河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0203民初921号
原告：唐山南北房地产开发有限公司，住所地唐山市高新区标准厂房**楼。
法定代表人：周俊元，董事长。
委托代理人：张莉，女，汉族，1981年2月20日生，住唐山市路**。
委托代理人：赵铁柱，河北德硕律师事务所律师。
被告：刘冰，男，汉族，1978年7月26日生，住唐山市丰润区。
委托代理人：孙丙菊，女，汉族，1983年5月28日生，住址同上。
被告：孙丙菊，女，汉族，1983年5月28日生，住址同上。
委托代理人：刘印存，河北唯实律师事务所律师。 原告唐山南北房地产开发有限公司与被告刘冰、孙丙菊商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐山南北房地产开发有限公司委托代理人张莉、赵铁柱，被告孙丙菊及其委托代人刘印存，被告刘冰委托代理人孙丙菊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐山南北房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告、被告之间的合同已于2012年5月27日解除；2、判令二被告支付原告违约金人民币4元。3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年7月24日二被告意向购买原告开发的龙庭时代商住楼1楼2门1103室，并交付了首付款人民币170841元。2011年8月1日二被告到原告公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定二被告购买原告开发的龙庭时代商住楼1楼2门1103室住房一套，建筑面积50.94平方米，房屋总价款人民币210841元，合同第六条第三款约定的付款方式为“银行按揭贷款：签合同当日付清首付款170841元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款40000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款”。2012年12月3日，原告公司委托河北唯实律师事务所给二被告发出律师函，函件中明确由于被告不符合贷款条件，要求二被告到原告公司办理交款手续，但是，二被告至今没有将房款交齐，根据双方签订的合同附件四补充协议约定“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止合同......”，为此，原告认为，由于二被告没有按照合同约定办理银行按揭或以现金补足房款，2012年5月25日，原告向被告以快递方式通知到达被告即时解除合同，被告于2012年5月27日签收，未在法定期间内提出异议，故原告依约诉请双方签订的商品房买卖合同已于2012年5月27日解除，并依据合同第七条第二款约定支付应付款0.01%的违约金，请人民法院依法判决。 被告孙丙菊辩称：原告所称与事实不符，被告没有违约，多次违约的是原告。
一、原告最早承诺的交房时间是2007年12月31日，原告没有履行，已经第一次违约。被告所购原告房屋始于13年前，2006年9月23日双方达成购房意向，当日被告交纳定金20000元。2006年9月25日原告与被告签订了《大唐龙城预定协议书》，约定被告购买原告开发的位于唐山市高新开发区，被告当日付清剩余首付款146393元。但原告没有开发此项目，也没有为被告办理贷款，一直无偿使用被告资金，没有给被告任何赔偿。
二、2010年原告单方更改商品房位置、单价、面积、首付款比例等构成第二次违约。直到2010年，原告单方将原告购买的房屋改到唐山市路北区的龙庭时代项目，并于2010年2月1日强行收回《大唐龙城预定协议书》《甲方承诺》原件，让被告签订《龙庭时代预定协议书》，将被告房号变更为1楼2单元11层Ｄ号，面积由91.89平米缩减为52.15平米，单价由3552元／平米增加到4139元／平米，总房款变更为215849元。
三、原告没有履行《商品房买卖合同》构成违约，被告没有违约行为。2011年5月，原告通知被告提交办理银行按揭贷款所需资料，被告按原告通知要求将银行按揭资料全部交付原告。2011年8月1日，原告将事先拟定好的《商品房买卖合同》交给二被告签字，原告将二被告签字的《商品房买卖合同》全部收回。此后，原告既没有通知二被告不能办理银行按揭贷款，也未通知被告补交剩余4万元房款。此后，开发项目一直处于停工状态，二被告曾多次询问复工及交房时间，要求交纳剩余4万元房款，但原告工作人员一直以复工及交房日期不能确定为由，让被告等待通知。直到2018年底才竣工，但原告拒绝交付房屋拒收房款。
四、被告二人已于2013年5月13日离婚，诉争房产的所有权已全部属于被告。对于此案房产所涉权利义务，法庭应直接判决由被告享有或承担。综上，被告没有违约行为，多次违约的是原告。
原告与被告所签《商品房买卖合同》是原告的格式文本，剥夺被告权利，部分条款无效，原告不享有解除合同权利。原告所称向被告邮寄解除合同通知并未送达被告，解除通知依法无效。请法庭依法驳回原告诉讼请求，判决双方继续履行《商品房买卖合同》，原告立即向被告交付房屋。对于原告的违约行为，被告保留继续起诉的权利。 被告刘冰辩称：我与孙丙菊原为夫妻关系，2013年5月13日离婚，在婚姻存续期间，我与孙丙菊共同购买了唐山南北房地产开发有限公司的位于唐山市路北区，2011年8月1日我和孙丙菊与唐山南北房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。2013年5月13日协议离婚时，该房屋已分割给孙丙菊所有，此房的尾款由孙丙菊偿还。因此我对该房产现不再主张权利，一切权利属于孙丙菊，一切义务由孙丙菊承担，对于孙丙菊关于本案件的答辩及房产的处理我均予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2006年9月25日，被告孙丙菊预定原告唐山南北房地产开发有限公司开发的大唐龙城房地产项目房屋一套，并缴纳首付款166393元。2010年2月1日，原告与被告孙丙菊就所购房屋重新签订了《龙庭时代预定协议书》，协议约定：“原告开发的龙庭盛世房地产项目，位于唐山市路**体育场对面，孙丙菊订购第1号楼2单元11层Ｄ号房屋，参考建筑面积约52.15平方米，房款总计215849元；签订本协议的同时，当日付清应交房款166393元”。2011年7月24日，被告孙丙菊补缴房款4448元，原告向被告开具了首付款170841的收据。2011年8月1日，原告唐山南北房地产开发有限公司（出卖人）与二被告（买受人）签订《商品房买卖合同》【合同编号：唐南北（2011）龙庭销字第137号】，合同约定：“买受人购买出卖人开发的龙庭时代商住楼1楼2单元2门1103室住宅一套，建筑面积共50.94平方米，总金额人民币210841元；买受人选择银行按揭贷款：签合同当日付清首付款170841元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款40000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”。合同附件四补充协议约定：“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。”2011年8月25日，《商品房买卖合同》经唐山市房地产交易中心登记备案。其后，被告没有办理银行贷款手续也未交付剩余房款。2012年5月25日，原告向被告邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，内容为：“根据被告与原告签订的购房协议，原告于2011年9月29日和2011年10月24日给被告发出通知，限期办理补交购房款签合同手续，并规定了相应的期限，但被告在规定的期限未办理相关手续，所以，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和九十六条规定，特发此通知，解除双方签订的全部购房协议等”。2012年12月3日，原告再次向被告邮寄《河北唯实律师事务所律师函》，内容为：“被告于2011年8月1日与原告签订了唐南北（2011）龙庭销字第137号《商品房买卖合同》，合同约定‘由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续，或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。’由于被告不符合银行按揭贷款条件，请在接到本函后三日内到唐山南北房地产开发有限公司办理交款手续”。被告否认原告曾向其催款，并称未收到过《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》、《河北唯实律师事务所律师函》，没有缴纳全部房款是因为原告让等消息，所购房屋迟迟没有竣工。 另查明：被告刘冰、孙丙菊于2005年8月24日在唐山市路北区婚姻登记处登记结婚，2013年5月13日在唐山市丰润区民政局协议离婚。
本院认为：原、被告于2011年8月1日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告在起诉前已经取得商品房预售许可，故合同合法有效，对双方均具有法律约束力。关于合同解除的条件及程序，法律予以了明确规定，原告单方行使解除权，除应当符合约定或法定条件外，还应当履行通知程序，合同自通知到达被告时解除。原告主张向被告邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，被告对此予以否认，而原告邮寄通知后既没有及时固定有效证据，也没有及时通过法院主张权利，致使现在已无法查实被告接收通知的事实，在原告不能有效证实被告收到过通知的情况下，不能产生合同解除的效力。即便如原告所言被告收到了解除通知，原告也应及时与被告就解除事项进行清算，退还被告所交款项，以使被告对于购房事宜另作安排；而被告在没有退款的情况下，又通过律师函的形式向被告催要剩余房款，被告有理由相信原告具有继续延续原《商品房买卖合同》的意思表示，双方之间民事权利义务关系仍应按照原《商品房买卖合同》确定。另外，当事人通知对方要求解除合同的，还应当具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。根据原告在《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》中陈述，系因被告没有在规定的期限内办理相关手续导致协议的解除，但原告并未提供证据证实发出解除通知前曾向被告催款，并给予了合理的期限，因此并不符合法定的解除条件，不能产生合同解除的效力。被告对于解除通知没有在法定期间提出异议，也只是导致异议权(形成抗辩权)消灭，原告的解除权并不因此自动成立，解约行为也不因此自动有效，原、被告之间的《商品房买卖合同》仍为生效合同。原告主张确认合同已经已于2012年5月27日解除理据不足，本院不予支持。原告在本案中诉请的违约金属合同解除后的清算内容，在合同没有解除的情况下，该项诉请于法无据，本院不予支持；原告可在另行主张违约责任时，一并计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，
判决如下： 驳回原告唐山南北房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 ：贾文茜
人民陪审员 ：吴晓文
人民陪审员 ：李素芹
二〇一九年六月二十九日 法官 助理 ：许金璐
书 记 员 ： 王 欣 关注公众号“”