陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕08民初491号
原告：闫和，男，1979年9月4日出生，汉族，陕西省靖边县人，现住陕西省靖边县。
委托诉讼代理人：李**，陕西辅衡律师事务所律师。
被告：陕西省信用再担保有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。
法定代表人：刘生远，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑士东，陕西众邦律师事务所律师。
第三人：靖边县信达商贸有限公司，住所地：靖边县。
法定代表人：高树云，该公司总经理。
第三人：高树云，男，1959年12月26日出生，汉族，陕西省靖边县人，现住陕西省靖边县。
第三人：张清芳，女，1958年3月23日出生，汉族，陕西省靖边县人，现住陕西省靖边县。
第三人：王鹏，男，1963年4月11日出生，汉族，陕西省靖边县人，现住陕西省靖边县。
第三人：张红艳，女，1961年1月19日出生，汉族，陕西省靖边县人，现住陕西省靖边县。 原告闫和与被告陕西省信用再担保有限责任公司、第三人靖边县信达商贸有限公司、高树云、张清芳、王鹏、张红艳案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫和及委托诉讼代理人李**、被告陕西省信用再担保有限责任公司委托诉讼代理人郑世东、第三人靖边县信达商贸有限公司及高树云、王鹏到庭参加了诉讼，第三人张清芳、张红艳经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告闫和起诉请求：1、依法排除位于陕西省靖边县统万路中段政府对面1幢2单元601号住宅房的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：首先，原告与第三人高树云、张清芳于2006年8月16日签订《房屋买卖合同》，合同约定高树云、张清芳将其所有的位于陕西省靖边县统万路中段政府对面R住宅房出卖给原告，该房屋建筑而积160.61平方米，房屋总价款为22万元，由原告在签订合同时一次性全额支付给第三人高树云。其次，合同签订后，第三人高树云、张清芳将该房屋实际交付给原告使用。原告在居住的过程中，一直自行管理该房屋，自行缴纳房屋的物业、水、电、及相关的契税。后因高树云、张清芳出卖的房屋所坐落的土地产权系集体产权，导致一直无法办理过户手续并非原告的过错。综上所述，原告认为，在贵院将该房屋查封前，原告与第三人高树云、张清芳之间签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且原告将该合同在靖边县公证处公证，原告按照合同的约定己经全额支付了购房款，一直居住至今，该合同己经实际履行。故原告己经实际取得了该房屋的所有权，只因房屋为联建房屋，所坐落的土地产权为集体产权，并非原告的原因未办理过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的。人民法院应予支持：在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前己合法占有该不动产；己支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。原告所购买的房屋全部符合以上要件，故应当认定原告的权利能够排除人民法院对该房屋的执行，而贵院作出的（2018)陕08执异216号执行裁定书显然侵犯了原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望贵院在依法查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。 被告陕西省信用再担保有限责任公司答辩称，案涉房产登记在被执行名下，强制执行符合法律规定。案涉房产产权证登记时间为2012年8月22日，原告在法院采取强制执行措施五年内未办理产权变更。原告所谓其不存在过错与事实不符，其不享有排除执行的权益。 第三人靖边县信达商贸有限公司答辩称，信达公司和房子没有关系，房子是高树云的。 第三人高树云答辩称，2005年修建完毕，2006年交工卖给闫和，土地证没有之前就给闫和卖了，卖了22万元，房款一次性交付。2012年土地证出来以后，六户人的土地证在一块，2013年通过公证处办理公证书，水、电都是闫和自己管理。 第三人王鹏答辩称，王鹏是信达公司的股东，信达公司用井架、加油站进行担保，扣高树云的房子王鹏不知情。高树云的房屋和担保公司的纠纷王鹏不知道。 第三人张清芳、张红艳未答辩。 本案庭审中，原告闫和向法庭提交了三组证据。 第一组证据：《房屋买卖合同》1份、靖边县公证处的（2013）靖证经字第92号《公证书》1份。证明目的：2006年8月16日，原告闫和与第三人高树云、张清芳在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同》，合同约定：第三人高树云、张清芳将其所有的位于靖边县张家畔镇统万路南政府对面A房屋出卖给原告闫和，房屋转让价款为220000元，付款方式为一次性付清，合同并就其他事项进行了约定。2013年3月8日，经原告闫和及第三人高树云、张清芳申请，三人在陕西省靖边县公证处对上述《房屋买卖合同》进行了公证。 被告陕西省信用再担保有限责任公司的质证意见：对房屋买卖合同的真实性不能确认。对公证书的真实性认可，对公证书的证明目的不认可，按照规定，公证合同必须是面签。2013年3月8日之前房屋已经满足过户要求，但是他们没有办理过户。 第三人靖边县信达商贸有限公司未质证。 第三人高树云的质证意见：房屋买卖合同上的字是我和张清芳本人签的，是真实的。 第三人王鹏的质证意见：不知道。 第二组证据：第三人高树云向原告闫和出具的《情况说明》1份、电费缴费名册1份（12页）、缴费花名册1份（共12页）、物业费缴费名册1份（5页）、工资表一份（1页）、照片12张。证明目的：1.原告闫和向第三人高树云、张清芳交付了全部购房款；2.第三人高树云、张清芳在房屋买卖合同生效后，将房屋交付给了原告，原告并对该房屋进行了装修，原告一直在该房屋居住，相关水费、电费、物业费均由原告缴纳。 被告陕西省信用再担保有限责任公司的质证意见：对情况说明的真实性不能确认。对电费、水费、物业费的真实性不予认可，因为没有坐落，也不知道是谁写的，和本案无关。对工资表的真实性无法确定，和本案没有关系。对照片的真实性不予认可，和本案没有关系。 第三人靖边县信达商贸有限公司的质证意见：信达公司和案涉房屋没有关系。 第三人高树云的质证意见：对该组证据的真实性和证明目的均认可，我们这个房没有小区名称，就是雇了一个人照看大门，没有正规物业。 第三人王鹏的质证意见：我和案涉房屋没有关系。 原告提交的第三组证据：靖房权证河西字第F号房产证1份、靖国用（2015）第169号土地使用权证1份、《契税纳税申报表》1份、《房屋（土地）权属交易征税传递单》1份、《税收完税证明》2支、增值税普通发票1支、《不动产产权测绘报告》1份及测绘收款收据1支。证明目的：与第二组证据中第三人高树云向原告闫和出具的《情况说明》共同证明：第三人高树云于2012年8月22日将房屋产权证办理完毕后，将房产证交付给了原告，2015年10月土地证办理完毕。后原告开始积极筹办过户相关事宜：原告缴纳了房屋交易的相关契税，并委托测绘公司对房屋进行测绘。因该房屋的土地为高树云、李团、牛建华、谢双艳、高原、谢二喜六人共同所有，办理房屋过户需上述五人配合，但第三人高树云与上述五人无法协商一致，其余五人不配合过户事宜，所以导致该房屋至查封前没有办理过户登记。 被告陕西省信用再担保有限责任公司的质证意见：对房屋所有权证的真实性认可。对土地证明的真实性不认可，没有原件，复印件的证号和产权证上的编号不一样。对契税申报表的真实性认可，和本案没有关系，本案合同价是22万元。对房屋（土地）权属交易征税传递单的真实性认可，和本案无关。对税收完税证明真实性认可，和本案无关，上面没有显示和案涉房屋有什么关系。对增值税普通发票，增值税应由出卖人开具，和本案无关。对不动产产权测绘报告的真实性不认可，和本案无关。 第三人靖边县信达商贸有限公司的质证意见：与信达公司没有关系。 第三人高树云的质证意见：对该组证据的真实性和证明目的均认可。 第三人王鹏的质证意见：与信达公司没有关系。 被告陕西信用再担保有限责任公司向法庭提交以下证据： 靖边县不动产登记查询证明一份、靖边县个人名下房屋登记情况查询证明一份，证明目的：1、案涉房产登记在被执行人名下，法院采取强制执行措施符合法律规定；2、案涉房产产权证登记时间为2012年8月22日，原告在法院采取强制执行措施五年内未办理产权变更手续，其主张在本案中没有过错与事实不符。 原告闫和的质证意见：对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该房产于2006年出卖给原告。 第三人靖边县信达商贸有限公司的质证意见：没意见。 第三人高树云的质证意见：对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可。 第三人王鹏的质证意见：和信达公司没有关系。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告提交的证据作如下认定： 原告闫和提交的第一组证据：《房屋买卖合同》1份、靖边县公证处的（2013）靖证经字第92号《公证书》1份。该组证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，故对其真实性和证明目的本院予以采信。第二组证据：第三人高树云向原告闫和出具的《情况说明》1份、电费缴费名册1份（12页）、缴费花名册1份（共12页）、物业费缴费名册1份（5页）、工资表一份（1页）、照片12张。该组证据与原告提供的第一组、第三组证据有关联性，且能够相互印证，故对其真实性和证明目的本院予以采信。第三组证据：靖房权证河西字第**2218号房产证1份、靖国用（2015）第169号土地使用权证1份、《契税纳税申报表》1份、《房屋（土地）权属交易征税传递单》1份、《税收完税证明》2支、增值税普通发票1支、《不动产产权测绘报告》1份及测绘收款收据1支。该组证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，故对其真实性和证明目的本院予以采信。 被告陕西省信用再担保有限责任公司提交的靖边县不动产登记查询证明（编号20190508410）、靖边县个人名下房屋登记情况查询各一份来源合法，客观真实，故对其真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年8月16日，原告闫和与第三人高树云、张清芳签订了《房屋买卖合同》，约定高树云、张清芳将其所有的位于陕西省靖边县统万路中段政府对面R住宅房出卖给原告，该房屋建筑面积为160.61平方米，房屋总价款为22万元。合同签订后，原告闫和将购房款一次性全额支付第三人高树云。第三人高树云将房屋交付原告闫和管理、使用。 2013年3月8日，原告闫和与第三人高树云、张清芳在陕西省靖边县公证处对双方签订的《房屋买卖合同》进行了公证。 2017年11月21日，本院在执行陕西省信用再担保有限责任公司与靖边县信达商贸有限责任公司、高树云、张清芳、王鹏、张红艳借款合同纠纷一案过程中，作出(2017）陕08执393号执行裁定，查封了原告闫和购买高树云名下位于陕西省靖边县长庆路中段房产一处（陕西省靖边县统万路中段政府对面1幢2单元601号住宅房)，不动产证号：012218，查封期限为三年。后原告闫和向本院提出书面执行异议。本院受理后，于2018年9月13日作出（2018）陕08执异216号执行裁定，驳回闫和的异议请求。
原告闫和对该裁定不服，于2018年10月10日向本院提起诉讼。 另查明，靖边县房产管理所靖房权证河西字第**2218号房产证记载：房屋所有权人高树云，共有情况为单独所有，房屋坐落为统万路南政府对面S，登记时间为2012年8月22日，规划用途住宅。附记：原房产证号为靖房权证第**0114号。 房屋（土地）权属交易征税传递单记载：转让方高树云，受让方闫和；房产证号靖房权证河西字第**2218号；土地证号靖国用（2006）字第3**。
本院认为，本案的焦点为原告闫和对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。 本案中，原告闫和与第三人高树云、张清芳在房屋查封之前签订了房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意见表示，合同也未违反法律规定，故该房屋买卖合同合法有效。 签订合同时原告一次性将房款全额支付第三人高树云，第三人高树云、张清芳将该房屋实际交付原告管理使用，并缴纳房屋的物业、水、电、及相关的契税等费用，房屋过户手续正在办理过程中。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，本案原告所提供的证据能够证明其在本院对争议房屋查封前与高树云签订了买卖合同并占有，且支付了全部价款，原告对争议房屋不能过户登记无过错，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告有关排除位于陕西省靖边县统万路中段政府对面1幢2单元601号住宅房执行的诉讼请求，本院依法予以支持。原告有关解除对该房屋查封措施的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下： 不得执行位于陕西省靖边县统万路中段政府对面1幢2单元601号住宅房. 案件受理费4600元，由陕西省信用再担保有限责任公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 本院作出的（2018)陕08执异216号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审判长 乔幼涛
审判员 曹小蕊
审判员 王仲民
二〇一九年六月二十七日
书记员 艾俊岐 来自：