湖南省长沙市岳麓区人民法院行 政 判 决 书（2019）湘0104行初107号原告湖南京旺房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区韭菜园路**附****。法定代表人刘辉，总经理。被告长沙市自然资源和规划局，住所，住所地长沙市岳麓区岳麓大道**市政府第二办公楼**div>法定代表人冯意刚，局长。委托代理人周方，该单位工作人员。委托代理人晏明科，湖南中楚律师事务所律师。
原告湖南京旺房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告长沙市自然资源和规划局（以下简称被告）不服城市规划管理其他行政行为一案，于2019年4月9日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告法定代表人刘辉、被告委托代理人周方、晏明科均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2018年12月19日，长沙市财政局于依据被告测算的土地价款向原告作出《土地价款保证金缴款通知单》。
原告不服被告测算土地价款的行为。
原告诉称：2018年10月26日，原长沙市城乡规划局下达长规函[2018]225号《关于京旺一号项目容积率的函》，原告于2011年建设的京旺一号项目（以下简称涉案项目），从地下负一层划出97.56㎡用于涉案项目做物业管理用房，补足物业管理用房不少于150㎡的强制性规定。根据长政发[2014]24号文件编制的《长沙市国有建设用地使用权出让土地价款测算规范》（以下简称《测算规范》）计算建设用地土地价款分地面位置和地下空间二部分。本项目以地下空间作为出让条件，应以《测算规范》第四条地下空间土地使用权协议出让价款的测算公示进行计算，算出的土地价款约为2.487万元，这才是正确的算法。被告以《测算规范》第三条第（一）项、第（二）项作为地面土地价款计算依据计算，因地面容积率为零计算，结果应为零。被告计算的结果是土地价款25.2193万元，显然是错误的。被告称采用《测算规范》第四条第（一）项第3点“当地下建筑面积参与地面容积率计算时，计入地面容积率计算土地价款”，涉案项目地面位置没有剩余建筑面积又无法增加建房面积，用途无法满足增加物业管理用房的用途，地面不具，地面不具备出让条件面出让条件为零，地面容积，地面容积率也为零城乡规划局长规报[2017]476号文“地下空间的建筑面积不计容积率，但改作物业管理用房则须计入容积率”。当地下空间获得长沙市人民政府批准增加0.05容积率以后，这个地下空间改作物业管理用房就满足合法条件了，应该以《测算规范》第四条第（一）项地下空间土地使用权协议出让价款的计算公式计算土地价款才对。
原告对被告计算土地价款的计算依据及适用条款不服，故向法院提起诉讼，请求：被告按照地下空间出让条件计算新增97.56㎡的物业管理用房的土地价款约2.487万元。
被告辩称：
一、原告提起本案行政诉讼不符合法定的起诉条件。本案中，原告诉讼请求并未指向被告某一行政行为，土地价款测算仅为被告修改土地使用权出让合同中的过程性行为。原告提起本案行政诉讼的诉讼请求不明确，不符合法定的起诉条件。
二、被告对原告新增物业管理用房补缴土地价款的计算方式符合规定。《测算规范》第四条第（一）项第3点规定：“当地下建筑面积参与地面容积率计算时，计入地面容积率计算地面土地价款。”2018年10月26日，原长沙市城乡规划局向原长沙市国土资源局出具《关于京旺一号项目容积率的函》（长规函〔2018〕225号），载明涉案项目容积率2.3，可建计容建筑面积4847.12㎡。因增补物业管理用房，超过出让合同计容建筑面积97.56㎡，容积率2.35。据此，涉案项目97.56㎡物业管理用房面积需补缴的土地价款应当按照《测算规范》第三条规定的楼面地价的计算方式，而非原告所述按照地下空间协议出让价款的计算方式。被告按照楼面地价的计算方式，计算原告应补缴的土地出让金为25.2193万元，符合上述规定。请求法院驳回原告的起诉。原告在起诉时提供了以下证据证明其诉讼主张：证据一、国有土地使用权出让合同（2008年4月20日）。拟证明原合同约定的容积率为2.3。证据二、长规报[2017]476号《关于京旺一号项目物业管理用房变更有关问题的请示》。证据三、长规函[2018]225号《关于京旺一号项目容积率的函》。证据二、三拟共同证明涉案项目新增0.05容积率批准的是地下空间位置而不是地面容积率，不能按地面容积率计算补缴土地价款。证据四、《关于京旺一号物业管理用房变更有关问题的回复》。拟证明长沙市住建委同意长规报[2017]476号文件提出的意见。证据五、土地价款保证金缴款通知单。拟证明长沙市财政局要求原告补缴土地价款25.2193万元。证据六、《测算规范》。拟证明土地价款计算规则，本案土地价款计算方式应按地下空间计算。证据七、请求变更物业用房报告。拟证明长沙市住建委在2016年1月22日暂控了地下空间负一层1518.08㎡。长沙市住建委要求原告办好其他相关手续，特别是物业管理用房满足150㎡以后才能解控。证据八、向全体业主进行公示的地下空间《公示图》(2017年9月6日)。拟证明增加的97.56㎡物业管理用房属于地下空间。被告在举证期限内未向本院提交证据，提供了《测算规范》作为法律依据。对原告提交的证据，被告经当庭质证认为：对证据一、四、五真实性、合法性、关联性无异议。对证据二、三真实性、合法性、关联性无异议；对证明目的有异议，证据二、三中已经明确载明因增补物业管理用房，涉案项目容积率已经调整为2.35，该改作物业管理用房的面积计入了容积率，应当按照地面空间的计算方式，而非地下空间的计算方式。对证据六真实性、合法性、关联性无异议；对证明目的有异议，涉案项目修改容积率后，计算规则不应按照地下空间的计算方式。对证据七真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案争议的土地价款计算方式和计算依据、规则没有关联性。对证据八真实性、合法性、关联性无异议；对证明目的有异议，该图只能证明物业管理用房在地下空间，因地面上的物业管理用房空间不足，需在地下空间补足，不能实现原告的证明目的。经庭审质证，
本院认为原告提交的所有证据，被告对其真实性均无异议，可以证明本案诉争土地价款测算的由来，可以作为本案的定案依据。根据以上采信的证据和庭审中双方的陈述，本院确认如下案件事实：2008年4月20日，原告与原长沙市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，原告取得位于长沙市雨花区白沙湾路4225.3㎡的土地用于开发住宅（即涉案项目），约定容积率2.3。2011年5月23日，原长沙市城乡规划局核发了涉案项目的《建设工程规划许可证》（副本），根据容积率计算要求，总建筑面积9134.63㎡，其中审批物业管理用房建筑面积40.93㎡。原告在办理涉案项目产权手续过程中，长沙市住房和城乡建设委员会根据2009年6月1日开始实施的《长沙市物业管理用房规定》（长政发[2009]）27号），要求原告按照此规定配建150㎡的物业管理用房。故原告向原长沙市国土资源局申请变更、修改土地出让条件，利用附一层地下空间增加物业管理用房，不影响负一层的停车位。经原长沙市城乡规划局复核，按原告申请变更内容，建筑面积不增加，但计容建筑面积超出出让合同计容建筑面积97.56㎡，容积率2.35，超出比例2.1%（地下空间（地下空间的建筑面积不计容积率业管理用房则须计入容积率）。2017年10月26日，原长沙市城乡规划局向长沙市人民政府作出《关于京旺一号项目物业管理用房变更有关问题的请示》，提出涉案项目房屋已销售完毕，无剩余房屋改作物业管理用房，同意原告申请变更内容，建议公示无异议后，容积率按2.35进行控规备案，并完善国土手续。2018年3月7日，长沙市住房和城乡建设委员会向长沙市人民政府作出《关于京旺一号物业管理用房变更有关问题的回复》，同意原长沙市城乡规划局提出的意见。2018年10月26日，原长沙市城乡规划局向原长沙市国土资源局作出《关于京旺一号项目容积率的函》，告知涉案项目因增补物业管理用房，超出出让合同计容建筑面积97.56㎡，容积率2.35，已报长沙市人民政府批准同意，建设单位应据此完善相应国土手续。2018年12月19日，长沙市财政局依据被告测算的土地价款向原告作出《土地价款保证金缴款通知单》，载明：原告申请对位于雨花区沙湾路的一宗土地办理修改出让合同手续，经市国土局测算，按长政发[2014]24号文件标准应缴纳土地价款25.2193万元。
原告不服，诉至本院。另查明，2019年1月，因机构改革，原长沙市城乡规划局与原长沙市国土资源局合并，组建成长沙市自然资源和规划局。
本院认为：
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五条规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。根据《湖南省实施办法》第三条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门按照职责权限，统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作。其他有关行政主管部门按照各自职责，协调土地行政主管部门做好土地管理工作。第二十七条规定，出让国有土地使用权，由设区的市、自治州、县（市）人民政府土地行政主管部门会同同级建设、城市规划等有关部门国土拟定出让方案，报同级人政府批准后由土地行政主管部门实施。根据上述法律规定，被告作为土地行政主管部门，核定、修改国有建设用地使用权出让合同的出让条件，测算土地价款，计算土地出让金和土地补缴价款，属于被告的法定职责。本案中，虽然被告未对原告作出关于补缴土地价款的行政处理决定，但被告在应原告申请办理修改国有建设用地使用权出让合同过程中，测算、核定原告对于涉案项目修改出让条件，应补缴土地价款25.2193万元属实，该测算行为及核定结果对原告的权利义务产生实际影响。故被告辩称其测算土地价款仅为被告修改出让合同中的过程性行为，原告起诉不符合法定条件的理由不能成立，本院不予采纳。
二、根据《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》（长政发〔2014〕24号）第二十二条第（一）项之规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地调整土地利用条件的，由土地使用权人凭相关批准资料向市、县（市）国土资源行政主管部门申请办理修改国有建设用地使用权出让合同手续，补缴相应的土地价款，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同。第二十三条第（一）项规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性出让地调整土地用途或容积率的，办理国有建设用地使用权出让合同变更手续的，补缴楼面地价差。《测算规范》第四条第（一）项第3点规定，当地下建筑面积参与地面容积率计算时，计入地面容积率计算地面土地价款。根据原长沙市城乡规划局长规报[2017]476号文件及长规函[2018]225号文件，原告申请利用负一层地下空间增加物业管理用房，不影响负一层的停车位，计容建筑面积超出出让合同计容建筑面积97.56㎡，容积率2.35，超出比例2.1%（地下空间（地下空间的建筑面积不计容积率业管理用房则须计入容积率）。被告按照容积率2.35计算土地补缴价款，应原告申请完善国有建设用地使用权出让合同变更手续并无不当。原告认为，涉案项目的土地价款应按照地下空间土地使用权协议出让价款的测算公示进行计算，涉案项目地面不具备出让条件，地面容积，地面容积率为0按照《测算规范》第三条第（一）项、第（二）项作为地面土地价款计算的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，被告具有测算、核定涉案项目土地补缴价款的法定职权，被告测算、核定涉案项目土地补缴价款的行政行为主体适格，事实清楚，适用法律正确。原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，
判决如下：驳回原告湖南京旺房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告湖南京旺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨立辉
人民陪审员 章小桃
人民陪审员 邓慧萍
二〇一九年六月二十八日
书 记 员 李 思附相关法律法规：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 更多数据：