广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初1833号
原告（反诉被告）：覃新明，男，1971年10月9日生，壮族，广西宜州市人，住宜州市。
被告（反诉原告）：柳州红球体育器材有限公司，住所地：柳州市鱼峰区政和路**。统一社会信用代码：91450200690212579Y。
法定代表人：覃德明，该公司总经理。
被告（反诉原告）：覃德明，男，1965年10月7日生，壮族，广西柳州市人。住柳州市城中区。
委托诉讼代理人：周艳，广西永维律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）：蒙秀珍，女，1941年5月9日生，壮族，广西鹿寨县人，住柳州市鱼峰区。 原告（反诉被告）覃新明诉被告（反诉原告）柳州红球体育器材有限公司、覃德明（反诉原告），第三人（反诉第三人）蒙秀珍租赁合同纠纷二案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，被告于2019年4月30日提出反诉，本院决定二案合并审理。于2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）覃新明，被告（反诉原告）柳州红球体育器材有限公司法人覃德明、被告（反诉原告）覃德明及其共同委托诉讼代理人周艳，第三人（反诉第三人）蒙秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）覃新明向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2005年5月23日签订《租用土地、厂房、楼房等合同书》有效；2、判令被告向原告支付拖欠租金（从2018年1月1日至2019年3月1日期间）人民币15000元，后期租金算至解除合同为止。3、由被告承担诉讼费用。 事实及理由：原告与被告二系兄弟关系。2005年5月23日，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上，签订一份《租用土地、厂房、楼房等合同书》。该合同约定，原告将位于柳州市古亭山开发区总面积为1520平方米的一块工业用地，出租给被告使用，租赁期限为五年，即租期自从2005年6月1日至2010年6月1日止，每月租金为500元。合同到期后，双方继续履行合同，但没有签订续签合同。在履行合同的过程中，双方口头变更租金每月为1000元。2018年2月，原告与被告因土地物权纠纷，诉讼到鱼峰法院，现已经做出（2018）桂0203民初734号民事判决，该判决认定被告向原告支付租金的事实。经查实，被告一系被告二开办的公司，并在原告的租赁物上经营使用至今。综上所述，原、被告签订的租赁合同是合法、有效的。为了维护原告的合法权益不受侵犯，现依照我国《合同法》有关之规定，特依法提起诉讼，恳请人民法院裁决。 被告（反诉原告）柳州红球体育器材有限公司、覃德明共同辩称：原告的诉请没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉请。2005年5月23日，被告二与原告、第三人签订《租用土地、厂房、楼房等合同书》第2条约定，租期5年，由2005年6月1日至2010年6月1日止，合同到期后，被告覃德明继续承租至2017年12月，原告继续收取租金至2017年12月，被告一的主要产品是玻璃钢制品生产销售，其经营场地原来是工业区，后改为生活区，因被告一生产的玻璃钢制品粉尘大，政府不许可生产玻璃钢制品，被告一基本停止生产，仅生产零星的补货，被告二与原告于2017年12月双方达成口头协议，从2018年1月1日起，被告不再租用原告的租赁物，原告也不将租赁物租给被告，被告从2018年1月1日起至今没有经营使用原告的租赁物，无须向原告支付租金。 第三人蒙秀珍辩称，不清楚柳州红球体育器材有限公司的经营情况。 被告（反诉原告）柳州红球体育器材有限公司、覃德明向本院提出反诉诉讼请求：1、解除反诉人与被反诉人、第三人于2005年5月23日签订的《租用土地、厂房、楼房等合同书》；2、判令反诉人从2018年1月1日起至解除合同无需向被反诉人支付租金。3、判令被反诉人向反诉人支付违约金15000元。4、反诉诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：2005年5月23日以反诉人覃德明为甲方，被反诉人覃新明、第三人蒙秀珍为乙方签订《租用土地、厂房、楼房等合同书》一份。反诉人的主要产品是玻璃钢制品生产销售，反诉人的经营场地原来是工业区，后改为生活区。因反诉人生产的玻璃钢制品粉尘大，政府不许可生产玻璃钢制品，反诉人基本停产，仅生产一些零星补货。反诉人与被反诉人于2017年12月双方达成口头协议，从2018年1月1日起反诉人不租被反诉人的租赁物，被反诉人也不将租赁物租给反诉人。之后，反诉人将自己的物品从被反诉人的租赁物陆续搬离。但被反诉人过一段时间讲他不要这个地方，过一段时间讲他不要那个地方，反诉人只得将自己的物品又搬回，如此反复的搬离。反诉人从2018年1月1日至今没有经营使用反诉人的租赁物。2018年6月25日上午约10时，被反诉人对反诉人的厂房外墙体进行砸墙，反诉人报警后，被反诉人被公安警官制止后离开。约11时，反诉人准备送货去融水县，锁门时，看见被反诉人又冲上来砸反诉人的厂房外墙，反诉人又报警。下午约18时反诉人按照公安警官的处理要求，将厂房钥匙交给当天的值班警官，该公安警官将该钥匙交给被反诉人。2018年11月8日约10时至12时，被反诉人再次来砸反诉人的厂房内墙和窗子，并被派出所带走处理。2018年11月14日被反诉人在反诉人的厂房外墙墙上写字，称反诉人侵占财产。被反诉人分别与2018年12月13日、2019年3月14日到反诉人处将反诉人的厂房大门锁头搞坏。《租用土地、厂房、楼房等合同书》中第六条约定：“租赁期间乙方不准干扰甲方的生产、经营、工作生活秩序，违者罚款3000元。”被反诉人从2018年6月25日至2019年3月14日共计5次到反诉人处干扰反诉人的生产、经营、工作生活秩序，被反诉人应当照合同约定向反诉人支付违约金。综上，反诉人提起反诉，请求法庭支持反诉人的反诉，驳回被反诉人的本诉。 原告（反诉被告）覃新明辩称，不认可被告（反诉原告）的反诉请求。反诉原告称不再续租原告的份额部分，反诉原告并没有证据加以证实。请反诉原告提供搬离时的照片、具体时间等证据。2018年6月25日，反诉被告去到红球体育器材公司，是想问反诉原告要租金，但拒绝支付，也未将钥匙交付给反诉被告，反诉被告开门进去厂房检查，不是砸墙。反诉被告问反诉原告要钥匙，但没有理会，于是反诉被告拿锤子锤墙进去，后来反诉原告报警，然后将钥匙放在民警处，反诉被告从民警那拿到了钥匙。2018年11月8日，反诉被告与去问反诉原告要房租，反诉原告称不给租金。反诉原告占用反诉被告的份额用于经营生产，拒不支付租金，因此，双方产生争执后报警，由派出所协调处理。
第三人：具体事宜不清楚。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告与被告覃德明系兄弟关系，与第三人系母子关系，被告柳州红球体育器材有限公司的法定代表人是被告覃德明。 上述涉案土地使用人几经变迁如下：1998年到2001年是被告覃德明使用。2001年到2004年是原告覃新明使用，覃新明将该地及地上建筑物租给案外人覃庆明使用。2004年9月至今，由被告覃德明使用。在该地块设立的工厂：广西柳州制革转鼓厂，广西柳州市玻璃钢厂，该厂因资金困难，始终没有投产而注销，后成立柳州古亭山恒宜玻璃钢厂，2004年11月29日经柳州市阳和工商分局同意更名为柳州市红球体育器材厂，2009年6月15日，更名为柳州红球体育器材有限公司。2012年7月10日根据柳州市公安局新城派出所证明，原坐落于古亭山南瓜岭工业园，更名为柳州市鱼峰区政和路92号。涉案的土地于2012年9月11日登记在被告柳州红球体育器材有限公司名下，土地证号为：柳国用（2012）第&tim**;×号，坐落柳州市鱼峰区政和路92号。。地号为1602013，，地类为工业用地使用类型为出让，终止日期为2059年1月9日，使用面积为1359.8㎡。 2005年5月23日，被告覃德明（甲方）与案外人覃元芬、覃新明、第三人蒙秀珍、覃忠文（乙方）签订了《租用土地、厂房、楼房等合同书》。合同约定，覃德明租用上述涉案的共有土地，租赁期限为5年。即2005年6月1日至2010年6月1日，租金为每年850元，其中，覃元芬300元、覃新明500元、蒙秀珍50元，覃忠文暂不收租金，每月25日前支付租金。租用期间内甲方应保持原建筑，新增设的项目由甲方负责，不打入投资，遇自然灾害与乙方无关。2006年1月11日，案外人覃元芬将出资土地股份转让给被告覃德明。合同到期后，被告覃德明继续承租，原告继续收取租金，租赁合同性质已转变为无固定期限租赁合同。 另查明，案外人覃忠文系原告覃新明、被告覃德明、案外人覃元芬的父亲，第三人蒙秀珍的丈夫，于2017年7月18日去逝。其出资土地的份额由第三人蒙秀珍承受。 原告覃新明与被告覃德明因涉案土地及地上建筑物的权属份额发生纠纷，双方协商未果诉至法院，本院已于2018年5月2日作出（2018）桂0203民初734号民事判决书对涉案土地的权属进行划分。确认被告柳州红球体育器材有限公司名下、坐落柳州市鱼峰区政和路92号，使用面积为1359.8㎡，国有土地使用权，原告覃新明占35.65%份额，被告覃德明占57.11%份额，被告蒙秀珍占7.24%份额； 2019年5月14日，柳州市公安局新城派出所开出证明证实，2018年6月25日12时许，覃德明（男，身份证号码4527221965××××××××，电话138××××1693）来所报警称，报警人与其弟覃新明（男，身份证号码4502221971××××××××，电话136××××5581）有经济纠纷，法院还未判决，覃新明用锤子锤墙。覃德明留了一把厂房钥匙给覃新民，覃新民当天已经来新城派出所将厂房钥匙取走，此纠纷已在新城派出所登记。 2018年11月8日，原告覃新民与被告覃德明因家庭共有财产问题发生争执，被告覃德明报警后，新城派出所民警将双方带回新城派出所进行调解，后调解不下双方愿自行走司法程序。 2018年11月10日，原告覃新明在涉案土地上的墙外写字称被告侵占财产。原告覃新明分别于2018年12月13日，2019年3月14日前往涉案厂房对其门锁进行破坏。 原、被告签订的《租用土地、厂房、楼房等合同书》到期后，被告覃德明继续承租，原告继续收取租金，被告覃德明的租金按照每月1000元缴纳至2017年12月31日。 原告覃新明，被告覃德明就涉案土地及厂房合同及租金问题协商未果诉至法院，提出前述诉讼请求。 上述本诉与反诉事实有原告、被告、第三人的陈述，原告提交的《不动产权证书》、（2018）桂0203民初734号《民事判决书》、中国南方电网电费通知单、银行回单、租金收据、《租用土地、厂房、楼房等合同书》，被告提交的《接处警记录登记表》、《证明》、光碟视听资料等证据加以证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告、第三人于2005年5月23日签订的《租用土地、厂房、楼房等合同书》是在自愿的基础上签订的，未违反法律、法规和行政强制性规定，是有效合同。由于《租用土地、厂房、楼房等合同书》约定租赁期间为2005年6月1日至2010年6月1日止，合同到期后，被告柳州红球体育器材有限公司、覃德明继续承租，原告继续收取租金，租赁合同性质已转变为无固定期限租赁合同。 1、关于合同的效力及合同的解除。由于《租用土地、厂房、楼房等合同书》约定租赁期间为2005年6月1日至2010年6月1日止，合同到期后，被告柳州红球体育器材有限公司、覃德明继续承租，原告继续收取租金，租赁合同性质已转变为无固定期限租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原告诉请确认原、被告、第三人于2005年5月23日签订的《租用土地、厂房、楼房等合同书》有效，本院予以支持。但被告反诉要求解除该租赁合同，根据无固定期限租赁合同，任何一方当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告认为该合同于2018年1月1日已解除，未提供相关的证据加以证实，原告不予认可，本院不予采信。被告反诉要求解除原告、被告、第三人于2005年5月23日签订的《租用土地、厂房、楼房等合同书》，本院予以支持。 2、关于租金问题。原告、被告、第三人签订的《租用土地、厂房、楼房等合同书》，在租赁期间，从2008年起每月支付原告租金1000元。租赁合同届满后，被告从2010年6月1日至2017年12月31日，被告一直按变更后的租金支付给原告，双方无异议。从2018年1月1日至2019年3月1日，被告尚欠原告租金15000元。从2019年3月2日起至本案判决生效之日止的租金，按照1000元/月的标准支付原告。被告反诉不支付原告2018年1月1日至解除合同之前的租金无事实和法律依据，本院对被告的反诉予以驳回。被告柳州红球体育器材有限公司并非合同的当事人，而是被告覃德明开办的公司，其租金由被告覃德明支付。 3、关于违约金。原、被告、第三人签订的《租用土地、厂房、楼房等合同书》虽然没有违约金的规定，但该合同书第三条，“租用期间乙方不准干扰甲方的生产、经营，工作，生活秩序，违者罚款3000元”。
本院认为该条款应属于违约金的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。从2018年6月25日至2019年3月14日期间，原告多次对被告的生产经营场所采取墙外写字、破坏门锁、用锤子锤墙等方式干抚被告的生产经营，其行为已构成违约，应支付被告违约金3000元。该违约金从被告尚欠原告租金中抵扣，抵扣之后，被告应支付原告从2018年1月1日至2019年3月1日租金12000元。被告反诉原告支付违约金过高，对过高部分本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，
判决如下： 一、解除原告（反诉被告）覃新明、被告（反诉原告）覃德明、第三人蒙秀珍于2005年5月23日签订的《租用土地、厂房、楼房等合同书》； 二、被告（反诉原告）覃德明应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）覃新明从2018年1月1日至2019年3月1日期间的租金人民币12000元；从2019年3月2日起至本案判决生效之日止的租金，按照人民币1000元/月的标准支付。 三、驳回原告（反诉被告）覃新明的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）覃德明的其他反诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）柳州红球体育器材有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费人民币925元（原告已向本院预交），减半收取462.5元，由原告覃新明负担，反诉案件受理费880元，由被告覃德明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 员 欧阳九林
二〇一九年六月二十七日
法官助理 邓 珊 珊
书 记 员 高 文 雪 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告的租赁合同性质已转变为无固定期限租赁合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”