呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民再12号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：徐八斤，男，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：王志花，女，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市。系徐八斤之妻。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：徐步云，男，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市。系徐八斤、王志花长子。再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：徐国永，男，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市。系徐八斤、王志花次子。上述四再审申请人共同
委托诉讼代理人：郑春雷，内蒙古坤生律师事务所律师。上述四再审申请人共同
委托诉讼代理人：谢娜，内蒙古坤生律师事务所律师。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：薛向军，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：王桂英，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。系薛向军之妻。
委托诉讼代理人：刘贺旺，内蒙古双由律师事务所律师。再审申请人徐八斤、王志花、徐步云、徐国永因与被申请人薛向军确认合同效力一案，不服本院（2017）内01民终1192号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2018年2月2日作出（2017）内民申2145号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人徐国永及四再审申请人共同委托诉讼代理人郑春雷、谢娜，被申请人薛向军委托诉讼代理人王桂英、刘贺旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐八斤、王志花、徐步云、徐国永申请再审请求：1、撤销呼和浩特市中级人民法院作出的（2017）内01民终1192号民事判决和呼和浩特市回民区法院作出的（2015）回民四初字第00582号民事判决书；2、对本案进行再审。事实和理由：
一、原判决适用法律确有错误。二审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产双方应各自返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”二审法院以无法折价补偿为由，认为再审申请人要求被申请人返还宅基地380平方米及正房四间的请求，缺乏事实依据，并不予支持。根据上述合同法五十八条的内容可知，判决合同无效的后果为该合同自始无效。但同时该判决中还应包括返还与结算的内容。在本案一二审中均只认定合同本身无效，但又驳回“再审申请人要求被申请人返还宅基地380平方米及正房四间的请求”，再审申请人与被申请人之间无任何可操作性。因此，一二审法院所作出的判决不仅无法真正起到定纷止争的作用，反而使再审申请人与被申请人间的合同解除后应如何解决后续问题产生了无休止的争议。据此，本案一二审法院在对本案做出判决时的法律适用存在严重错误。
二、二审法院认定事实错误。本案的宅基地及房屋并非无法直接返还。在本案一审时，再审申请人与被申请人对本案所涉及宅基地与房屋原状及被申请人后来添附的东西都予以认可。但当一审法院几次组织人员对被申请人的添附进行评估时被申请人以拒绝配合的方式阻止进行鉴定，最终导致鉴定无法进行。因此，被申请人应对自己的行为承担不利的诉讼后果。综上所述，本案中应判决被申请人返还再审申请人相关宅基地及房屋，对于被申请人添附的部分应由其在返还相应宅基地及房屋后另行诉讼解决。但本案一、二审判决不仅未真正解决再审申请人与被申请人之间的争议，乃至产生了新的争议。因此再审申请人为维护自身合法权益特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，向贵院提起再审，望准予为盼。薛向军辩称，一、一二审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当依法驳回申请人的再审请求。原审中再审申请人的请求为确认宅基地买卖合同无效，并返还宅基地、地上房屋和树木，原审经审理，已经确认了合同无效对此双方均无争议，但双方争讼的原宅基地上的旧房子已经被我推倒重建，原房屋已不存在，现在的房屋及地上附着物，完全由我建造和投入而成，因此返还条件客观上已不可能，那么折价补偿客观上也无法操作，因为原有地上附作物已不复存在，无法作价评估，是人力不可为，申请人也无法提供原有房屋的建筑结构面积和图纸，为此应当依法驳回申请人的再审请求。
二、本案实为房屋买卖合同纠纷，而非宅基地买卖合同纠纷。因为当时在该宅基地上有房屋，而不是单纯的宅基地，按申请人的自认转让的是宅基地，那么地上的房屋应为废弃的房屋，废弃的房屋已不存在价值和使用价值，故合同无效后也就没有必要对地上附作物进行返还或折价补偿，因此折价补偿的前提条件也不复存在。
三、合同无效是一个法律问题而非双方交易时的意思表示，因此应对因法律问题而刻意牟利一方进行制约。法律的价值取向是惩恶扬善，维护社会正常交易秩序和交易安全，支持和鼓励诚实信用，而不是支持投机取巧，不劳而获，见财起意。特别是当今市场经济诚信缺失、道德滑坡、善恶混淆的局面，更应当对利益进行正确的平衡和校正，让诚信者心安理得，使投机者得到应有的惩戒。综上所述，原审判决应当依法维持。徐八斤、王志花、徐步云、徐国永向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的宅基地买卖合同无效；2、判令被告返还原告宅基地380㎡、地上房屋160㎡和其他附着物树木87棵。一审法院认定事实：2006年6月1日，原告徐八斤等四人与被告薛向军签订农村宅基地买卖合同，合同约定原告将位于呼和浩特市回民区攸攸板镇东乌素图村小水库南的自有宅基地及地上房屋等附着物转让给被告薛向军，宅基地面积380㎡，地上房屋有正房四间，面积大概有112㎡。东房、西房及南房是杂物间，现在都已经塌掉，面积无从计算。上述宅基地及其地上房屋转让价款为6.8万元，被告薛向军已经于2006年6月19日如数支付给原告。被告薛向军是内蒙古呼和浩特市新城区居民，自合同签订日实际占有、使用该宅基地至今，期间，被告对原有房屋进行了装修，并在原有宅基地基础上新建部分房屋，宅基地扩建面积大概为300㎡。上述事实有宅基地买卖合同、证明、照片及当事人陈述等证据在案佐证。2015年11月9日，四原告向本院提出申请，请求本院就其出卖后薛向军增加部分设施的价值委托评估机构进行评估。本院依法委托内蒙古安立信工程造价咨询有限公司进行评估，2015年12月21日，该公司以申请人无法提供其出卖前房屋相关图纸为由，将本院委托退回。一审法院认为：本案系确认合同无效纠纷案件，双方争议焦点为，一、原被告双方所签合同的效力是否无效，二、原告能否要求被告返还宅基地及地上物。关于焦点一，依据《中华人民共和国合同法》关于合同无效情形规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案原、被告双方当事人订立的合同中买卖的标的物是农村宅基地及地上房屋，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，只能由本集体经济组织成员享有权利，与本经济组织成员的身份关系相关联，村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此非本集体经济组织成员不得取得或者通过买卖宅基地上的房屋变相取得宅基地，这是我国法律的强制性规定，而该强制性规定属于效力性规范，因此，原、被告双方订立的合同虽然形式上合法，但实质内容违反了法律的强制性规定，依法应当认定为无效。关于焦点二，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。四原告诉请返还宅基地380平米、地上房屋160平米及树木87棵，然被告薛向军在购买后，对房屋及宅基地均有添附行为，现有房屋价值、面积与当时存在巨大差异，已非原物。四原告即未提交证据证明其所要求返还的原物原状、亦未证明其原物的价值，对于其所述树木87棵，亦未能证明均在其主张的380平米宅基地院内，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决：
一、确认原告徐八斤、王志花、徐步云、徐国永与被告薛向军签订的宅基地买卖合同无效。
二、驳回原告徐八斤、王志花、徐步云、徐国永的其他诉讼请求。徐八斤、王志花、徐步云、徐国永不服一审判决，上诉请求：1、维持一审判决的第一项；2、撤销一审判决第二项，改判薛向军返还徐八斤、王志花、徐步云、徐国永宅基地380平方米及原正房四间；3、本案全部诉讼费用由薛向军承担。二审法院认定的事实：本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为：本案的争议焦点为薛向军应否返还徐八斤、王志花、徐步云、徐国永宅基地380平方米及原正房四间。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产双方应各自返还，不能返还的应当折价补偿。诉争宅基地与宅基地上的房屋无法分离，宅基地无法单独返还。薛向军在签订合同后对原房屋及院落进行了重建、扩建和装修，并在居住的十余年中通过对原房屋、院落的管理、使用、修缮，使原房屋、院落的面积、外观、价值发生了重大变化，现存的房屋、院落已非交易时的原物，无法直接返还。现因徐八斤、王志花、徐步云、徐国永没有提交证据证明原房屋的价值，故也无法折价补偿，徐八斤、王志花、徐步云、徐国永诉请薛向军返还宅基地380平方米及原正房四间，缺乏事实依据，本院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院对一、二审查明的事实予以确认。另查明，徐八斤、王志花、徐步云、徐国永在再审庭审中陈述，案涉宅基地上的原四间房屋，东西长16米，南北宽7米，总面积约112㎡。薛向军在再审庭审中陈述，其翻建后四间正房东西长20米，南北宽9米。上述事实有庭审笔录予以佐证。
本院认为：本案的争议焦点为：徐八斤、王志花、徐步云、徐国永要求薛向军返还宅基地380㎡，地上房屋160㎡是否有事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，与本集体经济组织成员的身份相关联。非本集体经济组织成员不得取得或者通过买卖宅基地上的房屋变相取得宅基地。本案中，徐八斤、王志花、徐步云、徐国永与薛向军签订的《农村宅基地买卖合同书》内容违反了法律的强制性规定，一、二审法院判决该合同无效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，薛向军在签订合同后十余年中对原房屋及院落进行了添附。现有房屋及院落的面积、结构、外观均发生重大变化，价值与签订合同时存在巨大差异。诉争宅基地上的房屋及院落已非签订合同时的原物，无法直接返还。且宅基地与宅基地上的房屋无法分离，宅基地亦无法单独返还。同时，徐八斤、王志花、徐步云、徐国永没有提交证据证明原房屋及院落的状态及价值，亦无法折价补偿。故对徐八斤、王志花、徐步云、徐国永要求薛向军返还宅基地380㎡、地上房屋160㎡的请求，本院不予支持。综上所述，徐八斤、王志花、徐步云、徐国永的再审请求无事实及法律依据。
一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：维持本院（2017）内01民终1192号民事判决。本判决为终审判决。
审判长 张 剑
审判员 赵瑞辰
审判员 窦 双
二〇一九年六月二十六日
书记员 徐佳妮 微信公众号“”