河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0203民初918号
原告：唐山南北房地产开发有限公司，住所地唐山市高新区标准厂房**楼。
法定代表人：周俊元，董事长。
委托代理人：张莉，女，汉族，1981年2月20日生，住唐山市路**。
委托代理人：赵铁柱，河北德硕律师事务所律师。
被告：刘宏军，男，汉族1970年3月18日生，住唐山市路**。
被告：董平，女，汉族，1974年6月10日生，住址同上。 二被告委托代理人莫文龙，王琳，河北鸿翔律师事务所律师。 原告唐山南北房地产开发有限公司与被告刘宏军、董平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐山南北房地产开发有限公司委托代理人张莉、赵铁柱，被告刘宏军、董平委托代人莫文龙，王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山南北房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告、被告之间的合同已于2012年11月2日解除；2、判令二被告支付原告违约金人民币43元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年10月9日二被告意向购买原告开发的龙庭时代商住楼2楼2门1701室，并交付了首付款人民币190203元。2012年6月17日，原告以特快专递方式向二被告发出“签合同办理贷款通知”，2012年6月25日二被告到原告公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定二被告购买原告开发的龙庭时代商住楼2楼2门1701室住房一套，建筑面积123.62平方米，房屋总价款人民币630203元，合同第六条第三款约定的付款方式为“银行按揭贷款：签合同当日付清首付款190203元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款430000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款”。但是，时至今日，被告并没有按照合同约定办理贷款手续，根据双方签订的合同附件四补充协议约定“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止合同......”。为此，原告认为，由于二被告没有按照合同约定办理银行按揭或以现金补足房款，2012年10月24日，原告向被告以快递方式通知到达被告即时解除合同，被告于2012年11月2日签收，未在法定期间内提出异议，故原告依约诉请双方签订的商品房买卖合同已于2012年11月2日解除。 被告刘宏军、董平辩称：原、被告双方于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告在未通知被告，也未向被告送达过任何补交剩余房款的情况下，直接发出解除合同通知书，系原告单方解除合同，且我方也未收到解除通知书。原、被告已于2006年签订了《龙庭·时代商品房内部认购书》，被告按合同约定缴纳了购房款，后因原告单方原因导致该项目时常停工无法开展建设，并将购房款挪作他用导致该项目延迟12年，至2018年底才正式完工具备交房条件，因此不存在我方当事人违约的情形，综上所述请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方继续履行合同约定的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：被告刘宏军、董平系夫妻关系。2006年6月15日，被告董平与原告唐山南北房地产开发有限公司签订《龙庭时代商品房内部认购书》，认购书约定：“原告开发的龙庭时代房地产项目，位于唐山市路**体育场对面，董平认购龙庭时代第Ａ座第2单元第1703号房屋，参考建筑面积约120.43平方米，房款总计592993元”。截止至2011年10月9日，被告共计缴纳房款190203元，并由原告开具了收据。2012年6月15日，原告向被告邮寄《通知》，要求被告自接到本通知起10日内携带《认购协议》、交款凭证及个人资料，签订《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续，逾期将按照《预定协议书》相关条款执行。2012年6月25日，原告唐山南北房地产开发有限公司（出卖人）与被告刘宏军、董平（买受人）签订《商品房买卖合同》【合同编号：唐南北（2011）龙庭销字第367号】，合同约定：“买受人购买出卖人开发的龙庭时代商住楼第2楼2单元2门1701室住宅一套，建筑面积共123.62平方米，总金额人民币620203元；买受人选择银行按揭贷款：签合同当日付清首付款190203元，并于出卖人通知之日起30日内办理完银行贷款430000元，贷款全部到达出卖人账户后视为付清房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”。合同附件四补充协议约定：“由于买受人未能按出卖人通知的时间办理银行按揭贷款手续（包括因买受人所提供的相关资料出现问题时而导致的），或银行认为买受人不符合其按揭贷款的相关要求或条件时，买受人应在接到银行或出卖人任何通知之日起三日内以现金形式一次性无理由交清余款（补足本合同约定的余额）和其他应付款。否则，均视为买受人违约，出卖人有权终止并解除合同。”《商品房买卖合同》签订后，被告没有办理银行贷款手续也未交付剩余房款。2012年10月24日，原告向被告邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，内容为：“根据被告与原告签订的《龙庭盛世预定协议书》，原告于2012年6月15日给被告发出通知，限期办理签订《商品房买卖合同》以及补交购房款手续，并规定了相应的期限，但被告在规定的期限未办理相关手续，所以，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和九十六条规定，特发此通知，解除双方签订的全部购房协议等”。被告否认原告曾向其催款，并称未收到过2012年6月15日《通知》和《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，原告向被告的邮寄地址并非《商品房买卖合同》中被告留存的有效地址，即唐山市路北区尚座105楼3门902号。
本院认为：原、被告于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告在起诉前已经取得商品房预售许可，故合同合法有效，对双方均具有法律约束力。关于合同解除的条件及程序，法律予以了明确规定，原告单方行使解除权，除应当符合约定或法定条件外，还应当履行通知程序，合同自通知到达被告时解除。原告主张向被告邮寄了催款通知和解除通知，但邮寄地址并非被告在《商品房买卖合同》中留存的送达地址，且在向被告邮寄通知后没有及时固定有效证据，也没有及时通过法院主张权利，致使现在已无法查实被告接收通知的事实，在原告不能有效证实被告收到过通知的情况下，不能产生合同解除的效力。另外，当事人通知对方要求解除合同的，还应当具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。即便如原告所言被告收到了通知，根据2012年6月15日《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》的时间和内容，原告是在催告被告履行《龙庭时代商品房内部认购书》预约合同义务；在签订了本约《商品房买卖合同》后，《龙庭时代商品房内部认购书》即得以履行，而此前原、被告之间的《商品房买卖合同》尚未成立，《商品房买卖合同》的义务亦未产生，《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》的内容不能视为是对《商品房买卖合同》交款义务的催告。而双方于2012年6月25日签订《商品房买卖合同》后，原告并未基于本约合同向被告进行催告，而是直接邮寄了《关于解除龙庭时代预定协议书等全部协议的通知》，由于没有催款程序并给予合理的期限，因此不符合合同解除条件，不能产生合同解除的效力。被告对于解除通知没有在法定期间提出异议，也只是导致异议权(形成抗辩权)消灭，原告的解除权并不因此自动成立，解约行为也不因此自动有效，原、被告之间的《商品房买卖合同》仍为生效合同。原告主张确认合同已于2012年11月2日解除理据不足，本院不予支持。原告在本案中诉请的违约金属合同解除后的清算内容，在合同没有解除的情况下，该项诉请于法无据，本院不予支持。原告可在另行主张违约责任时，一并计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，
判决如下： 驳回原告唐山南北房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 ：贾文茜
人民陪审员 ：吴晓文
人民陪审员 ：李素芹
二〇一九年六月二十九日 法官 助理 ：许金璐
书 记 员 ：张泽彤 关注微信公众号“”