山东省宁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0921民初1545号
原告：雷印金，男，1957年12月26日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：毕俊斌，山东公允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王罗丹，山东公允律师事务所律师。
被告：宁阳环城实业有限公司，住所地宁阳县华阳大街1069号办公楼三楼，统一社会信用代码：9137092IMA3CC57EIF
法定代表人：肖磊，职务经理。
委托诉讼代理人：赵芳泉，山东纵观律师事务所律师。
第三人：泰安岱岳农村商业银行股份有限公司，住所地泰安市岱岳区财兴街90号。
法定代表人：孙法学，职务董事长。
委托诉讼代理人：李伟，山东望岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张**，山东望岳律师事务所律师。 原告雷印金与被告宁阳环城实业有限公司（以下简称环城公司）、第三人泰安岱岳农村商业银行股份有限公司（以下简称岱岳农商银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷印金的委托诉讼代理人毕俊斌、王罗丹，被告环城公司的委托诉讼代理人赵芳泉，第三人岱岳农商银行的委托诉讼代理人李伟、张**，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷印金向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告租金1182596元，并支付违约金约计77700元，合计1260296元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告明确了第一项诉讼请求中租金和违约金的计算方式，被告应付租金1182596元包括第一年租金500000元（自2017年11月2日起至2018年11月1日止，根据《财产租赁合同》第五条约定）、第二年租金682596元（根据《财产租赁合同》第四条约定，自2018年11月2日至2019年11月1日止，为18961×36元＝682596元，被告应付违约金包括第一年租金未付的违约金为77700元（根据《财产租赁合同》第五条及第十二条约定，按照万分之三每日计算，自2017年11月13日起至500000元租金付清之日止截至2019年4月15日共计518天）、第二年租金未付的违约金（第二年租金682596元被告应于2018年11月2日支付，违约金应以682596元为基数，按照万分之三每日计算，自2018年11月2日起至682596元付清之日止）。事实和理由：2015年2月12日，原告与泰安海洁娜工贸有限公司签订《房屋租赁合同》，泰安海洁娜工贸有限公司将其所有的位于宁阳县城八仙桥园区××街××号房产【房产证号分别为：宁房权证宁字第5××1号、第5××7号、第5××5号、第5××0号】及房产占用范围内的土地【土地证号分别为：宁国用（2014）第0××7号、第066号、第111号、第109号】出租给原告使用，约定租期共20年，自2015年2月12日至2035年2月12日止，合同同时约定原告有权自主对外出租。原告承租上述房地产后，在征得出租方泰安海洁娜工贸有限公司的同意下，于2017年11月2日与宁阳环诚实业有限公司签订《财产租赁合同》，将承租的上述房地产以及土地上的其它附属物包括但不限于水、电设施设备等转租给宁阳环诚实业有限公司使用。合同约定：租赁期限十七年，自2017年11月2日起至2034年11月1日止。每年租金按房屋面积计算，前五年按36元／平方米／年计算，第六至十年按39元／平方米／年计算；第十一至十七年双方根据当时市场平均价另行协商。租金的支付方式为先付后用，第一年租金在合同签订后十个工作日内支付给原告50万元，根据原告移交的财产情况、宁阳环诚实业有限公司实际使用面积及时间经计算50万元租金使用完毕后，支付第二次租金，以此类推。合同第十二条同时约定，因宁阳环诚实业有限公司原因拖欠租金，按照万分之三每日计算违约金。泰安海洁娜工贸有限公司作为见证方及原告委托人刘树平在合同上签字盖章。合同签订后，原告交付大部分房产，并于2019年春节前将全部房产交付，宁阳环诚实业有限公司已全部接收并实际使用。宁阳环诚实业有限公司于2019年3月14日将企业名称变更为宁阳县环城实业有限公司，宁阳县环城实业有限公司于2019年3月26日又将企业名称变更为被告。经原告多次催要，被告以种种理由拒不支付原告房屋租金及违约金。无奈，为维护原告合法权益，特具状起诉至贵院，请贵院依法判如所诉。 被告环城公司辩称，原被告签订合同情况属实，但被告之所以未完全按合同约定履行是因为在履行合同过程中发现租赁物存在纠纷，为了维护被告合法权益，才暂缓向原告支付租金，并且原告计算的租金数额与实际情况不符，违约金计算不符合合同约定，被告在与原告签订合同之初，不了解租赁物存在纠纷情况，属于善意取得，被告将根据法律规定履行合同。 第三人岱岳农商银行述称，一、原告雷印金与抵押人泰安海洁娜工贸有限公司之间就涉案房地产不存在真实的租赁关系，原告雷印金与抵押人泰安海洁娜工贸有限公司恶意串通，伪造虚假的租赁合同关系严重损害第三人的抵押权，贵院应当依法不予认定。2015年3月10日，抵押人泰安海洁娜工贸有限公司以其名下位于宁阳县城区××工业园××街××号××幢××街道××街××号××幢××号××幢××街道××街××号××幢，1009号（泰安海洁娜工贸有限公司3幢）房地产［房产证号：宁房权证宁字第5××5号、5××7号、5××1号；土地使用权证号：宁国用（2014）第1××1号、第066号、第067号］对肥城诚益商贸有限公司在第三人处的3000万元借款提供抵押担保，并办理了他项权登记，他项权证号分别为：宁房他证宁字第1××2号、宁他项（2015）第0××6、077、078号。泰安市中级人民法院作出（2018）鲁09民初104号民事判决书，确认第三人对以上抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿，该案件已经进入执行程序，执行案号（2019）鲁09执52号。抵押人泰安海洁娜工贸有限公司在办理抵押担保时，与当时的实际承租人泰安市泰山区欧诺家居用品销售中心共同向第三人提交了家·自然宁阳店场地租赁协议及承诺书，共同承诺在第三人实现抵押权时，承租人和出租人同意不再继续履行原租赁合同，租赁物交第三人处置。第三人在办理抵押贷款时抵押物的实际承租人为泰安市泰山区欧诺家居用品销售中心，租赁期限为2014年12月20日至2017年12月20日，并非是本案原告雷印金。本案原告雷印金称其于2015年2月12日租赁以上抵押物，明显与事实严重不符。因此，原告雷印金与抵押人泰安海洁娜工贸有限公司之间就涉案房地产不存在真实的租赁关系，根据《合同法》第五十二条规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
二、因原告与抵押人泰安海洁娜工贸有限公司之间不存在真实的租赁合同关系，原告非抵押物的所有权人无权与被告签订《财产租赁合同》，该《财产租赁合同》属于效力待定。退一步讲，假如说抵押人泰安海洁娜工贸有限公司在该合同中的盖章视为是对合同的追认，那么租赁合同的主体也是抵押人泰安海洁娜工贸有限公司，并非是原告，而该《财产租赁合同》的签订时间是在抵押登记之后，也不能对抗抵押权人。
三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。如果原告认为其存在租赁权，其应当向执行法院即泰安市中级人民法院提出执行异议，而贵院也不应当对其是否存在租赁权作出认定。因此，原告雷印金与抵押人泰安海洁娜工贸有限公司之间就涉案房地产不存在真实的租赁关系，贵院应当依法不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提供了落款时间为2015年2月12日的房屋租赁合同一份，约定：出租方（以下简称甲方）泰安海洁娜工贸有限公司，承租方（以下简称乙方）雷印金；
一、房屋概况，1、甲方出租给乙方的房屋位于宁阳县城八仙桥园区××街××号房权证号：宁房权证字第5××1号、5××7号、5××5号、5××0号，土地证号：宁国用2014第0××7号、066号、111号、109号；2、出租房屋面积共18561.00平方米（建筑面积／使用面积），所有设施齐全；
二、租赁期限，租期共贰拾年，自2015年2月12日至2035年2月12日止；
三、租金及付款方式，租金共9070000元，大写人民币玖佰零七万元整，自合同签订之日起壹年内汇入甲方指定账户；
四、甲方的责任和义务，1、保证乙方租赁的房屋产权明确、清晰、无产权纠纷；2、保证乙方租赁的房屋水、电及相关设施能正常使用；3、除甲方无法抗力的因素，需解除合同须提前30天通知乙方；
四、乙方应承担下列责任及义务，1、乙方自主对外出租或经营，自行承担民事责任，各项国家规定的税收和有关费用及水电费、卫生费等均由乙方自负，乙方自行负责安全保卫，有确保商品、财务安全和人员安全的义务；2、房屋及一切附属设备在租赁期内，由乙方使用并负责维修，所产生的费用由乙方负担；3、乙方如需装饰，在不影响整体安全，经甲方同意后进行装饰，费用由乙方承担，合同到期后，不动产部分不得拆除或损坏；4、原甲方出租的房屋有效至合同期满到期后由乙方使用或出租；5、合同到期后，在同等条件下乙方有优先租赁权；6、由于乙方原因提前解除房屋租赁合同，甲方不退还剩余房租；
五、违约责任，ｌ、本合同履行中如有一方违约，另一方有权终止解除合同，违约方应赔偿另一方30%的损失；2、本合同履行中如有争议，由双方协商解决，协商不成可向当地法院提起诉讼；
六、本合同未尽事宜，由甲乙双方另行商定，其补充协议，经双方签定后与本合同具有同等效力；
七、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方共同签字盖章后生效；甲方在合同上盖章，乙方在合同上签字。被告质证认为，在原、被告洽谈租赁合同过程中见过原告举证的租赁合同，无法确定该合同的真实性及签订时间；第三人对该租赁合同的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为原告与泰安海洁娜工贸有限公司之间在2015年2月12日并不存在真实的房屋租赁合同关系，泰安海洁娜工贸有限公司于2015年3月份在第三人处办理抵押登记时候，抵押物实际承租人系泰安市泰山区欧诺家具用品销售中心，抵押人与实际承租人向第三人出具了承诺书及家自然宁阳店场地租赁协议，该租赁合同与抵押人泰安海洁娜工贸有限公司出具的承诺书及相关协议书相互矛盾，明确证实泰安海洁娜工贸有限公司与原告恶意串通。原告陈述：因泰安海洁娜工贸有限公司之前一直拖欠原告借款接近10000000元，泰安海洁娜工贸有限公司将房产租赁给原告，用租金抵顶拖欠原告借款；原告与泰安海洁娜工贸有限公司签订租赁合同之后，原告一直未能联系到承租人，因此未对该房产行使管理权力，2017年11月份原告才接收的租赁合同中的全部房产。 2017年7月18日，原告向泰安海洁娜工贸有限公司的工作人员刘树平出具委托书，内容为“委托人雷印金现委托刘树平就位于宁阳环城科技产业园家﹒自然大厦的租赁事宜前去贵单位办理。委托事项包括但不限于：租赁合同的签订、解除、变更、租赁期限、租金金额的确认、租金代收以及其他相关事项等”。2017年11月2日，原告雷印金作为出租方（以下简称甲方）、被告环城公司作为承租方（以下简称乙方）签订财产租赁合同，约定：雷印金承租的泰安海洁娜工贸有限公司土地房产一宗，征得泰安海洁娜工贸有限公司同意，自愿租赁给乙方，乙方自愿承租，根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律规定，经甲乙双方充分协商达成如下协议；
一、甲方房地产状况：1、土地面积：共计14031平方米，分四个土地使用权证，土地使用权证号分别为：宁国用2014第1××1号使用面积2855平方米、宁国用2014第0××6号使用面积1704平方米、宁国用2014第0××7号使用面积5140平方米、宁国用2014第1××9号使用面积4332平方米（土地情况以土地使用权证为准，详见土地使用权证书，土地使用权证书复印件作为合同附件一）；2、厂房及其它房屋情况：建筑物共计18961平方米，分四个房屋产权证书，房屋产权证号分别为宁房权证宁字第5××5号5层建筑面积9885.99平方米（北主楼沉降缝以西）、宁房权证宁字第5××7号4层4884.16平方米（北主楼沉降缝以东）、宁房权证宁字第5××1号ｌ层建筑面积287.5平方米4层建筑面积1483.68平方米ｌ层20.27平方米（办公楼）、宁房权证宁字第5××0号2层建筑面积2399.4平方米（西部南北二层）（房屋情况以房产证书为准，详见房屋产权证书，房屋产权证书复印件作为合同附件二）；
二、甲方将以上房地产以及土地上的其它附属物包括但不限于水、电设施设备等租赁给乙方，并登记造册（详见附件三），甲方应尽快将租赁给他人或暂未实际控制的房地产收回交付乙方，已租赁给他人的，合同到期后不得再出租，应收回交付乙方；
三、租赁期限：十七年，自2017年ｌ1月2日起至2034年11月1日止；
四、租金：每年租金按房屋面积（18961平方米中的移交给乙方租赁使用的部分）计算，前五年按三十六元人民币／平方米／年（￥36元／平方米／年）计算，第六至十年按叁拾九元人民币／平方米／年（￥39元／平方米／年）计算，第十一至十七年甲乙双方根据当时市场平均价另行协商；
五、租金的支付方式：租金先付后用，第一年租金在本合同签订后十个工作日内支付给甲方50万元，根据甲方移交的财产情况、根据乙方实际使用面积及时间经计算50万元租金使用完毕后，支付第二次租金，以此类推，租金数额根据甲方向乙方交付的租赁物面积据实计算；
六、出租财产的交付：甲乙双方签署财产交接文件之日为财产交付之日（财产交接文件作为本合同的附件四）；
七、自财产交付给乙方之日起，财产的管理、使用、占有、收益的权利归乙方所有；
八、甲方同意乙方管理、使用的方式由乙方自行决定，乙方有权根据实际情况决定租赁财产的使用方式，以及进行财产改造、转租等；
九、租赁期间，因财产使用权的转移所发生的包括但不限于维修、改造、装饰装修、水电、安全、纳税等法律事件产生的一切法律后果由乙方负责，因租金应缴纳的税款由甲方承担；
十、甲方租赁给乙方的房地产现处于抵押状态，但尚未进入司法执行程序，因此发生的所有纠纷由甲方负责，与乙方无关；
十一、甲方原有出租给他人的部分房屋，由甲方收回后交给乙方，因此发生的纠纷由甲方负责，与乙方无关，甲方将原有出租房屋收回并交付给乙方时办理书面交接手续，租赁期限及租金根据乙方收到甲方房屋的时间及面积计算；
十二、甲方承诺出租的房地产除本协议第十条抵押事项外，不存在其它纠纷，因出租财产存在其它纠纷或司法强制执行给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任，损失的计算方法为每影响使用一天支付赔偿金1000元，因乙方原因拖欠租金，按照万分之三每日计算违约金，拖欠六个月以上甲方有权解除合同；
十三、本合同未尽事宜，甲乙双方另行协商；
十四、本合同甲乙双方签字盖章成立，自甲乙双方签署财产交付文件之日起生效；见证方盖章后视为同意转租给乙方本合同载明的财产（雷印金与泰安海洁娜工贸有限公司的租赁合同、泰安海洁娜工贸有限公司营业执照复印件及法定代表人复印件作为本合同的附件五）；
十四、本合同一式四份，甲乙双方各执二份；出租方雷印金、雷印金委托人刘树平签名摁手印，承租方被告环城公司加盖公章、法定代表人签字，见证方泰安海洁娜工贸有限公司加盖公章、代理人刘树平签字。2017年，泰安海洁娜工贸有限公司的法定代表人朱瑞年出具了说明，内容为“我公司于2015年2月12日与雷印金签订了房屋租赁合同，将家﹒自然大厦房产土地租赁给雷印金使用，租赁期限为20年（后附房屋租赁合同）。我公司同意雷印金将该房产土地转租给宁阳环城实业有限公司使用”。原告主张原被告双方签订合同后就向被告交付了全部房产；被告主张：租赁场所内一直由其他人使用，至今未清理完毕，房产交付情况根据财产租赁合同第六条应以财产交付文件记载为准。原、被告对自己的主张均未提供证据加以证明。 2015年3月10日，案外人肥城诚益商贸有限公司与第三人岱岳农商银行签订《流动资金借款合同》，向第三人岱岳农商银行借款30000000元，泰安海洁娜工贸有限公司与第三人签订《最高额抵押合同》以其房地产［房产证号：宁房权证宁字第5××5号、5××7号、5××1号，土地使用权证号：宁国用（2014）第1××1号、第066号、第067号］为第三人对肥城诚益商贸有限公司所享有的自2015年3月10日至2018年3月9日期间形成的主债权在5400万元的最高余额内提供抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利，实现抵押权的费用（包括诉讼费、律师费等），并办理了上述房地产的抵押登记【房屋他项权证号：宁房他证宁字第1××2号，土地他项权证号：宁他项（2015）第0××6、077、078号】。第三人岱岳农商银行提供了泰安海洁娜工贸有限公司向其提供抵押担保时提供的泰安海洁娜工贸有限公司与泰安市泰山区欧诺家居用品销售中心的承诺书及两方签订的家﹒自然宁阳店场地租赁协议复印件，协议约定“甲方将宁阳县环城科技产业园华阳大街1009号1幢、9幢、2幢、3幢、4幢，家﹒自然宁阳县店租赁给乙方经营使用。租赁期限自2014年12月20日起至2017年12月20日止。年租金650万元，按月交纳，每月10号前付清。乙方商户合计租赁面积16161.6平方米”，主张原告提供的2015年2月12日与泰安海洁娜工贸有限公司签订的租赁合同是不真实的；原告对第三人提交的承诺书和场地租赁合同提出异议，认为场地租赁协议是复印件，真实性无法确定，承诺书的真实性无法确定；被告表示不了解第三人提供证据的情况。2018年5月18日，泰安市中级人民法院（2018）鲁09执保34号保全财产通知书，查封了泰安海洁娜工贸有限公司名下的土地和房产，土地使用权证号：宁国用（2014）第0××6号、宁国用（2014）第0××7号、宁国用（2014）第1××1号，房产证号：宁房权证宁字第5××5号、5××7号、5××1号，查封期限三年，自2018年5月18日至2021年5月17日。2018年12月21日，第三人与肥城诚益商贸有限公司、泰安海洁娜工贸有限公司经泰安市中级人民法院调解，形成了（2018）鲁09民初104号民事调解书，内容为“一、被告肥城诚益商贸有限公司于2018年12月31日之前，偿还原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司贷款本金29600000元及利息、罚息、复利（该利息、罚息、复利计算至2018年5月4日为5907358.83元，自2018年5月5日起按合同约定计付利息、罚息、复利至付清借款之日止）。
二、被告肥城诚益商贸有限公司于2018年12月31日之前，支付原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司为实现债权支出的律师代理费970000元。
三、被告泰安海洁娜工贸有限公司对被告肥城诚益商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向债务人肥城诚益商贸有限公司追偿。
四、就上述债务原告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司在最高额5400万元的范围内有权对被告泰安海洁娜工贸有限公司提供的抵押物［房产证号：宁房权证宁字第5××5号、5××7号、5××1号；房屋他项权证号：宁房他证宁字第1××2号；地使用权证号：宁国用（2014）第1××1号、第066号、第067号；土地他项权证号：宁他项（2015）第0××6、077、078号］折价或以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。案件受理费224187元减半收取112093.5元，保全费5000元，由两被告负担。上述费用已由原告垫付，两被告于2018年12月31日之前一并支付给原告”。第三人主张（2018）鲁09民初104号民事调解书已进入执行程序，执行案号为（2019）鲁09执52号。 另查，2019年3月14日，宁阳环诚实业有限公司将公司名称变更为宁阳县环城实业有限公司，2019年3月26日，宁阳县环城实业有限公司名称变更为宁阳环城实业有限公司。
本院认为，根据原被告签订财产租赁合同第六条规定，签署财产交接文件之日为财产交付之日，原告未提供财产交接文件证明财产交付情况。交付财产情况应由原告进行举证，被告对于原告已交付全部房产的主张不予认可，原告未能提供证据证明自己的主张，应承担举证不能的后果，本院依法认定原告未向被告交付租赁财产。支付租金的情况应由被告举证，原告陈述被告一直未支付租金，被告未能提供证明向原告支付租金的情况，本院依法认定签订财产租赁合同后被告一直未向原告支付租金。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。原、被告2017年11月2日签订资产租赁合同，至今原告未向被告交付租赁财产，被告有权拒绝支付租金。因此，原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，
判决如下： 驳回原告雷印金的诉讼请求。 案件受理费16143元，由原告雷印金负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 郑 涛
审 判 员 孙春华
人民陪审员 胡振江
二〇一九年六月二十七日
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