成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初1698号
原告：齐春燕，女，1973年2月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：钟沛岑，四川恒和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张兰，四川恒和信律师事务所律师。
被告：陈雪茂，女，1975年10月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：李跃，四川致高律师事务所律师。
第三人:中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，营业场所成都市锦江区盐市口大业路16号。
负责人：龚萍，行长。
委托诉讼代理人：段静玲，四川博成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨威，四川博成律师事务所律师。
第三人：梁洁，女，1948年12月18日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
第三人：冯志，男，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告齐春燕与被告陈雪茂、第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）、梁洁、冯志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告齐春燕及其委托诉讼代理人钟沛岑，被告陈雪茂的委托诉讼代理人李跃、第三人农行蜀都支行的委托诉讼代理人段静玲均到庭参加了诉讼。第三人梁洁、冯志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐春燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖预付款补充协议》，并协助原告办理房屋过户登记手续；2、判令被告承担违约责任，给付原告违约金人民币4万元。事实与理由：2016年11月2日，原被告签订《房屋买卖定金协议书》，约定被告将其位于成都市武侯区××路××号××栋××楼××号的房屋以45万元的价格出售给原告。原告向被告支付35万元，被告交付房屋。2017年5月27日，原被告双方签订《房屋买卖预付款补充协议》约定被告应协助原告办理房屋过户登记手续。至今两年有余，原告虽一直占有使用房屋，但被告仍未配合原告办理房屋过户登记。 被告陈雪茂辩称,被告按约交付了房屋，因房屋共有人突然死亡，涉及第三人权益及抵押权还未解除故无法办理房屋过户手续。现被告不同意继续履行合同，可以解除合同，退还购房款并承担相应责任。 第三人农行蜀都支行述称，讼争房屋尚有114619.57元借款本金及利息、罚息、复利未付清。在未结清之前我方不同意解除抵押权，变更房屋登记。 第三人梁洁书面述称，不同意陈雪茂将案涉房屋出售。 第三人冯志未做陈述。
经审理查明，陈雪茂与冯苏原系夫妻关系，2人于2000年登记结婚，婚后未生育子女。2009年6月9日，陈雪茂与冯苏购买了成都市武侯区××路××号××栋××楼××号房屋（建筑面积39.94平方米，权1044465，权属证上共有人陈雪茂、冯苏），购买时2人以按揭还款方式向农行蜀都支行借款17万元，并办理了抵押登记，农行蜀都支行为抵押权人。2012年3月27日2人在民政局登记离婚，离婚时双方协议房屋归陈雪茂所有，陈雪茂负责承担该房屋的还款义务。同日，陈雪茂与冯苏办理了离婚财产分割协议公证，再次明确案涉房屋归陈雪茂所有，陈雪茂承担房屋还款义务，并享有该房屋的独立处分权，同时约定冯苏于2012年5月1日前协助陈雪茂办理产权变更手续，但此后2人并未办理。 2014年9月21日，冯苏因病去世。第三人冯志、梁洁系冯苏父母。 2016年11月2日，齐春燕（乙方）与陈雪茂（甲方）签订1份《房屋买卖定金协议书》，约定甲方以45万元的价格向乙方转让位于成都市武侯区××路××号××栋××楼××号房屋，签订合同时付25万元，其中2万元作为定金，甲方于2016年12月1日将房屋交付乙方；乙方在70天内付清余款20万元后，甲方将房屋过户给乙方，如乙方逾期未付，甲方退还23万元；乙方向甲方支付第二次房款20万元前签订房屋买卖合同。同日，齐春燕将25万元转账至陈雪茂个人账户。2016年12月25日，齐春燕又向陈雪茂转款10万元。 2017年5月27日，齐春燕与陈雪茂又签订1份《房屋买卖预付款补充协议》，约定乙方共计向甲方支付购房款35万元，甲方应于2017年8月20日前完成与乙方的交易过户手续，届时乙方将剩余房款10万元支付给甲方。如因甲方原因未能过户，乙方有权单方面解除该房屋的预付款协议，甲方返还35万元，并赔偿违约金4万元。此后，齐春燕多次催促陈雪茂办理过户手续，至今未能办理。 另查明，一、齐春燕自2016年12月1日起在案涉房屋内居住至今；
二、齐春燕陈述，双方签订房屋买卖合同时，陈雪茂向其出具了离婚证、离婚协议以及公证书，称其与冯苏离异，但未告知冯苏已去世；
三、陈雪茂陈述，陈雪茂办理过户手续时房管部门表示需冯苏的父母签字认可，但因其父母不配合，至今未能办理；
四、本案在审理过程中，齐春燕表示愿意代陈雪茂偿还案涉房屋尚欠农行蜀都支行的114619.51元及利息、罚息、复利以解除抵押登记，同时保留对陈雪茂因代偿而追偿的权利。 上述事实，有离婚证、离婚协议、公证书、户口簿、死亡证明、《房屋买卖定金协议书》、转账凭证、《房屋买卖预付款补充协议》、居住证明、房产证、微信聊天记录、各方当事人陈述笔录等收集在案予以佐证。
本院认为，齐春燕与陈雪茂签订的《房屋买卖定金协议书》、《房屋买卖预付款补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。案涉房屋共有人虽系陈雪茂及冯苏，但冯苏在生前与陈雪茂办理离婚登记时，双方已对房屋做了处分，确定房屋归陈雪茂个人所有，故陈雪茂是房屋所有权人，有权出售房屋，无须经过其他人同意。齐春燕按约支付对等购房款，查看了离婚协议、公证书，已尽到谨慎审查义务，属善意买受人，故对齐春燕要求继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 因陈雪茂怠于偿还农行蜀都支行欠款，致使抵押登记未解除，抵押权人不同意产权过户，现齐春燕自愿向农行蜀都支行代偿欠款本金和利息，符合法律规定。农行蜀都支行在收到齐春燕还款后，应及时解除抵押权登记。齐春燕代陈雪茂偿还的欠款数额高于其未付陈雪茂的房屋余款，故齐春燕无须再向陈雪茂支付购房款。 因陈雪茂未能按约办理过户手续，给齐春燕造成损失，已构成违约，应赔偿齐春燕违约金。双方约定违约金4万元，符合法律规定，亦与齐春燕损失相符，故对齐春燕主张陈雪茂支付违约金4万元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、被告陈雪茂于本判决生效之日起30日内协助原告齐春燕办理过户手续，将位于成都市武侯区××路××号××栋××楼××号房屋（建筑面积39.94平方米，权1044465）登记在原告齐春燕名下。 二、被告陈雪茂自本判决生效之日起三日内赔偿原告齐春燕违约金4万元。 三、原告齐春燕于本判决生效之日起三日内向第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行支付借款本金114619.57元及利息、罚息、复利（截止2018年6月30日为1987.50元；自2018年7月1日至本判决生效之日，应按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮30%、以尚欠本金为基数计付利息和以逾期未付利息为基数计付复利，按上述利息标准上浮30%、以分期逾期本金为基数计付罚息；自本判决生效之次日起至还清借款为止，以尚欠本金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付罚息）。第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行在收到上述款项之日起20日内解除位于成都市武侯区××路××号××栋××楼××号房屋的抵押权登记。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告陈雪茂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 林 娜
人民陪审员 雷文惠
人民陪审员 郑 军
二〇一九年六月二十七日
书 记 员 薛 敏 微信公众号“”