山东省烟台市福山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0611民初1193号
原告：刘鹏，男，生于1986年1月18日，汉族，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。
被告：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路66号。
法定代表人：于克禄，总经理。
委托诉讼代理人：姜念桐、林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。 原告刘鹏与被告烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称为佳安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由王宏林独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张广平，被告委托代理人姜念桐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告迟延办理房产权属登记手续违约金134892.38元及自起诉之日起至实际办理完毕房产权属登记手续之日止，仍按总房款246378.78元的日万分之五计算的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月25日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于烟台市福山区西山路66号佳安花园××号房产，总价款246378.78元，并约定了双方的权利义务及违约责任等条款。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告至今未为原告办理涉案房屋的房产权属登记手续，严重侵犯了原告的合法权益，请求判如所请。 被告辩称，一、涉案房屋未能办理不动产权证的原因不在于被告。按2006年的拆迁政策，被告委托了原福山区建设局下属的烟台市福安房屋拆迁有限公司对佳安花园范围内的房屋进行拆迁，因其未能按时完成拆迁项目，导致天然气管道无法施工，影响了不动产权证的办理。
二、被告已按合同约定将涉案房屋交付给了原告，原告已经占有和使用多年，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。
三、原告的违约金请求过高，达到了房屋总价款的50%以上，且该请求毫无合同依据和法律依据。
四、根据有关审判实践和法律规定，我国违约金具有补偿性质，本案应考虑购房者的实际损失以及开发商的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平合理和诚实信用的原则对违约金的数额做出一个衡量。 原告针对其诉讼请求，依法提交了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、收据等。被告针对其答辩意见，依法提交了如下证据：建设工程质量监督报告及建设工程验收报告、房屋拆迁协议等。上述证据已经庭审质证，足以采信，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据，本院认定事实如下： 2008年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告购买被告开发的位于烟台市福山区西山路66号佳安花园××号房产，建筑面积约77.11㎡，总价款为246378.78元。其中合同第十五条关于产权登记明确约定：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金”。该商品房买卖合同补充协议第五条约定“如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理。因出卖人的原因，不能在规定期限内办理权属登记手续的，出卖人应作出合理解释，并给予具体的办证时间（出卖人有权按照小区你的整体规划统一办理权属登记）”。该商品房买卖合同补充协议第五条约定“如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理。因出卖人的原因，不能在规定期限内办理权属登记手续的，出卖人应作出合理解释，并给予具体的办证时间（出卖人有权按照小区你的整体规划统一办理权属登记）”。上述合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款246378.78元。2009年5月21日，被告将涉案房屋交付原告使用至今。
本院认为，原、被告于2008年3月25日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合法有效，双方应按约定履行。
被告虽然答辩称涉案房屋未能办理不动产权证的原因不在于被告，而是因为受托人烟台市福安房屋拆迁有限公司未能如期对佳安花园范围内的房屋进行拆迁而导致，但仍然是因其原因致使原告未能取得房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款规定“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。原、被告在《商品房买卖合同》中第十五条虽然约定了违约金，但未约定违约金的计算方法。根据上述规定，本院确定，被告应按原告已交房款246378.78元为基数，以现行一至五年期年利率4.75%的1.3倍给付原告自原告向山东法院电子诉讼服务平台提交诉状之日（2018年12月22日）起前三年的逾期办证违约金，以此计算为45641.67元（计算公式为246378.78元×年利率4.75%×1.3倍×3年），以后的违约金继续按此标准计算至被告办理产权证书完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，
判决如下： 一、被告烟台佳安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘鹏逾期办证违约金45641.67元（自2018年12月23日以后至被告烟台佳安房地产开发有限公司办理产权证书完毕之日止的违约金继续按此标准计算）。 二、驳回原告刘鹏其余的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费2998元，减半收取为1499元，由原告负担992元，被告负担507元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 王宏林
二〇一九年六月二十七日
书记员 王宁宁 来源：