广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8196号
原告：邓肖娴，女，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：蔡毓，广东沁森律师事务所律师。
被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。
负责人：童某1。
被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。
法定代表人：童某1。
被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人：童某1。
原告邓肖娴与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡毓到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤，没有到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；2.被告宝盈大沥分公司向原告返还无效部分的租金69829.61元及以此为本金，从2014年12月15日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告宝盈大沥分公司向原告退还物业管理按金5000元；4.被告悦心公司向原告支付从2018年7月起的固定收益及违约金（违约金按当月拖欠的金额自当月21日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算，暂计至起诉之日固定收益为3112.1元、违约金为90.87元）；5.三被告对上述四项请求承担连带责任；6.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月15日，被告宝盈大沥分公司与原告签订了《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将***商铺的使用权出让给原告，使用期间为2014年12月15日至2042年1月31日（27年1个月16日）。合同签订后，原告于2014年12月15日向被告宝盈大沥分公司支付全额出让金258112元，2015年4月29日被告宝盈大沥分公司开具发票确认收取。从《物业使用权出让合同》约定的内容可见，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故该名为《物业使用权出让合同》实质上为租赁合同，被告宝盈大沥分公司与原告之间实为租赁合同关系。合同法规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，上述合同约定超20年的租期应无效，被告宝盈大沥分公司应向原告返还该部分租金69829.61元及利息。由于被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。签订《物业使用权出让合同》当天，原告根据被告宝盈大沥分公司的指定与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将涉案商铺的使用权和经营管理权委托给被告悦心公司，被告悦心公司的委托管理期限为2015年1月1日至2042年1月31日，固定收益期为五年。根据合同约定，被告悦心公司本应于2018年7月起每月20日前向原告分别支付固定收益397.94元，但被告悦心公司在2018年7月30日、8月30日、9月30日、10月30日仅分别向原告支付了159.18元、159.18元、40.4元、60.6元，2018年11月起至今的固定收益仍未支付，截至起诉之日拖欠固定收益金额共3112.1元。按约定,被告悦心公司除了应向原告继续支付固定收益期间内的收益外，还应向原告支付违约金。
被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分支机构，被告宝盈公司与被告悦心公司的股东均是广东宝盈投资集团有限公司和童某1，而童某1既是被告宝盈大沥分公司的负责人，也是被告宝盈公司、被告悦心公司的法定代表人，可见，三公司主体之间具有明显的混同关系。另，在被告宝盈大沥分公司与合同相对方签订《物业使用权出让合同》时均指定合同相对方必须与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，该委托经营合同虽名义上的管理者为被告悦心公司，但实际上操控商场进行统一经营管理的仍然是被告宝盈大沥分公司，故三被告业务方面实际亦存在混同。因此，三被告应对上述债务承担连带责任。由于三被告从2018年7月开始拖欠租金，已严重失信，原告为维护自身的合法权益，故起诉。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业信用信息复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.《物业使用权出让合同》原件1份，用以证明原告与宝盈大沥分公司存在合同关系；宝盈大沥分公司出让物业使用权的期限违反法律规定；悦心公司虽是由宝盈大沥分公司指定的物业管理公司，但实际实行统一经营管理的仍是宝盈大沥分公司。3.发票原件1份，用以证明原告已向宝盈大沥分公司一次性支付出让款。4.收据原件1份，用以证明原告已向宝盈大沥分公司支付5000元物业管理按金。5.《委托经营管理合同》原件1份，用以证明固定收益期按委托合同约定的收益期为准。6.银行流水打印件1套，用以证明从2018年7月开始，悦心公司开始拖欠收益。7.三被告企业信用信息公示报告复印件3份，用以证明宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司存在混同关系。本院出示如下材料:1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书及其生效证明各1份。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1、7，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据2-6，均有原件，三被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；3.本院出示的材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。本院
经审理认定事实如下：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2014年12月15日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为10.09平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2034年12月15日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2015年1月1日起享有受让物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金258112元及物业管理按金5000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2015年1月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。从2015年1月1日起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间的固定收益每月金额为404元。固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。2014年12月20日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付涉案商铺物业管理按金5000元。2015年4月29日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺使用权出让金258112元。被告悦心公司向原告的招商银行账户支付款项，2018年4月至2018年6月每月397.94元，2018年7月159.18元，2018年8月159.18元，2018年9月40.4元，2018年10月60.6元。另查明，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区经竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年12月15日至2034年12月15日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为9910天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为9910天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金67848.82元[258112元×（9910天-20年天数7305天）÷9910天]、物业管理按金1314.33元[5000元×（9910天-20年天数7305天）÷9910天]，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以67848.82元为本金从原告主张权利之日即2019年4月16日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，超出部分本院不予支持。《委托经营管理合同》合法有效，被告悦心公司应按合同约定向原告支付租金收益。原告主张被告悦心公司欠付2018年7月起的租金收益，并提供了银行流水明细予以证明，被告悦心公司作为付款义务履行方，未到庭抗辩亦未举证证明已足额支付原告租金收益，应承担相应的不利法律后果。考虑本案的实际情况，本院在本案中支持租金收益至2019年3月31日。经核算，被告悦心公司应支付2018年7月至2019年3月的租金收益差额3216.64元（404元×9个月-159.18元-159.18元-40.4元-60.6元）予原告。《委托经营管理合同》约定委托经营收益每月支付一次，每月的20日为支付日，逾期支付的，被告悦心公司应按银行同期基准贷款利率的2倍计算违约金予原告。原告的违约金主张没有超出双方的约定，本院予以支持。故被告悦心公司应支付截至起诉之日即2019年4月16日的违约金90.87元及以3216.64元为本金自2019年4月17日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算的违约金予原告。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的债务承担责任。原告主张三被告主体存在混同关系，且业务方面存在混同，三被告应互负连带责任，依据不足，本院不予采纳。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、确认邓肖娴与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年12月15日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；
二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金67848.82元及以该款为本金从2019年4月16日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予邓肖娴；
三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业管理按金1314.33元予邓肖娴；
四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益差额3216.64元予邓肖娴；
五、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金90.87元及以3216.64元为本金自2019年4月17日起至上述判决第四项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算的违约金予邓肖娴；
六、驳回邓肖娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2061.68元，减半收取计1030.84元（邓肖娴已预交），由邓肖娴负担241.3元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担764.54元，由佛山市悦心物业管理有限公司负担25元。佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司、佛山市悦心物业管理有限公司负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。邓肖娴已预交的789.54元，自本判决发生法律效力后，经邓肖娴向本院申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 胡方平
二〇一九年六月二十八日
书记员 余宝儿 来源：百度搜索“”