四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异110号 案外人：张振华，男，1964年3月3日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。 案外人：孙中学，男，1971年8月16日出生，汉族，住安徽省安庆宿松县。
委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。
申请执行人：中铁信托有限责任公司,住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。
法定代表人：郭敬辉。
委托诉讼代理人：袁敏，四川汇韬律师事务所律师。
被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。
法定代表人：张航孝。
委托诉讼代理人：马红艳。
被执行人：张航孝，男，汉族，1965年10月17日出生，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人张振华、孙中学对查封行为提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张振华、孙中学称，2011年江峰房地产公司在开发“星海时代花园”项目时，将二期工程发包给平罗县鑫龙建筑有限责任公司，平罗县鑫龙建筑有限责任公司又将星海时代花园二期鑫龙外墙涂料工程发包给张振华、孙中学实际施工，由二案外人负责星海时代花园二期粉刷工程。2015年6月，江峰房地产公司为平罗县鑫龙建筑有限责任公司结算部分二期工程款时，以星海时代花园8-1-103抵顶459,479元粉刷工程款，2015年7月3日，平罗县鑫龙建筑有限责任公司在为二案外人结算二期工程粉刷工程款时，又将8-1-103号房屋抵账给异议人。抵账行为发生后，江峰房地产公司将涉案房屋依约交付案外人进行装修并居住至今。 2015年底案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司尚欠前政府规费暂时无法开具发票为由推诿，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，案外人在2015年6月便将案涉房屋抵账给平罗县鑫龙建筑有限责任公司，此时房屋所有权已发生转移，平罗县鑫龙建筑有限责任公司又于2015年7月3日将上述房屋抵账给案外人。该抵账行为在前，且双方已实际履行合同，案外人已经对房屋装修并实际居住多年。上述法律行为合法有效，应受保护，故提出异议，请依法解除对该房屋的查封。案外人提交了2015年7月3日江峰房地产公司工程部与鑫龙建筑星海时代花苑项目部共同签章的《星海时代花苑二期粉刷工程（张振华、孙中学）抵顶房情况说明》一份、有潘犇签署“此房源价格已确认潘犇2015.7.3”的星海时代花园二期张振华、孙中学粉刷工程顶房单一份。 原案申请人中铁信托公司称，江峰房地产公司以其开发的石国用（2011）第5723号国有土地（即星海时代花园地块）使用权抵押为宁夏国晟贸易有限公司借款担保。涉案房屋在2014年初就已经通过中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同将涉案房屋登记备案在了中铁信托公司名下，在这种情况下，案外人抵账取得这套房子是有重大过失的，不应享有物权期待权。分包协议和抵房协议只能说明江峰房地产公司有把案涉房屋抵给兴隆公司，兴隆公司有把房屋抵给张振华、孙中学的意思表示，但未签订合同，无发票、无转款依据、无实际占有该房屋证据。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人通过顶账取得涉案房屋属实。请依法保护其合法权益。
本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年11月21日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2015年7月3日江峰房地产公司工程部与鑫龙建筑星海时代花苑项目部达成抵账协议，签署《星海时代花苑二期粉刷工程（张振华、孙中学）抵顶房情况说明》一份、约定星海时代花园8-1-103号房屋抵顶张振华、孙中学粉刷工程款。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋包括案外人异议的132.11㎡（查封房屋顺序号为209）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。
本院认为，针对当事人对中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本案的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。本案中，如能证明张振华、孙中学是以抵顶工程款名义取得的涉案房屋，就可以得到优先保护。但其只提供了一份江峰房地产公司工程部出具的《星海时代花苑二期粉刷工程（张振华、孙中学）抵顶房情况说明》佐证，该证据不足以证明江峰房地产公司有拖欠案外人张振华、孙中学工程款的事实，案外人也没有实际取得涉案房屋（顶账协议已经实际履行）的证据，张振华、孙中学提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，
裁定如下： 驳回案外人张振华、孙中学提出的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 凌 俊 杰
人民陪审员 林华
人民陪审员马劲松
二〇一九年六月二十六日
书 记 员 汪 鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。