山东省东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0503民初1799号
原告（反诉被告）：霍某某，男，1978年11月22日出生，汉族，现住东营市河口区。
委托诉讼代理人：高峰，山东益权律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地，住所地：东营市河口区滨海路**。组织机构代码：61338200-5。
法定代表人：宋波，司令员。
委托诉讼代理人：岳镇镇，山东鲁成律师事务所律师。
原告霍某某与被告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（以下简称济军基地）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告霍某某及其委托诉讼代理人高峰、被告济军基地委托诉讼代理人岳镇镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍某某向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿原告地上物损失145.84万元；2.请求被告支付诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：2012年1月，被告济军基地为了充分开发利用现有荒碱地，提高土地管理效益，经济军基地科研培训中心请示，双方以原告提供资金，被告提供土地的联合开发方式进行黑猪养殖。原告经批准后，原告投资建设了两个大棚，共占地860平方米。此后，为了扩大养殖，经被告同意原告于2016年前又陆续投资建设了工人住房、厨房、库房等设施，铺设了沙石路、水泥路、挖了排水沟、铺了涵管，接上了水、电，种上了果树、菜园，前后投资了300余万元。2018年，被告根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58），起诉原告返还土地。经（2018）鲁05民初414号民事判决书判决原告返还土地。原告对中央军委的通知是理解和支持的，对一审法院的判决也不再持有异议。当初，原告处于对被告的信任，投资建设了大量的养殖设施，土地返还后，原告地上物将无权继续利用，原告投资损失巨大。被告的行为既有违诚实信用原则也有悖法律的公平公正，因此恳请法院判令被告赔偿损失。济军基地辩称，一、原、被告之间系土地租赁合同法律关系，并非原告所述的合作关系。2012年1月1日起，原告开始使用涉案土地用于生猪养殖。双方虽未订立书面的租赁合同，但从双方履行的情况看，其行为构成事实上的不定期租赁合同关系。以上事实在2018年5月9日东营巿中级人民法院作出（2018）鲁05民初414号生效民事判决书中予以确认，同时原告对于（2018）鲁05民初414号生效民事判决书中认定的事实也是表示认可的。因此原、被告之间的法律关系应属于土地租赁合同法律关系，并非联合合作开发关系。
二、原、被告之间的土地租赁合同的履行依赖的客观情势发生变更，被告在合同履行过程中及对合同的解除不存在任何违约行为和过错，也未给原告带来损失。反而，原告存在违约行为。（2018）鲁05民初414号民事判决书判决“解除原被告之间的土地租赁关系”，而原、被告之间的土地租赁关系解除的原因是被告依据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号）要求所作出的举措，军队停偿政策的实行导致原被告继续履行土地租赁合同的情势发生根本性变更，在此过程中被告并不存在任何的违约行为。反而原告违反诚实信用原则，并未按照双方先前的约定按时支付租金。自原告租赁涉案土地以来，从未向被告交纳过租金，东营巿中级人民法院（2018）鲁05民初414号判决书明确赋予了被告另行向原告主张欠付租金的权利，依据《合同法》的有关规定，原告存在违约行为，其应偿还拖欠至今的租金，被告将当庭提起反诉。
三、原告诉讼请求中所主张的赔偿费没有任何事实和法律依据。赔偿损失在民法上包括违约赔偿和侵权补偿及其他，被告在履行合同过程中并没有侵权事实的发生，双方土地租赁关系的解除的原因也是基于情势变更，被告并没有任何的违约行为。所以原告主张赔偿损失是没有事实和法律依据的。退一步讲，原告主张补偿。也应当严格按照军队停偿要求进行补偿。根据2017年6月23日“军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问”中，军队停偿工作领导小组负责人关于“全面停止有偿服务工作中的有关经济补偿问题怎么把握？的答复为??合同协议未到期的，通过协商或司法程序终止的项目，确需补偿的，按照国家法律规定给予适当经济补偿，优先釆取相应减免腾退过渡期租金的方式抵顶。经济补偿（包括减免租金）金额应当经过第三方评估测算、双方协商、党委研究，报上一级单位审批，或通过司法程序确定??”因此，即便本案确需给予原告适当经济补偿，也应根据中央军委文件和精神要求，优先采取折抵欠付租金、减免腾退过渡期租金的方式抵顶。综上所述，在原、被告之间的土地租赁合同纠纷中，系原告违约在先。而且原告主张的补偿费用也是没有任何的事实和法律依据。济军基地向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人向反诉人支付拖欠的自2012年1月1日至2018年5月10日租金138377.59元、自2018年5月11日至2018年10月I9日的土地占用费9607.07元以及自2018年10月20日至实际返还土地之日止的土地占用费（按照租金6600元/亩的标准计算；2.反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年1月1日，被反诉人霍某某承租反诉人下属单位二团农技站土地3，3亩用于生猪养殖，并口头约定租金按照每年6600元/亩收取，但双方未签订书面租赁合同，被告至今也未向原告交纳租金。反诉人虽多次催要，但均遭被反诉人拒绝。为维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特向贵院提起反诉，请求贵院予以支持。霍某某辩称，原、被告之间是联合开发经营关系，而非租赁关系，被告反诉租金没有法律依据。
原告与被告联合开发的黑猪养殖约定每亩土地收费标准为6600元，而非每年每亩租金6600元，被告所称与原告口头约定的每年每亩6600元无证据证明且明确超出了马场土地每亩年租金300元的均价，同时该土地占用费6600元也已经超过了诉讼时效。原告霍某某围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、济军基地科研培训中心于2012年2月28日向基地土地管理处出具的《关于发展养猪占用土地的请示》复印件（原件存放于被告处）1份，上有土地管理处的盖章并有基地司令员宋春友的签名，证明原告利用土地系与被告采取联合开发的方式，原告实际占地860平方米，共1.3亩，并约定每亩土地收费标准为6600元。证据二、东营市中院（2018）鲁05民初414号民事判决书复印件1份，证明被告自认2012年1月1日起，原告使用被告的土地用于生猪养猪。同时证明被告起诉，经东营市人民法院依法判决，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号）的要求，判决原告与被告解除土地租赁关系。解除合同的原因并非原、被告存有过错，而是法院适用情势变更的原则根据政策变化而做出的。证据三、照片10张，拍摄于2018年9月17日，证明自2012年起原告使用被告的荒碱地投资建设猪棚用于生猪养殖及猪棚的现貌。被告济军基地质证意见：对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议。东营市中院（2018）鲁05民初414号民事判决书对于原、被告之间的法律关系进行了明确的认定，原、被告之间系土地租赁合同关系，非合作关系，而且判决书对于原告占用的涉案土地的面积也进行了确认并非原告所述的1.3亩。同时该请示文件也证明了原、被告之间对于土地租金的标准进行了约定，系每年每亩6600元，被告不可能允许原告占用涉案土地只缴纳6600元。对证据二的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。判决书对于原、被告之间土地租赁的事实进行了确认，被告在答辩状及证据一质证中进行了阐述，同时该判决书也证明原告存在欠付租金违约的事实。对证据三的真实性有异议，该十张照片不能体现原告占用涉案土地的全貌而且据被告了解，原告现在已经对于生猪不再进行养殖，照片中体现的情况与事实不一致。证据四、根据原告申请，本院依法委托山东广和房地产土地评估咨询有限公司出具房地产司法鉴定估价报告1份、评估费发票1张。原告质证意见：可以证明估价对象在估价时点的现状价值为人民币145.84万元，上述现状价值构成原告的损失，同时证明原告因缴纳房地产评估费发生评估费用15000元。被告质证：我方对该评估报告存在异议，鉴定机构未对我单位提出的《关于对评估报告初稿的异议》进行回复，便草率出具了房地产司法鉴定估价报告的行为侵害了我单位的合法权益。鉴定报告存在超范围鉴定的错误情形，一是超出了涉案土地范围鉴定，原告在我单位承租的土地面积为3.3亩，而鉴定报告上的土地范围明显超出了3.3亩，经我单位实地核查，附属物明细中的柿子树15棵，梨树14棵，香椿树151棵，法桐40棵，柳树12棵，杨树32棵，均不位于涉案土地之上，不属于原告所有，不应作为鉴定评估的对象；二是根据中央军委停偿文件的精神要求，对于涉案土地上的可移动的、可拆卸的建筑物及其附属物不应作为鉴定评估范围，而应由原告自行拆卸搬移；三是本次鉴定报告依据不足，估价依据中的估价委托人提供的估价资料未经双方庭审质证，不能作为本次鉴定估价的依据。被告济军基地为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、东营市中院（2018）鲁05民初414号民事判决书复印件1份，证明2012年1月1日起，原告承租被告3.3亩土地，原、被告之间系土地租赁合同关系。自2012年1月1日起，原告从未向被告缴纳过租金，原告存在违约行为。原、被告之间土地租赁关系解除的原因系情势变更，被告不存在任何过错，以上事实均得到生效判决书的认定。证据二、照片4张，拍摄于2018年10月18日原告处，原告占用出租土地所在分厂位置及地上附着物明细表1份。证明涉案土地上的建筑物及周围情况，并非原告所述对涉案土地进行了开挖排水沟、铺设沙石路等投资建设。证据三、军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问（该证据系从国防部网站上下载取得），证明停止有偿服务工作领导小组对于停偿工作的经济补偿明确进行了答复，原告要求的赔偿不在补偿的范围内。原告质证意见：对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议。原告使用被告的土地双方未签订合同，被告主张租赁费曾经达成了口头协议，原告当庭予以否认，被告当时提交的证据不能证明双方的具体负担及具体数额，因此该证据不能证明原告承租的土地亩数及租赁费的具体数额。对证据二系原告开发猪棚的周边环境，不能反映猪棚内的设施及装置的现有情况。对被告提交的出租土地所在分厂位置及地上附着物明细表无原告签字，对其真实性不予认可。对证据三的真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。根据答记者问中对于问题“全面停止有偿服务工作中有关经济补偿问题怎么把握”的回答中“合同协议未到期的，通过协商或司法程序终止的项目确需补偿的按照国家法律规定给予适当经济补偿，经济补偿的金额应当通过第三方评估测算、双方协商、党委研究报上一级单位审批或通过司法程序确定”。证据四、（2018）鲁05民初414号民事判决书复印件1份，证明自2012年1月1日起原告霍某某承租被告3.3亩土地用于生猪养殖，双方之间系土地租赁法律关系。以上事实已经得到了上述生效判决书的确认。证据五、关于发展养猪占用土地的请示复印件1张、中国人民解放军济南军区黄河三角洲生产基地关于印发《开发性用地补偿费标准的规定（暂行）》的通知复印件1份，证明原、被告对于土地租金的收费标准已经做出了明确的约定，即每年每亩6600元，原告作为济军基地土地管理处的工作人员对于济军基地收取城镇规划区内的土地租金即是每年每平方十元是明知的。原告质证意见：对证据四的真实性无异议，对证据五请示的真实性无异议，可以证明原、被告之间是联合开发的关系，约定的用地面积是1.3亩，在该范围内每亩土地收费标准是6600元，是原告与被告30年的租金，而非每年租金6600元，涉案土地并不在孤岛镇的规划区内，属于被告二团农技站的盐碱荒地。被告提供的通知复印件无法与原件核对，对其真实性不予认可，且该文件是2000年8月25日印发的，对原告的涉案土地不发生约束力。
本院经审查认为，被告对原告证据一、证据二的真实性无异议，原告对被告证据一、证据二中的照片、证据三、证据四、证据五中的关于发展养猪占用土地的请示复印件1张真实性无异议，本院依法予以确认。被告对原告证据三的真实性有异议，但无证据予以推翻，本院予以确认。原告证据四系本院依据原告申请委托鉴定机构予以作出，被告虽不予认可，但无证据证明其主张，本院予以确认。被告证据二中的明细表系被告单方制作，无原告签名确认，本院不予确认。被告证据五中的中国人民解放军济南军区黄河三角洲生产基地关于印发《开发性用地补偿费标准的规定（暂行）》的通知系复印件，被告未提交原件，且原告对其不予认可，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:已生效的东营市中级人民法院（2018）鲁05民初414号民事判决书查明以下事实：2012年1月1日，霍某某承租济军基地下属单位济军基地二团农技站3.3亩土地用于生猪养殖，虽双方未签订书面租赁合同，霍某某承租土地后，未向济军基地交纳过租金，现济军基地根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号），要求被告返还土地、清理地上附着物，但双方协商未果。判决解除济军基地与霍某某的土地租赁关系，判令霍某某于判决生效之日起一个月内将3.3亩土地返还济军基地。本案审理中，原、被告确认，中院判决作出后，原告霍某某未将土地返还给被告济军基地，并继续使用。被告济军基地陈述同意保留涉案土地上现存的建筑物及附属物。另查明，2012年2月28日，济军基地科研培训中心向基地土地管理处发出《关于发展养猪占用土地的请示》，载明，为了充分开发利用现有荒碱地，提高土地管理的效益，我们采取联合开发的方式，在油田孤五联合站以东、神仙沟南岸。（系未开发荒地），新建两个大棚发展黑猪养殖。两个大棚面积共占地860平方米（共1.3亩），即40×9米=360米；50×10米=500米。每亩土地收费标准为6600元。当否请批示。基地土地管理处在该请示上盖章“批同意，呈主任阅示。”时任基地司令员宋春友在该请示上签名。本案审理中，经原告申请，本院委托山东广和房地产土地评估咨询有限公司进行鉴定，2018年12月21日，山东广和房地产土地评估咨询有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：我公司根据本次估价目的，遵循估价原则、按照估价程序，依据估价委托人提供的资料、注册房地产估价师实地查勘和市场调查得到的资料，结合估价对象实际情况，采用成本法对估价对象进行了估价。经分析和测算，在满足“估价假设和限制条件”的前提下，确定估价对象于价值时点（2018年12月3日）的现状价值为145.84万元。黑猪养殖基地建筑物：猪舍1，面积735.32㎡，总价59.19万元；厨房，面积14.27㎡，总价1.15万元；住房，面积140.8㎡，总价12.67万元；磨坊，面积25.27㎡，总价0.75万元；狗舍，面积4㎡，总价0.18万元；彩钢板房，面积17.35㎡，总价0.58万元；猪舍2，面积566.04㎡，总价34.87万元；饲料房，面积28.04㎡，总价1.18万元；伙房，面积20.72㎡，总价0.7万元；猪舍3，面积264.5㎡，总价16.29万元；猪舍3耳房，面积100.54㎡，总价3.7万元；鸡舍，面积18.6㎡，总价0.88万元。黑猪养殖基地附属物：水泥路面，面积456.4㎡，总价3.29万元；棚子，面积479.01㎡，总价4.02万元；铁网门7m，总价0.04万元；铁围网251.65m，总价1.01万元；水管1513.3m，总价1.51万元；排水沟（含管涵）80m，总价0.22万元；机井1口深88m，总价1.83万元；柿子树15棵（盛果期），总价0.6万元，梨树14棵（盛果期），总价0.56万元，香椿树81棵（苗木），总价0.08万元，香椿树70棵（3-8cm），总价0.11万元，法桐38棵（3-8cm），总价0.11万元，法桐2棵（25cm），总价0.02万元，柳树12棵（20-25cm），总价0.1万元，杨树2棵（30cm），总价0.02万元，杨树30棵（10cm），总价0.18万元。原告为鉴定支付评估费用15000元。
本院认为，根据生效的山东省东营市中级人民法院（2018）鲁05民初414号民事判决认定，被告济军基地依据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》（军发【2016】58号）请求解除涉案土地租赁合同的行为不构成违约。同时，该判决认定原告霍某某与被告济军基地之间属于不定期租赁关系，按照合同法规定，不定期租赁关系当事人可随时解除合同，因此被告济军基地提出解除双方合同关系的主张符合法律规定。本案的争议焦点有二：一是被告应否对原告霍某某主张的各项损失给予补偿；二是原告应否支付被告土地租赁费和土地占用费。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告承租涉案土地后，按照被告同意的使用用途进行了黑猪养殖，原告在涉案土地上建设住房、猪舍、饲料房、磨坊、水泥路面等建筑物及水泥路面、水井、水管等相关附属物符合养殖用途，经司法鉴定，涉案土地现存建筑物及附属物于价值时点的价值为1458400元，对于评估结论中的柿子树15棵、梨树14棵（盛果期）、香椿树81棵（苗木）、香椿树70棵（3-8cm）、法桐38棵（3-8cm）、法桐2棵（25cm）、柳树12棵、杨树2棵（30cm）、杨树30棵（10cm），原告未证明与黑猪养殖相关，上述果树价值17800元应予扣除。庭审中，本院要求原告陈述了现存建筑物和附属物建设和投入使用的时间，并要求原告陈述了养猪场的经营状况。考虑到被告同意留用现存的建筑物和附属物，原、被告对合同解除均无过错，且已生效的民事判决认定原、被告之间为不定期租赁合同关系，依据公平原则，本院酌定被告补偿原告损失共计576240元。关于第二个争议焦点，被告现有证据仅能证明《关于发展养猪占用土地的请示》中载明的1.3亩土地收费标准为每亩6600元，被告主张每亩每年租金6600元，原告主张6600元是原告与被告30年的租金，而非每年租金6600元，
本院认为，原告作为济军基地土地管理处的工作人员，其对涉案土地的收费标准应是明知的，按照其主张，养殖用地的租金标准为每年每亩220元，与客观事实不符，且生效判决认定原、被告为不定期租赁关系，原告主张每亩30年租金为6600元没有事实依据，故本院采信被告主张，但被告关于（2018）鲁05民初414号民事判决认定的3.3亩土地中的其余2亩土地租金标准证据不足，被告可待证据补足后，另行主张，因此，1.3亩土地自2012年1月1日至（2018）鲁05民初414号民事判决生效之日即2018年5月10日的土地租赁费为54512元，判决生效履行期限届满后，原告一直占用涉案土地，其应按照租金标准支付被告土地使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（反诉原告）于本判决生效之日起五日内补偿原告霍某某（反诉被告）所遭受的各项经济损失共计576240元；
二、原告霍某某（反诉被告）于本判决生效之日起五日内支付被告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（反诉原告）土地租赁费54512元及自2018年5月11日至实际返还土地之日止的土地使用费（计算方式：亩数为1.3亩，按照每年每亩6600元计算）；
三、驳回原告霍某某（反诉被告）的其他本诉请求。
四、驳回被告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，由霍某某（反诉被告）负担5840元，被告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（反诉原告）负担7960元。鉴定费15000元，由霍某某（反诉被告）负担10500元，被告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（反诉原告）负担4500元。反诉案件受理费1629.85元，由霍某某（反诉被告）负担673元，被告中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（反诉原告）负担956.85元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 孙卫国
二〇一九年六月三十日
书记员 王 萌 来源：百度“”