广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终835号
上诉人（原审被告）：陆文功，男，1971年7月7日生，汉族，现居住地：庆远镇塘中路2号。
委托诉讼代理人：覃长山，广西金城江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李琳，广西金城江律师事务所律师实习律师。
被
上诉人（原审原告）：覃活，男，1994年5月23日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西宜州市。
委托诉讼代理人：吴海良，河池市法律事务中心法律工作者。
被
上诉人（原审原告）：黄金桃，女，1978年9月7日生，壮族，户籍所在地：广西宜州市，现居住地广西宜州市。 上诉人陆文功因与被上诉人覃活、黄金桃房屋租赁合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2018）桂1281民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陆文功上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回一审原告对一审被告陆文功的诉讼请求或改判由被告黄金桃承担法律责任；2、二审案件受理费由两被上诉人承担。事实理由：
一、一审判决认定事实错误，证据不足。1、关于合同签约主体问题。虽然上诉人与房主黄怀清签约时有转租的限制条款，即《房屋租赁合同》第六条约定，但实际履行中经几次转让，房主黄怀清均知情并且无异议，其租金利益亦并未受损，一审时也向法庭书面证明证实其无意见。既然一审认可各合同有效，被上诉人覃活与上诉人陆文功所签订的《门面出租》也是有效的，现被上诉人覃活因个人原因而提出解除合同属于明示违约的行为，一审法院对这项事实不予认定，属于认定事实不清，上诉人保留追究其民事责任的权利。2、关于各个当事人之间民事法律关系的事实问题。本案仔细分析，应存在三个法律关系。第一是上诉人陆文功与房主黄怀清的房屋租赁法律关系，双方各自履行权利和义务，目前无争议；第二是上诉人陆文功与被上诉人黄金桃的房屋转租法律关系，在转租给被上诉人覃活之前，双方在合同履行中也没有争议；第三个法律关系是被上诉人黄金桃与被上诉人覃活房屋转租关系，实际上是经上诉人（原承租人）陆文功与被上诉人黄金桃、覃活三方协商，按第一份上诉人陆文功与房主黄怀清所签订的《房屋租赁合同》作为参考签约的，被上诉人覃活、黄金桃口头达成协议由覃活将40000元转让费及15000元押金交给黄金桃，以上诉人陆文功的名义与被上诉人覃活签订《门面出租》合同，该合同成立有效。一审判决对这个事实认定不清，作出的判决要求上诉人退回转让费及押金也不符合事实依据。3、关于转让费与押金的问题。根据商业惯例以及本案一系列合同中均没有退回转让费的约定，所谓转让费顾名思义即转让某个财产或权益的费用，一经转让即交付完毕。本案中的转让费又不同等于租金，《门面出租》第四条约定门面与三间房每个月的租金为7500元，按季度交付租金。一审判决将转让费按公平原则按日抵扣租金属于认定事实错误。被上诉人覃活因个人原因违反合同约定提前解除合同，押金亦不予退回，即使要退回押金也不应由上诉人陆文功退回，而由被上诉人黄金桃退回。
二、一审判决程序错误。1、一审遗漏当事人。本案所争议标的物为黄怀清所有的房屋，黄怀清作为直接利害关系人一审法院应依职权追加其作为被告参加诉讼。但在一审过程中并没有追加，《根据民事诉讼法》第一百七十条“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”。2、违反民事权利处分权。因诉讼中，原告提交变更诉讼请求申请书，并送达给被告卢文武,且数额变低一万多，但一审按原诉求总额减下，违反公民民事权利自由处分权。综上所述，一审判决在事实认定错误，违反法定程序的情况下作出错误判决，严重侵犯了上诉人的合法权益，上诉人因不服一审判决特向河池市中级人民法院提出上诉，望二审法院查明事实真相，维护上诉人的合法权益，判如诉请。 覃活辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，本案诉讼费由上诉人承担。
一、根据双方签订的《门面出租》合同第六条规定：“租赁期间，如第三方将门面另行转租，乙方允许第三方将门面转让给第四方承租使用……转让费由第三方收取……”可见，被上诉人是可以转让门面的，因此，上诉人热恩为“被上诉人覃活因个人原因而提出解除合同处于明示违约的行为”是错误的，一审对事实的认定清楚，正确。同时，在一审庭审中，上诉人已承认，他在2018年10月中旬和他一位朋友合伙，共同接下了门面并进行经营活动（大约在今年的2月，上诉人已经又把门面转让给他人经营服装生意），表明上诉人追认了被上诉人要求解除合同和转让门面的行为，双方已合意解除合同。故一审判决被上诉人退给被上诉人转让费，是有事实和法律依据的。
二、根据《门面出租》合同第八条规定，即使被上诉人单方解除合同，上诉人也要退还被上诉人的押金。何况上诉人于2018年10月已同他人承接了门面经营经营，故上诉人应当退还被上诉人的押金。
三、门面转让时，被上诉人本应把押金和转让费直接交给上诉人，但经被上诉人、上诉人和黄金桃三方协商，上诉人同同意被上诉人把押金和转让费直接交给黄金桃，因此，被上诉人在把押金和转让费交给了黄金桃，这实际上就是被上诉人代替上诉人退还了黄金桃的押金和转让费。这件事事实很清楚，一审判决正确。
四、被上诉人在租赁期间，已经以7500元每月的租金按季度向上诉人缴纳了房租，根本不存在以转让费抵扣房租的现象。上诉人也没有证据证明被上诉人尚欠房屋租金。基于以上事实和理由，被上诉人恳请法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。 覃活向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告于被告陆文功签订的《门面出租》合同；2、判令两被告共同返还原告转让费26000元和押金15000元；3、判令两被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2009年11月22日，黄怀清作为甲方与与被告陆文功签订《房屋租赁合同》，由作为乙方的被告陆文功承租黄怀清位于宜州市（整栋楼房，包括该房原经营的旅馆用具及烟摊经营权），每月租金为7500元，期限为2009年12月1日至2019年11月30日，该合同第六条约定：“租赁期间，如乙方须要将楼房另行转租，甲方允许乙方将楼房转让给第三方承租使用，但须征得甲方同意，并由甲方直接与第三方另签合同。转让费由乙方收取。”2016年12月20日，被告陆文功与被告黄金桃、罗戴明签订《门面出租》合同，由被告黄金桃承租该楼房门面（楼上配送三间房）经营餐饮，每月租金为7500元，期限为2016年12月20日至2019年11月30日。被告黄金桃向被告陆文功交纳转让费50000元,押金15000元,烟摊转让费5000元。2018年3月13日,被告黄金桃将该门面转让给原告经营，原告于当天交纳给黄金桃转让费40000元，押金15000元。2018年3月14日,被告陆文功（乙方）与原告（第三方）签订《门面出租》合同，将被告黄金桃经营范围由原告经营，每月租金7500元，期限为2018年3月14日至2019年11月30日，该合同第三条为“门面押金壹万伍仟元，合同期满，第三方把二楼后面房恢复给乙方，水电费交清，乙方即退回第三方原交的押金”，第八条为“租赁期间，如乙方单方终止合同，乙方赔偿第三方所有经济损失，及退回所有押金，如第三方单方终止合同，乙方不退回第三方全部押金。”原告经营至2018年9月20日,原告将自己所经营的财物搬走，将该门面钥匙交给被告陆文功，后由被告陆文功对该门面进行经营。 一审法院认为，被告陆文功与黄怀清于2009年11月22日签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“租赁期间，如乙方须要将楼房另行转租，甲方允许乙方将楼房转让给第三方承租使用，但须征得甲方同意，并由甲方直接与第三方另签合同。”而被告陆文功自行与被告黄金桃、原告签订《门面出租》合同，属主体不适格，但该合同内容未违反相关法律规定，该合同应为有效合同。合同签订后，各方均按约定履行了各自的权利和义务，被告黄金桃向被告陆文功交纳了转让费50000元,押金15000元,烟摊转让费5000元后，对涉案房屋门面进行经营。2018年3月13日,被告黄金桃将该门面转让给原告经营，收取了原告的转让费40000元及押金15000元，以冲抵其向被告陆文功交纳的转让费及押金。原告对该门面经营至2018年9月20日后将门面交回给被告陆文功，被告陆文功已接受并自行经营该门面，是双方用行动形成合意，解除了双方于2018年3月14日签订的《门面出租》合同，该合同已实际解除，原告诉讼请求已没有意义，应予以驳回。本案的押金是履约保证金，只要承租人没有违约，未拖欠水电费，出租人则应当退回，本案原告与被告陆文功是合意解除合同，不是原告单方终止合同，被告陆文功应当将押金退给原告。关于转让费，从涉案的几份合同看，该费用的交纳具有一定的经营时间跨度，时间长则多交一些，时间短则少交一些，根据公平原则，既然双方同意解除合同，则应按交纳的转让费数与双方约定的租赁时间天数计算，每天应为71.94元（40000元÷556天）原告实际经营的天数191天，应交的转让费为13740.54元，未经营的约定天数则不应收取转让费，原告已交纳，则应退回26259.46元。原告的押金和转让费虽由被告黄金桃收取，但其目的是为了冲抵其向被告陆文功所交纳的押金和转让费，该款应由被告陆文功退给原告。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：被告陆文功于判决生效后十日内返还给原告覃活41259.46元（其中押金15000元，转让费26259.46元）。 陆文功、覃活、黄金桃二审期间均未提交新证据。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为:本案的争议焦点有：
一、《门面租赁合同》的法律效力；
二、门面转让费的性质及是否应当返还；
三、押金应否返还。 关于焦点一，陆文功与覃活签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。诉争门面系黄怀清出租给陆文功，后陆文功将门面转租给黄金桃、罗戴明，对此黄怀清未提出异议，并在诉讼期间出具《证明》证实陆文功是得到其同意后将涉案门面转租，且覃活亦未举证证明该门面所有权人向其主张权利导致门面不能正常使用，对于覃活提出陆文功隐瞒陆文功与房主黄怀清之间已签订《房屋租赁合同》及相关内容，致使其不能转租门面并因此遭受经济损失问题，
本院认为，双方合同约定的租赁期限在陆文功与房主黄怀清签订的租赁期限内，合同第一条亦载明是转租，表明陆文功并非房主，同时合同明确约定覃活转租门面需经陆文功同意，亦表明合同赋予的是附条件的转租权，而所附条件就双方合同而言，决定权在陆文功，故陆文功该主张无法律依据。综上，一审认定涉案合同有效正确，本院予以确认。 二、关于焦点二，门面转让费是原承租者在转让门面使用权时向次承租者一次性收取的费用，在门面租赁市场上已成为一种惯例。门面转让费的实质是一种承租权的让渡，其价格高低最终由双方合意决定，可取决于门面的地段是否繁华、周边环境人流量大小、双方对门面本身获利能力的共同认知和市场供求关系等因素。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规禁止性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或所应当知道的做法;”之规定，本案中黄金桃与覃活在平等自愿的基础上就门面租赁权转让费达成合意，不存在欺诈、胁迫等情形，不违反法律、行政法规禁止性规定，该门面租赁权的转让是黄金桃与覃活之间的关系，同时从之后由陆文功与覃活签订租赁合同的事实看，黄金桃转让门面租赁权并未违反其与陆文功之间的合同约定，应认定转让合同有效。现覃活在租赁期限未届满前自行搬走自己所经营的财务，将门面交给陆文功，只能证实双方合同自此已实际解除，但陆文功、黄金桃对陆文功与覃活签订的合同在租赁期限内解除均不存在过错，也无证据证实陆文功、黄金桃存在违约行为，且如前所述，门面转让费是原承租者在转让门面使用权时向次承租者一次性收取的费用，综上，覃活要求陆文功、黄金桃返还门面转让费的主张，于法无据，本院不予支持。一审判决陆文功返还覃活转让费26259.46元不当，本院予以纠正。 关于焦点三，陆文功同意黄金桃转让门面租赁权给覃活并与覃活签订合同后，陆文功未有退还押金给黄金套，覃活亦未有再支付押金给陆文功，诉讼中黄金桃亦认可覃活支付给的55000元中有1.5万元是押金，并认可该押金抵扣了陆文功应退还其的押金，故可认定覃活支付给黄金桃的押金视为已支付了双方合同约定的押金。虽然陆文功对合同的解除不存在过错，但从覃活2018年9月28日将门面交给陆文功后，根据陆文功一审庭审时陈述，其10月17号即与朋友共同经营该门面，证实门面已得到及时使用，并未造成大的损失，故基于公平原则，陆文功应将门面押金1.5万元退还覃活。 综上所述，陆文功的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 一、撤销河池市金城江区人民法院（2018）桂1281民初2857号民事判决； 二、上诉人陆文功于判决生效后十日内返还被上诉人覃活押金15000元； 三、驳回被上诉人覃活的其他诉讼请求。 一审案件受理费1176元，减半收取588元（被上诉人覃活已预交），由上诉人陆文功负担221元，被上诉人覃活负担367元；二审案件受理费832元（上诉人陆文功已预交），由上诉人陆文功负担312元，被上诉人覃活负担520元。 本判决为终审判决。
审判长 潘嘉芳
审判员 吴利萍
审判员 黄忠任
二〇一九年六月二十七日
书记员 韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：