广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初637号
原告：李小莉，女，1983年7月7日出生，汉族，住江西省萍乡市。
委托诉讼代理人：陈扬骏，广东泰旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周徐海，广东泰旭律师事务所律师。
被告：李保，男，1980年8月10日出生，汉族，住广西北流市。
委托诉讼代理人：曾秋梅，广东莞信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢嘉慧，广东莞信律师事务所实习律师。
被告：顾玉海，男，1986年2月1日出生，汉族，住广西北流市。
委托诉讼代理人：徐超，广东广田律师事务所律师。
原告李小莉与被告李保、顾玉海案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告李小莉本人及其委托诉讼代理人陈扬骏、周徐海，被告李保的委托诉讼代理人曾秋梅、卢嘉慧，被告顾玉海的委托诉讼代理人徐超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，在李保诉顾玉海民间借贷纠纷一案中，东莞市第一人民法院作出民事裁定书查封了顾玉海位于东莞市常平镇司马村房屋。但原告与被告顾玉海于2017年6月26日签订《房地产买卖居间合同》，约定房屋总价款为870000元，李小莉在合同签订时向顾玉海支付定金350000元，剩余房款通过银行贷款支付，顾玉海在定金支付后将房屋交付给李小莉。原告在2017年6月26日向顾玉海支付定金后，顾玉海将钥匙及房屋进行了交付，但是由于合同履行过程顾玉海涉嫌刑事犯罪被刑拘，其又怠于履行相关手续，故原告在2017年10日向东莞市第三人民法院起诉，诉讼过程中顾玉海仍拖欠开发商及中国农业银行股份有限公司首付款和房屋抵押款，原告为继续履行合同代其偿还相关款项，至此原告向被告顾玉海支付的的费用已经远超过了房屋的价款。目前该案仍在东莞市第三人民法院审理阶段。
原告作为案涉房屋的买受人已经与被告顾玉海签订合法有效的书面合同、房屋已经交付且由原告实际占有、原告已经支付了所有房款、案涉房屋不能过户原因在于顾玉海，故根据相关法律规定，东莞市第一人民法院不应对涉案房屋进行查封。为维护自身的合法权利，原告依法起诉，请求：1、法院撤销（2018）粤971执异478号执行裁定书并解除对东莞市常平镇司马村房产的查封；2、确认上述房产归原告所有；3、判决本案受理费由二被告承担。
被告李保答辩称，原告在法院查封前并未合法占有和使用案涉房屋，目前该房屋仍是毛坯状态且原告亦未能提交入住费、预存水电费等缴费凭证证明其已经合法占有的事实。并且原告没有支付完毕所有房款，其陈述支付350000元定金没有转账凭证，其余代顾玉海支付的款项也没有获得其授权，部分费用的支付没有依据。
被告顾玉海答辩称，第一、案涉房屋仍登记在顾玉海名下，不应支持原告要求确权的请求；第二、原告陈述已经通过中介支付350000元定金给我方，但我方实际只收到210000元，现无法联系中介，原告亦未提交相关凭证故无法核实其是否已经全额支付；第三、关于交付，案涉房屋为毛坯不能居住，且案涉房屋一直存在欠费停电的情况，且我方也并未交过钥匙给原告；第四、房屋无法过户并非我方原因造成。综上，请求法院驳回原告请求。
经审理查明，2018年8月10日，我院依据（2018）粤1971民初19082号《民事裁定书》查封本案位于东莞市常平镇司马村房屋；2018年10月30日，我院依据（2018）粤1971民初32252号《民事裁定书》轮候查封该房屋。2018年11月20日，我院解除（2018）粤1971民初19082号对该房屋的查封，（2018）粤1971民初32252号案件的查封自动转为首封。李小莉以其系该房屋买受人和权利人为由提出执行异议，请求撤销（2018）粤1971民初32252号民事裁定书，解除对东莞市常平镇司马村房产的查封。我院审查后，作出（2018）粤1971执异478号执行裁定书，驳回了李小莉的异议申请。李小莉对此不服，提起本案诉讼，诉如所请。2017年6月26日，顾玉海、李小莉和东莞市融建房地产代理有限公司（以下均称“融建公司”）签订《房地产买卖居间合同》，由李小莉以申请银行按揭方式购买顾玉海名下的位于东莞市常平镇司马村房，价格为870000元。合同载明，案涉房屋尚未办理产权证，且房款尚未付清抵押于中国农业银行。签订合同后，顾玉海于当日向李小莉出具《收款收据》，载明收到李小莉支付的定金350000元。2017年7月31日，顾玉海因涉嫌非法拘禁罪被羁押，后经东莞市第三人民法院作出（2017）粤1973刑初2405号《刑事判决书》判处其刑期至2018年8月30日。由于顾玉海被羁押，李小莉无法办理赎楼和后续手续，故由中介公司工作人员肖玮前往顾玉海羁押处要求其出具授权委托书代为办理相关手续。2018年4月9日，东莞市公证处出具《公证书》，载明顾玉海委托肖玮代为办理案涉房屋的不动产查档、查册、申办领取不动产权证、办理不动产按揭登记手续、赎楼相关手续、不动产注销抵押登记手续等。2018年4月25日，李小莉的丈夫谢益金向东莞市金田投资实业有限公司转款共计83370元；2018年4月26日，谢益金向肖玮转款共计441100元，同时，肖玮则在分别代顾玉海支付案涉房屋的贷款、受理费、保全费、律师费等共计441056.65元。李小莉主张，由于顾玉海在购买案涉房屋时，还拖欠东莞市金田投资实业有限公司的首期楼款被东莞市金田投资实业有限公司起诉，且存在逾期支付案涉房屋的银行贷款，为了顺利办理过户手续，故其全额支付了前述费用，并提交了东莞市金田投资实业有限公司起诉顾玉海的（2017）粤1973民初13880号民事判决书以及支付相关款项的银行转账凭证、贷款合同、收据等。李小莉亦就其与顾玉海和融建公司签订的《房地产买卖居间合同》在东莞市第三人民法院提起了诉讼，请求法院判令顾玉海继续履行合同，解除案涉房地产的抵押登记并配合原告向银行办理按揭贷款、配合将案涉房产过户给原告并判令被告支付违约金及利息、居间费、律师费等。东莞市第三人民法院于2018年12月28日作出（2017）粤1973民初13846号民事判决书，认定顾玉海在履行《房地产买卖居间合同》中存在违约行为，但认为案涉房屋存在司法查封行为不具备办理过户手续条件未支持李小莉关于要求过户的诉讼请求。该案目前正在二审审理中。另外，2018年7月12日，案涉房屋进行了产权登记，登记权利人为顾玉海，房产证号，目前该产权证原件由李小莉持有，其表示由于代偿还银行贷款后成功办理了产权证，但顾玉海不配合办理过户登记，导致案涉房屋至今仍登记于顾玉海名下。上述事实，有民事判决书、民事裁定书、房地产买卖居间合同、按揭贷款合同、收款收据、银行流水、公证书等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点为李小莉要求停止对位于东莞市常平镇司马村房产的查封的依据是否充分。李小莉与顾玉海就案涉房产的买卖签订了《房地产买卖居间合同》，从相关收款收据、银行转账记录等可知，李小莉已经支付了定金350000元、并代顾玉海支付了拖欠开发商的款项83370元和银行按揭贷款等441056.65元，共计874426.65元，已经完全履行购买房产买受人的付款义务。而且，根据《房地产买卖居间合同》的约定，支付定金后买方可自由使用房屋，结合中介机构融建公司出具的相关交易情况说明和李小莉提交的钥匙和门禁系统的照片等，李小莉主张在支付定金后双方已经交付房屋的主张具有合理性，也有相关的证据予以支持。最后，由于顾玉海的其他经济纠纷导致案涉房产被查封，无法办理产权变更登记手续，李小莉对此并无过错。故依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，李小莉诉请要求停止对案涉房屋的查封、执行符合法律规定，本院予以支持。至于李小莉要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。由于案涉房屋目前登记于顾玉海名下，且李小莉基于其与顾玉海的房屋买卖合同关系需要顾玉海配合将房屋产权登记至其名下已另案提起了诉讼主张权利，本院对李小莉的确权请求，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，
判决如下：
一、解除对位于东莞市常平镇司马村房屋的查封，停止对该房屋的执行。
二、驳回原告李小莉的其他诉讼请求。本案受理费12500元，由被告李保负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄 薇
人民陪审员 莫翠娴
人民陪审员 何丽芳
二〇一九年六月二十六日本件与原本核对无异
书 记 员 袁苑儿