福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初4607号
原告（反诉被告）：陈育彬，男，1994年1月30日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：卢萍萍，福建文默律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道6号。
法定代表人：陈景红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方盈水，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：林志龙，男，该公司工作人员。 原告陈育彬与被告南安市泛华投资发展有限公司（以下简称“泛华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告泛华公司提出反诉，本院予以合并审理。
原告（反诉被告）陈育彬的诉讼代理人卢萍萍，被告（反诉原告）泛华公司的诉讼代理人林志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈育彬向本院提出诉讼请求：1.判令泛华公司支付陈育彬逾期交房违约金42782.76元（从2016年10月10日至2018年6月1日计600日，每日按购房款的万分之一计算）及办证违约金（自起诉之日起至实际办证之日止，每日按购房款的0.001%计算）；2.泛华公司立即协助陈育彬办理不动产登记手续；3诉讼费用由泛华公司承担。事实与理由：2014年7月31日，陈育彬、泛华公司签订《商品房买卖合同》，陈育彬向泛华公司购买址在南安市X号房。合同签订后，陈育彬按要求于2014年7月31日将购房款713046元支付给泛华公司。泛华公司并没有按《商品房买卖合同》的约定于2015年12月31日前将房屋交付给陈育彬，泛华公司直至2018年6月1日才将符合交房条件的房屋交付给陈育彬。泛华公司的行为严重违约，按照双方约定的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，从本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。交房后，泛华公司至今没有符合办证条件。 泛华公司辩称，陈育彬所称泛华公司逾期交房600日，需支付违约金42782.76元无法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，陈育彬如果没有按照合同约定按时支付房款，应向泛华公司支付逾期交付房款的违约金47218元，但陈育彬至今拒不交付。根据补充协议第三条第二项约定，陈育彬未能付清违约金，泛华公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任。 泛华公司向本院提出反诉请求：1.判令陈育彬支付逾期付款违约金47218元（从2013年12月10日至2014年9月6日，每日按应付款693046元的万分之三计算）；2.泛华公司不承担逾期交房的责任，陈育彬承担本案的诉讼费用。事实与理由：泛华公司与陈育彬于2013年12月1日签订《商品房定购书》，继而于2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，双方约定按银行按揭付款方式支付购房款。根据合同要求（定购书第3条及合同补充协议第一条第4款），陈育彬应自签订《商品房定购书》起的10日内签订《商品房买卖合同》并付清首付款223046元，并于签订合同后的10日内办理完毕按揭付款，支付余款490000元。逾期超过30日，陈育彬应从合同的应付款期限第二天起至实际交付全额应付款之日止，按日向泛华公司支付逾期应付款万分之三的违约金。但是陈育彬拖延268天，直至2014年9月6日才付清购房首付款和余款，应当支付泛华公司47218元的违约金。同时根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款约定，陈育彬未能付清违约金，泛华公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任。 陈育彬辩称，泛华公司的反诉请求没有事实和法律依据，依法不能得到支持，应依法驳回其反诉。泛华公司起诉的逾期付款违约金已经超过诉讼时效，不能依法得到支持。陈育彬于2014年9月2日与兴业银行股份有限公司南安成功支行（以下简称“兴业银行南安支行”）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，这就完成办理按揭手续，泛华现在才起诉明显已经超过诉讼时效。 本院
经审理认定事实如下：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证，证号为（南）预售［2013］第43号。2013年12月1日，陈育彬的亲戚陈育参与泛华公司签订《商品房定购书》一份，双方约定陈育参自愿定购X商品房，签订本定购书时，陈育参同意向泛华公司支付购房定金20000元，陈育参如未能在约定的10日时间内到日昇新城售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，泛华公司有权将陈育参定购的该商品房另售给他人，陈育彬所交购房定金不予退还。2014年7月31日，陈育彬与泛华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，陈育彬购买泛华公司开发的址在南安市X房，建筑面积共133.57平方米，单价为每平方米5338.37元，总金额713046元。付款方式和期限为银行按揭付款，具体详见附件六。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条约定，1、买受人于2014年7月31日向出卖人支付首期购房款（含定金）计223046元，余款490000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款、公积金贷款的方式或组合贷款向出卖人支付购房款……3、买受人应于本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续……4、如买受人原因，买受人未按本补充协议规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。第三条第2款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任。陈育彬于2013年12月1日向泛华公司支付定金20000元，于2013年12月17日支付80000元，于2014年7月18日支付123046元，余款490000元由陈育彬向兴业银行南安支行办理了按揭贷款予以支付，陈育彬于2014年9月2日和该行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，该行于2014年9月6日将490000元发放给泛华公司。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格。泛华公司于2018年5月17日将本案商品房交付给陈育彬。本案商品房至今未办理不动产权属登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：泛华公司提供的《阶段性付款产生的违约金》，系其自行计算的，且陈育彬不予认可，故对该证据，不予认定。
本院认为，泛华公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈育彬向泛华公司购买址在南安市X号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈育彬与泛华公司签订的《商品房定购书》、《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽然《商品房定购书》约定应在10日内签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，但《商品房定购书》仅是双方的预约合同，陈育彬与泛华公司已于2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，关于双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定买受人应于2014年7月31日向出卖人支付首期购房款（含定金）计223046元，而陈育彬已于2013年12月1日向泛华公司支付定金20000元，于2013年12月17日支付80000元，于2014年7月18日支付123046元，其并没有违约。《合同补充协议》虽然约定买受人应于本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续，但庭审中，陈育彬和泛华公司共同确认办理贷款事宜是由泛华公司先指定两三家银行，由陈育彬选择其中一家办理。关于泛华公司指定贷款银行的时间，陈育彬认为泛华公司是在签订贷款合同前一个星期告知他的，泛华公司认为签订《商品房买卖合同》时已告知陈育彬贷款银行。对于贷款银行的指定时间发生争议的，应由指定方泛华公司承担举证责任，因其并没有提供证据证明具体的指定时间，故贷款银行的指定时间应按陈育彬自认的为准。在泛华公司指定贷款银行一个星期后陈育彬就与兴业银行南安支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，办理完毕按揭手续，其并没有违约，故陈育彬并不存在逾期付款的违约行为，泛华公司请求陈育彬支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，泛华公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付陈育彬使用。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格，泛华公司于2018年5月17日将本案商品房交付给陈育彬，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现逾期交房已超过120日，陈育彬请求泛华公司支付从2016年10月10日至2018年6月1日（计600日），每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金42782.76元，对于符合法律规定的部分即泛华公司应支付自2016年10月10日起至实际交房之日即2018年5月17日止（计585日），每日按已付款713046元万分之一的违约金41713元，予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金……”约定，泛华公司至今未能协助陈育彬办理本案商品房的不动产权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故泛华公司应履行协助陈育彬办理本案商品房不动产权属登记的义务。至于泛华公司应承担的逾期协助办证违约金，现陈育彬自愿请求泛华公司支付自起诉之日即2019年5月9日起至实际办证之日止，每日按购房款的0.001%计算的违约金，合理合法，予以支持。泛华公司辩称，因陈育彬未能付清违约金，他们公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任，因陈育彬并不存在逾期付款的违约行为，故泛华公司的该辩称，不予采纳。泛华公司辩称，陈育彬的起诉已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，
判决如下： 一、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效后三十日支付陈育彬逾期交房违约金41713元； 二、南安市泛华投资发展有限公司应支付陈育彬自2019年5月9日起至南安市泛华投资发展有限公司履行协助陈育彬办理南安市X号房不动产权属登记的义务之日止，每日按陈育彬已付购房款713046元的0.001%计算的逾期协助办证违约金（自2019年5月9日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 三、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效后三十日履行协助陈育彬办理南安市X号房不动产权属登记的义务； 四、驳回陈育彬的其他诉讼请求； 五、驳回南安市泛华投资发展有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费870元，减半收取计435元，由陈育彬负担11元，由南安市泛华投资发展有限公司负担424元。反诉受理费490元，由南安市泛华投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 王毅刚
二〇一九年六月二十七日
书记员 李晓琳 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 微信公众号“”