广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2500号
原告：王少雄，男，香港特别行政区居民.
委托诉讼代理人：阮玉怡，广东瀛嵪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢炽鹏，广东瀛嵪律师事务所实习律师。
被告：广州市南沙区灵山房地产开发公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：黄洪卫。
委托诉讼代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所律师。
原告王少雄诉被告广州市南沙区灵山房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王少雄的委托诉讼代理人阮玉怡、卢炽鹏，被告广州市南沙区灵山房地产开发公司的委托诉讼代理人姚伊娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王少雄向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理位于番禺灵山尖沙咀花园第3栋201房之房地产权证；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1995年6月15日，原、被告签订了《房地产买卖契约》，约定被告向原告出售位于番禺市××沙嘴花园××房（××为南沙区××花园××房，以下统称涉案房屋）。上述契约虽然没有约定被告为原告办证，但是原告已向被告支付了购房款，被告应当为原告办理房产证。为维护自己的合法权利，原告提起本案诉讼。
被告广州市南沙区灵山房地产开发公司辩称，原、被告于1995年6月15日签订了《房地产买卖契约》，至今已经过20多年，被告公司人员经历多次变动，现从公司档案中仅能查出上述契约原件，并未查到相应的支付凭证及其他证明原告是业主身份信息的凭证，被告无法判断原告是否真是涉案房屋的物权人。根据房管部门的相关规定，没有购房发票及相关财务凭证，被告也无法协助原告办理过户登记。如法院认定原告付清购房款，且房管部门认为涉案房屋具备办证条件，被告同意协助原告办理过户登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1995年6月15日，番禺市灵山房地产开发公司（现被告、甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖契约》[编号：（番）房买卖契字××号]，约定：甲方自愿将位于番禺市××沙嘴花园××房（房屋建筑面积108.4平方米；土地使用面积18.38平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为159401.81元。乙方由1995年6月15日前壹次付清给甲方。双方同意于1995年6月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。原、被告在庭审中确认，被告在签订上述契约当日即将涉案房屋交付给原告。被告已于1996年11月29日办理灵山镇尖沙咀花园第2、3栋的初始登记，领取相应的《商品房屋产权证明书》。原、被告确认涉案房屋的地址为番禺市灵山镇尖沙咀花园第X栋XX号，由于行政区划调整，现在地址为南沙区尖沙咀花园第X栋XX号。为查明涉案房屋能否办理不动产转移登记，本院向广州市规划和自然资源局南沙区分局出具《征询函》，广州市规划和自然资源局南沙区分局于2019年5月23日函复：番禺灵山尖沙咀花园第X栋XX号房已办理完成初始登记（大确权），登记产权人为被告；鉴于案涉房产已办理初始登记，依法可以办理不动产转移登记；根据现行《广州市不动产登记规程》规定，办理增量房转移登记业务需提供购房合同、税务部门出具的纳（免）税证明、不动产附图等资料；如遗失支付房款凭证的，根据法院查明事实确已支付房款的，可以依据上述第二点相关规定办理不动产转移登记。广州市南沙区房地产交易中心于2019年4月29日出具的《购房资格证明》载明，截至2019年4月29日原告具备广州市住房限购区域内住房购房资格。为证明涉案房屋一直由原告使用，原告提供了被告于1997年出具管理费《收据》（编号：0102624）、盖有尖沙咀花园收款专用章的《收款收据》两张（编号4369690、9081887）、被告发出的催缴管理费《通知》、原、被告签订的《管理规约》、《代交电费委托书》、番禺灵山供电所电费发票12张（交费时间：1999年5月-2000年1月、2000年3月-2000年5月）、涉案房屋所在小区保安冯满棠和郭锡鸿出具的《证明》、视频光盘及文字整理资料、《2018尖沙咀花园住户管理情况表》、《2019尖沙咀花园住户管理情况表》，其中上述两份住户管理情况表显示3栋201房住户名称为王少雄（何）。被告对上述证据的真实性予以确认，确认涉案房屋的物业服务费一直由原告缴纳。原、被告在庭审中确认，涉案房屋所在小区现在没有专门的物业公司管理，由业主自行管理，有人负责清洁及安保、收取管理费等工作，原告提供的上述两份住户管理情况表是从现在负责收取管理费的安保人员手中拍照复制的。本院于2019年6月14日组织原、被告进行现场勘查，经勘验，涉案房屋有两道大门，大门紧闭，原告代理人持钥匙打开两道大门，房内空无一物，无人居住。关于涉案房屋为何至今没有办理所有权转移登记。原告在庭审中陈述，其曾向房管部门申请办证，但是由于无法提供相应的房款支付凭证，故无法缴纳契税，也无法办证，原告同意缴纳涉案房屋的契税。被告认为由于公司档案中找不到原告的付款记录，不清楚原告有无付清房款，但是确认从未向原告或者其他案外人追偿过涉案房屋的房款，也从未向其他案外人出售过涉案房屋。
本院认为：原告为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。本案的合同履行地和标的物所在地位于广州市南沙区，本院依法对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告就涉案房屋签订的《房地产买卖契约》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据上述合同约定，原告应于1995年6月15日前一次性支付159401.81元给被告，虽然原告无法提供涉案房款的支付凭证，被告表示不清楚原告是否付清购房款，但是被告确认已于1995年6月15日将涉案房屋交付原告使用，且从未向原告追偿过购房款，亦未将涉案房屋出售给其他人，结合原告提供的物业服务费交费凭证、原告与被告签订的《管理规约》和本院现场勘验的结果，可以推定出原告已经付清涉案房屋购房款。根据广州市规划和自然资源局南沙区分局的《复函》，涉案房屋具备办理所有权转移登记的条件，且原告具备在广州市住房限购区域内住房购房资格，涉案房屋办理所有权转移登记不存在障碍，故对于原告要求被告协助办理涉案房屋所有权转移登记手续的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，
判决如下：被告广州市南沙区灵山房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告王少雄办理位于南沙区大岗镇（原番禺市灵山镇)尖沙咀（嘴）花园第3栋201号房屋的所有权转移登记手续,将产权人变更登记为原告王少雄。案件受理费100元，由被告广州市南沙区灵山房地产开发公司负担。
如不服本判决，原告王少雄可以在判决书送达之日起三十日内，被告广州市南沙区灵山房地产开发公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 张大会
二〇一九年六月二十六日
书记员 钟秀娟 更多数据：