河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0203民初920号
原告：唐山南北房地产开发有限公司，住所地唐山市高新区标准厂房**楼。
法定代表人：周俊元，董事长。
委托代理人：张莉，女，汉族，1981年2月20日生，住唐山市路**。
委托代理人：赵铁柱，河北德硕律师事务所律师。
被告：刘金富，男，汉族，1966年10月9日生，住唐山。
被告：董晓兰，女，汉族，1966年3月9日生，住址同上。 以上二被告
委托代理人：刘印存，河北唯实律师事务所律师。 原告唐山南北房地产开发有限公司与被告刘金富、董晓兰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐山南北房地产开发有限公司委托代理人张莉、赵铁柱，被告刘金富、董晓兰委托代理人刘印存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山南北房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与二被告于2012年7月13日签订的唐南北（2011）龙庭销字第386号《商品房买卖合同》；2、判令二被告支付原告违约金人民币53元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年7月13日二被告意向购买原告开发的龙庭时代商住楼2楼1门2103室，并交付了首付款人民币236257元。2012年7月13日二被告到原告公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定二被告购买原告开发的龙庭时代商住楼2楼1门2103室住房一套，建筑面积144.61平方米，房屋总价款人民币766257元，合同第六条第三款约定的付款方式为“银行按揭贷款：签合同当日付清首付款236257元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款530000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款”。2012年7月1日，原告公司委托河北唯实律师事务所给二被告发出《律师函》，函件中要求二被告到原告公司办理交款手续，但是，二被告至今没有将房款交齐，根据双方签订的合同附件四补充协议约定“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止合同......”，为此，原告认为，由于二被告没有按照合同约定办理银行按揭或以现金补足房款，故原告依约诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，并依据合同第七条第二款约定支付应付款0.01%的违约金，请人民法院依法判决。 被告刘金富、董晓兰辩称：原告所述与事实与理由不能成立。原告最早承诺的交房时间是2008年6月30日，原告没有按期交房已经严重违约。
原告与被告在签订正式《商品房买卖合同》之前，已经在2006年6月25日签订了《龙庭时代商品房内部认购书》，原告同时出具《甲方承诺》，承诺的交房时间是2008年6月30日以前。被告按照协议约定交付首付款210426元，但至2008年6月30日交房之日，原告还没有开工建设，原告已经第一次严重违约。签订《商品房买卖合同》后，被告不存在原告通知后拒付剩余房款的违约事实，原告不按期交房再次严重违约。在超过原定交房时间三年之后，原告于2011年10月通知被告龙庭时代项目已经于2010年11月29日取得《商品房预售许可证》，通知被告携带《认购协议》购房定金等办理选房号手续。2012年6月，原告通知被告签订《商品房买卖合同》，并携带按揭贷款所需资料办理按揭贷款手续。被告按通知要求，选取了房号，并提交了办理按揭贷款的所需资料。2012年7月13日，原告强行收回被告手中的《龙庭时代商品房内部认购书》、《甲方承诺》、首付款《收据》后，原告将单方制定的《商品房买卖合同》（含补充协议）交给被告签字。《商品房买卖合同》签订后，被告按原告要求补交了首付款与2006年已缴纳房款的差额部分，交付了15325元的专项维修基金。此后，本案开发项目仍迟迟没有开工建设，原告既没有通知被告不能办理住房按揭贷款，也没有通知被告交付剩余房款。在被告主动询问何时交款及交房时，原告提出项目土地与周边开发商存在纠纷，让原告继续等待通知，拒收剩余房款。至2018年下半年，原告才将本开发建设完毕，但拒绝按合同单价收取房款，拒交房屋。综上，被告不存在违约行为，2012年7月13日签订商品房买卖合同后，原告所称被告在原告通知后拒绝补交剩余房款53万元与事实不符。原告前后两次没有按自己承诺按期开工建设并按期交房的行为已经构成严重违约，本案具备继续履行条件，原告请求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求，判决双方继续履行合同。对于原告应承担的逾期交房等违约责任，被告将另行起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：被告刘金富、董晓兰系夫妻关系，二人认购了原告开发的龙庭盛世商住楼。2012年7月13日，原告唐山南北房地产开发有限公司（出卖人）与二被告（买受人）就其所购房屋签订《商品房买卖合同》【合同编号：唐南北（2011）龙庭销字第386号】，合同约定：“买受人购买出卖人开发的龙庭时代商住楼第2楼1单元1门2103室住宅一套，建筑面积共144.61平方米，总金额人民币766257元；买受人选择银行按揭贷款：签合同当日付清首付款236257元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款530000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”。合同附件四补充协议约定：“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。”2012年7月16日，被告就原告缴纳的236257元房款开具了销售不动产统一发票，被告并缴纳了专项维修资金15325元。2012年7月23日，该合同经唐山市房地产交易中心登记备案。其后，被告没有办理银行贷款手续也未交付剩余房款。2012年10月18日，原告向被告邮寄《河北唯实律师事务所律师函》，内容为“根据被告于2012年7月13日与原告签订的《商品房买卖合同》约定，原告于2012年9月4日向被告发出了书面通知，被告未能按照约定到原告公司办理银行按揭贷款手续。据以上情况，请被告在接到本函后三日内到唐山南北房地产开发有限公司办理交款手续，否则由此引起的一切法律后果和责任及全部经济损失均有被告承担”。原告称被告于2012年10月24日签收了律师函，但仍未履行交款义务。被告否认收到过原告邮寄的律师函，并称原告从未向其催要剩余房款，没有缴纳全部房款是因为原告让等消息，所购房屋迟迟没有竣工。。
本院认为：原、被告2012年7月13日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告在起诉前已经取得商品房预售许可，故合同合法有效，对双方均具有法律约束力。当事人要求解除合同，应当具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的要件。本案原告主张向被告催要房款后，被告未在约定期限内缴纳，因被告的违约行为要求解除合同；被告否认原告曾向其催款，而原告邮寄催款通知后既没有及时固定有效证据，也没有及时通过法院主张权利，致使现在已无法查实被告接收通知的事实，由于原告不能有效证实被告经催告后未履行主要债务，因此不符合迟延履行解除合同的条件。另外，合同签订至今已近7年时间，被告对于合同的履行也已产生了合理信赖，并且同意补缴房款，不构成根本违约，在此情形下根据合同严守及诚信原则，双方应继续履行合同。即使如原告所言被告于2012年10月24日签收了律师函，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由于被告没有按照律师函要求三日内交款，原告主张的解除权也应于2012年10月28日发生，而原告没有在解除权发生之日起一年内行使，解除权已经消灭。故此，原告主张解除与被告2012年7月13日签订的《商品房买卖合同》理据不足，本院不予支持。原告在本案中诉请的违约金属合同解除后的清算内容，在合同没有解除的情况下，该项诉请于法无据，本院不予支持；原告可在另行主张违约责任时，一并计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，
判决如下： 驳回原告唐山南北房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 ：贾文茜
人民陪审员 ：吴晓文
人民陪审员 ：李素芹
二〇一九年六月二十九日 法官 助理 ：许金璐
书 记 员 ：张泽彤 来源：