山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0203执异76号异议人（案外人）：张增林。
委托代理人：隋晓，山东森嵘律师事务所律师。
委托代理人：邴旭晨，山东森嵘律师事务所实习律师。
申请执行人：青岛市市北区银丰融金小额贷款股份有限公司。住所地青岛市市**人民路**甲。统一社会信用代码：91370200587802378P。
法定代表人：周相山，董事长。
委托代理人：刘惠铭。
委托代理人：袁伟兴。
被执行人：于成魁。
被执行人：张玉娟。本院在执行申请执行人青岛市市北区银丰融金小额贷款股份有限公司（以下简称银丰小额贷）与被执行人于成魁、张玉娟借款合同纠纷一案中，案外人张增林以其享有青岛市市北区长沙路xx号xx号楼x单元xxx户房产（以下简称涉案房产）的实体权利为由向本院提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张增林提出执行异议称，2014年10月6日，张增林与被执行人于成魁、张玉娟签订房屋买卖合同，张增林以158万元的价格购买被执行人张玉娟名下涉案房产，该买卖合同合法有效。后因房屋系限价商品房，张增林未能办理房屋所有权转移登记手续，但被执行人张玉娟已将房屋所有权证交付张增林保管，且张增林已于2015年4月14日付清全部房款并经装修后入住。张增林符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条的要求，其权利能够排除执行。为维护张增林合法权利，特请求执行法院在(2019)鲁0203执830号和(2019)鲁0203执831号两个执行案件中，依法中止对青岛市市北区长沙路xx号长沙小区xx号楼x单元xxx户房屋的执行程序，并裁定解除查封。异议人张增林提交了以下证据：
一、2014年10月6日《房地产买卖合同》及其附件《房屋设施处置清单》，记载双方约定张增林以158万元购买张玉娟名下的涉案房产。
二、2014年12月16日银行转账凭证、张玉娟收条，记载张玉娟收到张增林购房款40万元；2014年12月31日银行转账凭证、张玉娟收条，记载张玉娟收到张增林购房款60万元；2015年2月15日于成魁收条，记载于成魁收到张增林购房款现金10万元；2015年4月14日银行转账凭证、张玉娟收条，记载张玉娟收到张增林购房款38万元和10万元。以上合计158万元。
三、青岛市不动产登记信息，记载申请执行人分别于2017年3月1日、2018年8月24日查封案涉房产。
四、涉案房产的《房地产权证》，待证事实为张玉娟已经向张增林交付涉案房产的房产证原件；
五、物业公司证明和用电合同、电费发票、物业费收据、装修材料单据一宗，待证事实为张增林对涉案房产进行了装修并一直在涉案房产居住。
六、青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初1819号民事判决书，举证目的为另案执行异议之诉生效判决认可了上述全部证据的真实性、合法性、关联性，采信作为认定案件事实的根据，并认定房屋不能过户的责任不归责于异议人。申请执行人银丰小额贷表示，请执行法院依照法律规定处理。查明，申请执行人银丰小额贷与被执行人于成魁、张玉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）鲁0203民初1296号民事判决书，于成魁、张玉娟提起上诉后，青岛市中级人民法院于2018年5月8日作出（2018）鲁02民终3060号民事调解书，确认双方的调解协议如下：于成魁应于2018年12月31日前偿付银丰小额贷借款本金15万元及利息等，张玉娟承担连带清偿责任。2018年8月24日，本院查封了涉案房产的登记。该民事调解书生效后，银丰小额贷向本院申请执行，本院以（2019）鲁0203执831号案件立案执行。2014年10月6日，张增林与张玉娟签订房地产买卖合同，约定张增林以158万元购买张玉娟名下涉案房产，并于2014年12月16日至2015年4月14日期间分期将购房款158万元给付张玉娟、于成魁夫妇。物业管理机构证实张增林自2015年3月1日起至今一直在涉案房产中居住。
本院认为：
一、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人张增林在本案查封涉案房产之前，与被执行人张玉娟签订书面买卖合同，支付了全部购房款，且实际居住至今，其排除执行异议符合上述法律规定，应予支持。
二、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。第三百一十六条规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。案外人排除执行异议成立的，执行异议审查程序中不对执行标的物直接予以解除查封，依照上述法律规定办理。两个执行案件分别对涉案房产进行了查封，对另一个执行案件将另行作出执行异议裁定书。
三、案外人张增林以对涉案房产享有实体权利提出执行异议，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，
裁定如下：中止对青岛市市北区长沙路xx号xx号楼x单元xxx户房产的执行。不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 周桂莲
审判员 林爱英
二〇一九年六月二十五日
书记员 于程程 来自：