福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽01执异207号 案外人：张建雄，女，汉族，1957年11月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：张可贤，男，汉族，1954年2月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**，统一社会信用代码91350000749072508M。
法定代表人：李雄虎，董事长。
被执行人：福建省金恒昌建筑工程有限公司，住，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街丰泽商厦**一社会信用代码91350500717389359U。
法定代表人：侯大旺，董事长。 在本院执行申请执行人张可贤与被执行人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）、福建省金恒昌建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人张建雄于2019年4月17日对被执行人仁文公司名下位于福建省福州市鼓楼区××镇××路××号仁文·大儒世家Ｃ地块（原梅亭路）南区地下室地下1层122号车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张建雄称，一、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，作为消费者的案外人已经交付了购买车位的全部价款，故本案工程价款和其他债权不能对抗买受人的异议，依法应当解除对讼争车位的查封。
二、讼争车位查封前，案外人于2012年1月7日同仁文公司签订车位认购协议书；同日案外人向仁文公司支付车位全款，仁文公司于2013年8月19日出具《销售不动产统一发票》；案外人已于2012年1月7日合法占有该车位，从买受移交之日起至今一直归本人使用；因被执行人仁文公司长达6年未能按照承诺解除抵押，导致车位的过户手续未能办理，案外人对此并没有过错。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人对讼争车位的权利能够排除福州中院的执行，福州中院依法应当解除对讼争车位的查封。综上，请求解除对被执行人仁文公司名下位于福建省福州市鼓楼区××镇××路××号仁文·大儒世家Ｃ地块（原梅亭路）南区地下室地下1层122号车位的查封。
本院查明，申请执行人张可贤与被执行人仁文公司、福建省金恒昌建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2014）榕民初字第470号民事调解书、（2015）榕民初字第432号民事判决书已经发生法律效力，本院依法立案执行。执行过程中，2018年9月3日，本院依法取得被执行人仁文公司名下含讼争车位在内的财产的处置权。2018年9月18日，本院依法查封被执行人仁文公司名下含讼争车位在内的若干车位。 另查明，讼争车位于2011年12月9日登记在被执行人仁文公司名下，产权证号为××。讼争车位于2011年12月25日设定抵押，抵押权人为中国长城资产管理公司福州办事处。案外人向本院提交的其于2012年1月7日与被执行人仁文公司签订的车位认购协议书中明确载明：
一、乙方（张建雄）确认，完全了解甲方（仁文公司）所开发的“仁文·大儒世家”楼盘信息并知晓所认购车位处于在建工程抵押状态。
本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。实践中，未办理过户登记能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如,不动产之上设定有其他人的抵押权登记,而买受人没有履行合理的注意义务,导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案讼争车位认购协议书中已明确告知讼争车位处于在建工程抵押状态，虽然抵押状态实为现房抵押，但案外人在明知讼争车位存在抵押时仍予以购买，忽略了他人权利障碍，导致所购车位因存在他人抵押权而无法办理过户登记，应当认定案外人本身存在过错。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，认定案外人对讼争车位享有排除执行的权利。
二、案外人异议指向的标的物系车位，且已经登记在被执行人仁文公司名下，不是用于居住向开发商所购的商品房。故本案也不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。案外人不能依据前述规定主张房屋消费者的物权期待权，故仍不能认定案外人对讼争车位享有排除执行的权利。综上，案外人的异议理由不能成立，对其异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定,
裁定如下: 驳回张建雄的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张忠光
审判员 严丽仙
审判员 孙军挺
二〇一九年六月二十五日
书记员 林静雅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 关注公众号“”