云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初2980号原告昆明尊园房地产经纪有限公司法定代表人李云波住所云南省昆明市西山区。委托代理人倪炳超，男，汉族，1988年11月23日生，云南省昆明市人，该公司法务，身份证登记住址云南省昆明市东川区。特别授权代理。被告李卓群，男，1979年7月21日生，汉族，云南省昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市西山区。现在云南省嵩明监狱服刑。被告覃大杰，男，1987年9月30日出生，布依族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。
原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）与被告李卓群、覃大杰居间合同纠纷一案，本院于2018年3月26日受理后，因被告李卓群涉嫌犯罪，本院于2018年10月29日作出（2018）云0111民初2980号民事裁定书中止本案审理。现中止事由已消除。本院依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告尊园公司委托代理人倪炳超、被告李卓群、覃大杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尊园公司诉称：2017年10月23日，经原告居间撮合，被告李卓群（出售方、甲方）、被告覃大杰（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订《房屋买卖暨居间合同》（NO：0055655），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市第三城?丹槿园5幢7层7A室房屋，成交价格为102万元；定金2万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，居于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金20400元，佣金支付时间为2017年12月5日。逾期支付的将支付每日千分之一的违约金。合同签订后买卖双方以各种理由不配合办理过户手续，两被告的行为最终导致涉案合同未能继续履行，已经构成违约。现原告诉至法院请求判令：两被告立即向原告支付佣金20400元并自2017年12月5日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止的违约金。
被告李卓群辩称：原告所述不符合事实，当初我要求是一次性付款，被告覃大杰也同意，但合同签订后被告覃大杰一直没有钱支付。之后到银行办理贷款，但未办理成功。导致合同未顺利履行的原因是原告和覃大杰的责任，和我无关。
被告覃大杰辩称：房屋是属于李卓群和她媳妇的共同财产，但和我办理手续的只有李卓群，并且当时他媳妇要让我支付30万元到她的账户，他们夫妻双方未协商一致，因此签订合同后一直未办理过户。且房屋在签订合同后的一个月后就已经被查封，已经无法继续交易。在审理过程中，原告尊园公司针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：
一、《房屋买卖暨居间合同》一份及微信聊天记录，欲证明原告于2017年10月23日促成被告之间房屋买卖合同的成立，基于原告已提供服务，取得收取佣金20400元的权利。后该合同因被告违约导致未能顺利履行，被告应向原告支付佣金损失20400元。经质证，二被告对上述证据的三性均无异议。被告李卓群未提交证据。
被告覃大杰针对其辩称提交以下证据：
一、借记卡账户明细、收条，欲证明被告已经支付2万元定金的事实；
二、房屋摘抄表一份、（2018）云0111民初3498号民事裁定书一份，欲证明被告已经起诉的事实。经质证，原告对上述证据的三性均无异议。经质证，被告李卓群对上述证据的三性均无异议。本院对双方当事人无异议的证据予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2017年10月23日，经原告居间撮合，被告李卓群（出售方、甲方）、被告覃大杰（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订《房屋买卖暨居间合同》（NO：0055655），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买昆明市第三城?丹槿园5幢7层7A室房屋，成交价格为102万元；定金2万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，居于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金20400元，佣金支付时间为2017年12月5日。逾期支付的将支付每日千分之一的违约金。合同约定的定金2万元由被告李卓群收取。上述房屋系被告李卓群婚姻关系存续期间购买并于2013年5月17日向中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行办理抵押登记。房屋于2018年1月4日被查封现原告以未收取到合同约定的居间费为由遂诉至本院主张诉请。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。”本案原告尊园公司与被告李卓群、覃大杰签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告所签订的合同包含两个合同关系，即两被告之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但房屋买卖双方的买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于促成双方签订预向性的房屋买卖合同，在服务过程中应遵循一定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，对房屋现状以及交易条件作出真实、客观的判断。原告的职责不仅限于促成买卖双方签订《房屋买卖暨居间合同》，更应该实事求是从客观方面对房屋是否具备销售、出租等条件进行核实，确保交易双方能完成交易，最终签订正式的《房屋买卖合同》。本案中，导致房屋买卖合同未能履行的原因系因涉案房屋在三方签订《房屋买卖暨居间合同》后被告覃大杰才知晓房屋系李卓群在婚后购买，其配偶可能对房屋享有权利。原告作为专业从事房屋买卖的中介机构，在三方签订合同时，应向买卖双方告知购买或出售的房屋存在的风险以及应当注意的义务，原告在促成双方签订《房屋买卖暨居间合同》前就应对房屋存在的问题进行落实，而不是盲目促成合同，原告促成买卖双方签订上述合同具有过错。原告不当履行居间服务合同的行为，不仅不得要求支付居间报酬，公司还应加强内部员工培训，促成房屋交易市场健康有序发展。原告在本案中所提供的证据也无法证明原告已经尽到合理的告知义务且也无法证明本案系被告违约导致，故原告以二被告违约为由要求二被告支付居间报酬的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费317元由原告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 谈建国
人民陪审员 施云红
人民陪审员 李雪丽
二〇一九年六月二十七日
书 记 员 邹 雄 搜索“”