广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初1702号
原告：佛山市三水鸿发机械五金厂，住所地佛山市三水区芦苞镇工业基地Ｃ区7-2号自编1号厂房，统一社会信用代码：91440607Ｘ17671636Ｅ。投资人：卢步云，男，1963年6月2日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托诉讼代理人：郭志祥，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何定华，广东循理律师事务所律师。
被告：谢明升，男，1964年1月20日出生，汉族，户籍所在地：湖南省株洲市荷塘区，现住址：佛山市三水区，?
被告：陈娟，女，1975年9月7日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，现住址：佛山市三水区。
被告：李敏华，男，1972年10月30日出生，汉族，现住佛山市南海区。
被告：郭震华，男，1977年3月30日出生，汉族，现住广东省深圳市龙岗区。被告三、四的共同
委托诉讼代理人：肖应华，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被告三、四的共同
委托诉讼代理人：彭文健，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师。
原告佛山市三水鸿发机械五金厂（以下简称鸿发五金厂）诉被告谢明升、陈娟、李敏华、郭震华租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿发五金厂的委托诉讼代理人何定华，被告李敏华、郭震华的共同委托诉讼代理人肖应华到庭参加诉讼。被告谢明升、陈娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿发五金厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告谢明升、李敏华、郭震华于2011年7月30日签订的《厂房租赁合同书》；2.判令被告谢明升、李敏华、郭震华立即向原告返还案涉厂房（含办公楼）、厂房宿舍；3.判令被告谢明升、李敏华、郭震华立即向原告支付2019年1月份、2月份、3月份厂房（含办公楼）、宿舍租金共172062元及至实际清偿全部租金之日止的违约金（违约金以每月拖欠的租金为本金，自每月6日起按日万分之五计算违约金，暂计至2019年3月22日为3957.43元），暂合计176019.43元；4.判令被告谢明升、李敏华、郭震华立即向原告支付2018年12月水费（含排污费）3984.05元、2019年1月份水费（含排污费）2140.94元、2019年2月份水费（含排污费）1128.29元、2019年3月份水费（含排污费）1951.73元及至实际清偿全部水费之日止的违约金（违约金以每月拖欠的水电费为本金，自次月11日起按日万分之五计算，暂计至2019年3月22日为191.02元），暂合计9396.03元；5.判令被告谢明升、李敏华、郭震华向原告支付占有使用费及逾期支付占有使用费的利息损失至被告实际返还案涉厂房（含办公楼）、厂房宿舍之日止（从2019年4月1日起，按合同约定的租金支付标准计算占有使用费，并以年利率24%为标准计算利息）；6.判决被告陈娟对被告谢明升上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月30日，原告鸿发五金厂与被告谢明升、李敏华、郭震华签订一份《厂房租赁合同书》，合同约定：被告承租位于佛山市三水区之二的厂房（含办公楼）4000平方米、宿舍大房10间（约400平方米）、厂房空地摊派1000平方米，厂房用途为“金属制品行业”制造工业用厂房，租赁期为10年，自2011年10月1日至2021年9月30日止；厂房、办公楼的租金为每月每平方米10元，即每月为40000元，宿舍（大房）的租金为每月每间440元，即每月为4400元，厂房空地的租金为每月每平方3元，即每月为3000元，每月租金合计人民币47400元，租金每满三年递增一次，递增率为10%，即自2017年10月1日至2020年9月30日止，每月租金为57354元。每月的租金应于每月5日前付清，如被告拖欠租金或水电费及其他费用超过两个月或拖欠工人工资超过两个月（含两个月），原告有权提前解除合同，并收取被告逾期缴纳费用的违约金（欠费之日起逾期缴纳费总额每天万分之五计付）。合同签订后，原告依约将上述厂房（含办公楼）、宿舍向三被告交付使用，其后的一段时间，被告均按时足额向原告缴纳厂房（含办公楼）、宿舍的租金及水电费等相关费用，但自2018年12月开始拖欠水费，2019年1月开始拖欠厂房（含办公楼）、宿舍的租金，原告多次对三被告进行催收，但三被告以各种理由拖延支付，且三被告拖欠工人工资超过两个月，其行为已构成严重违约，对原告造成较大的经济损失。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。郭震华、李敏华辩称，一、《厂房租赁合同书》实际履行方为原告鸿发五金厂与佛山市三水铭森机械制品有限公司（以下简称铭森公司），两答辩人不是本案适格被告。为解决铭森公司注册登记地以及生产、办公场地，2011年7月30日，两答辩人以及本案被告谢明升以个人名义与被答辩人鸿发五金厂签订了《厂房租赁合同书》，合同书第一条第2款明确约定出租厂房用途为“金属制品行业”制造业工业用厂房。2011年9月15日，铭森公司正式成立，公司注册地即为合同书第一条第2款约定的出租厂房坐落地址佛山市三水区芦苞镇工业基地Ｃ区7-2号。由此可见，被答辩人鸿发五金厂在签订合同书时已经明确知晓合同书虽以两答辩人及谢明升个人名义签订，但合同实际履行方为铭森公司，况且此后的房屋租金均通过铭森公司的账户以及铭森公司法定代表人谢明升个人账户予以支付，被答辩人从未提出异议，故合同书的履行主体发生了根本性改变，已经由两答辩人以及谢明升变更为铭森公司，两答辩人不是本案适格被告。
二、两答辩人已于2015年9月10日退出铭森公司，不应对铭森公司自2018年12月开始拖欠的房屋租金及各项费用承担给付责任。从两答辩人提供的铭森公司工商变更登记资料可看出，2015年9月10日两答辩人已退出铭森公司，不再是公司股东，同时也未在铭森公司担任任何职务，对于铭森公司自2018年12月开始拖欠的被答辩人房屋租金及各项费用无需承担给付责任。
三、即使法院认定铭森公司拖欠被答辩人鸿发五金厂房租金以及各项费用，该笔拖欠的费用也应与被答辩人鸿发五金厂已经收取的12万元保证金相互抵扣。从合同约定以及被答辩人的起诉状中可以看出，被答辩人已经向两答辩人主张了违约金，其再收取12万元保证金与法无据，也没有合同依据，答辩人已经交纳的12万元保证金应于抵扣房屋租金。
四、被答辩人主张的欠缴水费金额不明确，其中包含的排污费应由被答辩人鸿发五金厂自己承担。《厂房租赁合同书》第四条第2款详尽列明了需由承租方承担的各项费用，但并未约定排污费由承租方承担，故被答辩人要求承租方承担排污费缺乏合同依据，不应得到支持。
五、被答辩人鸿发五金厂主张的违约金以及逾期利息过高，超过了法律规定的标准。被答辩人鸿发五金厂第4项诉讼请求要求按照日万分之五计算违约金，该违约金计算标准明显过高，折算成年利率为18%，远远高于银行同期贷款年利率6%的标准，两答辩人请求法院予以调减。同时，本案并非民间借贷合同纠纷，被答辩人鸿发五金厂第5项诉讼请求主张从2019年4月1日起，按合同约定的租金支付标准计算占有使用费，并以年利率24%为标准计算利息没有法律依据。被告谢明升、陈娟未提供答辩意见，亦未提供证据。原告鸿发五金厂在本案开庭后于2019年5月10日向本院申请撤回对陈娟的起诉。本院经审查后，准许原告撤回对陈娟的诉讼。原告鸿发机械五金厂在诉讼中提供了以下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、被告谢明升、李敏华、郭震华人口信息查询表各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2.《国有土地使用权证》原件一份、《建筑工程施工许可证》原件一份、《建设用地规划许可证》原件三份，拟证明原告是案涉出租厂房的所有权人，具有合法的出租权，出租的厂房为合法建筑物；3.《厂房租赁合同书》原件一份，拟证明原告与三被告存在租赁合同关系，合同约定了承租物的面积、租金标准、支付时间、支付方式及关于相关费用、违约责任等内容；4.《谢明升等3人欠款明细表》原件一份，拟证明截止至2019年3月22日，三被告拖欠原告2019年1-3月的租金共172062元、违约金3957.43元、2018年12月、2019年1-3月的水费共9205.01元、违约金191.02元，共计185415.46元；5.《水费清单》复印件一份、《广东增值税专用发票》原件四份、《广东省政府性基金（资金）通用票据》原件四张，拟证明案涉厂房（含办公楼）、宿舍在2018年12月及2019年1-3月的用水量及被告应支付的水费金额，原告已为被告垫付上述水费及排污费；6.《账户明细查询》打印件一份、《网上银行电子回单》打印件三份、原告与谢明升、李敏华、郭震华签订的《厂房租赁合同书》复印件一份，拟证明三被告实际承租厂房（含办公楼）、宿舍以及相关租金的支付情况；被告李敏华、郭震华在诉讼中提供了以下一组证据：佛山市三水铭森金属制品有限公司（以下简称：铭森公司）营业执照复印件一份、企业信息查询复印件一份，证明铭森公司是合同的实际履行方，被告谢明升是铭森公司的法人和实际控制人，2015年9月10日李敏华、郭震华已退出铭森公司，其二人不应再承担租金的支付责任。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，对于原告提供的证据，被告对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；认为证据4《谢明升等3人欠款明细表》、证据5《水费清单》均是原告单方制作，没有经被告核对，违约金计算标准过高，水费是共用的，没有明确每家承担的数额，金额无法确定，故对证据4、5的三性不予确认；对证据6《账户明细查询》、《网上银行电子回单》的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据证实本案合同履行方是铭森公司，与李敏华、郭震华无关。原告对被告提供的证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为原告与铭森公司另外签订了厂房租赁合同，实际上铭森公司及本案被告谢明升、李敏华、郭震华所租的厂房是共同经营，根据合同的相对性原则，原告已另案起诉铭森公司厂房租赁合同纠纷，因此，铭森公司与本案无关。经审查，本院对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认；原告提供的证据4、5，与《厂房租赁合同书》、《广东增值税专用发票》、《广东省政府性基金（资金）通用票据》互相印证，故本院确认原告提供的证据4、5的真实性；原告提供的证据6，本院确认其真实性。被告提交的证据，因本案审理的是原告与谢明升、李敏华、郭震华之间的厂房租赁合同纠纷，另外，原告已另案起诉铭森公司厂房租赁合同纠纷，因此，被告谢明升是否铭森公司的法人和实际控制人、李敏华、郭震华是否已退出铭森公司与本案无关，故本院对被告提供的证据的关联性不予确认。综合本院采信的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实：2011年7月30日，原告作为出租方（甲方）与被告谢明升、李敏华、郭震华作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》，双方约定：甲方将其位于佛山市三水区芦苞镇工业基地Ｃ区7-2号厂房出租给乙方，出租厂房建筑面积（含办公楼）为4000平方米，用途为：“金属制品行业”，出租宿舍10间，共计约400平方米，出租厂房空地摊派面积1000平方米，租赁期限为10年，即2011年10月1日起至2021年9月30日止；租金（含厂房、办公楼、宿舍、厂房空地）每月合计47400元，支付方式为按月支付（除首月租金外，之后的租金在每月的5日前付清），甲方收取乙方提供的保证金120000元，租金自该合同生效之日起每满三年递增一次，递增率为10%；乙方因正常生活之需要的煤气费、水费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、装修费用等由其自行承担；如乙方拖欠租金或水电费及其他费用超过两个月（含两个月），或者拖欠工人工资超过两个月（含两个月），甲方有权提前解除合同并收取逾期交费的违约金（欠费之日起逾期交纳费总额每天万分之五计付），在甲方以传真或信函等书面方式通知被告之日起，合同自动终止。原告及三被告均在合同上签名确认。合同签订后，原告将合同所涉的租赁物交付三被告使用。三被告向原告支付了120000元的保证金。后因三被告拖欠2019年1-3月的租金及2018年12月、2019年1-3月共4个月的水费，原告遂于2019年3月26日向本院提起诉讼。三被告至本案法庭辩论终结时仍继续占有使用上述厂房（含办公楼）、宿舍。另查明，原告于2011年7月30日与案外人铭森公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将其位于佛山市三水区之二自编1号厂房出租给铭森公司，出租厂房建筑面积（含办公楼）为1000平方米，租赁期限共10年，即2011年10月1日起至2021年9月30日止；上述案外人在租赁期间因正常生活之需的煤气费、水费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、装修费用等由其自行承担。之后，铭森公司未按约定向原告支付2018年12月至2019年3月的水费、污水处理费及2019年1月至3月的租金，原告遂以铭森公司为被告向本院提起厂房租赁合同纠纷诉讼。
本院认为，原告与被告谢明升、李敏华、郭震华签订的《厂房租赁合同书》合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告李敏华、郭震华主张该合同实际履行方为铭森公司，其二人不是适格被告，被告李敏华、郭震华上述主张证据不足，本院不予采纳。合同履行过程中，原告依约履行了交付租赁物等相关义务，但三被告拖欠2019年1月至3月的厂房（含办公楼）、宿舍、空地租金未付。根据《厂房租赁合同书》的约定，租金每满三年递增一次，递增率为10%，即2019年1月至3月期间的厂房（含办公楼）、宿舍、空地租金单价合计为57354元/月，据此，本院核定2019年1月至3月期间厂房（含办公楼）、宿舍、空地的租金总额为172062元，被告应就该款向原告承担继续履行的违约责任。被告已交保证金120000元，原告同意将保证金抵扣部分租金，是原告对自身权利的自由处分，并不违反法律规定，故被告还应支付原告租金为52062元（172062元-120000元）。基于被告拖欠租金的事实，原告主张的违约金有理，本院予以支持，被告应以2019年1月至3月期间每月所欠租金57354元为本金，自当月6日起至每月所欠租金实际清偿之日止，按照日万分之五的标准支付违约金。关于原告主张的水费、污水处理费及违约金，因原告与被告谢明升、李敏华、郭震华、案外人铭森公司未对水费、污水处理费的负担比例进行约定，原告主张以三被告和案外人承租的面积为依据，确定三被告负担80%的水费和污水处理费符合客观实际，本院予以支持。三被告在2018年12月至2019年3月期间与案外人铭森公司共计产生的用水量分别为1137吨、611吨、322吨、557吨，根据原告代缴水费的收费标准（单价：2.3689320388元/吨）及上述费用负担比例，三被告应向原告支付2018年12月至2019年3月的水费分别为2154.78元（1137吨×80%×2.3689320388元/吨）、1157.93元（611吨×80%×2.3689320388元/吨）、610.24元（322吨×80%×2.3689320388元/吨）、1055.6元（557吨×80%×2.3689320388元/吨）。三被告与案外人铭森公司在2018年12月至2019年3月期间共同产生的污水处理费分别为3367元、1922.2元、1010.8元、2277.8元，按照上述费用负担比例，三被告应负担2018年12月至2019年3月期间的污水处理费分别为2693.6元（3367元×80%）、1537.76元（1922.2元×80%）、808.64元（1010.8元×80%）、1822.24元（2277.8元×80%）。综上，本院核定三被告拖欠原告2018年12月至2019年3月水费、排污费分别为4848.38元（2154.78元+2693.6元）、2695.69元（1157.93元+1537.76元）、1418.88元（610.24元+808.64元）、2877.84元（1055.6元+1822.24元），合共11840.79元，原告主张三被告应负担2018年12月至2019年3月期间的水费（含排污费）分别为3984.05元、2140.94元、1128.29元、1951.73元，合计9205.01元，均未超出本院核定的数额，故其诉请被告支付拖欠水费（含排污费）9205.01元，系对其自身权利的自由处分，并未损害他人利益，故本院予以支持。由于被告逾期仍未支付水费和污水处理费，原告诉请被告支付违约金符合合同约定，综合双方之间的合同约定及被告拖欠费用的具体事实，按以下方式计算至各期本金实际清偿之日止：1.以3984.05元为本金，自2019年1月11日起算；2.以2140.94元为本金，自2019年2月11日起算；3.以1128.29元为本金，自2019年3月11日起算；4.以1951.73元为本金，自2019年4月11日起算。关于合同解除及支付占有使用费的问题，因三被告存在拖欠租金、水费、污水处理费等行为，原告有权依约单方解除合同。原告以向本院提起诉讼之日，即2019年3月26日作为解除合同日，到庭当事人对此不持异议，而被告谢明升没有正当理由拒不出庭应诉，视为放弃抗辩的权利，因此，本院确认原告与三被告之间的《厂房租赁合同书》于2019年3月26日解除。合同解除后，被告应向原告返还承租的厂房（含办公楼）、宿舍、空地，综合双方的合同约定及被告占用承租场所的实际情况，本院判令被告自本判决生效之日起十五日内向原告返还承租的厂房（含办公楼）、宿舍、空地。在此之前，因被告继续占有使用租赁物，原告诉请三被告以原合同约定的租金标准支付2019年4月1日起至实际返还厂房（含办公楼）、宿舍、空地之日止的占有使用费合法有理，本院予以支持。但原告已主张了厂房占有使用费，同时又主张按年利率24%计算占有使用费利息，缺乏依据，本院不予支持。原告诉请被告将公司工商登记注册地址从案涉厂房地址迁出或注销，该请求内容不属于法定或合同约定的义务，本院不予支持。被告谢明升经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告佛山市三水鸿发机械五金厂与被告谢明升、李敏华、郭震华之间的《厂房租赁合同书》于2019年3月26日解除；
二、被告谢明升、李敏华、郭震华于本判决生效之日起十五日内向原告佛山市三水鸿发机械五金厂返还《厂房租赁合同书》所涉的厂房（含办公楼）及宿舍、空地，并按上述合同约定的租金标准57354元/月支付自2019年4月1日起至实际返还厂房（含办公楼）、宿舍、空地之日止的占有使用费；
三、被告谢明升、李敏华、郭震华于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水鸿发机械五金厂支付租金52062元，并支付违约金（以每月所欠租金57354元为本金，分别自2019年1月6日、2019年2月6日、2019年3月6日起至当月租金实际清偿之日止，按照日万分之五的标准计算）；
四、被告谢明升、李敏华、郭震华于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水鸿发机械五金厂支付水费、污水处理费9205.01元，并支付违约金（以日万分之五为标准，按以下方式计算至各期本金实际清偿之日止：1.以3984.05元为本金，自2019年1月11日起算；2.以2140.94元为本金，自2019年2月11日起算；3.以1128.29元为本金，自2019年3月11日起算；4.以1951.73元为本金，自2019年4月11日起算）；
五、驳回原告佛山市三水鸿发机械五金厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51709元，保全费1447元，合计53156元，由原告佛山市三水鸿发机械五金厂负担3820元，被告谢明升、李敏华、郭震华共同负担49336元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 叶少敏
人民陪审员 邓 宁
人民陪审员 李少珍
二〇一九年六月二十六日
书 记 员 杨敏贞广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初1702号
原告：佛山市三水鸿发机械五金厂，住所地佛山市三水区芦苞镇工业基地Ｃ区7-2号自编1号厂房，统一社会信用代码：91440607Ｘ17671636Ｅ。投资人：卢步云，男，1963年6月2日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托诉讼代理人：郭志祥，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何定华，广东循理律师事务所律师。
被告：谢明升，男，1964年1月20日出生，汉族，户籍所在地：湖南省株洲市荷塘区，现住址：佛山市三水区，?
被告：陈娟，女，1975年9月7日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，现住址：佛山市三水区。
被告：李敏华，男，1972年10月30日出生，汉族，现住佛山市南海区。
被告：郭震华，男，1977年3月30日出生，汉族，现住广东省深圳市龙岗区。被告三、四的共同
委托诉讼代理人：肖应华，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被告三、四的共同
委托诉讼代理人：彭文健，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师。
原告佛山市三水鸿发机械五金厂（以下简称鸿发五金厂）诉被告谢明升、陈娟、李敏华、郭震华租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿发五金厂的委托诉讼代理人何定华，被告李敏华、郭震华的共同委托诉讼代理人肖应华到庭参加诉讼。被告谢明升、陈娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿发五金厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告谢明升、李敏华、郭震华于2011年7月30日签订的《厂房租赁合同书》；2.判令被告谢明升、李敏华、郭震华立即向原告返还案涉厂房（含办公楼）、厂房宿舍；3.判令被告谢明升、李敏华、郭震华立即向原告支付2019年1月份、2月份、3月份厂房（含办公楼）、宿舍租金共172062元及至实际清偿全部租金之日止的违约金（违约金以每月拖欠的租金为本金，自每月6日起按日万分之五计算违约金，暂计至2019年3月22日为3957.43元），暂合计176019.43元；4.判令被告谢明升、李敏华、郭震华立即向原告支付2018年12月水费（含排污费）3984.05元、2019年1月份水费（含排污费）2140.94元、2019年2月份水费（含排污费）1128.29元、2019年3月份水费（含排污费）1951.73元及至实际清偿全部水费之日止的违约金（违约金以每月拖欠的水电费为本金，自次月11日起按日万分之五计算，暂计至2019年3月22日为191.02元），暂合计9396.03元；5.判令被告谢明升、李敏华、郭震华向原告支付占有使用费及逾期支付占有使用费的利息损失至被告实际返还案涉厂房（含办公楼）、厂房宿舍之日止（从2019年4月1日起，按合同约定的租金支付标准计算占有使用费，并以年利率24%为标准计算利息）；6.判决被告陈娟对被告谢明升上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月30日，原告鸿发五金厂与被告谢明升、李敏华、郭震华签订一份《厂房租赁合同书》，合同约定：被告承租位于佛山市三水区之二的厂房（含办公楼）4000平方米、宿舍大房10间（约400平方米）、厂房空地摊派1000平方米，厂房用途为“金属制品行业”制造工业用厂房，租赁期为10年，自2011年10月1日至2021年9月30日止；厂房、办公楼的租金为每月每平方米10元，即每月为40000元，宿舍（大房）的租金为每月每间440元，即每月为4400元，厂房空地的租金为每月每平方3元，即每月为3000元，每月租金合计人民币47400元，租金每满三年递增一次，递增率为10%，即自2017年10月1日至2020年9月30日止，每月租金为57354元。每月的租金应于每月5日前付清，如被告拖欠租金或水电费及其他费用超过两个月或拖欠工人工资超过两个月（含两个月），原告有权提前解除合同，并收取被告逾期缴纳费用的违约金（欠费之日起逾期缴纳费总额每天万分之五计付）。合同签订后，原告依约将上述厂房（含办公楼）、宿舍向三被告交付使用，其后的一段时间，被告均按时足额向原告缴纳厂房（含办公楼）、宿舍的租金及水电费等相关费用，但自2018年12月开始拖欠水费，2019年1月开始拖欠厂房（含办公楼）、宿舍的租金，原告多次对三被告进行催收，但三被告以各种理由拖延支付，且三被告拖欠工人工资超过两个月，其行为已构成严重违约，对原告造成较大的经济损失。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。郭震华、李敏华辩称，一、《厂房租赁合同书》实际履行方为原告鸿发五金厂与佛山市三水铭森机械制品有限公司（以下简称铭森公司），两答辩人不是本案适格被告。为解决铭森公司注册登记地以及生产、办公场地，2011年7月30日，两答辩人以及本案被告谢明升以个人名义与被答辩人鸿发五金厂签订了《厂房租赁合同书》，合同书第一条第2款明确约定出租厂房用途为“金属制品行业”制造业工业用厂房。2011年9月15日，铭森公司正式成立，公司注册地即为合同书第一条第2款约定的出租厂房坐落地址佛山市三水区芦苞镇工业基地Ｃ区7-2号。由此可见，被答辩人鸿发五金厂在签订合同书时已经明确知晓合同书虽以两答辩人及谢明升个人名义签订，但合同实际履行方为铭森公司，况且此后的房屋租金均通过铭森公司的账户以及铭森公司法定代表人谢明升个人账户予以支付，被答辩人从未提出异议，故合同书的履行主体发生了根本性改变，已经由两答辩人以及谢明升变更为铭森公司，两答辩人不是本案适格被告。
二、两答辩人已于2015年9月10日退出铭森公司，不应对铭森公司自2018年12月开始拖欠的房屋租金及各项费用承担给付责任。从两答辩人提供的铭森公司工商变更登记资料可看出，2015年9月10日两答辩人已退出铭森公司，不再是公司股东，同时也未在铭森公司担任任何职务，对于铭森公司自2018年12月开始拖欠的被答辩人房屋租金及各项费用无需承担给付责任。
三、即使法院认定铭森公司拖欠被答辩人鸿发五金厂房租金以及各项费用，该笔拖欠的费用也应与被答辩人鸿发五金厂已经收取的12万元保证金相互抵扣。从合同约定以及被答辩人的起诉状中可以看出，被答辩人已经向两答辩人主张了违约金，其再收取12万元保证金与法无据，也没有合同依据，答辩人已经交纳的12万元保证金应于抵扣房屋租金。
四、被答辩人主张的欠缴水费金额不明确，其中包含的排污费应由被答辩人鸿发五金厂自己承担。《厂房租赁合同书》第四条第2款详尽列明了需由承租方承担的各项费用，但并未约定排污费由承租方承担，故被答辩人要求承租方承担排污费缺乏合同依据，不应得到支持。
五、被答辩人鸿发五金厂主张的违约金以及逾期利息过高，超过了法律规定的标准。被答辩人鸿发五金厂第4项诉讼请求要求按照日万分之五计算违约金，该违约金计算标准明显过高，折算成年利率为18%，远远高于银行同期贷款年利率6%的标准，两答辩人请求法院予以调减。同时，本案并非民间借贷合同纠纷，被答辩人鸿发五金厂第5项诉讼请求主张从2019年4月1日起，按合同约定的租金支付标准计算占有使用费，并以年利率24%为标准计算利息没有法律依据。被告谢明升、陈娟未提供答辩意见，亦未提供证据。原告鸿发五金厂在本案开庭后于2019年5月10日向本院申请撤回对陈娟的起诉。本院经审查后，准许原告撤回对陈娟的诉讼。原告鸿发机械五金厂在诉讼中提供了以下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、被告谢明升、李敏华、郭震华人口信息查询表各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2.《国有土地使用权证》原件一份、《建筑工程施工许可证》原件一份、《建设用地规划许可证》原件三份，拟证明原告是案涉出租厂房的所有权人，具有合法的出租权，出租的厂房为合法建筑物；3.《厂房租赁合同书》原件一份，拟证明原告与三被告存在租赁合同关系，合同约定了承租物的面积、租金标准、支付时间、支付方式及关于相关费用、违约责任等内容；4.《谢明升等3人欠款明细表》原件一份，拟证明截止至2019年3月22日，三被告拖欠原告2019年1-3月的租金共172062元、违约金3957.43元、2018年12月、2019年1-3月的水费共9205.01元、违约金191.02元，共计185415.46元；5.《水费清单》复印件一份、《广东增值税专用发票》原件四份、《广东省政府性基金（资金）通用票据》原件四张，拟证明案涉厂房（含办公楼）、宿舍在2018年12月及2019年1-3月的用水量及被告应支付的水费金额，原告已为被告垫付上述水费及排污费；6.《账户明细查询》打印件一份、《网上银行电子回单》打印件三份、原告与谢明升、李敏华、郭震华签订的《厂房租赁合同书》复印件一份，拟证明三被告实际承租厂房（含办公楼）、宿舍以及相关租金的支付情况；被告李敏华、郭震华在诉讼中提供了以下一组证据：佛山市三水铭森金属制品有限公司（以下简称：铭森公司）营业执照复印件一份、企业信息查询复印件一份，证明铭森公司是合同的实际履行方，被告谢明升是铭森公司的法人和实际控制人，2015年9月10日李敏华、郭震华已退出铭森公司，其二人不应再承担租金的支付责任。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，对于原告提供的证据，被告对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；认为证据4《谢明升等3人欠款明细表》、证据5《水费清单》均是原告单方制作，没有经被告核对，违约金计算标准过高，水费是共用的，没有明确每家承担的数额，金额无法确定，故对证据4、5的三性不予确认；对证据6《账户明细查询》、《网上银行电子回单》的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据证实本案合同履行方是铭森公司，与李敏华、郭震华无关。原告对被告提供的证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为原告与铭森公司另外签订了厂房租赁合同，实际上铭森公司及本案被告谢明升、李敏华、郭震华所租的厂房是共同经营，根据合同的相对性原则，原告已另案起诉铭森公司厂房租赁合同纠纷，因此，铭森公司与本案无关。经审查，本院对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认；原告提供的证据4、5，与《厂房租赁合同书》、《广东增值税专用发票》、《广东省政府性基金（资金）通用票据》互相印证，故本院确认原告提供的证据4、5的真实性；原告提供的证据6，本院确认其真实性。被告提交的证据，因本案审理的是原告与谢明升、李敏华、郭震华之间的厂房租赁合同纠纷，另外，原告已另案起诉铭森公司厂房租赁合同纠纷，因此，被告谢明升是否铭森公司的法人和实际控制人、李敏华、郭震华是否已退出铭森公司与本案无关，故本院对被告提供的证据的关联性不予确认。综合本院采信的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实：2011年7月30日，原告作为出租方（甲方）与被告谢明升、李敏华、郭震华作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》，双方约定：甲方将其位于佛山市三水区芦苞镇工业基地Ｃ区7-2号厂房出租给乙方，出租厂房建筑面积（含办公楼）为4000平方米，用途为：“金属制品行业”，出租宿舍10间，共计约400平方米，出租厂房空地摊派面积1000平方米，租赁期限为10年，即2011年10月1日起至2021年9月30日止；租金（含厂房、办公楼、宿舍、厂房空地）每月合计47400元，支付方式为按月支付（除首月租金外，之后的租金在每月的5日前付清），甲方收取乙方提供的保证金120000元，租金自该合同生效之日起每满三年递增一次，递增率为10%；乙方因正常生活之需要的煤气费、水费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、装修费用等由其自行承担；如乙方拖欠租金或水电费及其他费用超过两个月（含两个月），或者拖欠工人工资超过两个月（含两个月），甲方有权提前解除合同并收取逾期交费的违约金（欠费之日起逾期交纳费总额每天万分之五计付），在甲方以传真或信函等书面方式通知被告之日起，合同自动终止。原告及三被告均在合同上签名确认。合同签订后，原告将合同所涉的租赁物交付三被告使用。三被告向原告支付了120000元的保证金。后因三被告拖欠2019年1-3月的租金及2018年12月、2019年1-3月共4个月的水费，原告遂于2019年3月26日向本院提起诉讼。三被告至本案法庭辩论终结时仍继续占有使用上述厂房（含办公楼）、宿舍。另查明，原告于2011年7月30日与案外人铭森公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将其位于佛山市三水区之二自编1号厂房出租给铭森公司，出租厂房建筑面积（含办公楼）为1000平方米，租赁期限共10年，即2011年10月1日起至2021年9月30日止；上述案外人在租赁期间因正常生活之需的煤气费、水费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、装修费用等由其自行承担。之后，铭森公司未按约定向原告支付2018年12月至2019年3月的水费、污水处理费及2019年1月至3月的租金，原告遂以铭森公司为被告向本院提起厂房租赁合同纠纷诉讼。
本院认为，原告与被告谢明升、李敏华、郭震华签订的《厂房租赁合同书》合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告李敏华、郭震华主张该合同实际履行方为铭森公司，其二人不是适格被告，被告李敏华、郭震华上述主张证据不足，本院不予采纳。合同履行过程中，原告依约履行了交付租赁物等相关义务，但三被告拖欠2019年1月至3月的厂房（含办公楼）、宿舍、空地租金未付。根据《厂房租赁合同书》的约定，租金每满三年递增一次，递增率为10%，即2019年1月至3月期间的厂房（含办公楼）、宿舍、空地租金单价合计为57354元/月，据此，本院核定2019年1月至3月期间厂房（含办公楼）、宿舍、空地的租金总额为172062元，被告应就该款向原告承担继续履行的违约责任。被告已交保证金120000元，原告同意将保证金抵扣部分租金，是原告对自身权利的自由处分，并不违反法律规定，故被告还应支付原告租金为52062元（172062元-120000元）。基于被告拖欠租金的事实，原告主张的违约金有理，本院予以支持，被告应以2019年1月至3月期间每月所欠租金57354元为本金，自当月6日起至每月所欠租金实际清偿之日止，按照日万分之五的标准支付违约金。关于原告主张的水费、污水处理费及违约金，因原告与被告谢明升、李敏华、郭震华、案外人铭森公司未对水费、污水处理费的负担比例进行约定，原告主张以三被告和案外人承租的面积为依据，确定三被告负担80%的水费和污水处理费符合客观实际，本院予以支持。三被告在2018年12月至2019年3月期间与案外人铭森公司共计产生的用水量分别为1137吨、611吨、322吨、557吨，根据原告代缴水费的收费标准（单价：2.3689320388元/吨）及上述费用负担比例，三被告应向原告支付2018年12月至2019年3月的水费分别为2154.78元（1137吨×80%×2.3689320388元/吨）、1157.93元（611吨×80%×2.3689320388元/吨）、610.24元（322吨×80%×2.3689320388元/吨）、1055.6元（557吨×80%×2.3689320388元/吨）。三被告与案外人铭森公司在2018年12月至2019年3月期间共同产生的污水处理费分别为3367元、1922.2元、1010.8元、2277.8元，按照上述费用负担比例，三被告应负担2018年12月至2019年3月期间的污水处理费分别为2693.6元（3367元×80%）、1537.76元（1922.2元×80%）、808.64元（1010.8元×80%）、1822.24元（2277.8元×80%）。综上，本院核定三被告拖欠原告2018年12月至2019年3月水费、排污费分别为4848.38元（2154.78元+2693.6元）、2695.69元（1157.93元+1537.76元）、1418.88元（610.24元+808.64元）、2877.84元（1055.6元+1822.24元），合共11840.79元，原告主张三被告应负担2018年12月至2019年3月期间的水费（含排污费）分别为3984.05元、2140.94元、1128.29元、1951.73元，合计9205.01元，均未超出本院核定的数额，故其诉请被告支付拖欠水费（含排污费）9205.01元，系对其自身权利的自由处分，并未损害他人利益，故本院予以支持。由于被告逾期仍未支付水费和污水处理费，原告诉请被告支付违约金符合合同约定，综合双方之间的合同约定及被告拖欠费用的具体事实，按以下方式计算至各期本金实际清偿之日止：1.以3984.05元为本金，自2019年1月11日起算；2.以2140.94元为本金，自2019年2月11日起算；3.以1128.29元为本金，自2019年3月11日起算；4.以1951.73元为本金，自2019年4月11日起算。关于合同解除及支付占有使用费的问题，因三被告存在拖欠租金、水费、污水处理费等行为，原告有权依约单方解除合同。原告以向本院提起诉讼之日，即2019年3月26日作为解除合同日，到庭当事人对此不持异议，而被告谢明升没有正当理由拒不出庭应诉，视为放弃抗辩的权利，因此，本院确认原告与三被告之间的《厂房租赁合同书》于2019年3月26日解除。合同解除后，被告应向原告返还承租的厂房（含办公楼）、宿舍、空地，综合双方的合同约定及被告占用承租场所的实际情况，本院判令被告自本判决生效之日起十五日内向原告返还承租的厂房（含办公楼）、宿舍、空地。在此之前，因被告继续占有使用租赁物，原告诉请三被告以原合同约定的租金标准支付2019年4月1日起至实际返还厂房（含办公楼）、宿舍、空地之日止的占有使用费合法有理，本院予以支持。但原告已主张了厂房占有使用费，同时又主张按年利率24%计算占有使用费利息，缺乏依据，本院不予支持。原告诉请被告将公司工商登记注册地址从案涉厂房地址迁出或注销，该请求内容不属于法定或合同约定的义务，本院不予支持。被告谢明升经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告佛山市三水鸿发机械五金厂与被告谢明升、李敏华、郭震华之间的《厂房租赁合同书》于2019年3月26日解除；
二、被告谢明升、李敏华、郭震华于本判决生效之日起十五日内向原告佛山市三水鸿发机械五金厂返还《厂房租赁合同书》所涉的厂房（含办公楼）及宿舍、空地，并按上述合同约定的租金标准57354元/月支付自2019年4月1日起至实际返还厂房（含办公楼）、宿舍、空地之日止的占有使用费；
三、被告谢明升、李敏华、郭震华于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水鸿发机械五金厂支付租金52062元，并支付违约金（以每月所欠租金57354元为本金，分别自2019年1月6日、2019年2月6日、2019年3月6日起至当月租金实际清偿之日止，按照日万分之五的标准计算）；
四、被告谢明升、李敏华、郭震华于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水鸿发机械五金厂支付水费、污水处理费9205.01元，并支付违约金（以日万分之五为标准，按以下方式计算至各期本金实际清偿之日止：1.以3984.05元为本金，自2019年1月11日起算；2.以2140.94元为本金，自2019年2月11日起算；3.以1128.29元为本金，自2019年3月11日起算；4.以1951.73元为本金，自2019年4月11日起算）；
五、驳回原告佛山市三水鸿发机械五金厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51709元，保全费1447元，合计53156元，由原告佛山市三水鸿发机械五金厂负担3820元，被告谢明升、李敏华、郭震华共同负担49336元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 叶少敏
人民陪审员 邓 宁
人民陪审员 李少珍
二〇一九年六月二十六日
书 记 员 杨敏贞