成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初5315号
原告：深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区武科东二路****。
负责人：刘志容。
委托诉讼代理人：郑杰、李柯宏，泰和泰律师事务所律师。
被告：成都泰兴成贸易有限公司。住所地：成都市武侯区顺和街**附****。
法定代表人：刘未来。
委托诉讼代理人：邱万兵、邓晨曦，四川明炬律师事务所律师。
第三人：成都友豪百利玛商场管理有限公司。住。住所地：成都市武侯区武科东2路**/div>
法定代表人：雷体伏。
委托诉讼代理人：陈创，男，1977年5月25日出生，汉族，住成都市金牛区。公司员工。
委托诉讼代理人：吴丹，男，1974年3月15日出生，汉族，住成都市青羊区。公司员工。 原告深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司（以下简称百利玛成都分公司）诉被告成都泰兴成贸易有限公司（以下简称泰兴成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日受理后，依法进行开庭审理，于2017年6月12日作出判决后，双方均不服判决，上诉于四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院以遗漏当事人或违法缺席判决等严重违反法定程序为由发回本院重审，本院受理后，依法追加成都友豪百利玛商场管理有限公司（以下简称友豪商场管理公司）作为第三人，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告百利玛成都分公司委托诉讼代理人郑杰、李柯宏，被告泰兴成公司委托诉讼代理人邱万兵、邓晨曦，第三人友豪商场管理公司委托诉讼代理人陈创、吴丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告百利玛成都分公司提出诉讼请求：1.被告立即搬离租赁区域，归还成都市武侯区武科东二路2号百利玛商场二楼2022、2024号商铺；2.被告立即支付截至2016年3月31日拖欠的租金、管理费35180.64元，滞纳金36939.67元，从2016年4月1日起的双倍场地占用费70361.28元（暂计至2016年6月30日，顺延至被告实际搬离止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回了第一项诉讼请求。事实及理由：2015年3月24日，被告与友豪商场管理公司签订《租赁经营合同》，承租成都市武侯区武科东二路2号百利玛商场二楼2022、2023、2024、2025号经营。按双方约定，被告应于每季度到期前十五日缴纳下一季度租金及管理费，逾期未付，原告有权单方解除合同，并要求被告承担违约责任。2015年8月7日，原、被告及友豪商场管理公司签订《出租方主体变更协议书》，将出租方主体由原来的友豪商场管理公司变更为原告，三方一致同意，原租赁经营合同中作为出租方的所有权利义务均由原告承接，其他合同约定内容和条件不变。协议签订后，原告如约履行，被告却未按约履行合同义务，自2016年1月至2016年3月，被告拖欠原告租金、管理费、滞纳金、双倍场地占用费等费用共计126520.31元，经原告催收被告未果。原告先后于2016年3月31日、4月8日、5月31日向被告发出《关于提前终止合同及归还场地的通知》及《关于再次要求归还场地的通知》，被告收到后仍拒绝，故原告诉至法院。 被告泰兴成公司答辩称：签订《出租方主体变更协议书》不是被告人真实意思表示，被告是被迫接受原告对商场的经营管理。原告未合法取得对商场的权利，没有收取被告租金的主体地位。且原告不履行对商场的经营管理义务，导致商户无法继续经营且损失巨大，被告早已被迫撤场，不存在归还场地之说，不支付租金也是合理合法的。请求驳回原告诉讼请求。 第三人友豪商场管理公司未发表陈述意见。
经审理查明，2011年，成都友豪商场管理公司承租成都友邦豪生酒店管理有限公司位于成都市武侯区武科东二路2号的房产用于开设“友豪百利玛国际厨卫中心”商场。 2015年，成都友豪商场管理公司与泰兴成公司签署《租赁经营合同》及《补充协议》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1号楼第二层2022、2023、2024、2025号面积396平方米商铺出租给泰兴成公司。租赁期限自2015年3月23日至2018年3月22日。合同约定了租赁期内的租金及管理费标准。庭审中，原被告均确认自泰兴成公司欠付租金以后的合同租赁期内，租金加管理费的标准为11726.88元/月。合同签订后，被告泰兴成公司缴纳保证金、水电费押金共计22968元。 2015年6月5日，成都友邦豪生酒店管理有限公司与深圳市百利玛建材发展有限公司签订《商业用房租赁合同》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1幢编号为1层1号、2层1号的房屋，即案涉商业用房出租给深圳市百利玛建材发展有限公司，租赁期为2015年7月1日至2023年6月30日。 后，原告、被告及成都友豪商场管理公司签订《出租方主体变更协议书》，约定出租主体由成都友豪商场管理公司变更为百利玛成都分公司，所有权利义务由百利玛成都分公司承接，其他合同约定的内容和条件不变；合同第二条约定“乙方（被告）应当按照租赁合同中的约定直接向丙方（百利玛成都分公司）履行义务”；合同第三条约定“原甲方（成都友豪商场管理公司）已经收取乙方（被告）的租赁保证金、押金等费用，甲方应直接转交给丙方（百利玛成都分公司），达到退费条件时，乙方可直接找丙方退回。” 另查明，被告泰兴成公司支付案涉商铺租金至2015年12月31日。2015年10月至2016年5月期间，原告多次向被告发出《关于催缴租金等费用的函》《关于提前终止合同及归还场地的通知》《关于再次要求归还场地的通知》。 2016年3月，原告与包括被告在内的多家商户发生纠纷，多家商户在商场门口张贴《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》，称“由于百利玛建材中心在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广等管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损”。原告发布《关于成都百利玛公司商户诉求事件的通告》，指出22家商户存在拖欠租金的严重违约行为，影响商场经营。后，原告与包括被告在内的多家商户多次协商未果，原告将整个“友豪百利玛国际厨卫中心”商场停业。 关于商场停业的时间，原告陈述为2016年4月25日，被告陈述为2016年2月29日。围绕该主张，原告提交了以下证据：1.2016年5月25日出具的《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》，其中载明：“2016年4月25日，以澜帝负责人余强、特能杰负责人王学文、千川负责人郭建军、格力负责人王林、欧普照明负责人肖三为首的商户召集社会闲杂人员近200人，聚集在商场严重扰乱商场正常经营活动。……深圳百利玛集团针对此事件在充分分析后，决定商场停止营业并放弃经营”；2.原告驻商场员工2016年4月的《工资及社保、公积金发放台账》《记账凭证》《付款申请单》《业务回单》，拟证明2016年4月原告仍在向驻商场员工发放工资，购买社保及公积金；3.原告与成都尼彩图像有限公司、成都晟意天光文化传播有限公司等多家广告公司的《协议书》及2016年4月的《付款申请书》、税务发票、《业务回单》等付款凭证，拟证明2016年4月原告仍在为商场购买广告服务。被告未提交证据，仅陈述从2016年1月起，原告驻商场管理人员就已大量减少。原告对被告的该陈述意见不予认可。故，对于商场停业的时间，本院对原告提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日。 庭审中，被告陈述原告存在拒收租金的事实，但未提交相关证据，且原告不予认可。故，对该陈述意见，本院不予采纳。 庭审中，被告为证明原告存在经营管理不善足以使被告不交租金的情形，举示了如下证据：1.2016年2月29日多家商户找原告进行维权的视频；2.微信名“黄艳玲”关于商场无管理人员的聊天记录以及微信群名为“百利玛商户群”的微信群里关于聚会的聊天记录；3.多家商户在商场门口拉横幅的照片及商场内部照片；4.《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》。原告对1、2份证据的真实性关联性不予认可，认为视频及微信记录中人员身份无法核实；对3、4份证据的证明目的不予认可，认为仅能证明百利玛成都分公司正是因为商户的聚众闹事而停止营业。
本院认为，第1份证据被告陈述其形成时间为2016年2月29日，故不能证明原告在被告欠租之时起存在经营管理不善；第2份证据微信聊天记录中的人员身份无法确认，且被告陈述其为商户之间的聊天记录，故亦不能达到证明目的；第3、4份证据能证明多家商户的维权情况，但不足以达到被告的证明目的。故，对被告的该陈述意见，本院不予采纳。 又查明，2019年初，案涉商铺已被收回，截至庭审之日，被告并未实际占有该商铺。 上述事实有《商业用房租赁合同》《租赁经营合同》《补充协议》《出租方主体变更协议书》《关于催缴租金等费用的函》《关于提前终止合同及归还场地的通知》《关于再次要求归还场地的通知》《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》《关于成都百利玛公司商户诉求事件的通告》《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》《工资及社保、公积金发放台账》《记账凭证》《付款申请单》《业务回单》《协议书》《付款申请书》、税务发票及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，成都友豪玛商场管理公司与被告所签订的《租赁经营合同》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，原告、被告及成都友豪商场管理公司三方签署了《出租方主体变更协议书》，虽被告于答辩中提出异议称系受迫于压力，但未举证证明已经达到了胁迫以致意思表示不真实的程度，且其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故本院对该《出租方主体变更协议书》的成立及合法性予以认可。 关于合同的履行及解除问题，原告认为在合同履行过程中，包括被告在内的多家商户违反合同约定拖欠租金，出现严重的违约行为，故原告行使解除权，于2016年3月31日向被告发函并张贴《关于提前终止合同及归还场地的通知》之时，合同即解除。被告则认为长期以来，原告对商场经营管理不善，尤其是从2015年底起，原告对商场管理人员进行了大规模裁员，运营出现较大问题，且自行停止商场营业，导致合同无法继续履行，被告不缴纳租金是行使不安抗辩权，原告不能因此追究被告责任。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”及原被告之间租赁合同的约定，被告应履行按期向原告支付租金的义务。被告提出原告存在拒收租金及经营管理不善的理由，但未提交相关证据或证据并未达到其证明目的，且合同中未约定少交、不交租金的情形，故，对于被告陈述的不交租金的理由，本院不予采纳。被告未按期向原告支付租金构成违约。另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，原告作为出租人应提供符合商场内商户经营条件的场地。本案中，原告出租的是商场内部的商铺，与普通的房屋租赁相比具有特殊性，因此，原告除负有提供房产的义务外，还应负有维护商场正常经营秩序以及对商场进行统一管理的义务。原告在仅有部分商户欠租的情况下，在合同约定的租赁期届满前自行决定将整个商场停业，损害了商场内部承租人的权益，亦构成违约。故，本院对于原告认为2016年3月31日其行使单方解除权之时合同解除的意见不予采纳，
本院认为，2016年4月25日商场停止营业，商铺已失去实际效用，合同已实际解除。被告应向原告支付从欠租之日即2016年1月1日至合同解除之日2016年4月24日的租金及管理费共计11726.88元×3个月+11726.88元÷30天×24天=44562.14元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，
本院认为，《租赁经营合同》约定的1%/日的违约金标准过高于实际损失，本院酌情调整为24%/年，因《租赁经营合同》约定的租金及管理费缴纳时间为“于每季度租金到期前十五日缴纳下一个季度的租金及管理费”，故逾期付款利息应自2015年12月16日起计至该款项实际支付之日止。对于原告要求被告自合同解除之日支付双倍场地占用费的诉讼请求，
本院认为，自2016年4月25日商场停止营业起，商铺已实际失去效用，且商场亦未经营，案涉商铺亦无法通过再次出租获取租金收益。再者，原告作为商场的经营管理方亦有义务采取适当措施防止损失的扩大，《租赁经营合同》第六条“经营场地的归还和收回”中也有“自合同终止之日的次日起3日内，乙方不按时撤出经营场地内所有物品的，甲方有权将其物品撤出经营场地”的约定。故，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下： 一、被告成都泰兴成贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司支付租金、管理费44562.14元及逾期付款利息（逾期付款利息以44562.14元为基数，按24%/年自2015年12月16日起计至实际支付之日止）； 二、驳回原告深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3374元，由原告深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司负担2319元，由被告成都泰兴成贸易有限公司负担1055元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李非阳
人民陪审员 马智如
人民陪审员 周轶佳
二〇一九年六月二十八日
书 记 员 陈若诗 微信公众号“”