济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0104民初4979号
原告：王静，女，1971年10月17日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：黄卫东，山东海杨律师事务所律师。
被告：山东省金志房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：高咏，董事长。
委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。
负责人：李兴，行长。
委托诉讼代理人：伊黎，男，系中国银行股份有限公司济南天桥支行风控主管。
原告王静与被告山东省金志房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司济南天桥支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人黄卫东、被告山东省金志房地产开发有限公司委托诉讼代理人张继、第三人中国银行股份有限公司济南天桥支行委托诉讼代理人伊黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王静向本院提出诉讼请求：１.判令被告继续履行双方签订的《订购住宅房协议书》，立即向原告支付“槐苑欣城”小区三号楼3单元1301室房屋；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年6月28日原、被告签订了《订购住宅房协议书》，约定原告购买被告开发的“槐苑欣城”小区（即槐荫街36号）三号楼3单元1301室住宅房，总价款650433元，其中首付款130000元，其余向第三人按揭贷款。合同签订后，原告于2009年6月28日向被告支付首付款13万元，并提交了办理按揭贷款所需材料和手续。在按揭贷款获得审批之前，原告按照被告的要求，自2009年9月起每月将月供存入被告指定的建设银行账户，自2010年8月21日开始直接将月供存入中国银行济南天桥支行的原告名下住房贷款还款账户至今。按照《订购住宅房协议书》第四条约定，房屋交付时间应为2010年12月底之前，但因被告公司内部发生股权纷争，有部分股东抽资撤离，导致“槐苑欣城”小区建设多次停工，直到2018年2月房屋才竣工验收，开始交付房屋。原告要求被告将《订购住宅房协议书》项下的房屋进行交付，被告以没有收到第三人发放的贷款为由，要求原告支付首付款以外的款项后才能交房，原告向被告出示了全部按揭贷款还款凭据后，被告依然拒绝交付《订购住宅房协议书》项下的房屋，原告为维护自己的合法权益，特依法起诉。山东省金志房地产开发有限公司辩称,原告所述的事实与理由中的陈述与实际情况不符，2009年6月28日原告与被告签订了《订购住宅房协议书》一份，该协议约定：原告订购被告开发的槐苑欣城3号楼3单元1301室，总房款为650433元，协议约定原告向被告支付预付款13万元，该协议书签订后，原告于2009年6月28日向被告预付房款13万元，后由于涉案楼房所在的项目烂尾导致涉案房屋无法按期交付，在济南市和槐荫区两级政府的协调下，成立了槐苑欣城购房权益人监督委员会，由委员会以自筹自建的形式自行完成烂尾的楼房，由被告出面协调处理以及组织施工建设，涉案的3号楼于2016年建成，建成后，由槐苑欣城购房人权益人委员会陆续向购房者交付了房屋，被告及槐苑欣城权益人委员会多次和原告电话联系，让其交清购房余款520433元，并通知其在交清剩余购房款后向其交房。但原告以其与被告还存在5号楼1单元201室的购房合同，在该购房合同中，原告认为其已经交付了部分钱款即1万8千多元，该钱款是原告支付给第三人的。原告认为该部分钱款应当计入涉案的房屋中，因此，拒绝交纳剩余的购房款，被告向原告说明了5号楼1单元201室购房的所有情况以及向银行按揭贷款的情况，告知其5号楼1单元201室与涉案的、房屋没有关系，但原告坚持将其在5号楼1单元201室钱款应当计入涉案房屋的购房款中。由于槐苑欣城权益人委员会在自筹自建过程中，极度缺乏后续建设资金，与被告在2018年5月30日将涉案的房屋出售给了案外人董家环，现涉案房屋由案外人董家环合法占有使用，该房屋已经不能再行交付给原告，原被告之间签订的《订购住宅房协议》在事实上已经履行不能，因此，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。中国银行股份有限公司济南天桥支行辩称，原告于2009年6月28日向我行申请，做了按揭贷款，按揭的房屋是槐苑欣城5号楼1单元201室，原告向我方提交了《济南市商品房买卖合同》，系由被告与原告签订的，随即原告向我们出具了被告首付款收据，首付款为141008元，涉案的其他房屋不是在我行贷款的，所以具体情况我方不清楚。涉案的3号楼3单元1301房屋与我方无关，原告不应当起诉我方当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2009年6月28日，原、被告签订《订购住宅房协议书》：甲方山东省金志房地产开发有限公司即被告，乙方王静即原告，协议约定：
一、乙方向甲方订购“槐苑欣城”小区即（槐荫街36号）住宅叁号楼贰单元拾叁层**，建筑面积138.39㎡，每平方米按4700元订购，合计金额陆拾伍万零肆佰叁拾叁元整（650433元）。乙方同意向甲方预交人民币壹拾叁万元整（130000元），作为购房预付款，银行按揭主体完工前办理完按揭手续。甲乙双方同意交房时间为2010年12底以前。合同签订后，当日原告向被告交纳预付房款13万元，被告出具收据一张。2、被告提交2009-5-1-201《商品房买卖合同》，该合同出卖人山东省金志房地产开发有限公司，买受人王静，该合同无签订日期，出卖人山东省金志房地产开发有限公司盖章，法定代表人宋绍斗盖章，买受人王静签名摁手印。合同约定，买方购买5号楼1单元201号房屋，建筑面积115.42平方米，单价每平方米4800元，总金额691008元，付款方式约定双方签署合同之日买受人付清首付款141008元，余款550000元，在银行办理20年的银行按揭，对该合同原告认可上面签名系本人所签，但签字时系空白合同。3、2009年8月4日，借款人王静，贷款人中国银行股份有限公司济南天桥支行，保证人山东省金志房地产开发有限公司，签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，编号2009年济中银天房借字84号，贷款金额55万元，期限240个月，自2009年8月4日至2029年8月4日，贷款用途：借款人支付其购买坐落于济南市槐荫区槐苑欣城5-1-201的房屋购房款，该所购房屋为借款人利用贷款购买的第一套房产，购房合同号为2009-5-1-201，所购房屋总价款691008元，该合同中原告认可王静签名系本人所签，但签字时系空白合同。2009年8月4日中国银行个人贷款凭证，借款人王静签名，原告认可其本人签名。4、山东省金志房地产开发有限公司向原告出具加盖公章无落款日期的材料载明，王静实际买房3号楼3单元13层1301室，建筑面积138.39平方米，每平方米4700元，合计650433元，首付130000元，余款520433元，办理20年的银行按揭，月供3197.02元（存款银行：建行，账户名：赵楠，存款账号：23400999801********），请于9月10日前存息，并于每月10日前存息。该材料被告并未加盖公章，下方注10年1月4日改新账号田春华，2340099980130239455。自2009年9月至2011年12月，原告每月向赵楠及田春华账户打款3197元。5、原告自2009年7月21日每月偿还中国银行贷款存入银行指定账户，账号2377********。根据原告提供的贷款已还款明细账单记载，截至2018年6月19日打印时，首次放贷日期为2009年8月4日，本金金额361935.55元，已还本金合计188064.45元，已还应收利息合计151026.09元。该证据载明2018年6月4日原告仍在偿还贷款。6、2018年5月27日被告以出卖人名义签订《济南市商品房买卖合同》以单价10000元，总价款1467900元将原、被告争议的3号楼3单元1301室（建筑面积146.79平方米），卖给董家环，因董家环系实际施工人，被告以上述房屋抵顶工程款，包括涉案房屋在内被告一共向其顶抵工程款4套房屋，即3-2-701室、3-2-130室、3-3-701室、3-3-1301室，并于2018年5月30日办理了交接手续。7、另查明，原告偿还贷款用于购买的5号楼1单元201室系2006年4月21日济南市第五人民医院团购房屋，购房人为陈静。2016年下半年房屋交付，购房人实际入住。8、原山东省金志房地产开发有限公司总经理韩雪因犯逃税罪、犯骗取贷款罪于2012年12月31日被本院以（2012）槐刑初字第181号刑事判决书判决，被告人韩雪犯逃税罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金三十万元，犯骗取贷款罪，判处有期徒刑二年，并处罚金二十万元，决定执行有期徒刑三年，处罚金五十万元，该判决书认定：2009年3月至8月期间，韩雪在任职山东省金志房地产开发有限公司总经理期间指使他人采取签订虚假购房合同和开具虚假购房预付款收据等手段，取得中国银行、中国建设银行购房按揭贷款1673万元。
本院认为，原、被告之间2009年6月28日签订的《订购住宅房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。该协议约定原告购买被告槐苑欣城小区3号楼3单元1301室，建筑面积138.39平方米。合同签订后原告按约定支付预付房款。根据被告提供的原、被告2009-5-1-201《商品房买卖合同》，原告购买被告5号楼1单元201室，并且原、被告及第三人签订了该房屋的银行按揭贷款合同，自2009年8月4日原告向中国银行支付5-1-201号贷款。根据调查，原告又购买被告一处房屋，所签合同均为空白合同。原告虽然认可本人签字，但无法确定自己又购买另一处房产，所支付的贷款系另一处房产的购房款，虽然合同签字，但不属于合同变更的情形，加之被告单位一度出现管理混乱，涉案人员触犯法律，并且犯有骗取贷款罪，从而不排除原告所签订的3-3-1301号购房合同以及贷款合同为虚假合同。另外，虽然原告一直支付银行贷款，但贷款系5-1-201号购房款，该房款实际与双方争议之房3-3-1301室房款不同，但过错不在原告，第三人依照5-1-201号贷款合同收取原告所缴纳的贷款也无过错。现5-1-201号实际购房人已经收房并入住，而原告诉讼请求要求解决2009年6月28日双方签订的《订购住宅房协议书》涉及的3-3-1301号房屋纠纷，原告按揭贷款所支付的购房款无法抵顶3-3-1301号房款，对此原告可以另行主张权利。鉴于在本纠纷中过错责任在被告，虽然被告将该争议3-3-1301房屋以工程款抵顶转卖他人，实际侵害了原告的合法权益。现原告要求继续履行合同，购买3-3-1301号的诉讼请求合理，应受法律保护。
被告辩称曾通知原告交清房款后交房，并无证据，此主张不予支持。因原告所购3-3-1301的房款并未办理银行贷款，故应当及时交清剩余房款520433元，从而保证原合同履行。鉴于该房被告已出售给案外人，故原告要求立即交付“槐苑欣城”小区三号楼3单元1301室房屋的请求本院无法支持。为妥善解决纠纷，维护当事人的合法权益，据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条规定，
判决如下：
一、原告王静与被告山东省金志房地产开发有限公司2009年6月28日签订的《订购住宅房协议书》有效。自本判决发生法律效力之日起十日内，原告王静支付被告山东省金志房地产开发有限公司剩余房款520433元，双方继续履行《订购住宅房协议书》，逾期不交，原告王静与被告山东省金志房地产开发有限公司签订的《订购住房协议书》终止；
二、驳回原告王静对第三人中国银行股份有限公司济南天桥支行的诉讼请求；
三、驳回原告王静的其他诉讼请求。案件受理费5152元，由被告山东省金志房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 刘梅
二〇一九年六月二十七日
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