四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0191民初3582号
原告：成都龙湖锦鸿置业有限公司，住所地：成都高新区尚阳路12号。
法定代表人：陈序平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾雪，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。
被告：吴玮，男，xxxx年x月xx日出生，汉族，住福建省屏南县。 原告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）与被告吴玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，由本院
审判员陈岚独任审理，后本案依法适用普通程序，由本院
审判员陈岚担任
审判长，与
人民陪审员冯忠秀、安宁共同组成合议庭，并于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告龙湖置业公司的委托诉讼代理人曾雪到庭参加诉讼，被告吴玮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告龙湖置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《龙湖·租赁合同（营运期）》已于2018年5月31日解除；2、被告支付拖欠的共计22983.18元；3、被告支付解除租赁合同产生的违约金83543.82元；4、被告支付设备搬运的费用20000元。事实与理由：原、被告双方于2017年8月1日签订了《龙湖·租赁合同（营运期）》。约定由被告承租原告位于成都市郫都区××街购物中心××号房屋，租赁期限5年，自2017年8月1日至2022年7月31日。自2018年5月25日起，被告停止营业。经原告多次催告，被告均未恢复营业，被告的上述行为已经构成严重违约。截止合同解约日，被告尚欠原告抽成租金971.52元，2018年4月1日至2018年4月30日代收水费447.43元，2018年5月1日至2018年5月25日的代收水费482.87元，2018年4月1日至2018年4月30日的代收电费10589.1元，2018年5月1日至2018年5月31日的代收电费10492.26元。 被告吴玮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状或证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、法庭辩论、最后陈述等权利。
经审理查明，2017年5月16日，原告龙湖置业公司（出租人）与被告吴玮（承租人）签订《龙湖·租赁合同》，约定原告将位于成都市高新西区××路××号××街购物中心××号房屋物业租赁给被告使用，该物业租赁期限为5年，即2017年8月1日到2022年7月31日止，实际租期自装修期届满后的次日或实际开业日开始计算。承租人享有73个自然日的装修期，暂定自2017年5月20日至2017年7月31日止，实际装修期自装修期生效日开始计算。租金标准：2017年8月1日至2018年7月31日期间保底租金计算方式为人民币42.86元／月／平方米，加上该金额所对应的增值税，税率5%，承租人应实缴保底租金标准为45元／月／平方米，月保底租金合计为人民币14265元；期间月提成租金计算方式为承租人每月含税营业额的6%。2018年8月1日至2019年7月31日期间保底租金标准为14899元，期间月提成租金为承租人每月含税营业额的6%。物业服务费自装修期生效日开始起算，费用为52元／月／平方米，乙方实缴每月物业服务费为17473.04元／月；能源费自装修期生效日开始起算，费用标准为：电费费用标准为人民币1.41元／度，由出租人代收代付，如政府电费调价，此标准也会随之调整；水费费用标准为人民币4.43元／吨，由出租人代收代付，如政府水费调价，此标准也会随之调整。除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金支付到出租人账户。承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还房屋。承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担。如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累积达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同。出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴纳款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金（承租人不支付保底租金，只支付提成租金的，保底租金标准为每日每平方米5元，按租用面积计算），承租人应同时付清全部应付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。本合同当事人之间发生的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出。任何一方联系方式如有变更须书面及时通知对方，否则均以本合同首部列明的联系方式为准。对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已送达；如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。在承租人接收到该房屋后，任何给予承租人的通知如果该通知写明以承租人为收件人并被留置在该房屋将被认为已发至承租人，并视为承租人于留置后的下一个工作日收到。在合同首部，双方约定吴玮通讯地址为：成都市青羊区××庙××街××号××期××室，电话：xxx××××xxx。 上述合同签订后，原告按约向被告提供了案涉房屋。后被告于2018年5月25日停止营业。原告要求其恢复经营，被告仍未恢复经营。原告于2018年5月28日向被告吴玮的合同约定地址邮寄了《关于解除的函》，但邮件上的联系电话未填写合同约定的联系电话，该邮件退回。后被告一直未恢复营业。 另查明，原告向国网四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳了案涉房屋2018年4月1日至2018年5月31日（实际抄表日为2018年3月20日至2018年5月21日）的电费，并向成都市自来水有限责任公司缴纳了案涉房屋2018年4月1日至2018年5月31日（实际抄表日为2018年3月14日至2018年5月14日）的水费。原告陈述，截止2018年5月31日，其代为缴纳了案涉商铺水费930.3元（210吨×4.43元/度）、电费21081.36元（14951.32度×1.41元/度）。 再查明，2018年6月26日，原告为腾空案涉房屋，与成都艺欣装饰工程有限公司签订了《千禧牛商铺家具搬运合同书》，约定由成都艺欣装饰工程有限公司对案涉房屋内的货物进行搬运，并于2018年6月27日晚实际腾空案涉房屋。原告为此向成都艺欣装饰工程有限公司支付了搬运费20000元。 上述事实有原告的当庭陈述及其提交的《龙湖·租赁合同》、房屋所有权证、《关于解除的函》、EMS邮寄单、发票、水抄表记录、电抄表记录、《千禧牛商铺家具搬运合同书》、中国农业银行电子回单、搬运视频等证据予以证明。
本院认为，出租人按约将租赁物交付给承租人使用，承租人应按约支付租金。原、被告自愿签订《龙湖·租赁合同》，其意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于《龙湖·租赁合同》的解除时间问题。根据《龙湖·租赁合同》约定，如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累积达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同。被告吴玮承租涉案物业后，自2018年5月25日起停止营业，原告于2018年5月28日向被告吴玮的合同约定地址邮寄了《关于解除的函》，但邮件上的联系电话未填写合同约定的联系电话，该邮件退回。原告未举证证明双方就合同约定的联系方式存在更改，而错误的联系电话会导致邮件无法投递成功。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，因该解除通知未到达被告，故原告主张《龙湖·租赁合同》于2018年5月31日解除不符合法律规定。自2018年5月25日起，被告停止营业，应视为其以行为作出解除合同的表示，原告于2018年6月27日腾空房屋，应视为双方的租赁合同于此时终止履行。故本院依法确认，该《龙湖·租赁合同》依法于2018年6月27日解除。 关于欠付租金的数额问题。原告要求被告支付2018年4月1日至2018年4月30日的抽成租金971.52元，虽双方合同确有约定按承租人每月营业额的6%支付抽成租金，但原告未举证证明被告2018年4月的营业额，故对原告要求被告支付抽成租金的请求不予支持。 关于原告主张被告应向其支付水电费的问题。原告提交了水表的抄表记录，该记录上有被告工作人员签字，且原告确已向成都市自来水有限责任公司缴纳了案涉房屋2018年4月1日至2018年5月31日（实际抄表日为2018年3月14日至2018年5月14日）的水费，故对原告要求被告支付水费930.3元的诉请本院予以支持。对于原告要求被告支付电费21081.36元的请求，原告确向国网四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳了案涉房屋2018年4月1日至2018年5月31日（实际抄表日为2018年3月20日至2018年5月20日）的电费，且提交了案涉房屋的电费抄表记录。被告经传唤未到庭参加诉讼且未提交证据证明其已支付欠付的电费，故对原告要求被告支付电费21081.36元（14951.32度×1.41元/度）的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告支付解除租赁合同产生的违约金问题。根据《龙湖·租赁合同》第14.13条约定“出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴纳项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金。”。被告停止营业，擅自停止履行合同的违约行为导致案涉《龙湖·租赁合同》的解除，理应向原告支付违约金。考虑到原告的实际损失情况，本院酌情确定被告按3个月保底租金金额向原告支付违约金，即42795元。 关于原告主张被告支付设备搬运费用的问题。根据《龙湖·租赁合同》第13.3条约定“承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担。”。被告停止营业，亦未按照双方合同约定标准向原告交还房屋，现原告委托第三方将房屋恢复原状，符合双方合同约定，且搬运费用也系原告因被告的违约行为实际产生的损失，故对原告要求被告支付设备搬运费用20000元的请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、原告成都龙湖锦鸿置业有限公司与被告吴玮签订的《龙湖·租赁合同》于2018年6月27日解除； 二、被告吴玮于本判决生效之日起十日内向原告成都龙湖锦鸿置业有限公司支付水费930.3元、电费21081.36元； 三、被告吴玮于本判决生效之日起十日内向原告成都龙湖锦鸿置业有限公司支付违约金42795元； 四、被告吴玮于本判决生效之日起十日内向原告成都龙湖锦鸿置业有限公司支付设备搬运费用20000元； 五、驳回原告成都龙湖锦鸿置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费2830元，由被告吴玮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 陈 岚
人民陪审员 冯忠秀
人民陪审员 安 宁
二〇一九年六月二十六日
书 记 员 区慧祯 百度搜索“”