河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0602民初1330号
原告：河北凝润餐饮管理有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街18号乐模大厦北座705室。统一社会信用代码91130102MA08EC8128。
法定代表人：张宏杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：宫强、宋恒，河北匡合律师事务所律师。
被告：河北沐一新能源科技有限公司，住所地保定市兴业路269号。统一社会信用代码91130605347727946H。
法定代表人：尹金茹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐方，河北兴冀律师事务所律师。
第三人：河北广厦物业服务有限公司，住所地保定市竞秀区建设南路街道办事处天威西路288号阳光佳苑B区物业楼203室商用。统一社会信用代码91130602752413107U。
法定代表人：王巍，总经理。
委托诉讼代理人：王金龙，河北盛誉律师事务所律师。 原告河北凝润餐饮管理有限公司（以下简称凝润公司）与被告河北沐一新能源科技有限公司（以下简称沐一公司）、第三人河北广厦物业服务有限公司（以下简称广厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凝润公司委托诉讼代理人宫强、被告沐一公司委托诉讼代理人徐方、第三人广厦公司委托诉讼代理人王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凝润公司向本院提出诉讼请求：
一、请求法院依法判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》；
二、由被告返还原告已付租金150212元，代收物业费、暖气费、垃圾清运费等54318元、施工文明保证金10000元，并赔偿原告空间设计费75000元及装修施工、购买物品等损失（暂定10万元，实际损失以鉴定结果为准，共计389530元；
三、本案诉讼费、评估鉴定费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，由被告返还原告已付租金150212元，代收物业费、暖气费、垃圾清运费等54318元、施工文明保证金10000元；并赔偿原告空间设计费75000元及装修施工、购买物品等损失173880元，违约金30000元，共计493410元。事实及理由：2017年11月10日，原告作为承租方，被告作为出租方签订了《场地租赁合同》，就出租房屋情况、用途、租赁期限、租金及费用、房屋交付条件、合同的变更解除和违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告请专业的设计公司进行装修设计，并购买了一些配套的设备设施，在施工过程中，第三人广厦公司派员到现场阻止施工，导致装修不能正常进行，原告多次要求被告协调解决此事，保证原告正常装修，至今未果。原告认为，被告的行为从根本上违反了合同约定，导致合同目的不能实现，给原告造成巨大损失。 沐一公司辩称，1、同意解除合同，由于原告已经拖欠房租达一年之久，拖欠房租337977.13元，拖欠违约金370084元，原告已经违反合同规定造成违约，所以同意解除合同。另外被告要求原告给付上述租金、违约金。至于原告所谓要求被告返还已付租金、物业费、暖气费、施工文明保证金等，被告认为上述请求毫无道理，原告占用被告房屋，当然要支付租金，使用房屋期间必须支付物业费、暖气费请请求毫无道理，要求被告赔偿损失的请求缺乏法律依据；2、就起诉状中所谓，在施工过程中第三人河北广厦物业服务有限公司派人阻止施工，导致装修无法正常进行，原告多次要求被告协调解决此事，保证原告正常装修至今未果……，被告认为原告显然混淆了被告与第三人二者之间的区别，属于诉讼主体错误，原告所谓第三人派人到现场阻止施工导致装修无法正常进行，属于原告与第三人的纠纷，应该由双方友好协商解决，原告以此理由作为违约理由属于牵强附会不能成立，综上原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院应驳回其诉讼请求。 广厦公司述称，一、保定市朝阳南大街777号，中诚·鸿悦国际综合楼，建筑面积66416平方米，产权所有人为中诚房地产开发股份有限公司。2015年2月1日，中诚房地产开发股份有限公司与第三人签署《授权委托书》和《前期物业服务委托合同》。第三人对中诚·鸿悦国际综合楼依法享有产权所有人的管理和提供物业服务的义务。
二、产权所有人中诚房地产开发有公司与被告签订《房屋租赁合同》。合同编号HY-YX2017-003，将中诚·鸿悦国际综合楼的四号底商，建筑面积1310.07平方米租赁给被告。第三人认可该合同合法有效，当合同约定被告不得将合同项下的权利与义务转让他人，禁止转租行为。2017年11月20日，原告与被告签订《场地租赁合同》，将中诚·鸿悦国际综合楼的四号底商建筑一层6895.9平方米进行转租。第三人认为，原告与被告的转租行为无效。
三、第三人与被告的代表刘震在2017年11月20日分别签署《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、《装修施工责任承诺书》等。原告不具备合法的租赁权，不能进行破坏性装修。原告的装修没有经过消防、卫生、环保部门的审批，也没有经过第三人的许可。原告擅自进行施工，拆改承重墙、改造水管道、增设排水沟、擅自砌墙等行为严重影响了大楼的整体建筑、防火等安全，第三人对原告的行为进行制止，是合法、正当的。 原告、被告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼提交如下证据：1、沐一公司国家企业信用公示表，证明被告沐一公司的基本信息；2、广厦公司国家企业信用公示表，证明第三人广厦公司的基本信息；3、原告与被告签订的《场地租赁合同》，证明原、被告双方存在租赁合同关系，双方就租赁房屋的用途、面积、租金、房屋交付条件、违约责任等内容达成一致，被告违反合同7.2、9.5条约定，交付房屋不符合约定，致使租赁目的不能实现或无法按本合同约定用途使用，理应承担违约责任，赔偿原告损失并支付违约金；4、《告知函》及送达材料，证明为实现合同目的，原告敦请被告收到函告后三日内，按合同约定协调处理租赁合同事宜，以保证我公司装修经营及合同正常履行；否则，原告将依法解除合同，并要求被告赔偿损失、承担违约责任，被告对上述告知内容已实际收到；5、录音文字，证明第三人拒绝与原告协商解决，并阻止装修；6、商业空间设计合同，证明原告为对租赁房屋装修经营，与保定组合装饰装修设计有限公司签订合同，对所租赁场地进行了设计；7、装饰设计服务费用增值税专用发票和收据，证明原告向组合设计公司实际支付场地装饰设计服务费用75000元；8、广厦公司专用票据一张，证明原告向被告交付施工文明保证金10000元；9、租金收据一张（租期从2018年1月25日起至2018年7月24日），证明原告向被告缴纳了租金150212元；10、物业费收据一张，原告向被告交纳物业费54318元；11、场地装修装潢等相关费用合同及收据，原告为装修装饰、购置物品支付费用173880元；12、中诚房地产开发有限公司与被告签署《场地租赁合同》，证明被告有合理的转租权。综上合计：损失463410元，违约金30000元，共493410元。 被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1、真实性无异议，但是法定代表人已经变更；2、对证据二不发表质证意见；3、场地租赁合同无异议；4、不认可其真实性，被告从来没有见过该告知函，原告提供的证据，签字人是刘伟，而刘伟与被告没有任何关系，另外原告提供的邮件送达回执，显示他人收到原件，但是该证据与本人无关系；5、录音文字（无原始载体只有文字），对该证据真实性存在异议，不确定其真实性；6、对该证据真实性存疑，不认可其真实性，双方场地租赁合同第五条明确约定，甲方按照现有图纸交房，乙方即原告自行承担后期维修改造，改造过程中需要符合法规。上述合同与被告无关；7、同证据六质证意见相同；8、对该证据真实性无异议，但是显示的交款单位是被告，与原告无关系。说明被告履行全部合同义务；9、租金收据真实性认可。10、不予认可，属于复印件。11、不予认可，上述合同与费用与被告无关系。12、场地租赁合同在公司里面没有上述合同文本，当年经手人已经离开公司，对该证据无法确认。 第三人对原告提交的证据质证意见如下：证据1、2、没有调取来源证明，不认可；3、对合同合法性有异议，因为被告无转租权，转租无效；4、对真实性、合法性、关联性均有异议，与第三人无关；5、录音没有原始载体不予质证。6、对真实性、合法性、关联性均有异议，与第三人无关；7、与第三人无关联性；8、保证金不是原告支付的费用，而是被告支付的，原告无权主张；9、与第三人无关联性；10、复印件不予质证，收款单位也不是第三人；11、对三性均有异议，与第三人无关；12、合同是虚假的合同，中诚房地产开发股份有限公司与被告签订的是房屋租赁合同，没有签订过场地租赁合同。 第三人提交如下证据：1、授权委托书，证明第三人具有诉争房屋的管理权；2、营业执照，证明第三人的经营主体资格；3、前期物业委托合同，是中诚房地产开发股份有限公司与第三人签的合同，第三人具有诉争房屋的管理资格；4、前期物业服务合同，是第三人与被告签订的合同，证明第三人与被告之间存在物业服务的法律关系；5、装修施工许可证，第三人与河北沐一公司签发的，允许其施工许可，其中明确说明禁止性行为，而且装修许可证后面附有被告装修施工的承诺书、消防责任承诺书；6、中诚房地产开发股份有限公司与被告签订的房屋租赁合同，合同规定租赁房屋禁止转租；7、情况说明，证明原、被告在装修过程中有违反装修禁止性行为，第三人有过制止劝阻；8、照片及说明（照片10页），证明原告在装修过程中擅自砌墙，影响消防通道，拆改了消防防火门、拆改了房屋承重梁、擅自进行卫生间、厨房管道对接，擅自设置排水沟，证明被毁坏的房屋情况。 原告对第三人提交的证据质证意见如下：证据1、2、3无异议；4、不认可，与我方无关；5、真实性无法确定，与我方无关；6、证明目的不认可，真实性无法确定，但是该合同与我方持有的中诚房地产开发股份有限公司与被告签订的合同的内容不一致，盖章签约人也不一致。
被告与我公司签订合同之前拥有合法的转租权，依据的是被告提供的中诚房地产开发股份有限公司与被告的场地租赁合同。7、对该证据认可；8、真实性、关联性不认可，我方只是进行正常的装修。 被告对第三人提交的证据质证意见如下：证据1、2、3与我方无关，无法确定真实性合法性；证据4、5不予认可，不是与我公司签订的，租户是刘震，没有我公司盖章。刘震租房行为与我公司无关，我方租的是中诚房地产开发有限公司。证据6、不能确认真实性，提供证据是复印件。证据7、8是原告与第三人之间的物业管理纠纷，对是否存在上述情况以及现场如何我方不清楚，无法质证。第三人辩驳，证据6原件在公司存放，我方提供的是公司加盖公章的复印件。 本院
经审理查明，保定市朝阳南大街777号，中诚·鸿悦国际综合楼，建筑面积66416平方米，产权所有人为中诚房地产开发股份有限公司。2015年2月1日中诚房地产开发有限公司与第三人广厦公司签署《中诚·鸿悦国际前期物业管理委托合同》及《授权委托书》，证明保定市朝阳南大街777号中诚·鸿悦国际综合楼，建筑面积66416平方米，系中诚房地产开发股份有限公司开发建设的房地产项目，具有房屋所有权。委托广厦公司对中诚·鸿悦国际综合楼行使房屋所有人的管理职责，广厦公司提供物业管理服务。 中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁中诚房地产开发股份有限公司位于“中诚鸿悦国际”的四号底商建筑面积为1310.07平米，租赁期限为3年，即2018年4月1至2021年3月31日，约定未征得中诚房地产开发股份有限公司同意，沐一公司不得以任何形式整体转租或放弃占用租赁该房屋。合同签署页有出租方中诚房地产开发股份有限公司盖章及代表签约人赵颖签名，承租方有被告沐一公司盖章及代表签约人刘震签名。合同签署页签订时间为空白。 被告与第三人签署如下合同，证实被告获得其租赁的“中诚鸿悦国际”的四号底商的物业服务及装修许可。第三人提交2017年11月20日《前期物业服务协议》一份，甲方为第三人广厦物业，乙方为刘震，房号为四号门脸，建筑面积为1310.07平方米，广厦公司为沐一公司提供物业服务的相关事宜。合同签字处甲方有广厦公司盖章、乙方为刘震签名；第三人提交2017年11月20日《装饰装修管理服务协议》一份，约定甲方为第三人广厦物业，乙方为空白，丙方为刘震，装修地点：中诚·鸿悦国际”的四号门脸，建筑面积为1310.07平方米，装修时间为2017年11月21日至2018年1月20日。约定装修应当遵守的条款。第三人提交2017年11月20日《装修施工许可证》一份，约定施工地点4号门脸，施工负责人电话，施工时间2017年11月20日至2018年1月1日，共45天，规定了装修禁止性行为。该许可证有第三人章、以及业主签收人刘震签名，施工方刘震签名。第三人提交的《装修申请表》、《消防责任承诺书》均显示为4号门脸、时间为2017年11月20日，负责人、承诺人处均有刘震签名。第三人陈述刘震系被告的代表人，从中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》签署页代表签约人处有刘震签名就可以证实。第三人另述，中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》未注明合同签订时间，但是应该在2017年11月20日之前，因为被告与第三人签署的《前期物业服务合同》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》等均为2017年11月20日。 2017年11月10日，原告与被告签订《场地租赁合同》，合同约定出租方（甲方）为被告沐一公司，承租方（乙方）为凝润公司，甲方出租给乙方的房屋坐落在保定市角，“中诚鸿悦国际”底商建筑一层面积为685.9平米。租赁期限为3年，即2018年1月25日至2021年1月25日止。合同签署页出租方有沐一公司盖章、代表人签约人处有刘震签名及手印、尹金茹签名及手印；承租方有凝润公司盖章及张宏杰印章。
本院认为，第一、保定市朝阳南大街777号，中诚·鸿悦国际综合楼，建筑面积66416平方米，产权所有人为中诚房地产开发股份有限公司，原告、被告、第三人对上述事实均没有异议。第三人广厦公司对中诚·鸿悦国际综合楼行使物业管理服务，有中诚房地产开发股份有限公司与第三人广厦公司签署《中诚·鸿悦国际前期物业管理委托合同》及《授权委托书》予以证实，故对第三人广厦公司对中诚·鸿悦国际综合楼行使物业管理服务的事实，本院予以确认。 第二、中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》，其内容显示，被告租赁“中诚鸿悦国际”的四号底商建筑面积为1310.07平米，并且约定未征得中诚房地产开发股份有限公司同意，沐一公司不得以任何形式整体转租或放弃占用租赁该房屋。该份合同被告质证系复印件，但第三人当庭辩驳原件在公司存放，我方提供的是公司加盖公章的复印件，对此被告未提出异议，亦未提交证据反驳对方的主张，故对该份合同予以确认。 第三、被告对《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》不予认可，主张签字的人为刘震，没有公司盖章，不能证明系被告与第三人签署的协议。但是，首先、中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》代表签约人签名为刘震，原告与被告签订《场地租赁合同》代表人签约人处有刘震签名及手印，两份合同均能证明被告让刘震代表公司进行签约的意愿。其次、《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》中均有四号门脸及建筑面积为1310.07平方米的内容，《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》亦显示4号门脸，同中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》的四号门脸，建筑面积为1310.07平方米的内容一致，故能够证明刘震是代表被告签署合同的代表人，行为代表了被告。故本院对《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》予以确认。 第四、原告与被告签订《场地租赁合同》，但是被告未提交证据证明其转租的行为事先征得中诚房地产开发股份有限公司同意。
被告违反了中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》约定，擅自转租给原告。原告因装修行为，受到第三人的阻止，理由为原告擅自砌墙，影响消防通道，拆改了消防防火门、拆改了房屋承重梁、擅自进行卫生间、厨房管道对接，擅自设置排水沟，因与第三人签订的《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》是被告，原告对于物业公司的关于装修的禁止性约定并不知情，故原告无法装修，无法实现合同目的，主张与被告解除签订《场地租赁合同》，被告亦同意解除合同，本院予以支持。 第五、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告赔偿场地设计费75000元，有正式发票证明已经支付，且收据时间与签订合同时间相符，故对设计费75000元予以支持。原告主张保证金10000元，票据显示为被告支付的，原告无权主张，不予支持。原告向被告缴纳租金150212元，被告认可收到租金，原告以合同目的不能实现主张租金，本院予以支持。物业费，因票据系复印件，无法证明其真实性，不予支持。场地装修等费用173880元，因原告提交汽油费，无法证实与本案的关联性，不予支持，其余的票据的均为收据，无法证实其实际发生，亦不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，原告增加违约金后又主张赔偿损失的，法院不予支持。故对原告主张违约金30000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条、第一百二十二条的规定，
判决如下： 一、解除原告河北凝润餐饮管理有限公司与被告河北沐一新能源科技有限公司于2017年11月10日签订的《场地租赁合同》； 二、被告河北沐一新能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告河北凝润餐饮管理有限公司租金150212元、支付设计费75000元，以上共计225212元。 案件受理费8701元，减半收取4351元，由原告河北凝润餐饮管理有限公司负担2365元，由河北沐一新能源科技有限公司负担1986元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判员 王丽丽
二〇一九年六月二十八日
书记员 宋琳琳 关注微信公众号“”