广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初10964号
原告：黄琦，男，汉族，1993年7月6日出生，住址广东省深圳市龙华区。
被告：孙晓婉，女，汉族，1982年2月10日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人：宋东峰，广东淳锋律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年6月6日进行了公开开庭审理，原告黄琦、被告孙晓婉及其委托诉讼代理人宋东峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求:1、判令解除双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2、判令被告返还原告定金5万元；3、判令被告因违约向原告支付违约金80万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。本案相关情况2018年9月6日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称涉案合同），约定：被告拟将深圳市XX区XXX苑X栋XXD房屋（以下简称涉案房产）转让给原告。转让价款400万元，定金5万元，定金于签订合同当日支付于监管账户；原告应向银行办理抵押贷款，于2018年9月15日前向银行提交申请抵押贷款的相关资料并配合办理贷款审批手续，并于该日前支付房屋首期款115万元至双方约定的第三方监管账户；被告应于合同生效之日起30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；在签订涉案合同起60日内签订《深圳市二手房买卖合同》，如需要办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起3日内签订《深圳市二手房买卖合同》；任何一方不履行合同确定的义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付房产总价款20%的违约金。合同并对居间服务及居间费用进行了约定。合同载明有居间人为邓某，但落款处并未载有居间人的签字。2018年9月6日，原告向被告转账支付定金5万元，被告于同日出具定金收据。随后被告向案外人叶某通转账支付5万元。2018年9月6日，双方签订《补充协议》，约定：被告同意承担赎楼费5万元，赎楼事宜由原告自行找担保公司，并自愿承担赎楼费1万元，中介方自愿承担赎楼费1万元，赎楼费多出部分由买卖双方各承担一半。补充协议下方载有原告、被告的签字及“中介方陈某某”的签字。2018年9月14日，原告将涉案房产首期房款115万元存入资金监管账户。2018年9月27日，中国工商银行XX支行营业部向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》称，银行同意待涉案房产过户至原告名下后并办理以该银行为抵押权人的抵押登记手续后，该银行同意向原告发放期限为360个月、金额为280万元的贷款。没有证据显示涉案合同的后续履行情况。关于赎楼的情况，原告称，其在签订《补充协议》后开始着手协调寻找合适的担保公司并找到了一家担保公司；被告确认，原告找到的担保公司后来联系被告要求其提交赎楼资料。对于未能赎楼的原因，原告称，担保公司在收集卖方资料的时候一直没办法收集到，原告方的中介陈某某有向原告提到过要交赎楼担保费，但因为被告不同意支付5万元赎楼费，原告也没有实际支付1万元赎楼费；被告称，一方面是因为原告不同意先垫付赎楼所用的担保费5万元，另一方面是因为赎楼担保公司认为被告的房产证有问题，就拒绝办理赎楼，故未能成功赎楼，后来合同也无法继续履行。另，2019年1月8日，被告以案外人叶某通、赖某某借款给案外人孙某某的行为涉黑涉恶为由，向深圳市扫黑除恶专项斗争领导小组办公室信访。截至庭审之日，没有证据显示被告信访的后续情况。判决结果
本院认为，原告与被告之间签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自义务。根据双方《补充协议》的约定，由被告承担5万元赎楼费用、原告承担1万元赎楼费用并办理赎楼手续。
被告辩称由原告先支付5万元担保费后再进行赎楼，但并无相应证据证明，本院不予采信。赎楼是被告作为卖方的主要合同义务，原告仅是配合义务，双方约定由原告寻找担保公司，从本案查明的事实来看，原告已依约履行了寻找担保公司的义务，且担保公司也已联系了被告索取赎楼材料，原告已经依约基本完成了配合赎楼义务，但后续因赎楼费的支付问题以及被告自己陈述的担保公司质疑房产证的问题而导致未能完成赎楼手续，继而导致合同未能继续履行，故，被告构成对其主要合同义务的违约行为，应承担相应的违约责任，据此，原告诉请解除合同符合法定解除条件，本院予以支持。原告并有权要求被告返还定金5万元及支付违约金。关于违约金的金额，原告未举证证明其实际损失情况，且被告提出其不应承担违约责任的意见可视为提出了违约金过高的抗辩意见，故本院在综合考虑合同履行情况、被告违约情况、原告因合同未继续履行可能遭受的损失以及原告存在未实际承担其承诺的赎楼费即亦存在履行瑕疵情形等因素的基础上，酌情调整违约金为按转让成交价的10%计算，即被告应向原告支付违约金40万元，对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。此外，关于被告提出涉案房产交易可能存在涉黑涉恶的情况，但并未提交证据加以证明，被告如确有相应证据或掌握有关线索的，可向有关部门进行举报、报案。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告黄琦与被告孙晓婉于2018年9月6日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；
二、被告孙晓婉应于本判决生效之日起10日内向原告黄琦返还定金5万元；
三、被告孙晓婉应于本判决生效之日起10日内向原告黄琦支付违约金40万元；
四、驳回原告黄琦的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12300元（已由原告预交），由原告负担5788元、被告负担6512元（原告同意由被告向其迳行支付）。服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 吴 显 龙
人民陪审员 景 志 平
二〇一九年六月二十六日
书 记 员 殷智华（代）赵雅雯 来源：百度搜索“”