广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终575号
上诉人（原审被告）:程慈诺，女，2006年10月6日出生，汉族，住广东省河源市。
法定代理人：程丽珍，女，1977年10月16日出生，汉族，住广东省河源市。系程慈诺的母亲。
委托诉讼代理人：黄雪光，广东广淼律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：保利（海陵岛）房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市。
法定代表人：唐翔，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。
上诉人程慈诺因与被上诉人保利（海陵岛）房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程慈诺上诉请求：
一、撤销原审判决，改判支持程慈诺的一审诉讼请求（含请求退还已预交的费用26680元）；
二、本案一、二审诉讼费用由保利房地产公司承担。事实与理由：
一、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定合同有效，是认定事实及适用法律错误。（一）程慈诺起诉请求确认《商品房买卖合同》无效的主要理由不是保利房地产公司是否具备预售资格及能否办理出房产证，而是保利房地产公司在《商品房买卖合同》中把阳府国用(2011)第XXX号土地使用证用在涉案N区产权式酒店XXX房销售中，存在欺诈行为。（二）一审法院既己查实N区产权式酒店XXX房并非双方《商品房买卖合同》中载明的编号为阳府国用(2011)第XXX号的土地，而是位于编号为粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号土地上，却认为只是瑕疵，是没有事实和法律依据的，理由如下：1.保利房地产公司在房地产行业深耕多年的有名的房地产开发企业，根本不可能无知到把别的土地使用证用在涉案商品房销售中，这种行为明显不是瑕疵，而是欺诈。既然阳府国用(2011)第XXX号国有土地已经涵盖了涉案商品房土地，保利房地产公司没有将该土地证号载在《商品房买卖合同》中，明显是为了追求经济利益，故意张冠李戴，上骗政府房管部门，下欺消费者。２.通过查看阳府国用(2011)第XXX号的土地，该土地在2011年已经办理，而粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号土地在2017年才办理出国土证，本案的《商品房买卖合同》签订的日期是2013年12月23日，即在2013年涉案商品房销售时，涉案商品房是不合法的。３.至于阳府国用(2011)第XXX号的土地和编号为粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号土地是否均从坐落于阳江市海陵岛十里银滩西区SXX、SXX、SXX号编号为阳府国用（2011）第XXX号国有土地分割出来，与《商品房买卖合同》是否有效不存在关联性。我国法律明确规定，“房地合一”、“房随地走”，阳府国用(2011)第XXX号国有土地已经涵盖了涉案商品房，又要分证原因不明。如分证，在建设涉案商品房建设前，并没有分出粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号土地。４.一审法院认定保利房地产公司的行为属于瑕疵行为与我国法律相悖，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》中明确规定房地产开发、预售、销售的要求，如果保利房地产公司的这一行为被认定为瑕疵行为，则我国法律将形同虚设，毫无权威可言。除非我国法律或司法解释有明确规定，在商品房预售时未取得土地使用权但在诉讼时已经取得，则合同有效；或开发商在商品房合同中列明的内容虽不合法，但事后补正则合法。否则，一审法院认定保利房地产公司的行为为瑕疵，与法相悖。
二、本案《商品房买卖合同》的目的能够实现，是否能办理出房产证不是程慈诺提起诉讼的理由，更不是程慈诺的目的。程慈诺追究的是《商品房买卖合同》列明的内容不合法、不真实，保利房地产公司存在欺诈行为，请求法院确认合同无效。阳江市海陵岛经济开发实验区不动产登记中心出具的《情况说明》可以证实，N区产权式酒店并不在阳府国用（2011）第XXX号的土地上，就充分证明保利房地产公司提供虚假国有土地使用证号，隐瞒事实，导致程慈诺签订了《商品房买卖合同》并支付购房款。
三、保利房地产公司并不能提供国土、房管或规划部门出具相关证明，证明其开发N区产权式酒店的合法性，仅仅提供国土证复印件，并不能在证明其行为的合法性。综上，涉案商品房虽然现在可以办理房产证，但不能掩盖保利房地产公司在开发N区产权式酒店过程中的非法行为，一审法院未能正确归纳案件争议焦点，导致认定事实错误，适用法律错误，判决错误，请求二审法院支持程慈诺的上诉请求。保利房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。程慈诺向一审法院起诉请求：
一、请求判令保利房地产公司与程慈诺于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20XXX05）无效；
二、判令保利房地产公司全额退回房款714763元；
三、判令保利房地产公司欺诈销售以房款一倍714763元赔偿给程慈诺；
四、判令保利房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明的事实：2013年12月23日，保利房地产公司（出卖人）与程慈诺（买受人）签订编号为20XXX05号《商品房买卖合同》，合同主要约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于阳江市XXX区编号为阳府国用（2011）第XXX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，该地块土地面积为712262平方米，规划用途为体育设施、旅馆业、居住，土地使用权年限自2012-01-13至2080-02-28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为保利.银滩，建设工程规划许可证号为44XXX12，施工许可证号为44XXX01；第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字20XXX01号；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：N区产权式酒店503房。建筑面积共66.89平方米，其中套内建筑面积47.45平方米，分摊面积19.44平方米。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；第四条计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米15063.50元，总金额714763元整；第六条付款方式及期限：一次性付款，首期房款285905元整于2013年12月23日前付清，余款428858元整于2014年1月23日前付清；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条交付期限：出卖人应当在2014年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；4、该商品房虽已具备交付使用条件，买受人应支付的全部房款及违约金（如有）必须到出卖人账户，买受人方可收楼；第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；等等；合同还约定了其他条款。程慈诺及其监护人程丽珍，保利房地产公司及其法定代表人均在合同上签名盖章予以确认。同日，程慈诺、保利房地产公司双方补充签订了一份《补充协议》，主要约定：
九、关于“买卖合同”第十五条“关于产权登记的约定”：3、买卖合同第十五条所约定的“90日”的期限是指甲方办理商品房初始登记的时限，以及买卖合同第十五条所约定“规定期限”是指商品房交付使用后720天内；4、乙方须在交接商品房时或在甲方通知的时间内签署一切必要的文件，并向甲方提交办理产权登记所需的全部资料及缴纳相关税费，否则甲方不承担延期办理其产权证的责任。等等。签订合同后，程慈诺按时向保利房地产公司支付了全部购房款共714763元，并向保利房地产公司预缴了办证税费26680元（18680元+8000元），保利房地产公司亦按时在2014年8月28日前将涉案商品房交付给程慈诺。在办证过程中，保利房地产公司代程慈诺缴纳了房屋契税21442.89元，办证服务费300元，住宅专项维修基金4488.66元和房屋所有权登记费550元，合共26781.55元。目前，涉案商品房尚未取得不动产权证书。程慈诺主张保利房地产公司在未取得N区产权式酒店（海王星）土地使用权的情况下提供A区阳府国用（2011）第22-1196号土地使用证号代替N区（海王星）土地使用证骗取预售许可并销售商品房，已构成违法，向一审法院提起诉讼。庭审中，保利房地产公司确认编号为阳府国用（2011）第XXX号土地上开发了海陵岛XXX区保利.银滩XX区，部分L区建的是商品房、酒店式公寓、产权式酒店等类型。涉案的阳江市海陵岛十里银滩西区保利.银滩N区产权式酒店XX房位于编号为粤（2017）阳江市（海陵区）不动产权第00XXX64号不动产权证所载明的土地，产权登记日期为2017年11月25日。庭审中，程慈诺向一审法院提供一份由阳江市海陵岛经济开发试验区不动产登记中心档案室出具的《证明》，主张保利房地产公司一直未提供涉案商品房所在土地的宗地号，保利房地产公司在销售涉案商品房时未取得N区土地使用权，双方签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。该《证明》主要载明：兹有权属人程慈诺（身份证：44XXX20）的房产座落于阳江市XXX区保利.银滩N区产权式酒店XX房，于2014年4月17日在我中心办理了预售预告登记，由于开发商一直还没提供土地宗地号资料给我中心录宗，所以至今还没有办出该房产的不动产权证书。另查明，坐落于阳江市海陵岛十里银滩西区SXX、SXX、SXX号国有土地的编号为阳府国用（2011）第XXX号，土地使用权人为保利房地产公司，产权登记日期为2011年1月17日。保利房地产公司在开发建设阳江市海陵岛十里银滩西区的过程中，因业务需要，保利房地产公司将编号为阳府国用（2011）第XXX号土地分割为八块土地并相应办理了八个国土证，其中，编号分别为阳府国用（2011）第XXX号、阳府国用（2011）第XXX号、阳府国用（2011）第XXX号、阳府国用（2011）第XXX号、阳府国用（2011）第XXX号、阳府国用（2011）第XXX号的六块土地的产权登记日期均为2012年1月13日，编号为阳府国用（2012）第XXX号土地的产权登记日期为2012年9月19日，编号为粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号的土地的产权登记日期为2017年11月25日。涉案商品房即位于编号为粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号的土地。再查明，阳江市XXX区保利.银滩N区产权式酒店XXX房、XXX房均已取得不动产权证书，涉案商品房已经具备办理产权登记的条件。一审法院认为：本案是程慈诺、保利房地产公司因履行《商品房买卖合同》及补充协议产生的纠纷，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否具有法律效力。对此，分析如下：编号为阳府国用（2011）第XXX号的土地和编号为粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号土地均是从坐落于阳江市XXX区SXX、SXX、SXX号编号为阳府国用（2011）第XXX号的土地中分割出来，国有土地使用权人均是保利房地产公司，且保利房地产公司向程慈诺预售涉案商品房时已取得了预售许可证，程慈诺对涉案商品房所在的具体方位、房号都是清楚的，保利房地产公司对涉案土地的权属人没有欺诈的故意。涉案商品房所在土地亦已于2017年11月25日取得编号为粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号不动产权证书，在本案起诉前已经具备办理产权登记的条件，同属N区商品房的部分业主已经取得了不动产权证书，保利房地产公司亦愿意配合程慈诺尽快办理涉案商品房的产权登记手续，涉案《商品房买卖合同》完全具备继续履行的条件，双方买卖房屋的目的是完全可以实现的，故双方签订的《商品房买卖合同》属有效合同。尽管保利房地产公司销售的涉案商品房所在位置并非双方于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》中载明的编号为阳府国用（2011）第XXX号的土地，而是位于编号为粤（2017）阳江市（海陵岛）不动产权第00XXX64号土地上，保利房地产公司的上述行为存在瑕疵，但这不能据此认定保利房地产公司的行为构成欺诈。程慈诺主张保利房地产公司用欺诈的行为欺骗其签订本案的《商品房买卖合同》，属无效合同，并请求保利房地产公司全额退回房款714763元，以房款一倍714763元赔偿给程慈诺，均理据不足，不予支持。若程慈诺认为保利房地产公司存在逾期办理产权登记的行为，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，
判决如下：驳回程慈诺的全部诉讼请求。一审案件受理费8832元，由程慈诺负担。二审审理期间，程慈诺提供以下证据：视频资料一份，拟证明程慈诺与保利房地产公司签订《商品房买卖合同》时所购买的N区产权式酒店XX房的土地是没有土地使用权证的，该土地也不是由阳府国用(2011)第XXX号的土地分割出来的，双方签订的上述合同是无效的。经质证，保利房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为该证据不能证明程慈诺所主张的事实。本院
经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议焦点：涉案《商品房买卖合同》及补充协议是否属有效合同，本案应否支持程慈诺的诉讼请求。保利房地产公司与程慈诺签订《商品房买卖合同》和补充协议，程慈诺向保利房地产公司购买涉案N区产权式酒店503房，是双方真实意思表示。保利房地产公司在预售该房屋给程慈诺时虽未取得涉案房屋所在土地的土地使用权证及预售许可证，并且拟销售给程慈诺的房屋所在的土地并不是《商品房买卖合同》中载明的编号为阳府国用（2011）第XXX号的土地，但程慈诺及其法定代理人程丽珍在购买该房屋时清楚其是购买N区的房屋，并清楚该房屋所在具体位置及价格，而且保利房地产公司在程慈诺支付该房屋价款后，按合同约定的时间将涉案的房屋交付给程慈诺使用，履行了合同的主要义务，程慈诺订立合同的目的基本实现，保利房地产公司主观上不具备欺诈程慈诺的故意；程慈诺亦未能提供证据证明因履行该合同而给其造成经济损失，程慈诺主张保利房地产公司以欺诈形式销售涉案房屋给其的理据不足，应不予采纳。保利房地产公司提供的证据证明，在程慈诺提起本案诉讼前，保利房地产公司已取得涉案房屋所在土地的使用权证，具备办理房屋权属登记的条件，同属N区商品房的部分业主已经取得了不动产权证书，因此，程慈诺购买的涉案房屋在本案起诉前可以办理产权登记手续，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效正确，应予以维持。上述合同及补充协议有效，双方应继续履行。程慈诺在接收涉案房屋多年后以保利房地产公司存在欺诈为由，主张双方签订的《商品房买卖合同》无效，应返还购房款及赔偿一倍购房款损失的理据不足，应予以驳回。综上所述，程慈诺的上诉理据不足，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17665元，由程慈诺负担。本判决为终审判决。
审 判 长 林 广
审 判 员 何桂霞
审 判 员 施震宇
二〇一九年六月二十七日
法官助理 陈欢欢
书 记 员 詹礼迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”