四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异112号 案外人：李侠，女，1966年4月13日出生，汉族，住宁夏永宁县。
委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。
申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。
法定代表人：郭敬辉。
委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。
被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。
法定代表人：张航孝。
委托诉讼代理人：马红艳。
被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人李侠对查封标的提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李侠称，2011年，被执行人江峰房地产公司房地产开发开发建设星海时代花园项目过程中，将工程发包给国本建设有限公司银川分公司施工，该公司又将外墙保温工程发包给个体工商户李侠实际施工，在李侠施工过程中，中太建设集团股份有限公司除支付李侠部分工程款外，其余欠付工程款用在建房屋抵偿。2014年10月17日，江峰房地产公司以星海时代花园7-2-102号房屋抵顶欠付工程款1,235,080元。抵账行为发生后，江峰房地产公司即将案涉房屋依约交付给李侠进行装修并居住至今。2015年，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟评估拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，与江峰房地产公司签订的《商品房买卖合同》时间在前，且双方已实际履行，合同合法有效，案外人对案涉房屋已进行装修并入住居住多年，对房屋系合法占有，应受法律保护，为维护其合法权益故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。案外人提交了2012年8月29日浙江国本建设有限公司星海时代花苑项目部、中太建设集团股份有限公司星海时代花苑项目部与宁夏石元建筑工程有限公司签订的《外墙保温工程施工合同》（李侠在合同上以代理人身份签字）。2018年8月29日宁夏石元建筑工程有限公司出具给中太建设集团股份有限公司宁夏分公司的《授权委托书》（委托李侠负责星海时代花苑一期外墙保温工程的合同签署、施工管理及供参考结算、支付等一切事宜）。2014年10月17日江峰房地产公司与国本建设星海时代花苑项目部签订的星海时代花苑I标国本建设项目部外墙保温工程（李侠）抵顶房情况说明一份，江峰房地产公司向李侠出具收到7-2-102房款516,494元收据一张，一期外墙保温李侠顶房单一份。 原案申请人中铁信托公司称，涉案房屋已于2013年1月17日备案到中铁公司名下。只有抵房说明，没有形成买卖关系。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。
本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年1月17日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订了房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2012年8月29日宁夏石元建筑工程有限公司向中太建设集团股份有限公司宁夏分公司出具《授权委托书》，委托李侠负责星海时代花苑一期外墙保温工程的合同签署、施工管理及供参考结算、支付等一切事宜。同日，李侠代表宁夏石元建筑工程有限公司与星海时代花园项目总承包商浙江国本建设有限公司和中太建设集团股份有限公司的星海时代花苑项目部签订《外墙保温工程施工合同》。2013年11月24日，对外墙保温工程进行了结算。签署了《星海时代花苑一期1#、2#、4#、6#、7#、8#、17#、18#、21#楼外墙保温工程结算单》，共应支付工程款8,896,833元。约定总工程款的45%抵房，即4,003,575元。2014年10月17日江峰房地产公司与国本建设星海时代花苑项目部共同出具《抵顶房情况说明》，载明：以星海时代花苑小区7-2-102#、7-2-202#及B-702#、B-703#车位抵顶李侠工程款1,235,080元。2014年10月17日江峰房地产公司向李侠出具收到7-2-102房款516,494元收据一张。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的7-2-102房屋136.35㎡（查封房屋顺序号为196）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。判决生效后，指定本院执行。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对7-2-102房屋136.3㎡续查封。
本院认为，关于2013年4月11日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本次执行案件的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的以房屋抵债性质的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。本案中，李侠提交的施工合同、工程款结算依据、顶账说明能够证明7-2-102房屋已用于顶工程款，且在查封前开具了购房款收据，足以证明查封前已完成交易。李侠提出的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，
裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街交汇处“星海时代花园7-2-102”房屋136.35㎡房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。
审 判 长 凌 俊 杰
人民陪审员 林华
人民陪审员马劲松
二〇一九年六月二十六日
书 记 员 汪 鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 来自