海南省海口市美兰区人民法院 民事判决书 （2019）琼0108民初822号
原告：海南南国佳品商贸有限公司，统一社会信用代码：91460000681161642N，住所地海口市琼山区永昌南路10号南国中心3#楼201房。
法定代表人：邱楠斌，店长。
委托诉讼代理人：唐长英，执业证号：14601200620205020，海南东方国信律师事务所律师。
被告：海南万福隆投资集团有限公司，统一社会信用代码：91460000708860604R，住所地海口市海秀路10号明珠广场地下一层。
法定代表人：赵志坚。
委托诉讼代理人：姜惠珍，执业证号：14601200111313207，北京盈科（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余芳，执业证号：14601201811031913，北京盈科（海口）律师事务所律师。
第三人：赵志雄，男，1972年10月21日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住海口市龙华区。
第三人：陈懿鸿，男，1965年4月21日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住海口市龙华区。
第三人：李雯，女，汉族，住海口市龙华区。
第三人：海南南国食品实业有限公司，统一社会信用代码：914600007088299063，住所地海口市美兰区顺达路5-1号。
法定代表人：刘汉惜，董事长。
委托诉讼代理人：唐长英，执业证号：14601200620205020，海南东方国信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵伯涛，系该公司员工。 原告海南南国佳品商贸有限公司诉被告海南万福隆投资集团有限公司、第三人赵志雄、陈懿鸿、李雯、第三人海南南国食品实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐长英，被告海南万福隆投资集团有限公司的委托诉讼代理人姜惠珍、余芳，第三人海南南国食品实业有限公司委托诉讼代理人唐长英、赵伯涛到庭参加诉讼。第三人赵志雄、陈懿鸿、李雯经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南南国佳品商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告履约保证金款2500000元,并自2018年7月19日起向原告支付利息(按银行一年期贷款利率计算)。2、判令被告为原告开具25972679.37元租金发票；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：本案海口市海秀路10号明珠广场地下一层共7419平方米，原为被告从海南明珠广场投资有限公司（以下简称明珠公司）租赁经营万福隆超市海秀分店（租金每月每平37.5元）。2008年11月14日，被告（甲方）与第三人海南南国食品实业有限公司（乙方,以下简称南国食品公司）签订《租赁合同》，约定被告将经营万福隆超市海秀分店建筑面积7100㎡场地及场地内现有设施设备租赁给第三人作为商场超市及其他合法项目，租赁期限为10年，每年租赁费用300万元，履约保证金150万元；同日，双方又签订《补充协议》，补充协议第一条约定租赁费用在原合同约定的基础上每年另增加296.40万元，第二条约定本协议租赁场地的增加费用每年296.40万元的租赁税双方同意各自承担一半；2008年12月5日，第三人南国食品公司（甲方）、被告（乙方）与原告（丙方）三方签订《协议书》，协议同意第三人南国食品公司将房屋提供给原告使用，即交《租赁合同》的权利义务转移给原告，使用期限2008年12月15日至2018年12月15日止，同日，原告与被告签订《补充协议》将租赁期限变更为2008年12月4日至2018年12月3日止。上述协议签订后，原告根据被告指示向赵志雄个人工行账户支付履约保证金150万元，将本案租赁的7100㎡场地及另案第三人南国食品公司和被告签订的联营协议所涉226平方米区域一起经营南国佳品超市，依约向被告支付7100㎡场地租金及上缴联营协议226平方米区域保底毛利。因受市场大环境、网络销售及场地设施设备老化、消防系统不符合政府要求，无法办理《消防证》、存在安全隐患等影响，原告经营的南国佳品超市一直连年亏损，2016年1月21日，原、被告协商并签订《减租协议》，约定如果原告在2016年1月28日前全部支付本年度租赁负一层、负二层场地租金1231.456万元（包括本案合同租赁负一层超内场地2016年2月4日至2017年2月3日租金计596.4万元）按88%缴付；2016年7月10日，被告与原告签订《补充协议》，第一条将包括本案合同在内的所有租赁场地期限变更至2020年1月31日止，第二条第二款第（1）项将本案租赁负一层超内场地原每年租金596.40万元，从2017年2月4日起至2020年1月31日止调整为477.12万元；第三条第二款（1）项约定另增加100万元履约保证金；2018年1月15日，被告函告原告，从2017年9月4日起至2020年1月31日止，将所有租金在原来基础上再按八折计付。但是，即使原告投入了几百万元资金对租赁场地及设施设备进行改造升级及调整减少租金，经营还是一直严重亏损，原告已无能力承担租金，2018年6月27日，原告函商被告协商终止租赁合同，2018年7月10日，被告函告同意终止合同，租金、水电物业费等相关费用结算至双方办理移交手续之日。2018年7月18日，双方办理移交手续并签署了《场地交接确认书》、《设施设备交接表》，至此，双方签订的所有租赁协议终止。上述租赁协议履行期间，原告向被告缴纳履约保证金2500000元，向被告或被告指示的个人账户共缴付租金53802529.32元，其中，被告依据《补充协议》收取的租金25972679.37元，由被告指示原告分别向赵志雄、陈懿鸿、李雯个人账户转帐账，均未向原告开具发票。原告认为：第一，虽然《租赁合同》第八条第二款第4项约定“乙方提前终止合同，属乙方违约，甲方有权解除本合同，并没收乙方的合同履约保证金”，但《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原告经与被告协商一致同意终止合同，并对场地、设施设备移交，租金、水电物业费等相关费用结算达成共识，属双方合意终止而不是原告单方终止合同，不应视为原告违约，因此，在双方办理场地、设施设备交接手续后，被告应当退还原告合同履约保证金。第二，依据《税收征收管理法》第二十一条第二款“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动，应当按照规定开具、使用、取得发票。”《发票管理法》第二十条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票，┈”第二十一条“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，该当向收款方取得发票。”规定，被告应当向原告开具发票。综上，特向贵院起诉，请求人民法院判令所请。 被告海南万福隆投资集团有限公司辩称，因原告违约提前终止合同，根据合同约定履约保证金可不予返还。南国食品作为生产商在万福隆营业期间销售了大量商品从未开具发票，南国食品也应向被告补开发票。南国佳品和南国食品同为刘汉惜实际控制的公司，南国佳品于2016年7月13日将法定代表人由刘汉惜变更为邱楠斌。刘汉惜在经营南国超市期间，多次指令销售商将货款或租金打入股东刘小萃名下账号为×××**9的工商银行卡以及账号为×××**63等账户，以实行逃避国家税收的目的。第三人南国食品应承担被告补开发票的一半税金。南国佳品和南国食品同为刘汉惜控制下的关联公司，南国食品与被告签订的多份《补充协议》均明确各自承担开票金额的一半税金。该约定系双方真实意思的表示，没有违背法律和行政法规的禁止性规定，没有侵害国家、集体和他人的合法权益，合法有效，双方应予遵守。我国司法实践中都支持租赁双方对税收款支付的约定。综上，在早期企业经营普遍不是很规范的情况下，南国食品自身存在严重的逃税行为，却企图利用其它企业在税务上的瑕疵进行敲诈。对于未开发票的部分，由于被答辩人书面同意承担一半的税款，被告同意在与原告清算并确定未开票金额及双方各自应补缴的税款后向税务局补缴，而原告的其他诉求没有任何事实与法律依据。 第三人赵志雄、陈懿鸿、李雯未作答辩。 第三人海南南国食品实业有限公司述称，与原告的意见一致。
经审理查明，2007年12月17日，海南明珠广场投资有限公司（出租方、甲方）、海南明珠广场物业管理有限公司（物业方、乙方）、海南万福隆百货有限公司（丙方）签订一份《租赁合同》，主要内容为：租赁海口市海秀东路10号明珠广场地下一层，面积为7419平方米作为超市；地上一层西北角建筑面积153.42平方米，作为超市出入口使用，共计7572.42平方米。合同期限：2010年2月1日至2020年1月31日止。租金标准1、负一层7419平方米场地，按37.5元/㎡.月计算，每月租金合计278，212.50元，全年小计3，338，550.00元。地上一层西北角出入口153.42平方米建筑面积，按132.40元/㎡.月计算，每月租金合计20，312.80元，全年小计243，753.60元。履约保证金：2003年7月7日甲丙双方签订的租赁合同中丙方已向甲方支付的履约保证金40万元，于该合同期满后自动转为本期合同租金的履约保证金。2003年7月7日甲丙双方签订的租赁合同中丙方已向甲方支付的水电费押金30万元，于该合同期满后自动转为本期合同物业管理费、水电费的履约保证金等。 2008年11月14日，海南万福隆百货有限公司（甲方、出租方）与海南南国食品实业有限公司（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，主要内容为：甲方提供位于海口市海秀东路10号明珠广场地下一层万福隆超市建筑面积约7100㎡场地和场内现有的设施设备。租赁期限从2008年12月15日至2018年12月15日止，其中装修期为一个月，装修期间甲方免收乙方租金。每年租赁费用合计人民币300万元，其中租金每年人民币200万元，设施设备使用费每年50万元，超市货架、柜台及收银台、收银机等使用费每年50万元，每月10日前支付下月租金费用。合同履约保证金共计人民币150万元。甲方在收到乙方租赁费用之日起三个工作日内，向乙方开具正规的对等金额的税务发票。乙方提前终止合同，属乙方违约，甲方有权解除本合同，并没收乙方合同履约保证金。同日双方还签订一份与上述《租赁合同》内容基本相同的《租赁合同》，差别在于第五条：每年租赁费用合计人民币300万元，其中租金每年人民币200万元，服务费每年人民币100万元，每月10日前支付下月租金费用，其他内容均一致。同日，双方签订一份《补充协议》，主要内容为：在原合同中约定的租金费用基础上，双方一致同意合同有效期内每年增加租赁费用296.40万元，年增加租赁费用296.40万元的租赁税双方同意各自承担一半等。海南万福隆百货有限公司、海南南国食品实业有限公司共同向南明珠广场投资有限公司、海南明珠广场物业管理有限公司承诺水电费、租金、物业管理费由海南南国食品实业有限公司负责缴交。2008年11月21日，海南南国食品实业有限公司出具《证明》，证明2008年11月14日与海南万福隆百货有限公司签订《明珠广场负一层房屋租赁合同》，此场所（海口市海秀东路10号明珠广场地下一层）无偿交给“海南南国佳品商贸有限公司”经营使用，期限为十年。2008年12月5日，双方签订《补充协议》，将其租赁期变更为2008年12月4日至2018年12月3日止。2008年12月11日原、被告双方办理了海南万福隆资产移交手续。上述《租赁合同》、《补充协议》签订后，原告缴纳了履约保证金人民币150万元，并进行经营。2016年1月21日，原告（乙方）、被告（甲方）签订一份《减租协议》，内容为：1、负一层特产区2016年2月8日至2017年2月7日租金计250万元；2、负一层超内场地2016年2月4日至2017年2月3日租金计596.4万元；3、负一层超外场地2016年2月19日至2017年2月18日租金计360万元；4、负二层仓库2016年3月11日至2017年3月10日租金计25.056万元。上述年租金合计1231.456万元。乙方于2016年1月28日前支付年度租金，甲方同意乙方按应付年度租金1231.456万元的88%付款，即乙方实付1083.681万元。2016年6月13日，原告向被告发出一份《沟通函》，称因经营严重亏损，无法经营下去，要求：1、延长两年租期；2、降低租金30%；3、免改造装修期租金三个月。2016年7月10日，双方签订一份《补充协议》，主要内容为：
一、租赁期限（1）、2008年11月14日签订的负一层超内场地《租赁合同》和《补充协议》约定的，原租赁期限从2008年12月4日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月31日止。（2）、2009年2月8日签订的负一层超外场地《租赁合同》约定的，原租赁期限从2009年4月19日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月31日止。（3）、…；（4）、…。
二、租金、保底毛利（1）、负一层超内场地原每年租金为596.4万元，现变更为从2017年2月4日起至2020年1月31日止，每年租金为477.12万元。（2）、负一层超外场地原每年租金为360万元，现变更为从2017年2月19日起至2020年1月31日止，每年租金为288万元。（3）、…。
三、履约保证金（1）、乙方同意另增加100万元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）、乙方向甲方支付的所有的履约保证金均不计息。其中，100万元履约保证金在租赁合同期满，乙方返还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付。（3）、如乙方出现违约行为，履约保证金不予退还。
四、甲方同意给予乙方上述场地（不含仓库）两个月免租装修期等（后明珠广场投资公司、明珠广场物业管理公司不同意免装期要求）。2016年7月21日，原告向被告提出：给予装修改造三个月时间免租金；给予降低租金30%。2017年7月29日，原告向被告提出《关于提前终止租赁合同的函》，要求1、退还履约保证金408.754万元；2、因刚投入近500万元进行装修，要求补偿300万元装修费；3、已投入使用的“南国美食城”招商已达70%且正在经营中，希望能够保留原有商户。2017年8月1日，被告《回函》：1、贵司提出提前终止租赁合同，属贵司违约，我司不予退还贵司已付的合同履约保证金。2、场地须清理并恢复至我司当初交付时的原状，归还我司的设施设备，租金结算至双方正式办理完移交手续之日。3、双方签订提前终止租赁合同协议书。2017年11月2日，原告向被告发出《关于紧急磋商解决有关问题的函》中提到：我公司向贵公司租赁的4000㎡+7100㎡场地中，4000㎡场地属贵公司自有，7100㎡属贵公司向海南明珠广场投资有限公司租赁后转租我公司。两次停电，皆因贵公司未履行向明珠广场投资公司缴纳租金所致。2018年1月15日，被告向原告提出《关于调整租金方案的函》主要内容为：1、从2018年起，由原来各合同加总的每月总租金541，979.57元下调为433，583.66元。2、从2018年起按季交租金。3、原由我司每月应付明珠广场的租金及物业管理费278，767.43元，现调为从2017年9月起至2020年1月31日止的合同履行期间，由贵司代我司向明珠广场缴纳。因贵司未按时向明珠广场缴纳费用所造成的后果，由贵司承担。4、如不按本方案约定的时间支付租金，逾期支付产生的滞纳金比例由原万分之五调整为万分之十。5、贵司已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付我司场地租金（其中，50万元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）。6、其他事项按原合同及补充协议执行。7、本方案自收到贵司2018年1月30日前支付的2018年1月至3月租金之日起生效，逾期支付则取消本方案。2018年6月27日，原告向被告发出《合同终止履行告知函》主要内容为：我司因连续多年严重亏损等原因，目前我公司已经无能力上交月租金，亦无能力继续支撑下去，特提请确认2018年7月20日所有合同终止履行，请于该日派员接收场地，办理交接手续。鉴于上述情况，恳请贵司退还我公司履约保证金共408.754万元。2018年6月29日，被告工作人员黄芳（系租赁合同签订代表）签收，写下：已收函，但双方必须按原合同履行权利义务。2018年7月20日，被告向原告发《告知函》：贵司返还我司租赁场地前，请遵照合同约定，将场地清理并恢复至我司当初交付的原状，归还属我司的设施设备。租金、水电物业费等相关费用结算至双方正式办理完移交手续之日。2018年7月18日，双方办理了万福隆资产移交和场地交接。双方确认，原告在租赁期间，未拖欠被告的租金、物业管理费、水电费。 本院确认的上述事实，有2007年12月17日、2008年11月14日《租赁合同》、《补充协议》、2008年12月1日《承诺函》，2008年11月21日《证明》，2008年12月5日《补充协议》、2016年1月21日《减租协议》、2016年6月13日《沟通函》、2016年7月10日《补充协议》、2017年7月29日《关于提前终止租赁合同的函》、2017年8月1日《回函》、2017年11月2日《关于紧急磋商解决有关问题的函》、2018年1月15日《关于调整租金方案的函》、2018年6月27日《合同终止履行告知函》、2018年7月20日《告知函》、《万福隆资产移交明细表》、《场地交接确认书》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方于2008年11月14日签订《租赁合同》，虽然约定原告提前终止合同，被告有权没收原告的履约保证金。但2016年7月10日双方签订的《补充协议》，其履约保证金部分约定：（1）乙方（原告）同意另增加100万元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）、乙方（原告）向甲方（被告）支付的所有的履约保证金均不计息。其中100万元履约保证金在租赁合同期满，乙方（原告）返还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付。以及2018年1月15日，被告向原告提出的《关于调整租金方案的函》中，提到贵司（原告）已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付我司（被告）场地租金（其中50万元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）。这说明了，被告已经同意，即使是合同期满前终止合同，履约保证金也仅是抵付场地租金，其履约保证金的约定已在上述的《补充协议》、《关于调整租金方案的函》中进行了改变。何况，原告提出提前终止履行《租赁合同》（系两次）均是与被告沟通后，双方最后共同所做出的决定。因此，在原告未拖欠被告的租金、物业管理费、水电费的前提下，双方签订的《租赁合同》解除后，原告请求返还定金人民币250万元及利息，本院予以支持。关于原告请求开具发票的问题，因其问题系属于行政法调整的范畴，不属于民事诉讼审理的范围，故本院对此不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席
判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告海南万福隆投资集团有限公司应退还原告海南南国佳品商贸有限公司的定金人民币2500000元，并从2018年7月19日起按中国人民银行同期一年期贷款利率支付利息给原告海南南国佳品商贸有限公司。 二、驳回原告海南南国佳品商贸有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费26800元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长 纪永明
人民陪审员 何蔓菁
人民陪审员 黄亚六
二〇一九年六月二十九日
书记员 陈雯雯
书记员 陈科儒 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行合同义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：