重庆市高级人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝执异28号案外人：汪开杰，男，汉族，1976年4月11日出生，住重庆市大足区。
委托代理人：陈怡奇，上海和华利盛(重庆)律师事务所律师。
委托代理人：涂慧茗，上海和华利盛(重庆)律师事务所律师。案外人：彭树朋，女，汉族，1978年4月10日出生,住重庆市大足区。
委托代理人：陈怡奇，上海和华利盛(重庆)律师事务所律师。
委托代理人：涂慧茗，上海和华利盛(重庆)律师事务所律师。
申请执行人：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地：重庆市渝中区新华路**，统一社会信用代码：91500103691245487F。
负责人：杨文，该行行长。
委托代理人：王芮，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。
被执行人：重庆富高新京置业有限公司住所地：重庆市九龙坡区石桥铺朝田村**绅帝大厦**5-1，统一社会信用代码915001076965559861。
法定代表人：金孝，该公司经理。在本院执行恒丰银行股份有限公司重庆分行(以下简称恒丰银行)与重庆富高新京置业有限公司（以下简称新京公司）、重庆荔京商贸有限公司、重庆荔港投资有限公司、金孝、孟根利金融借款合同纠纷一案中，案外人汪开杰、彭树朋于2019年5月27日对本院执行渝（2016）巴南区不动产权第XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人汪开杰、彭树朋称，他们于2017年7月12日与新京公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并于当日已付清全部购房款。该合同约定，新京公司将坐落于巴南区鱼洞箭河路X号附X号房屋【产权证号为渝(2016)巴南区不动产权第XX号】出售给案外人。案外人于2016年12月15日与新京公司办理该商铺移交手续，并开始收取该房屋租金，应视为异议人对该房屋实际占有。2018年12月25日，巴南区法院作出生效民事判决书，确认案外人与新京公司签署的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，故该房屋已为案外人所有，而不是新京公司所有。另，案外人在购买该房屋时，已知晓该房屋由申请执行人恒丰银行进行抵押，但开发商新京公司明确告知该房屋由申请执行人恒丰银行授信同意出售该抵押房屋，应视为申请执行人恒丰银行放弃抵押权。案外人已经于2017年7月12日前支付全部购房款，并于2016年12月15日实际占有该房屋，可见案外人已经善意取得该抵押物的所有权，申请执行人恒丰银行无权再享有该房屋的抵押权。申请执行人恒丰银行应当解除该房屋的查封，同时解除该房屋的抵押。故，请求撤销（2018）渝执42号《执行裁定书》中与异议人相关的强制执行措施，立即解除对渝（2016）巴南区不动产XX号房屋的查封。申请执行人恒丰银行辩称，从物权登记外观看，案涉房屋未产生物权变动，被执行人新京公司仍系该房屋的权利人，案外人汪开杰、彭树朋不享有足以排除执行的权利。2016年3月25日，恒丰银行与新京公司就案涉房屋办理合法抵押登记，恒丰银行就案涉房屋享有抵押权，并经生效法律文书确认，抵押登记早于案外人陈述的签订房屋买卖合同时间。我国实行“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让财产是判断买受人对未办理过户登记是否存在过错的重要因素。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，买受人对房屋不能办理过户登记存在明显过错，应当认定系买受人的原因不能办理过户登记手续。案外人在明知案涉房屋存在抵押的情况下，未征得答辩人同意签订房屋买卖合同，系因自身原因导致未办理过户登记，案外人未善意取得该抵押物的所有权。
本院查明，新京公司系从事房地产开发的有限责任公司。案外人汪开杰、彭树朋系夫妻关系。2016年11月18日，以汪开杰为乙方、新京公司为甲方，双方签订《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》约定，乙方汪开杰于2016年11月18日认购帝豪南城国际商业X号楼负X负X层X号商铺(派出所编号为巴南区箭河路X号附X号)一套（以下简称“该房屋”），建筑面积147.66平方米，为现房且已有租赁关系，约定于2016年11月18日，付清该房屋首付款或者全部房款并签订《购房协议》，并达成交房和租赁关系转移事宜：乙方同意甲方与承租方签订的《租赁合同》，认购该房屋，同意在办理该房屋交接手续前，付清全部应付房款（包括但不限于违约金、赔偿金、面积差价款等、办理结算手续、偿还由甲方代偿的按揭款及其利息、物业费及因购买和出租该物业产生的其他合同费用）；乙方达到约定的交房条件时，乙方应在甲方协助下，在甲方书面通知规定的交接时间内和该房屋的承租人办理房屋交付手续并履行领受该房屋相关产权证明的义务，同时乙方同意按照原《租赁合同》全部条款约定与甲方办理租赁关系转移手续，与该承租人在原《租赁合同》所有条款不变的情况下重新签订租赁合同直至期满；在乙方办理购房手续及签订《商品房买卖合同》的次日，按照原《租赁合同》约定的租金标准和保证金，根据乙方房款到账时间及其比例结算相应租金；因在甲乙双方签订《认购书》后原《租赁合同》权利义务一并由甲方转让给乙方，乙方在完善该物业购房手续后，应由乙自行负责收取该房屋原《租赁合同》约定的租金，在该房屋产权证办理下来之前，甲方可以配合乙方代收按照该物业购房款付款比例的租金金额并转交给乙方，但从该房屋产权证办理下来后并完善新的租赁关系协议，该房屋租金由乙方自行向现承租方收取。2016年12月15日，案外人彭树朋与被执行人新京公司签订了标题和内容都与2016年11月18日案外人汪开杰、被执行人新京公司所签《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》相同的协议。当日，彭树朋还与被执行人新京公司签订《帝豪南城国际抵押房源购买告知书》，该《告知书》约定，“认购帝豪国际南城国际商业X号楼负X负X层X号（派出所编号为巴南区箭河路X号附X号）商铺（建筑面积147.66平方米）时已知悉该房屋设定抵押权。本人已知悉新京公司抵押房屋按照相关监管部门要求进行现场抵押公示及客户告知。在本人付清该房屋首付款并签订《购房协议》后，由贵公司负责在90个工作日内解除该物业银行抵押，如新京公司逾期解除该房屋银行抵押则按照本人已支付房款金额按银行同期贷款利率计算赔偿进行赔偿。本次认购房屋签订正式《商品房买卖合同》时间以帝豪南城国际销售人员电话告知时间为准。”2017年7月12日，以被执行人新京公司为甲方、案外人汪开杰和彭树朋为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：本商品房项目现定名为帝豪南城国际；现房；座落为重庆市巴南区箭河路X号附X号；本商品房所在楼层物理层为第一层（指从本商品房在幢最底层开始计算的楼层），本商品房所在楼层名一层为第X、负X层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；建筑面积147.66平方米；用途为非住宅，属于商服用房，总成交额为2110000元；一次性付款，乙方于2017年7月12日前支付房款2110000元；甲方应在2022年3月9日前将商品房交付乙方使用；关于办理产权登记的约定，自本合同签订之日起180日内，甲乙双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该《买卖合同》第十一条“甲方关于房屋产权状况的承诺：…（2）甲方关于本商品抵押情况的声明为下列第1项，本商品房已经设定抵押权…”。案外人提供的《恒丰银行授信通知书》载明：“1.在确保重庆富高新京置业有限公司在我行无欠息的前提下，同意重庆富高新京置业有限公司将拟销售的抵押物按不低于授信审批时评估价值的70%归还我行对应的贷款本息，归还后我行同意解除对应抵押物的抵押。…”该《通知书》无恒丰银行签章且恒丰银行否认曾出具过此《通知书》。
原告汪开杰、彭树朋与被告新京公司商品房销售合同一案，巴南区法院于2018年12月25日作出生效判决：“确认原告汪开杰、彭树朋与被告重庆富高新京置业有限公司于2017年7月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；被告重庆富高新京置业有限公司于本判决生效十五日内履行完毕解押手续，即办理完毕坐落于重庆市巴南区箭河路X号附X号房屋的抵押登记注销手续。”2018年1月10日，以汪开杰、彭树朋为甲方，岑娅为乙方（承租人）签订租赁合同，约定将位于重庆市巴南区剑河路X号附X号一楼的商业铺位、面积72.86平方米出租给承租人，期限为2018年1月10日起至2021年1月9日止，共计三年。在执行中，本院依法查封了被执行人新京公司名下的该房屋。案外人汪开杰、彭树朋对此不服，认为该房屋已为其所有，而不是新京公司所有，请求撤销（2018）渝执42号《执行裁定书》中与异议人相关的强制执行措施，立即解除对渝（2016）巴南区不动产XX号房屋的查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人彭树朋、汪开杰与被执行人新京公司签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付全部价款，并收取他人租金。但是，无论是《商品房买卖合同》还是《帝豪南城国际抵押房源购买告知书》的相关内容均表明，该房屋已被恒丰银行设定抵押权，且抵押登记早于《商品房买卖合同》时间。案外人主张，“开发商重庆富高新京置业有限公司明确告知该房屋由恒丰银行有限公司重庆分行授信同意出售该抵押房屋，应视为申请执行人恒丰银行有限公司重庆分行放弃抵押权”，并提供了被执行人新京公司告知申请执行人恒丰银行同意出售该房屋的《恒丰银行授信通知书》，但案外人未举示恒丰银行同意放弃抵押权、出售该房屋的证据，且恒丰银行对案外人出具的《恒丰银行授信通知书》的真实性不予认可，本院对此主张不予支持。巴南区法院（2018）渝0113民初12730号《民事判决书》确认《商品房买卖合同》合法有效、要求被告新京公司限期履行解押义务，但并未确认案外人对该房屋享有所有权，案外人据此认为该房屋已为其所有的主张不能成立。综上，案外人明知该房屋存在抵押，在未取得抵押权人恒丰银行同意的情况下签订房屋买卖合同，系因自身原因导致未办理过户登记，未善意取得该房屋的所有权，不享有足以排除强制执行的权益，故对案外人请求“撤销（2018）渝执42号《执行裁定书》中与案外人相关的强制执行措施、立即解决对渝（2016）巴南区不动产权第XX号房屋的查封”的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》第二十八条的规定，
裁定如下：驳回案外人汪开杰、彭树朋的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 苏 福
审判员 周兴军
审判员 李劲松
二〇一九年六月二十八日
书记员 丁丽芝 更多数据：搜索“”来源：