山东省潍坊市奎文区人民法院 山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0705民初931号
原告：许登安，男。
委托诉讼代理人：张亚东，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
被告：田永生，男。
委托诉讼代理人：闫西香，山东权邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜鸯鸯，山东权邦律师事务所律师。
被告：山东樱园建筑工程有限公司，住所地潍坊市奎文区樱前街88号。
法定代表人：高立吉，总经理。
委托诉讼代理人：葛言，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 原告许登安诉被告田永生、山东樱园建筑工程有限公司（樱园建筑公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张亚东、被告田永生委托诉代理人闫西香、杜鸯鸯、被告樱园建筑公司委托诉讼代理人葛言到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令二被告共同赔偿原告损失353194元；2、二被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2014年8月1日，原告许登安从二被告处分包山东富迪置业有限公司开发的樱海玉苑4#楼内墙抹灰工程，并约定工程款优先以房屋首付款抵顶支付。2014年8月22日，经原告与二被告协商，由原告以其儿子许殿鑫名义与山东富迪置业有限公司签订认购书，以617740元的价格认购樱海玉苑4号楼1-1303房屋，该房屋首付款以上述工程款抵顶支付。后因二被告延迟支付购房首付款，上述房屋价格上涨至970934元，导致原告遭受损失。为维护原告权益，特诉至法院。 被告田永生答辩：原告起诉无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。1、原告的主体不适格；2、被告田永生的主体不适格，原告与被告田永生之间不存在委托代理关系，原告与樱园建筑公司签订的内墙抹灰分包合同，合同主体为原告与樱园建筑公司，田永生仅是该公司的工作人员，支付工程款是樱园建筑公司的义务，与田永生无关；3、许殿鑫签订房屋认购书时尚未达到该工程的付款条件；4、建设工程施工合同关系与房产买卖合同关系系两个法律关系，不能混为一谈，其中建设工程施工合同的主体为原告与樱园建筑公司，与田永生无关，其次房屋买卖合同关系的主体为许殿鑫与开发商，与田永生无关。 被告樱园建筑公司答辩：
一、原告主体不适格，答辩人与原告之间不存在委托合同关系，原告对涉案房屋不享有所有权，其无权以自己的名义向答辩人主张房屋涨价的损失；答辩人自始至终没有与原告有建立委托合同关系的意思表示，也未与之签订相应的合同。
二、答辩人对涉案工程所欠付的工程款有支付义务，但本案原告的诉求并非工程欠款，答辩人没有支付义务或赔偿责任。房屋认购时尚未达到建设工程施工合同约定的付款条件，房屋认购与答辩人无关。田永生对房屋涨价损失的承诺不构成答辩人的赔偿义务，答辩人从未承诺对房屋涨价承担责任，答辩人与原告之间并未就涉案房屋的涨价损失达成过任何协议。4、建设工程施工合同关系与房屋买卖合同关系是两个完全不同的法律关系，不能混为一谈。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了许殿鑫出具的证明、《内墙抹灰分包合同》、工程量计算表、认购书、收款收据、田永生出具的证明、关于樱海玉苑4#楼工程款拨付及4-1-1303房屋的情况汇报、关于许登安信访事宜的回复函、田永生出具并经过山东富迪置业有限公司经理王乐明签字的证明、收款收据、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、住宅专项维修资金专用票据。被告樱园建筑公司提供了证据《建设工程施工合同》，被告田永生未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：许殿鑫出具的证明载明的“其于2014年8月22日与山东富迪置业有限公司签订认购书，认购樱海玉苑4-1-1303房屋，房屋价款617740元。2018年2月27日签订商品房买卖合同，总房款970934元”的事实与原告提交的其他证据能够相互印证，本院予以确认，其他内容本院不予确认。田永生称2018年1月16日出具的承诺书系其在胁迫情况下出具，但未提供证据证明自己的主张，该证据本院确认为有效证据。被告樱园建筑公司提交的证据《建设工程施工合同》与本案待证事实无关，本院不予采信。
经审理查明，本院认定事实如下： 2014年8月1日，原告许登安与被告田永生签订《内墙抹灰分包合同》，约定：工程名称为樱海玉苑4#楼，甲方为山东樱园建筑工程有限公司，乙方为许登安内墙抹灰班组，承包方式为人工类单包12.5元每平方米；付款方式：乙方施工过程中甲方不支付工程款，竣工验收后由甲方支付乙方工程款的80%（先从本次支付工程款中扣除由甲方垫付的住房首付款），剩余工程款工程割算完毕后付清。许登安、田永生在合同落款处签字捺手印。2018年1月6日，经田永生确认，内墙抹灰工程款为280165元。 2014年8月22日，原告许登安之子许殿鑫与山东富迪置业有限公司签订认购书，认购樱海玉苑4号楼1-1303房屋，房屋面积116.71元，认购单价为5550元/㎡，房屋总价为647140元，备注房款优惠3万元，故房屋总价为617740元。同年8月26日，许殿鑫向山东富迪置业有限公司缴纳房屋认购费1000元。 2018年1月16日，田永生向原告出具承诺一份，载明：2014年8月22日签购房协议，一直推迟到今日未上交购房首付款，房价由2014年8月22日签购房协议上涨到今日的房价差额给许登安造成的损失，由我自愿承担。签购房号为樱海玉苑4区1号1303房。田永生签字捺手印。庭后被告田永生提交书面说明一份，称该承诺系在许登安带多人对其进行非法跟踪、限制人身自由、进行人身攻击的情况下，为了其人身安全被迫出具的。但被告田永生未提交证据予以证明。 2018年1月17日，山东富迪置业有限公司向奎文区住建局出具的《关于樱海玉苑4#工程款拨付及4-1-1303房屋的情况汇报》中载明：4#住宅楼由山东樱园建筑工程有限责任公司总承包，项目经理为田永生。许殿鑫于2014年8月26日交付定金1000元认购了4-1-1303房屋，但未交付其他款项。关于4-1-1303房屋与乙方抵顶工程款问题，该公司未与田永生达成任何口头及书面协议，不存在用该房产抵顶田永生工程款问题。 2018年1月24日，被告山东樱园建筑工程有限公司致奎文区清欠办的《关于许登安信访事宜的回复函》载明：田永生已与许登安达成共识，双方均认可以樱海玉苑4#楼一套房产的部分房款抵顶许登安的工程款。 2018年2月12日，田永生出具证明一份，载明：同意樱海4#楼内墙抹灰人工费300000（叁拾万元整）用于抵扣4#楼1-1303部分房款。田永生、许登安、山东富迪置业有限公司经理王乐明签字确认。 2018年2月26日，山东富迪置业有限公司以工程款30万元抵顶了樱海玉苑4-1-1303相应价值的房款，并向许殿鑫出具30万元的收款收据。 2018年2月27日，许殿鑫与山东富迪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买樱海玉苑4-1-1303房屋，房屋单价为每平方米8319.2元，总价款为970934元。
本院认为，原告提供的证据《关于樱海玉苑4#楼工程款拨付及4-1-1303房屋的情况汇报》可以证实樱海玉苑4#住宅楼系由被告山东樱园建筑工程有限公司承包建设，被告田永生为项目经理。对于田永生的身份，被告樱园建筑公司亦未作出抗辩，且认可对所欠工程款有支付义务。因此，《内墙抹灰分包合同》的合同相对方为被告樱园建筑公司与原告。该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院确认为有效合同。本案的争议焦点为：（一）许殿鑫签订房屋认购书时，是否达到了《内墙抹灰分包合同》约定的付款条件？（二）原告许登安与二被告是否达成了委托付款合同关系？（三）原告是否为适格主体？（四） 二被告对原告主张的房屋差价损失353194元是否负有共同赔偿义务？ 对于争议焦点问题一 《内墙抹灰分包合同》约定：乙方施工过程中甲方不支付工程款，竣工验收后由甲方支付乙方工程款的80%（先从本次支付工程款中扣除由甲方垫付的住房首付款），剩余工程款工程割算完毕后付清。庭审中原告主张竣工验收是指抹灰工程验收，二被告主张竣工验收是指4#楼总体工程竣工验收。该合同第六条特定事项第5项：乙方施工过程中甲方不支付工程款，乙方施工人员工资由乙方项目负责人自行解决，如发现乙方有施工人员上访，甲方有权利责令乙方退场且由甲方支付的房屋首付款的房屋归甲方所有。第6项：乙方内墙抹灰分项工程完成且分户验收通过之前，甲方支付的房屋首付款的房屋归甲方所有。上述约定可以证明，用工程款抵顶房屋首付款已经双方合意，且约定在原告施工过程中，存在违约情况下甲方支付首付款的房屋归甲方所有。在时间节点上，甲方即被告樱园建筑公司在原告施工过程中即已负有垫付房屋首付款的义务。因此垫付房屋首付款不以竣工验收为前提条件。二被告答辩许殿鑫签订房屋认购书时不满足付款条件，不负有付款义务，与事实不符，本院不予采纳。 对于争议焦点问题二 《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，被告樱园建筑公司负有向原告支付内墙抹灰工程款的义务。如前所述，原、被告在《内墙抹灰分包合同》中约定甲方用垫付住房首付款的方式向原告支付部分工程款，被告樱园建筑公司应依约垫付住房首付款，即代原告向房屋出售方支付住房首付款，系受托人，原告系委托人。该垫付款项行为符合委托代理法律关系特征，原告与被告樱园建筑公司构成委托代理关系。原告诉求二被告承担因未履行垫付住房首付款义务导致房屋价格上涨造成的损失，未涉及房屋买卖合同关系内容，亦未涉及内墙抹灰分包合同关系中工程施工等内容。原告以委托代理合同关系起诉符合法律规定，本院予以确认。二被告相关答辩意见，本院不予采纳。 对于争议焦点问题三 二被告答辩称原告不是本案适格主体，对此，
本院认为，原告与二被告约定的系由被告樱园建筑公司垫付住房首付款，至于房屋是以谁名义购买，对被告的垫付义务均无影响，被告依约垫付即可，与房屋买卖合同系谁与山东富迪置业有限公司达成，房屋登记于谁的名下无关。被告未依约如期垫付住房首付款，原告作为与本案有直接利害关系的当事人，向本院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，是适格的原告。二被告相关答辩意见，于法无据，本院不予采纳。 对于争议焦点问题四 《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。被告樱园建筑公司明知负有垫付住房首付款的义务却未支付，符合上述法律规定，对原告因房屋价格上涨造成的损失353194元负有赔偿义务。被告田永生出具承诺，自愿对上涨的房价差额承担责任，系对自己民事权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。
原告起诉被告田永生与被告樱园建筑公司共同承担赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。二被告相关答辩意见，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，
判决如下： 一、被告山东樱园建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许登安损失353194元； 二、被告田永生对上述损失承担共同还款责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6598元、申请费2286元，共计8884元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 赵汝民
人民陪审员 王**
人民陪审员 童金凤
二〇一九年六月二十六日
书 记 员 王丽丽 微信公众号“”