云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初766号
原告：西双版纳创兴物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91532800778563728N。 住所地：景洪市勐泐大道（版纳乐园内）
法定代表人：陈纯武，总经理。
委托诉讼代理人：周娜，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：周晓柱，系西双版纳创兴物业管理有限公司副总经理。特别授权代理。
被告：张小兰，女，1971年9月16日出生，汉族，个体工商户，身份证住址昆明市宜良县，现住勐海县。 原告西双版纳创兴物业管理有限公司（以下简称创兴物业公司）与被告张小兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告创兴物业公司的委托诉讼代理人周娜、周晓柱，被告张小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费12,791元、生活垃圾代运费1,800元、水费2,095.2元、水损费183.9元，合计16,870.1元；2、判令被告支付违约金4,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年3月14日，原告与鑫海花园小区建设单位西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》(以下筒称“合同”)，将鑫海花园小区物业管理服务委托给原告。由于《前期物业委托合同》的物业项目在勐海，原告为方便提供服务，特授权勐海分公司具体向被告提供相应的服务。合同期满后，小区未召开业主大会，也未另行委托物业服务企业，原告经小区各业主的同意，继续按照《前期物业委托合同》的内容为被告等鑫海花园小区业主提供物业服务至今。 被告是鑫海花园小区22栋3单元61号房屋的业主，房屋建筑面积为179.16平方米，物业服务费2014年1月1日至2014年4月1日按建筑面积每月1元/平方米收取，2014年4月1日至今按照建筑面积每月1.2元/平方米收取。原告为鑫海花园小区物业提供物业管理服务期间，已按照合同约定切实提供了相关的物业服务，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》规定及合同约定向原告交纳物业管理费、垃圾代运费、水费以及水损费。但被告自2014年起至今，无故拖延缴纳物业管理服务费等上述费用，经原告多次催缴，被告仍置之不理，不予缴纳。 综上，被告的行为已违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告张小兰辩称，首先，被告未与原告签订过物业管理合同，被告的房屋是外围店铺，原告一直没有向被告提供过服务，没有对任何事项进行管理（含维修、车辆、车位管理），原告未尽到其职责，故被告不缴纳物管费。其次，系原告构成违约，被告并未违约，故亦不支付违约金。水费、水损及垃圾代运费，被告愿意缴纳费用。再次，被告店铺经常断水、断电，并且而且房屋存在漏水，被告向原告反映情况后，原告一直以申请维修基金手续麻烦等原因没有进行修缮，都是被告自行找人修复，原告未履行修缮义务。综上，被告不愿意缴纳物业费和违约金，其余费用同意支付。 综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：双方之间是否存在物业服务合同关系？原告是否按照合同约定履行了自己的义务？双方谁的行为构成违约？被告是否应当向原告支付物管费、水费、垃圾代运费、水损及违约金？ 原告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了以下证据： 1、《前期物业服务合同》（复印件）1份，欲证明原告与西双版纳际通房地产开发有限公司就勐海县鑫海花园小区物业管理事宜签订《前期物业委托合同》，由原告对勐海县鑫海花园小区提供前期物业管理服务的事实。经质证，被告认为其未与原告签订过合同，该证据与被告无关，不予质证。
本院认为，该证据能证实原告观点，本院予以采信； 2、《欠费明细表》（原件）1份，欲证明被告自2014年至2019年欠缴的物业费、垃圾代运费、水费、水损明细的事实。经质证，被告陈述其使用了水，愿意缴纳水费、水损及垃圾代运费，物业管理费因被告未享受过原告的服务，故不愿意缴纳。
本院认为，该证据被告认可水费、水损、垃圾代运费及物管费的计算时间，本院予以部分采纳； 3、《通知》（复印件）1份、《律师催告函》（原件）1份，欲证明原告以通知和律师催告函的方式分别向被告催收物业费等费用，被告至今仍未缴纳的事实。经质证，被告陈述其未收到过通知和催告函。
本院认为，该证据原告未提供其已向被告送达的证据，本院不予采信； 4、《物业服务资质证书》（复印件）1份，欲证明原告具有物业服务资质的事实。经质证，被告认为其未与原告签订过合同，不清楚该证据，不予质证。
本院认为，该证据是有关机构出具的有效证件，本院予以采信； 5、《物业服务收费备案表》（复印件）1份，欲证明原告经过备案，目前的收费按照三级物业资质标准执行的事实。经质证，被告认为其未与原告签订过合同，不清楚该证据，不予质证。
本院认为，该证据是有关机构出具的有效证件，本院予以采信。 被告张小兰未向本院提交任何证据。 本院
经审理认定事实如下：2006年3月14日，原告与西双版纳际通房地产开发有限公司签订了《前期物业委托合同》（以下简称合同），合同约定原告对鑫海花园提供前期物业服务管理事宜，服务期限为2006年3月14日至2009年3月14日，物业服务费按照物价部门批准的标准收取，原告提供的有偿服务包括代收水费、有限电视费及垃圾处理费，生活垃圾处置费108元/户/年，还约定西双版纳际通房地产开发有限公司与业主签订的买卖合同应包含本合同约定的内容，业主签订物业买卖合同即为接受本合同内容。同时合同还对服务质量、标准、物业的经营管理、使用维护、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告开始为鑫海花园小区提供物业服务，服务期间，被告房屋出现漏水现象，原告至今未对该房屋履行修缮义务。另查明，本案被告房屋为22栋3单元61号商铺，房屋面积179.16平方米。鑫海花园小区至今未成立业主委员会，原告与被告之间也未签订任何服务合同，合同到期后，西双版纳际通房地产开发有限公司未重新选聘物业服务企业，原告为被告提供物业服务至今，被告自2014年未缴纳物业服务费至今。 经审理和查明的案件事实，本院评判如下： 关于双方之间是否存在物业服务合同关系及被告是否应当按照原告主张的数额向原告支付物业管理费、生活垃圾代运费、水费及水损费用的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，在房地产公司与原告签订的前期物业委托合同期限届满后至今的时间里，原告对涉案小区已经提供了主要的管理服务，在提供服务的过程中被告并未拒绝接受原告提供的服务，该合同虽未签订书面合同，但已成立并生效，双方均应按照合同全面履行合同义务。但因双方未签订书面合同，未对具体事项进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”的规定，被告对其陈述向原告反映存在水管爆裂、电路问题、漏水问题等，原告称其未接到反映，被告应对存在向原告反映问题的事实承担举证责任，现被告未提供证据予以证明，且原告亦承诺若在申报过的范围内原告可以进行维修，故本院依据法律规定的按照订立合同时履行地的市场价格履行，在原告提供了物业服务收费备案表的情况下，参照《前期物业委托合同》中“第六条……：1、物业管理费：按物价部门批准的标准收取；……。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日交清。”的约定，对原告主张的物业管理费予以支持，但被告对原告计算物业管理费的单价不予认可，且原告未提供证据证实提高物管费已向业主公示，本院依据未涨价前每月1元/㎡计算，即60个月×1元/㎡×179.16元=10,749.6元。对原告主张的水损，因双方对水损没有进行约定，经庭审核实，水损属于小区对接水务公司的总表与每户业主水表总和的误差，按照《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定，水损的产生是因为没有抄表到户产生，即使约定代收水费亦不应当产生水损费用，该费用不应当由业主负担，但在庭审过程中被告同意支付，故对水损本院予以支持183.9元；因被告在庭审中同意支付原告主张的垃圾清运费、水费，本院予以支持。综上，对原告主张的物业管理费，本院予以支持10,749.6元，对垃圾清运费予以支持1,800元，水费予以支持2,095.2元，水损费予以支持183.9元，以上合计14,828.7元。对被告因漏水等问题产生的损失，被告可另案起诉。 关于本案违约金是否应当支持的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案小区确实存在车辆乱停乱放问题，原告未完全按照约定对服务区域内的车辆乱停乱放问题进行管理，其存在一定违约行为，被告未按照约定交纳费用，其亦存在一定违约行为，应当各自承担责任，故对原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 一、被告张小兰于本判决生效之日起向原告西双版纳创兴物业管理有限公司支付物业管理费10,749.6元、垃圾清运费1,800元、水费2,095.2元及水损费183.9元，合计14,828.7元； 二、驳回原告西双版纳创兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费322元，减半收取161元，由被告张小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员 刀 娅
二〇一九年六月三十日
书记员 杨艳红 来自