广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初529号
原告：广州南沙万达广场有限公司，住所地广东省广州市南沙区双山大道3号401、402、403房，统一社会信用代码914401150881707755。
法定代表人：齐界，职务总经理。
委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄佩仪，广东合成泰律师事务所律师。
被告：张京图，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，
委托诉讼代理人：周剑榕，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓雪，广东广信君达律师事务所律师。
第三人：陈丽芬，女，1974年3月3日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区，
第三人：陈振机，男，1975年5月8日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，原告广州南沙万达广场有限公司（以下简称万达公司）与被告张京图、第三人陈丽芬、陈振机执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人黄佩仪、梁龙丽，被告张京图的委托诉讼代理人邓雪，第三人陈丽芬到庭参加诉讼。第三人陈振机无法送达，本院发出公告要求第三人陈振机到庭参加诉讼。第三人陈振机逾期没有到庭，本院依法缺席开庭进行审理，现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行广州市南沙区环市大道中XX号XX房（南沙万达广场自编Cx栋xx房），并解除对该涉案房屋的查封；2.本案诉讼费由张京图、陈丽芬、陈振机共同承担。事实和理由:陈振机、陈丽芬与万达公司于2014年6月6日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，向万达公司购买涉案房屋。合同约定陈振机、陈丽芬共同向原告购买涉案房屋，房屋总价款为2072425元。其中，首期款项为1042425元，余款1030000元以办理银行按揭方式支付。2014年6月13日，陈振机、陈丽芬与广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商银行番禺支行）签订了《楼宇按揭合同》，向该贷款1030000元。万达公司为陈振机、陈丽芬提供连带责任保证。因陈振机、陈丽芬没有按时偿还银行贷款，农商银行番禺支行向广州市番禺区人民法院起诉陈振机、陈丽芬和万达公司。番禺区人民法院经审理作出解除《楼宇按揭合同》，陈振机、陈丽芬向农商银行番禺支行支付贷款本金845736.48元及利息、罚息、复利，万达公司对上述债务承担连带清偿责任，案件受理费12420元、财产保全费4830元，合计17250元，由陈振机、陈丽芬和万达公司共同负担的生效判决。万达公司于2018年5月3日承担了担保责任，向农商银行番禺支行支付了上述款项879251.3元，并承担了法院的执行费11340元。万达公司依照《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议的约定，于2018年10月17日委托律师向第三人陈振机、陈丽芬发函要求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议。陈振机、陈丽芬己签收上述函件，《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议已经解除。目前，涉案房屋涉案房屋仍登记在万达公司名下，万达公司才是涉案房屋的所有权人。由于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。房屋预告登记并非现实的物权，只是将来请求发生物权变动的请求权，所以涉案房屋的物权仍然属于万达公司。由于《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议已经解除，涉案房屋的预告登记也因此失效。期间，张京图因与陈振机的民间借贷纠纷，向广州市南沙区人民法院（以下简称南沙法院）申请强制执行。南沙法院在（2017）粤0115执保102号案执行过程中对涉案房屋进行查封，裁定拍卖预告登记在陈振机名下占有该房产的二分之一房产份额，侵害了万达公司的合法权益。万达公司提出执行异议申请，南沙法院于2018年12月18日以（2018）粤0115执异113号民事裁定书裁定驳回万达公司的申请。现万达公司不服该裁定，故要求停止对执行涉案房屋。张京图辩称，不同意万达公司的诉讼请求，理由如下：1.万达公司发函解除合同，是否产生相应的法律后果，没有生效的法律文书予以确认。万达公司曾起诉要求解除《广州市商品房买卖合同》及补充协议，但被法院驳回起诉。《广州市商品房买卖合同》及补充协议是否应解除至今尚未有定论。万达公司主张预告登记因合同解除失效没有事实依据。2.陈丽芬、陈振机已支付全部购房款，并未违约。陈丽芬、陈振机因未偿还银行贷款，万达公司作为担保人承担连带责任后，有权向陈丽芬、陈振机追偿。万达公司对两人拥有相应的债权，而非对涉案房屋拥有物权。3.陈丽芬、陈振机是涉案房屋的预告登记权利人，张京图也是基于对上述登记信赖陈振机的。南沙法院对涉案房屋采取查封、拍卖等执行措施符合法律的规定。因此，原告的请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。陈丽芬述称，同意原告的意见。因陈振机个人债务产生的纠纷与陈丽芬无关。现涉案房屋处于预告登记状态，尚未交付给陈丽芬，故不应当查封该房屋。陈振机没有陈述其意见。本院
经审理认定事实如下：2017年2月20日，本院在（2017）粤0115执保102号案中对位于广州市南沙区环市大道中XX号XX房屋进行了查封。此后，本院在审理张京图与陈振机民间借贷纠纷一案中作出（2017）粤0115民初922号民事判决书，判决陈振机向张京图归还借款本金1500000元及支付利息、律师费，张京图对登记于陈振机名下位于广州市南沙区进港大道XX号XX房享有优先受偿权。该判决于2017年9月14日发生法律效力后，于2017年11月2日向本院申请执行，本院受理立案。在该案执行过程中，本院于2018年11月13日以（2018）粤0115执2055号之一执行裁定书，作出拍卖陈振机名下位于广州市南沙区环市大道中XX号XX房屋占有的二分之一房产份额的裁定。万达公司就此提出书面异议。本院于2018年12月18日以（2018）粤0115执异113号执行裁定书作出驳回万达公司的异议请求的裁定。万达公司不服裁定，向本院提起诉讼。另查明，广州市南沙万达广场自编Cx栋xx房（现地址为广州市南沙区环市大道中XX号XX房，使用性质为商业，建筑面积51.64平方米）在不动产登记机关登记在万达公司名下。2014年9月10日办理了预告登记手续，预告登记权利人为陈丽芬、陈振机，购房人的占有份额为陈丽芬、陈振机各占50%。南沙万达公司于2014年6月1日（甲方、发展商）和农商银行番禺支行（乙方、按揭银行）签订《楼宇按揭合作协议》，约定甲乙双方就甲方开发并销售的南沙万达广场商品楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的的阶段性连带责任保证，该保证不再逐笔办理保证担保手续。甲方对每笔借款的保证期间为自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但如甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2014年6月6日，万达公司（为甲方）和陈丽芬、陈振机（为乙方）签订了《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买广州市南沙万达广场自编Cx栋xx房。该商品房的用途为商业，建筑面积51.64平方米，房价总金额为12072425元。乙方以按揭贷款方式付款。首期款为1042425元，剩余房款1030000元按照按揭方式付款。甲方应当在2016年9月30日前将房屋交付给乙方使用。合同附件七为合同补充协议。该协议约定，就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且为本合同及补充协议项下乙方主要义务。双方就此明确如下：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的件受理费、律师费等)，及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。（3）如因乙方原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同，将该房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。2014年6月13日，农商银行番禺支行和陈丽芬、陈振机签订《楼宇按揭合同》，约定农商银行番禺支行向陈丽芬、陈振机发放金额为1030000元的贷款用于购买涉案房屋，贷款期限为10年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮10%执行，贷款利息按月计收，借款人按月等额归还借款本息等等。签订上述合同后，陈丽芬、陈振机向万达公司支付了首期购房款，以按揭贷款的方式支付了剩余房款。农商银行番禺支行与陈丽芬、陈振机因金融借款合同产生纠纷，农商银行番禺支行于2017年3月29日向广州市番禺区人民法院起诉陈丽芬、陈振机。该法院于2017年10月23日以（2017)粤0113民初2424号民事判决书作出如下判决：“一、解除广州农村商业银行股份有限公司番禹支行与陈振机、陈丽芬于2014年6月13日签订的《楼宇按揭合同》；
二、陈振机、陈丽芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州农村商业银行股份有限公司番禺支行偿还贷款本金845736.48元及利息（包括正常利息、罚息、复利，暂计至2017年3月8日为16264.82元，自2017年3月9日起，按中国人民银行的相关规定计至全部款项清偿之日止）；
三、广州南沙万达广场有限公司对陈振机、陈丽芬的上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的其余全部诉讼请求。本案受理费12420元、财产保全费4830元，由被告陈振机、陈丽芬以及广州南沙万达广场有限公司负担。”该判决已发生法律效力后，农商银行番禺支行向广州市番禺区人民法院申请强制执行。执行过程中，该法院分别划扣了万达公司894000元和62195元。在扣除执行费后，将余款退还给申请人。该案已执行完毕。2018年10月17日，万达公司委托广东合成泰律师事务所通过EMS特快专递向陈丽芬、陈振机发出《关于解除及补充协议的函》。次日，上述特快专递投妥。2018年11月6日，万达公司因商品房预售合同纠纷向本院起诉陈丽芬、陈振机，提出解除万达公司和陈丽芬、陈振机于2014年6月6日签订的《商品房预售合同》及补充协议，陈丽芬、陈振机协助原告办理涉案商品房预告登记的注销手续等等诉讼请求。2018年12月25日，本院以（2018）粤0115民初6293号民事裁定书作出驳回万达公司起诉的裁定。该裁定已发生法律效力。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”涉案房屋物权是否属于万达公司，是否可以排除执行，是本案的争议焦点。关于不动产物权归属的认定问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，不动产物权设立应以登记为准。预告登记不具备设立物权的效力，实际上只是限制不动产处分，赋予预告登记权利人对物权有对抗第三人效力的物权变动请求权。在本案中，不动产登记机构登记的房屋所有权人是万达公司，所以涉案房屋仍为万达公司所有。万达公司的权利是否能排除执行，应从预告登记是否失效，陈丽芬、陈振机是否有权根据《商品房预售合同》要求办理涉案房屋转移登记手续分析。万达公司和陈丽芬、陈振机签订的《商品房预售合同》约定万达公司将涉案的房屋出售给陈丽芬、陈振机。陈丽芬、陈振机以按揭的方式支付房款，由万达公司提供担保。陈丽芬、陈振机逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按行终止借款合同或者按揭银行通知万达公司承担担保责任的，万达公司有权解除合同。根据（2017)粤0113民初2424号生效的民事判决书判决，陈丽芬、陈振机购买涉案房屋的按揭借款合同已被解除，陈丽芬、陈振机应偿还银行贷款本息，万达公司对陈丽芬、陈振机的上述义务承担连带责任。万达公司根据该判决承担了担保责任。因此，《商品房预售合同》约定解除合同的条件已成就，万达公司有权解除该合同。万达公司解除合同的通知已于2018年10月18日到达陈丽芬、陈振机处，《商品房预售合同》已经解除。陈丽芬、陈振机无权要求万达公司交付房屋和办理房屋转移登记手续。涉案房屋的预告登记在债权消灭的情况下失效。万达公司对涉案房屋的物权不再受到限制，享有足以排除强制执行的民事权益，现执行涉案房屋缺乏事实依据，本院对万达公司关于停止执行的请求予以支持。停止执行的具体措施应在执行案件中作出，因此对万达公司要求解除查封在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，
判决如下：在（2018）粤0115执2055号执行案件中不得执行广州市南沙区环市大道中XX号XX房。本案受理费100元，由被告张京图负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 陈 健
人民陪审员 彭淑妹
人民陪审员 谭万**
二〇一九年六月二十八日
书 记 员 成涵真