广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10887号
原告:梁樱英，女，1985年7月28日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：梁炬标，广东广诚信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄振华，男，1985年4月4日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：刘佩贤，女，1969年4月27日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：梁谦华，男，1978年8月31日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：李洪珍，女，1969年5月30日出生，汉族，住广东省中山市。以上三被告共同
委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。以上三被告共同
委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
第三人：珠海市景铭新科技有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****-42747（集中办公区）。
法定代表人：余娜。
委托诉讼代理人：黄永洪，广东星石海律师事务所律师。
原告梁樱英与被告刘佩贤、梁谦华、李洪珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，于2018年10月18日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，后本院依职权追加了珠海市景铭新科技有限公司（以下简称景铭公司）作为第三人参加本案诉讼，分别于2019年1月11日、2019年6月13日公开开庭审理了本案。原告梁樱英的委托诉讼代理人梁炬标、黄振华，三被告的委托诉讼代理人赵琼、裴炽明，第三人的委托诉讼代理人黄永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁樱英向本院提出诉讼请求：1.即时解除梁樱英与刘佩贤、梁谦华、李洪珍签订的商铺租赁合同书，并由刘佩贤、梁谦华、李洪珍双倍赔偿梁樱英的履约保证金40000元；2.刘佩贤、梁谦华、李洪珍共同赔偿梁樱英租赁物装修费损失218713元、广告费损失132500元、员工遣散费132000元、利润损失113140元、剩余租期损失300000元。事实和理由：梁樱英与刘佩贤、梁谦华、李洪珍于2016年11月28日签订商铺租赁合同书，约定由刘佩贤、梁谦华、李洪珍将属其所有位于东阜公路为民路段的办公楼底层商铺租给梁樱英作商业汽车行使用，商铺面积为274平方米，租赁期为60个月，即自2017年1月1日起至2022年1月1日止，每月租金为6850元。梁樱英按合同约定交付了履约保证金20000元。合同签订后，梁樱英花费了装修费218713元和广告费132500元，并一直按约交付租金。2018年8月2日，景铭公司通过邮寄方式向梁樱英发出书面通知，称该公司已于2018年6月23日通过法院拍卖合法购买了上述房地产项目，该房地产项目已于2015年被法院依法没收，收归国有，任何人均无权处置或收益，所以梁樱英签订的租赁合同依法无效，梁樱英可向相关方追索权益及经济损失。该公司的联系人刘先生致电梁樱英要求其在8月12日前搬出租赁物，否则该公司会派人锁门。该公司在8月13日派人过来锁门并张贴了通知在租赁物门口。至此，梁樱英无法继续使用租赁物，损失严重。刘佩贤、梁谦华、李洪珍辩称，1.梁樱英的诉求是解除合同，在诉状的诉由是合同无效，是自相矛盾的，解除的效力是法院依法判令解除时开始起计，而合同无效的效力是自签订起就无效。解除的违约救济是依据合同约定，而合同无效的救济是按照过错赔偿实际损失。目前梁樱英主张双倍返还履约保证金又同时主张各项经济损失又主张合同无效的赔偿，理由相互矛盾、数额相互重叠，不应得到支持；2.刘佩贤、梁谦华、李洪珍认为合同是有效的，我方拥有地上建筑物的法定所有权，在2015年判决之后土地物权并没有实际发生变更，依据裁定是拍卖之日起物权才发生变更，在变更之前我方对土地及地上建筑的使用应受到法律保护。在拍卖之后依据买卖不破租赁的原则，梁樱英也享有合法的承租权，景铭公司强行收回铺位是属于侵权行为，梁樱英及我方均应提出维权的异议；3.在签约的时候我方的签约代表已经告知梁樱英土地存在不确定的因素，意思表示就是有可能土地部分被执行拍卖，所以不构成梁樱英单方面解除合同，双倍收取定金的条件；4.梁樱英诉求的广告费、员工遣散费、利润损失、剩余租期损失与目前的解除租赁行为之间不具有关联性，不应获得支持，装修费应扣除折旧，并且有一定的评估依据。景铭公司述称，1.景铭公司于2018年6月23日通过法院拍卖成功竞拍对中山市××卫民村两块土地及上面建筑物，中山市中级人民法院于2018年7月26日出具协助执行通知书确认上述拍卖财产属于景铭公司所有，景铭公司前往告该厂房所在地，接收拍卖标的时发现其中一处物业被跃骏汽贸公司占用，第三人与跃骏汽贸公司进行沟通，并先后发出两份书面的通知，要求其搬离，该公司同意搬离，跃骏汽贸公司在清空该物业的物品后，没有将该物业的钥匙交给景铭公司，景铭公司于2018年8月15日依法将该物业收回，在收回该物业后，目前没有对该物业进行装修和改造，该物业至今处于空置状态；2.景铭公司认为在中山市中级人民法院于2015年4月23日以刑事判决书的形式依法对涉案物业予以没收，至该判决书生效之日起涉案物业所有权已不属于刘佩贤、梁谦华、李洪珍，故刘佩贤、梁谦华、李洪珍在此日期后将物业出租给梁樱英违反法律强制性规定，依法认定为无效，双方依据该无效合同的约定，所发生的相关权利义务及法律责任均由其自行承担，景铭公司依法取得涉案物业的所有权，依法应当得到维护。梁樱英围绕诉讼请求提交了证据，刘佩贤、梁谦华、李洪珍针对其辩解提交了证据，景铭公司针对其陈述亦提交了证据，本院依职权向中山市国土资源局、中山市中级人民法院调取了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院评议如下：1.关于商铺租赁合同的效力问题。刘佩贤、梁谦华、李洪珍主张合同有效，涉案商铺是以刘佩贤、梁谦华、李洪珍的合法收入进行投资建设，并有相关的合法报建手续，故其拥有该建筑物的法定所有权，刘佩贤、梁谦华、李洪珍对其使用、出租，并没有违反法律的禁止性规定。2015年涉案刑事判决书并非直接产生对涉案土地及地上建筑物的禁止使用的效力，因为地上建筑物是合法所有，要依赖执行法庭对该物权进行具体的评估、分割、拍卖才最终导致对涉案土地的处分结果，刘佩贤、梁谦华、李洪珍在土地物权变更前都有合法使用的权利。梁樱英亦主张合同有效。景铭公司主张合同无效，因中山市中级人民法院于2015年4月23日以刑事判决书的形式依法对涉案物业予以没收，自该判决书生效之日起涉案物业所有权已不属于刘佩贤、梁谦华、李洪珍，故刘佩贤、梁谦华、李洪珍在此日期后将物业出租给梁樱英违反法律强制性规定，依法应认定为无效。
本院认为，虽涉案商铺所在的土地在签订合同前已经被查封，但根据2013年4月17日中山市第二市区人民检察院出具的中二区检反贪局协封[2013]01号协助查封通知书，协助查封方式为“在本院依法解除查封前，不得办理查封地块的变更、转让等处置手续”，2016年10月26日中山市中级人民法院出具的（2016）粤20执330-1号协助执行通知书，显示“在本院查封期间，不得办理该房地产的转移、抵押、赠与以及其他设置权利负担的手续”，并未禁止查封土地上建筑物的出租，且双方均确认涉案建筑物有办理报建手续，双方签订的商铺租赁合同系各方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方应按合同约定履行义务。2.关于履约保证金是否双倍返还问题。虽刘佩贤、梁谦华、李洪珍主张在合同第五条第一款中已明确约定了涉案商铺所在的土地已有不确定因素，所以不构成梁樱英单方面解除合同，双倍收取定金的条件，但以一般人的认识，不可能从土地已有不确定因素的字面意思得知该土地被执行拍卖，故对刘佩贤、梁谦华、李洪珍的辩解，本院不予采信。合同履行过程中，梁樱英按约支付了20000元履约保证金，但因梁谦华的刑事犯罪行为导致商铺所在的土地被依法追缴，致使该土地和地上建筑物被拍卖，景铭公司经拍卖取得商铺的所有权后，梁樱英商铺租赁合同的目的无法实现，刘佩贤、梁谦华、李洪珍因其自身原因导致合同解除，根据商铺租赁合同的第七条第二点，应向梁樱英双倍返还履约保证金。3.关于装修费用的问题。梁樱英主张按装修合同书和收据计算装修费用为218713元，刘佩贤、梁谦华、李洪珍不予确认，并申请法院委托评估机构对装修费用进行评估。后经法院摇珠委托中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司对涉案商铺的室内装修价格进行评估，评估结论为重置价值为182630元，评估值为143910元。双方对评估报告予以确认，但梁樱英主张按182630元计算装修费用，刘佩贤、梁谦华、李洪珍主张按143910元计算。
本院认为，涉案商铺于2017年1月1日装修完毕，梁樱英于2018年8月15日搬离商铺，商铺内装修已经使用了一年八个半月，存在折旧，故以143910元计算装修费为宜。4.关于广告费、员工遣散费、利润损失、剩余租期损失问题。梁樱英根据广告费收据主张广告费损失132500元、根据劳动合同主张员工遣散费132000元、根据汽车代销合同、定金收据和自行制作的利润损失明细表主张利润损失113140元，酌情主张剩余租期损失300000元。刘佩贤、梁谦华、李洪珍主张上述损失与解除租赁行为之间不具有关联性，不应支持。
本院认为，广告费、员工遣散费、利润损失属于经营损失，经营场所的变更并不必然导致上述损失的产生，故对梁樱英的主张，本院不予支持。剩余租期损失没有依据，本院不予支持。根据上述证据和事实的认定，
本院查明事实如下：中山市××卫民村工业配套设施（综合楼）经刘佩贤、梁谦华、李洪珍申请，于2011年6月25日取得建设工程规划许可证，于2011年10月12日取得建设工程施工许可证，并于2012年7月25日通过了工程验收。2016年11月28日，梁樱英作为合同的乙方与作为合同甲方的刘佩贤、梁谦华、李洪珍签订商铺租赁合同书，合同的主要内容为：1.甲方将属其所有位于东阜公路卫民路段的办公楼底层商铺，租给乙方作商业汽车行用途使用，该出租商铺面积274平方米，甲方负责安装水、电总表，厂区内水电安装由乙方负责，乙方对该厂的产权、消防、安全、结构布局状况等已作了解，同意租赁该商铺；2.租赁期为60个月，即自2017年1月1日起至2020年1月1日止；3.每月租金为6850元，乙方必须在每个月的5日前将当月应交租金金额转账到甲方指定的银行账号内；4.乙方须在签订本合同时应向甲方支付履约保证金20000元，履约保证金在合同期满或双方依约提前解除合同，并且双方办妥移交手续后，由甲方无息退回给乙方；5.鉴于本商铺所在的土地已有不确定因素，到目前为止，商铺租金一直由甲方全部收取，故今后若出现政府部门因土地要求承租方补交商铺租金、滞纳金、或其他因租赁商铺而应缴纳的费用（包括但不限于罚款等），则上述费用应由甲方全部负责；6.租赁期内，甲方无正当理由提前解除合同，应向乙方双倍返还履约保证金及补偿因此给乙方造成的直接经济损失，若乙方无正当理由提前解除合同，甲方有权没收履约保证金。合同还约定了其他条款。刘佩贤、梁谦华、李洪珍在该份合同甲方处签名，梁樱英在乙方处签名。合同签订后，梁樱英向刘佩贤、梁谦华、李洪珍缴纳履约保证金20000元。承租后，梁樱英委托广东省中山环亚装饰工程有限公司对涉案商铺进行装修，于2017年1月1日装修完毕。梁樱英按约缴纳租金至2018年7月。2018年8月15日，通过法院拍卖取得中山市××卫民村两块土地及地上建筑物所有权的景铭公司将涉案商铺收回，至此，梁樱英无法继续承租该商铺。另查，座落于中山市××卫民村，土地证号分别为：中府国用（2011）第易XXXXXX号、中府国用（2011）第易XXXXXXX号的土地使用权人为刘佩贤、梁谦华、李洪珍。刘佩贤、梁谦华、李洪珍于该土地上修建了厂房，该厂房经过了报建。2013年4月19日，上述两块土地使用权被中山市第二市区人民检察院查封。2015年4月23日东省中山市中级人民法院作出（2014）中中法刑二初字第3号刑事判决书，判决：“。
三、被告人梁谦华犯受贿罪，判处有期徒刑五年，并处没收个人财产人民币十万元；。
五、依法追缴被告人冼永全、周敏熙、梁谦华违法犯罪所得的卫民村18.957亩工业用地（土地证号为中府国用（2011）第易XXXXXXX号）和卫民村7.38**亩工业用地（土地证号为中府国用（2011）第易XXXXX**），其中被告人冼永全、周敏熙贪污犯罪所得的人民币750392元发还被害单位阜沙国土所，其余部分予以没收，上缴国库”。梁谦华等人不服判决提起上诉，广东省高级人民法院于202015年8月21日（2015）粤高法刑二终字第194号刑事判决书，判决：“。
二、撤销广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第3号刑事判决书第（五）项；
三、扣押在案的中山中山市××卫民村18.957亩工业用地（土土地证号列中府国用（2011）第易XXXXX号）和卫民村7.38**工业用地（土土地证号列中府国用（2011）第易XXXX**予以追缴，变卖得款中将冼永全、周敏熙贪污所得的658170元返还给原中山市国土局阜沙国土所，其余款项上缴国库。”（2015）粤高法刑二终字第194号刑事判决书于2015年9月18日发生法律效力。梁谦华等人未履行该生效判决，中山市中级人民人民法院于2016年7月13日立案强制执行。2016年10月20日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20执330号之一执行裁定书，裁定：查封刘佩贤、梁谦华、李洪珍名下位于中山市××卫民村的两宗土地使用权[土地证号分别为：中府国用（2011）第易XXXXXX号、中府国用（2011）第易XXXXXXX号]。2016年10月26日，上述两块土地使用权被中山市中级人民法院查封。中山市中级人民法院于2018年6月22日在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖上述两块土地使用权及地上建筑物。2018年7月25日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20执330号之三执行裁定书，裁定：
一、将刘佩贤、梁谦华、李洪珍名下的位于中山市××卫民村的两宗土地使用权[土地证号分别为：中府国用（2011）第易XXXXXXXX号、中府国用（2011）第易XXXXXXX号]及地上建筑物，按照35140000元拍卖给买受人景铭公司。上述拍卖财产的财产权自本裁定送达时转移给买受人景铭公司。
二、买受人景铭公司可持本裁定到登记机关办理相关过户登记手续。上述财产过户所需税费由买受人承担。2018年7月27日，景铭公司收取该民事裁定书，同日，上述两宗土地使用权过户给景铭公司，查封的效力消灭。又查，2019年1月14日，刘佩贤、梁谦华、李洪珍向本院提交评估鉴定申请书，本院于2019年3月7日通过摇珠抽签选定由中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司对梁樱英租赁的商铺的装修损失进行评估。后双方当事人代表及评估机构工作人员于2019年4月1日进行了现场查勘，作出清点和测量，并对工程量作签名确认。该评估所作出中成评字［2019］第104006号资产评估报告书，评估结论：办公楼底层商铺的室内装修重置价值为182630元，评估值为143910元。刘佩贤、梁谦华、李洪珍预交了评估费7700元。
本院认为：梁樱英、刘佩贤、梁谦华、李洪珍签订的商铺租赁合同系各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，各方应予恪守。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，景铭公司于2018年8月13日涉案商铺，梁樱英搬离该租赁物，刘佩贤、梁谦华、李洪珍因自身原因导致违约，致使梁樱英不能实现租赁合同的目的，现梁樱英主张解除梁樱英与刘佩贤、梁谦华、李洪珍签订的商铺租赁合同书并由刘佩贤、梁谦华、李洪珍双倍返还履约保证金共40000元，本院予以支持。关于装修费、广告费、员工遣散费、利润损失、剩余租期损失。梁樱英主张刘佩贤、梁谦华、李洪珍赔偿装修费损失，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；。”的规定，本院予以支持。装修费损失的金额，应以本院认定的143910元为准，对超出部分，本院不予支持。关于评估费，因本院认定装修费损失为143910元，梁樱英起诉的金额为218713元，现刘佩贤、梁谦华、李洪珍已经预交7700元，按照比例分配评估费，由刘佩贤、梁谦华、李洪珍负担5066.6元，由梁樱英负担2633.4元。梁樱英负担的评估费用可于刘佩贤、梁谦华、李洪珍赔偿的装修费损失中予以抵扣，即刘佩贤、梁谦华、李洪珍应赔偿梁樱英装修费损失141276.6元（143910-2633.4）。对广告费、员工遣散费、利润损失、剩余租期损失，本院不予支持。综综上所述，梁樱英诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：解除原告梁樱英与被告刘佩贤、梁谦华、李洪珍于2016年11月28日签订的商铺租赁合同书；被告刘佩贤、梁谦华、李洪珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁樱英双倍返还履约保证金共40000元；被告刘佩贤、梁谦华、李洪珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁樱英赔偿租赁物装修费损失141276.6元；驳回原告梁樱英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13164元，由原告梁樱英负担10615元，由被告刘佩贤、梁谦华、李洪珍负担2549元（该款原告梁樱英已预交，被告刘佩贤、梁谦华、李洪珍于上述付款期限内一并迳付给原告梁樱英，本院不另行收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 杜万枝
审判员 邱 岳
审判员 马敏然
二〇一九年六月二十七日
书记员 曾晓佳黄晓晖 来自