计算；占用办证费用的损失则应以21718元为基数，自2015年2月7日至实际退款之日按银行同期贷款利率计算；姬长旺、靳文文多主张的部分，无事实及法律依据，本院依法不予支持。合同约定“买受人不退房，出卖人向买受人支付已付房价款百分之一的违约金”，现姬长旺、靳文文请求解除合同，故其依该约定请求违约金5724元，于法无据，本院依法亦不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条及其他相关法律之规定，
判决如下： 一、解除原告姬长旺、靳文文与被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（备案编号：201407183E4TVLHLXX）； 二、被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司于本判决生效后十五日内协助原告姬长旺、靳文文办理撤销涉案房产的网签备案登记； 三、被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告姬长旺、靳文文购房款572357元、办证费用21718元； 四、被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告姬长旺、靳文文占用购房款及办证费用损失（其中，占用购房款的损失应以572357元为基数，自2014年9月25日起至实际退款之日按银行同期贷款利率计算；占用办证费用的损失以21718元为基数，自2015年2月7日起至实际退款之日按银行同期贷款利率计算）； 五、驳回原告姬长旺、靳文文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4915.5元，由原告姬长旺、靳文文负担26.5元，被告名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担4889元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 白丽娜
二〇一九年六月三十日
法官助理王召刚
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